【正文】 消費者的眼球，并在順義市場作出獨一無二的差異化產品。第第六六部部分分產產品品建建議議金漢綠港 ： 與 A、 B、 C、 D等區(qū)域產品做出差異化，以簡潔、時尚、現(xiàn)代、具有金屬質感的產品外立面，吸引追求時尚、現(xiàn)代的年輕消費者的喜好。第第六六部部分分產產品品建建議議金漢綠港 ： 通過局部細節(jié)的設計來提升小戶型的品質，增強小戶型的市場競爭力，如首層入口處可以做挑空精裝修大堂；做隱藏式空調機位，提升整體外立面質感。 第第六六部部分分產產品品建建議議金漢綠港 : 在產品設計和品質上下功夫：在外立面（金屬質感）、電梯（名牌電梯）、綠化（大型組團綠化）等方面爭取有所創(chuàng)新和突破，超越其他競爭對手。 ： 首層可以做挑空精裝修大堂（雖然犧牲了首層一些面積，但品質上了一個臺階）、做隱藏式空調機位，提升整體外立面質感；實行完全人車分流，打造真正人文社區(qū)概念。如何做 “終極版純板式精裝高尚住宅 ”（ 90—140 平米）第第六六部部分分產產品品建建議議金漢綠港面積區(qū)間 戶型 說明平均面積 戶數 戶數比面積小計 面積比160200四室兩廳兩衛(wèi) 躍層 180 10 % 1800%90140 三室兩廳兩衛(wèi) 　 130 80 % 10400三室兩廳一衛(wèi) 　 100 60 % 60005090 兩室兩廳一衛(wèi) 部分戶型挑高 90 260 % 23400 %　 兩室一廳一衛(wèi) 躍層 80 200 % 16000　 一室一廳一衛(wèi) 　 50 60 % 3000合計 　 　 　 670 % 60600 %戶 型配比建 議（僅供參考） 第第六六部部分分產產品品建建議議金漢綠港三、公建配套基本思路三、公建配套基本思路： E區(qū)總體占地面積較小，容積率較高，建設大型商業(yè)配套來看，無法從規(guī)劃上實現(xiàn)。：商業(yè)銷售風險較大（無論是銷售，還是自持都存在這個問題），而住宅市場相對風險較小，可以在最短的時間內回籠資金。：目前金漢綠港已經規(guī)劃建設的商業(yè)配套設施面積已經相當可觀（ 7萬左右），對于一個居住型社區(qū)來說已經足夠，如果再開發(fā)大面積商業(yè)，勢必造成后期銷售阻力。 ，不適合規(guī)劃住宅及商業(yè)。 第第六六部部分分產產品品建建議議金漢綠港公建配套建 議 1： 賣場 建議規(guī)劃一個集超市、百貨、娛樂、餐飲為一體的綜合型賣場，同時可以作為對外經營的酒店型自持資產。第第六六部部分分產產品品建建議議金漢綠港公建配套建 議 2：會 館 （三角地 塊 ） 建議規(guī)劃為一個集商務、休閑、娛樂、會議、客房為一體的綜合型配套會館，不僅可以滿足金漢集團及子公司的辦公、會議等需求，同時可以作為對外經營的酒店型自持資產。 ：半圍合造型（聚財）； 5層帶電梯；建筑面積 6000平米左右； ：建議采用整層銷售或者租賃的形式，由金漢集團物業(yè)公司統(tǒng)一經營。第第六六部部分分產產品品建建議議金漢綠港（四）空 間 布局與 產 品 結 構1．總體平面規(guī)劃及其說明賣場會館規(guī)劃布局示意圖第第六六部部分分產產品品建建議議金漢綠港第七部分 其他 細節(jié) 建 議金漢綠港第第七七部部分分其其他他細細節(jié)節(jié)建建議議p周 邊 道路系 統(tǒng) 布局1）主要出入口設置 由于 E區(qū)規(guī)模較小，可將主入口設置在靠近西南靠中山東路一側，西側、北側分別設置一個次出入口，這樣可減少造路或繞行而帶來的不便。金漢綠港3）停車場布置 地上、地下共 380400個停車位： 地上停車場主要布置于北側、西側圍墻下，樹陣停車（栽種大樹，一樹一車）地下停車場位于公寓地下。 第第七七部部分分其其他他細細節(jié)節(jié)建建議議金漢綠港p綠 化系 統(tǒng) 布局1）綠化景觀系統(tǒng)分析 E區(qū)億都川兩棟 6層小白樓往東依次為公共綠地、減河公園、減河及潮白河森林公園，其余三個方向缺乏自然景觀，因此，如何規(guī)避億都川小樓的遮擋以打通東側景觀視覺通道，如何將社區(qū)內的綠化景觀系統(tǒng)與周邊環(huán)境融合、升華，形成既有東向景觀通道又有內部美景是E區(qū)產品設計的重要因素。第第七七部部分分其其他他細細節(jié)節(jié)建建議議金漢綠港2）主要公共場所的園林設計建議 以中央集中式時尚主題花園和樓棟間小型生態(tài)主題綠化、邊角輔助綠化小品營造多重園林景觀。 中央集中式時尚主題花園：位于小區(qū)中心部位，正對主出入口，社區(qū)戶外活動中心，主要定位于年輕人聚會的花園，當然也是老年人聚會的地方，設計重點在于引導社區(qū)文化與現(xiàn)代時尚潮流的交融。 第第七七部部分分其其他他細細節(jié)節(jié)建建議議金漢綠港 延續(xù)一、二期園林特色，做出真正的德式園林效果： 采用簡約、現(xiàn)代的設計手法。中央開闊處設置草坪，以簡單的直線條布置，成對角線放置的人行道將各住宅大堂以最便捷的線路連接起來。庭園周邊均以規(guī)劃的行列式種植喬木，人行道在樹下穿梭，將人流引領到樹陣下，沿人行道安裝了地下燈，晚間形成了光帶的效果。由幾何圖形及線條組成的抽象派著作，帶給人們豐富的想象空間。 第第七七部部分分其其他他細細節(jié)節(jié)建建議議金漢綠港 小型生態(tài)主題綠化和邊角輔助綠化小品：利用樓棟間、地塊邊角地帶的綠化地帶，營造無處不在的主題各異的生態(tài)、環(huán)保主題。 主要要素：小型花草、綠化草坪、低矮灌木叢，水石結合。第第七七部部分分其其他他細細節(jié)節(jié)建建議議金漢綠港p公建與配套建議 非經營性配套公建配套建筑面積共 1500㎡，主要為便民服務設施用房、物業(yè)管理、治安管理用房等； 因地塊限制、規(guī)劃指標等的影響，綜合考慮 B、 D區(qū)沿中山東路已規(guī)劃商業(yè)體量與業(yè)態(tài)，建議 E區(qū)經營性商業(yè)配套比例適當降低，建筑面積控制在 13000㎡左右，主要為超市、娛樂休閑、運動健身、餐飲等。第第七七部部分分其其他他細細節(jié)節(jié)建建議議金漢綠港 社區(qū)商業(yè)：外立面色彩與風格與 B區(qū)商業(yè)呼應、搭配，力求干凈簡介。注意營造特定的商業(yè)文化氛圍，在差異種求新，倡導青春、時尚的價值取向。 社區(qū)圍墻：建議充分利用綠化和較高大的植物與圍墻搭配，盡量讓圍墻隱約現(xiàn)于綠色與樹叢中；圍墻墻體可采用別致有趣的裝飾圖案，墻頂布置小型藝術雕飾，將時尚、健康、奮發(fā)等元素融合入周邊環(huán)境。第第七七部部分分其其他他細細節(jié)節(jié)建建議議金漢綠港p總體建筑風格及色彩建議 1．總體建筑風格構思建議 以現(xiàn)代建筑風格，提升高層板樓和公寓建筑的高貴氣質，體現(xiàn)以年輕、活力、時尚主題；以簡約主義為主導方向，使用簡單的結構。 在不影響建筑功能的情況下采取各種建筑形式表現(xiàn)，力圖體現(xiàn)出本案鮮明的時尚特色。第第七七部部分分其其他他細細節(jié)節(jié)建建議議金漢綠港2．建筑色彩建議 與一、二期協(xié)調的同時盡可能朝簡約、清新的風格過度，避免采用過于鮮艷跳躍的顏色。為了更好地配合建筑的現(xiàn)代時尚外衣和生態(tài)特色。第第七七部部分分其其他他細細節(jié)節(jié)建建議議金漢綠港p建筑單體外立面設計建議1．普通住宅 外立面風格、線條、色彩、裝飾等以簡約時尚為特色，多采用豎線條和大窗格，體現(xiàn)挺拔、昂揚、大氣的風格。建筑頂部是影響減河沿岸天際線和影響目標客戶心理的一個重要要素。避免采用類似于一期的圓形、盤狀頂部（華美而凝重，較為含蓄，不夸張不張揚），建議采用波浪狀裝飾板，色彩以紅藍為主，彰顯輕靈、時尚而張揚的主題。第第七七部部分分其其他他細細節(jié)節(jié)建建議議金漢綠港p住宅設計要點建議? 采用落地窗、凸窗、角窗，打破單純以陽臺作為居室外延空間的局面；低窗臺設計，可坐可臥；? 小戶型采用自由間隔設計，充分體現(xiàn)個性品位；? 在平層與復式小戶型的設計上多些變化，延展居室使用空間。 第第七七部部分分其其他他細細節(jié)節(jié)建建議議金漢綠港? 房型南北通透，采用超薄房型，爭取在薄和透上下功夫。? 公寓一至十層設置躍層小戶型（視野受到高度的影響，視覺景觀較差，但由于產品的特殊性創(chuàng)造良好的區(qū)域賣點將其去化），十一層至頂層設平層小戶型。? 在復式房型的上層陽臺旁邊設置空間景觀陽臺，更好地調動視覺動線，形成空間與地面景觀交相輝映。第第七七部部分分其其他他細細節(jié)節(jié)建建議議金漢綠港p 主力戶型設計建議功能區(qū) 尺度面積范圍客 廳 開間 ≥飯 廳 凈寬 ≥，與客廳分離，出現(xiàn)酒吧等休 閑空間，臨窗設計主 臥 開間 ≥，面積 12㎡ —18 ㎡ ，有休閑陽臺次 臥 面積 10 ㎡ —12 ㎡衛(wèi)生間 面積 4㎡ —8 ㎡，干濕分區(qū)廚 房 凈寬 ≥， 8 ㎡ ≤面積 ≤12㎡第第七七部部分分其其他他細細節(jié)節(jié)建建議議金漢綠港?在社區(qū)管理服務建筑的外墻、房頂、室內考慮現(xiàn)代流行文化符號的構建；?營銷階段要重視對人文環(huán)境特色和物業(yè)服務的文化特色的傳播手段；?后期物業(yè)管理與服務的人文特色需提前提煉，并滲透進生活的每一個細節(jié)。第第七七部部分分其其他他細細節(jié)節(jié)建建議議金漢綠港p公共區(qū)域裝飾材料選擇及裝修風格建議電梯大堂裝修 電梯大堂的過道寬不小于 10米，在材質上盡量采用高檔石材，根據 E區(qū)定位建議將黑色鋼化玻璃作為大堂的踢腳線，這樣在裝修上成為色彩濃厚的裝修，可體現(xiàn)物業(yè)的科技美，大堂地面的材質一定要選用比較光亮但要防滑的材料，如鈾面大理石。 大堂內設置服務臺，安排服務員，將物業(yè)公司的服務延伸到每個單元，提供代寄信件、代付各類費用、轉交信件等酒店式服務。第第七七部部分分其其他他細細節(jié)節(jié)建建議議金漢綠港p人文環(huán)境的營造 由于 E區(qū)目標客群趨于年輕化，大多受過高等教育，對住區(qū)的人文環(huán)境（或社區(qū)文化）的關注度較高，因此需在設計上加大人文環(huán)境營造力度，將建筑藝術和文化小品充分結合：?小區(qū)中心地帶設置一座抽象藝術雕塑，培育社區(qū)共同的歸屬感；?在每座樓棟前的步入式綠化帶設置次要雕塑，構建樓座各不相同的識別系統(tǒng)；第第七七部部分分其其他他細細節(jié)節(jié)建建議議金漢綠港報告完畢，謝謝！演講完畢，謝謝觀看！