【正文】 場預測， 特別是預估房地產在未來建成后的價值 —— 第（ 5）種情形 估價時點為現在，估價對象為現時狀況下的情形，是估價中最常見、最大量的 情形 替代原則 一、替代原則的含義 房地產估價結果不得明顯偏離 類似房地產 在同等條件下的正常價格。 類似房地產 是指與估價對象處在同一供求范圍內，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結構等方面與估價對象相同或相近的房地產。 二、替代原則的要求 如果附近有若干相近效用的房地產存在著價格，則可以依據替代原則，由這些相近效用的房地產的價格推算出估價對象的價格 不能孤立地僅思考估價對象的價格，既不能 “ 情人眼里出西施 ” ，也不能“ 下里巴人 ” 練習： 某估價事務所在 1998年 6月 20日至 7月 10日評估了一宗房地產于 1998年 6月 30日的價格，之后有關方面對其估價結果有異議，要求重新估價。重新估價的估價時點應為（） A、 1998年 6月 30日 B、原估價作業(yè)日期 C、現在 D、要求重新估價的委托方指定的日期 劉某欲購買某套公寓住宅建筑面積150 m2，整個公寓剛經過改造采用集中供熱集中空調系統，市場價格為2600元 / m2，原來安裝的供熱空調系統拆除費用為 1000元，回收價值 300元，則該公寓的適宜價格為（ ）萬元 A、 43 B、 C、 39 D、 某房地產 26000 m2，擁有兩部電梯，售價 6000元 / m2，若增加安裝第三部電梯，安裝費用 300萬元 ， 價格可達到 6300元 / m2，則第三部電梯的投資價值為（ ） A、 500 B、 480 C、 420 D、 780 張某欲購買建筑面積 100 m2的住房一套，房內裝有已經過時的固定家具和飾具，若拆除需費用 500元，無殘值，周邊地區(qū)同類住宅價格 1800元 / m2，則該房地產的適合價格為（ ）元 A、 180000 B、 179500 C、 159500 D、 90000 某地塊為一塊帶有陳舊建筑物 300 m2的空地，地價為 2500元 / m2，面積為400 m2。拆除建筑物費用為 150元 / m2，殘值 50元 / m2，則該地塊總價為（ ）萬元。 A、 97 B、 100 C、 103 D、 1994年 6月甲、乙雙方決定合作開發(fā)某高層住宅樓，規(guī)劃批準用地 15000 m2，建筑面積 50000 m2。合同約定甲方出地，乙方出建設資金，住宅樓建成后甲、乙雙方按建筑面積的 3： 7比例分房。其中甲分得的部分定為自用住宅，不需繳納土地使用權出讓金；乙分得的部分定為商品住宅，并于1994年 10月 30日辦理了土地使用權出讓手續(xù)，交清了 1400萬元的土地使用權出讓金。 1996年 10月 30日主體結構建至 4層時，由于乙方原因停工。現法院判決拍賣乙方權益，甲方也同意同時委托拍賣其在項目的權益。法院經調查確認，已完工程的建筑費為 3000萬元，至建成還需投入建筑費 6600萬元，自用住宅改為商品住宅需補交土地使用權出讓金，為每平方米建筑面積 1000元，并在辦理過戶手續(xù)時直接向土地管理部門繳納，不包含在拍賣價款中。經調查，該項目附近同類土地使用權出讓的最新拍賣熟地樓面地價為每平方米 1500元。該項目整體拍賣時競買人最可能的出價是（ ） A、已完工程的建筑費 3000萬元 +已交的土地使用權出讓金 1400萬元 B、已完工程的建筑費 3000萬元 +已交的土地使用權出讓金 1400萬元 +需補交的土地使用權出讓金 1500萬元 C、在建工程市場價值 +土地市場價值7500萬元 — 需補交的土地使用權出讓金 1500萬元 D、在建工程市場價值 +土地市場價值7500萬元 賣房者甲與購房者乙于 2022年 4月 25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同（簡稱合同 1）和房屋裝修合同（簡稱合同 2），合同 1規(guī)定甲必須于 5月 25日交房，且乙同時付清購房款。交房后甲按合同 2進行裝修，裝修工程共 2個月。乙于 4月 25日支付90%的購房款和 10%的裝修費， 5月 25日付清剩余購房款和 60%的裝修費， 7月 25日付清剩余的 30%裝修費。按規(guī)定，在向所在地房地產管理部門申報買賣成交價格時，被認定應重新評估。 （ 1）估價時點應為（ ） A、 2022年 4月 25日 B、 2022年 5月 25日 C、 2022年 7月 25日 D、重新評估日 （ 2）估價的價值范圍應是（ ） A、合同中規(guī)定的購房款 B、合同 1規(guī)定的 90%購房款和合同 2規(guī)定的 10%裝修費 C、合同 1規(guī)定的購房款和合同 2規(guī)定的70%裝修費 D、合同 1規(guī)定的購房款和合同 2規(guī)定的全部裝修費 某臨街商鋪業(yè)主為該商鋪投保，保險公司于 2022年 3月 1日委托房地產估價機構對該商鋪進行估價，評估價值為 200萬元。 2022年 8月 1日，該商鋪發(fā)生火災，為確定火災給該商鋪房屋造成的直接損失，保險公司又委托估價機構估價。估價機構的估價報告認為該商鋪在 2022年 8月 1日尚未遭受火災時的公開市場價值是 750萬元，建筑物價值為 190萬元，遭受火災后建筑物價值為 50萬元。 （ 1）火災給該商鋪房屋造成的直接損失為（ ） A、 140萬元 B、 150萬元 C、 190萬元 D、 700萬元 （ 2）下列表述不正確的是（ ） A、 2022年 8月 1日的評估價值 750萬元包含地價 B、 2022年 3月 1日的評估價值 200萬元包含地價 C、 2022年 8月 1日的評估價值 190萬元不包含地價 D、 2022年 3月 1日至 2022年 8月 1日未遭受火災期間，該商鋪建筑物價值減損了 10萬元 甲方（開發(fā)公司）于 1993年 7月委托乙方（建筑公司）建筑 A座、 B座兩幢8層共 5000 m2的商品房。至 1993年 12月止甲方共支付乙方工程款 1500萬元，此時 A座建至 4層， B座建至 5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認為工程款實際發(fā)生1400萬元，乙方應返還 100萬元；乙方則認為工程款實際發(fā)生 1580萬元，甲方尚應再付 80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至 1995年 7月甲方向法院起訴，法院委托估價機構對甲方實際應付給乙方的工程款進行評估。 （ 1）確定評估結論的依據應是（ ） A、以 1500萬元作為評估值 B、以（ 1400+1580） /2=1490萬元作為評估值 C、以 1995年 7月的預算定額、材料差價等資料為依據，按該兩幢商品房到停工之日止實際發(fā)生的工程量計算評估值 D、以 1995年 7月至 12月的預算定額、材料差價等資料為依據，按該兩幢商品房到停工之日止實際發(fā)生的工程量計算評估值 （ 2）若該開發(fā)公司擁有全部合法開發(fā)手續(xù)，欲將項目整體轉讓，則估價時點應為（ ） A、 1993年 12月 B、 1995年 7月 C、項目轉讓日期 D、項目建成日期 （ 3）該商品房預計 1998年 5月建成，要估測建成時的售價，則估價對象狀況和房地產市場狀況應是（ ） A、估價對象狀況和房地產市場狀況均為 1995年 7月的狀態(tài) B、估價對象狀況和房地產市場狀況均為 1998年 5月的狀態(tài) C、估價對象狀況為 1998年 5月的狀態(tài)，房地產市場狀況均為 1995年 7月的狀態(tài) D、估價對象狀況為 1995年 7月的狀態(tài)，房地產市場狀況均為 1998年 5月的狀態(tài) 某工廠有一處臨街廠房，占地面積 900 m2，用地性質為國有劃撥土地，建筑面積為 1800 m2，建筑物成新率為 80%，房屋所有權證登記的用途為工業(yè)。根據當地房地產市場資料， 2022年 5月該區(qū)域工業(yè)和商業(yè)用途的土地市場價格分別為樓面地價 650元 / m2和 1400元 / m2，其中土地使用權出讓金為 11元 / m2和 450元 / m2。 2022年上半年同一條街上類似新改建的商業(yè)用房 市場價格平均為建筑面積 4250元 / m2；而同期新建上述廠房建筑物的重置價格為建筑面積1500元 / m2。如果工廠將其廠房改造裝修成商業(yè)用房的話，需投入的總費用大約是建筑面積 750元 / m2 。 （ 1）如果按工業(yè)用途進行評估，估價目的為保險估價，估價時點為 2022年5月 19日，其合理的評估價值約為（ ） A、 315萬元 B、 216萬元 C、 D、 333萬元 （ 2）假設規(guī)劃允許將其改造裝修為商業(yè)用房，不考慮改造裝修投資的利息、利潤，估價時點同上，該廠房的市場價格約為（ ）萬元。 A、 603 B、 522 C、 450 D、 549 [作業(yè)與思考 ] 什么是最高最佳使用原則？如何達到最高最佳使用狀態(tài)？ 對現有建筑物予以保留的條件是什么？ 估價時點與估價作業(yè)期有何不同？在估價報告中寫明這兩個時間的目的是什么？ 如何遵循替代原則？ 如何才能評估出客觀合理的價值？ 估價時點是否總是“現在”？為什么？