【正文】 合同。以下幾條是雙方涉及的條款： 業(yè)主無故終止合同l 22%的酒店聯(lián)號經(jīng)營者和31%的獨立經(jīng)營者簽定的合同中有業(yè)主無故終止合同選擇權(quán)條款。一般的做法是，業(yè)主在雙方商定的一段時間之后有權(quán)無故終止合同。在酒店聯(lián)號經(jīng)營者簽定的合同中，這段時間為2~5年；在獨立經(jīng)營者簽定的合同中，這段時間為1~3年。業(yè)主必須提前90~180天通知聯(lián)號經(jīng)營者，提前30~90天通知獨立經(jīng)營者。如果業(yè)主提前終止合同，必須要賠償經(jīng)營者的損失。一般合同終止費根據(jù)最近12個月管理費的某一倍數(shù)計算。越早提前終止合同，這個倍數(shù)越高。如：聯(lián)號經(jīng)營者簽定的經(jīng)營合同有效期為20年，合同規(guī)定業(yè)主不能在前三年終止合同。此后4年里，業(yè)主要按管理費的4 倍支付合同終止費；接著3年，合同終止費是管理費的3倍；在剩余的年份里，合同費是管理費的2倍。獨立經(jīng)營者簽定的合同有效期為5年，合同中可能沒有業(yè)主不可終止合同的期限，在頭兩年，業(yè)主可按管理費的兩倍賠償經(jīng)營者；以后的幾年，則按最近一年的管理費支付合同終止費。如果合同期少于上述的時間，這個倍數(shù)也相應(yīng)的遞減。無故終止合同有利于業(yè)主討價還價，提高業(yè)主的地位，業(yè)主會堅持寫進這一些條款。但這一條款在酒店聯(lián)號經(jīng)營者的合同中少見，而在獨立經(jīng)營者的合同中較多見。但經(jīng)營者強烈反對這一款，不愿做短期行為的管理，而希望長期經(jīng)營管理酒店。不過，此條款也有可取之處，由于雙方商定了具體的合同終止費賠償，一旦情況出現(xiàn)，照合同執(zhí)行即可，不必訴諸法律。酒店賣出時終止合同 按照慣例，酒店賣出后，新的業(yè)主繼續(xù)履行合同，使合同仍然生效。物業(yè)的買賣或產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓不影響酒店的經(jīng)營管理，也不影響合同的執(zhí)行。但現(xiàn)在形勢便了，買賣雙方都想省事，減少包袱，不愿把管理合同綁在一起談酒店買賣。因此，在業(yè)主售出酒店時，有權(quán)終止合同的情況越來越多了。 在業(yè)主出售酒店物業(yè)時，經(jīng)營者有優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)先報價權(quán)。有的經(jīng)營者如果認為酒店值得買，就會買下酒店，自己繼續(xù)經(jīng)營。酒店賣出時終止合同，業(yè)主根據(jù)最近12月的管理費的某一倍向經(jīng)營者支付合同終止費，并為經(jīng)營者在酒店工作的主要員工支付重新安置費，賠償倍數(shù)與業(yè)主無故終止合同賠償倍數(shù)相近。取消酒店物業(yè)回贖權(quán)后終止合同 按照慣例，在貸款方取消業(yè)主物業(yè)回贖權(quán)之后，管理合同仍然生效。貸款方要繼續(xù)履行合同的義務(wù)，否則，必須要賠償才能終止合同。因此，貸款方對經(jīng)營者不善的酒店亦不能轉(zhuǎn)讓，也不能更換經(jīng)營者。 由于酒店業(yè)競爭的加劇，這條慣例被打破了。貸款方在收回物業(yè)所有權(quán)之后，有終止管理合同的權(quán)利。具體做法是貸款方根居與管理者商定的固定數(shù)額，或最近12月管理費的某一倍數(shù)支付終止合同費，這個倍數(shù)一般會低與業(yè)主無故終止合同或出售酒店的賠款數(shù)額。（3） 非競爭條款 非競爭條款明確規(guī)定經(jīng)營者不得在管理的酒店所在區(qū)域建造或管理另一家酒店，這一條有利于酒店業(yè)主，能夠有效的防止經(jīng)營者在同一地區(qū)接管其他酒店，形成競爭的狀況，削弱了本酒店的市場潛力。但酒店集團為了擴大規(guī)模，會在同一地區(qū)建造或管理酒店，吸引不同目標(biāo)市場的客人。酒店集團認為其他酒店與業(yè)主酒店的目標(biāo)不同，不存在相互競爭的問題。即使他們不建造酒店，競爭對手也會建造，直接或間接的爭奪客源市場。而他們建造不同類別的酒店，吸引不同目標(biāo)市場的客人，對業(yè)主的酒店影響不大。酒店集團在同一地區(qū)建造酒店前，應(yīng)請專家來評估飯新店或競爭對手建造的新酒店對酒店產(chǎn)生的影響。如果影響不大，才考慮動工。目前流行的做法是酒店集團或經(jīng)營者只能在同一地區(qū)推出不同目標(biāo)市場的其他酒店，不能推出同一目標(biāo)市場的酒店。經(jīng)營者要給予酒店業(yè)主優(yōu)先報價權(quán)，讓業(yè)主選擇是否在同一區(qū)內(nèi)建造或擁有經(jīng)營者推出的其他酒店。（4） 爭議的仲裁 管理合同一般都有仲裁條款，以解決雙方發(fā)生的爭議。有了爭議以后，雙方可以先用非正式的方法，如解決不了，在使用正式的方法。對于業(yè)主來說，在簽訂較長時間管理合同時，仲裁條款是必要的，因為長期合同使業(yè)主終止合同的努力受到制約。仲裁條款必須說明，是所有合同條款需要仲裁，還是某些條款需要仲裁，在國際管理合同中仲裁程序按照東道國當(dāng)?shù)氐闹俨梅ㄒ?guī)執(zhí)行，除非東道國政府要求通過雙方接受的法律程序來解決爭執(zhí)。合同也可以說明，仲裁也可以通過第三方來執(zhí)行，如國際仲裁委員會、美國仲裁協(xié)會等。大多數(shù)酒店經(jīng)營者發(fā)現(xiàn)在東道國的法律之下，比較容易接受仲裁。如果經(jīng)營者有不受限制的權(quán)力，可以從三個仲裁者中選擇一個的話，那么，指派第三個仲裁者則是中立的。仲裁最好是在東道國進行，否則，在其他地方既花費大，又增添許多未知數(shù)。有的國際酒店聯(lián)號要求與財務(wù)有關(guān)的爭端，如通貨膨脹指數(shù)等，要有獨立的審計機構(gòu)來裁定。業(yè)主和經(jīng)營者要選擇雙方接受的仲裁者，仲裁的范圍在管理合同中應(yīng)有所限制，仲裁的內(nèi)容一般是經(jīng)營策略、財務(wù)預(yù)算、盈利狀況等。仲裁的方法是雙方個提出一個方案，由仲裁者選擇其中一個，仲裁決定可以公開或不公開，但對雙方必須有約束力。在遇到爭執(zhí)時，雙方最好互相協(xié)商，互相理解，以成相待，求大同存小異，化解矛盾，縮小差距，尋求雙方能接受的共同點。如果雙方互不相讓，寸土寸金必爭，矛盾激化，不得不訴諸法律途徑，結(jié)果對雙方都不利。經(jīng)營權(quán)的控制（5） 對經(jīng)營權(quán)的控制，是雙方在談判管理合同時經(jīng)常遇到的問題。經(jīng)營者想完全控制酒店經(jīng)營權(quán)，以減少業(yè)主的干預(yù)，使酒店的管理不受影響。業(yè)主通常覺得，他們應(yīng)該參與關(guān)鍵的經(jīng)營決策，以保障業(yè)主的投資利益。一方面，業(yè)主承擔(dān)了投資風(fēng)險、貨款償還及其他財政責(zé)任。另一方面，經(jīng)營者需維護公司的聲譽和信用，這是最寶貴的財富。通常來說，經(jīng)營者被賦予日常經(jīng)營管理的權(quán)力；業(yè)主則通過駐店代表實行政策性的控制，保護投資利益，批準資金或某些大額的費用支出（6） 財務(wù)預(yù)算和經(jīng)營報表 預(yù)算是業(yè)主控制和監(jiān)測酒店運營的主要方式或工具。通過談判，業(yè)主會盡力限制經(jīng)營者在預(yù)算與費用方面的權(quán)限。有三種類型的預(yù)算：一是年度運營預(yù)算；二是酒店裝修改造的費用；三是維護保養(yǎng)及新添加部分的費用。業(yè)主對每一個預(yù)算要分別檢查，因為各有不同的目標(biāo)及批準程序。對于年度運營預(yù)算業(yè)主希望發(fā)揮業(yè)主批準的權(quán)力，設(shè)置開支限制及合理的資金調(diào)配。業(yè)主關(guān)注酒店年度維修、更新備用資金的預(yù)算，審議的程序，業(yè)主批準的權(quán)力，融資的方法，利息的分配，終止合同時的財務(wù)平衡。家具和裝修會隨著時間而陳舊，除非有一個經(jīng)常更換的周期，否則，酒店會陳舊老化破損不堪，失去市場價值。因此，建立維修更新基金，維護酒店物業(yè)，即使是在酒店經(jīng)營虧損的情況下，也是對業(yè)主和經(jīng)營者有利的。酒店維修及新增部分資金費用的預(yù)算包括了酒店的維修，但不包括酒店的更新。前者是投資潛力，后者是日常經(jīng)營費用。業(yè)主通常想預(yù)先由經(jīng)營者告知這些費用開支，然后業(yè)主有批準的權(quán)力，否定某些項目開支及監(jiān)督、批準開支的權(quán)力。在合同執(zhí)行期間，各個預(yù)算之間的費用開支分類達成協(xié)議仍是一個存在的問題，因為預(yù)算會影響到提獎的基本收入額，除非在合同里包括了預(yù)算的分類。例如，酒店一個新的工程——新餐廳，可能會須要許多技術(shù)報告和咨詢費用。經(jīng)營者當(dāng)然希望收費包括在資產(chǎn)支出費用之內(nèi)。業(yè)主也許會爭辯，這些費用應(yīng)由經(jīng)營計劃中開支，可作為經(jīng)營費用（結(jié)果會減少利潤，從而減少經(jīng)營者的獎勵金額）。經(jīng)營報表包括全年的營業(yè)報表、季度報表和每月報表、每周報表、每天報表等。每月、每季和每年的報表要反映當(dāng)時的經(jīng)營狀況、收入、成本、費用、毛利和利潤等。還有資產(chǎn)負責(zé)表、損益表、財務(wù)分析報告等。此外，還有財務(wù)狀況變動表、年度基本管理費和資金調(diào)節(jié)表、現(xiàn)金存取報表、銀行存款報表等等。經(jīng)營者要主動向業(yè)主報告經(jīng)營情況，對經(jīng)營的重大決策進行研究，分析各種財務(wù)報告，加強對成本和費用的控制。經(jīng)營者與業(yè)主可以定期的舉行會議，互相通報情況，共同研究和解決經(jīng)營中的重大問題，增強雙方的了解和信任，盡量在經(jīng)營管理重大決策上達成共識。（7） 保險限制 酒店的保險分為兩類：一類是財產(chǎn)業(yè)主代表崗位工作職責(zé)1. 加強協(xié)調(diào)和服務(wù)工作，積極主動地與地方各級政府有關(guān)部門聯(lián)系，協(xié)調(diào)好工程所在地群眾及參建單位的關(guān)系，解決和處理好現(xiàn)場施工過程中出現(xiàn)的各種問題，建設(shè)和保障工程建設(shè)的和諧環(huán)境。 2. 負責(zé)搞好建設(shè)項目的現(xiàn)場管理工作。隨時對工地現(xiàn)場人員、機械、設(shè)備、施工工藝、監(jiān)理程序等進行檢查和監(jiān)督，定期不定期通報工程建設(shè)情況。 3. 熟悉合同文件，負責(zé)工程項目的合同管理，監(jiān)督檢查合同執(zhí)行情況，根據(jù)合同文件監(jiān)督檢查監(jiān)理單位和承包商的人員、機械設(shè)備進場情況，督促和落實參建各單位的駐地建設(shè)、質(zhì)量、安全和環(huán)保等保證體系，對監(jiān)理單位和承包商的違約行為依據(jù)合同文件進行處罰。4. 負責(zé)組織開工前對參建單位的技術(shù)交底工作，協(xié)調(diào)和解決工程施工過程中的一般性技術(shù)問題，并對特殊性和重大性技術(shù)問題及時上報工程部、建設(shè)辦公室，以便組織專家對施工設(shè)計圖紙中的技術(shù)問題進行會審，確定技術(shù)方案。5. 按照有關(guān)工程管理辦法，做好施工過程中的工程變更和報批工作，建立健全工程設(shè)計變更臺帳。6. 負責(zé)建設(shè)項目的質(zhì)量管理工作，牢固樹立“質(zhì)量第一”的觀念，提高質(zhì)量意識，監(jiān)督檢查監(jiān)理人對重點部位、隱蔽工程的跟蹤傍站監(jiān)理和全過程監(jiān)理工作及施工單位的質(zhì)量管理工作。審查施工記錄和試驗檢測資料和數(shù)據(jù)，確保其真實性和可靠性。7. 負責(zé)建設(shè)項目的進度管理，實行計劃管理，按照批準的施工組織設(shè)計和進度計劃，嚴格控制施工進度，督促檢查施工單位月(周)計劃的落實，并根據(jù)現(xiàn)場施工實際和上級要求負責(zé)督促施工組織設(shè)計和進度計劃的調(diào)整和平衡工作。8. 負責(zé)建設(shè)項目的計量和支付管理，實行監(jiān)理和承包人共同計量的方法，嚴格控制工程量清單數(shù)量，現(xiàn)場計量準確，工程計量做到不漏計、不重計，并建立健全價款支付逐級簽認制度和支付臺帳。9. 建立健全請示報告制度，對階段工作有安排，有總結(jié)，定期不定期向工程部（建設(shè)辦公室）書面報告現(xiàn)場工程質(zhì)量、進度、投資、環(huán)保、安全等管理情況，及時準確地上報有關(guān)統(tǒng)計報表。10. 加強廉政建設(shè)，嚴格執(zhí)行建設(shè)工程廉政合同，嚴格履行廉政合同義務(wù)，堅持廉潔自律、堅持原則、秉公辦事和業(yè)務(wù)活動中的公正、公平和透明，確保工程項目的優(yōu)質(zhì)高效和資金的安全有效。11. 加強精神文明的建設(shè)，督促檢查承包人嚴格按照各項施工規(guī)范和操作規(guī)程進行施工作業(yè)，做到施工現(xiàn)場整潔、材料堆放整齊、標(biāo)示清楚，嚴格執(zhí)行國家和地方政府關(guān)于土地、森林、水利、環(huán)境保護等的法律法規(guī)，尊重當(dāng)?shù)孛褡屣L(fēng)俗習(xí)慣，保證施工路段交通安全暢通。12. 負責(zé)交(竣)工資料的收集、整理、匯總和審查工作，編制交(竣)工文件，參與建設(shè)項目的交(竣)工驗收工作。13. 負責(zé)監(jiān)督檢查監(jiān)理和施工單位的安全工作，建立健全各項安全生產(chǎn)規(guī)章制度和管理體系，杜絕不安全事故的發(fā)生。14. 負責(zé)協(xié)調(diào)環(huán)境保護工作，督促監(jiān)理和施工單位采取強有力的環(huán)境保護措施，加強生態(tài)環(huán)境的保護。15. 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。40 / 4