【正文】 的各家酒店管理公司進(jìn)行系統(tǒng)、全面的衡量和比較，也未能通過引入市場競爭機(jī)制在各家有意向的酒店管理公司中進(jìn)行競爭擇優(yōu)。在酒店委托管理經(jīng)營方式下，由于酒店所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離、在酒店業(yè)主追求盡可能高的投資回報的同時，酒店管理公司追求盡可能高的管理費和品牌溢價。10． 準(zhǔn)許酒店使用集團(tuán)或公司的品牌、商號、店名、徽名、店旗等。6． 按管理合同審批管理費和獎金給經(jīng)營者。業(yè)主有時會提出一部分管理費延期支付，如管理費占酒店總收入的3%時，業(yè)主可先付其中的2%等要酒店的現(xiàn)金流量達(dá)到雙方商定的數(shù)目時，業(yè)主再支付剩下的1%的管理費?；竟芾碣M用可以按營業(yè)總收入的百分比來計算，也可以由經(jīng)營者與業(yè)主商定一個固定數(shù)額。開業(yè)費用是根據(jù)酒店項目的規(guī)模、位置、服務(wù)類型、開業(yè)階段的時間而有區(qū)別，一般在10萬美圓以上。另一個原因是管理公司相互競爭，愿意教授比較短期的合同。他們要花費許多時間和物力去尋找新的替代酒店，簽訂新的合同，形成一種短期行為和短期效應(yīng)。此后4年里，業(yè)主要按管理費的4 倍支付合同終止費；接著3年，合同終止費是管理費的3倍；在剩余的年份里，合同費是管理費的2倍。因此，貸款方對經(jīng)營者不善的酒店亦不能轉(zhuǎn)讓，也不能更換經(jīng)營者。仲裁條款必須說明，是所有合同條款需要仲裁，還是某些條款需要仲裁，在國際管理合同中仲裁程序按照東道國當(dāng)?shù)氐闹俨梅ㄒ?guī)執(zhí)行，除非東道國政府要求通過雙方接受的法律程序來解決爭執(zhí)。通過談判，業(yè)主會盡力限制經(jīng)營者在預(yù)算與費用方面的權(quán)限。還有資產(chǎn)負(fù)責(zé)表、損益表、財務(wù)分析報告等。11. 加強(qiáng)精神文明的建設(shè)，督促檢查承包人嚴(yán)格按照各項施工規(guī)范和操作規(guī)程進(jìn)行施工作業(yè)，做到施工現(xiàn)場整潔、材料堆放整齊、標(biāo)示清楚，嚴(yán)格執(zhí)行國家和地方政府關(guān)于土地、森林、水利、環(huán)境保護(hù)等的法律法規(guī)，尊重當(dāng)?shù)孛褡屣L(fēng)俗習(xí)慣，保證施工路段交通安全暢通。7. 負(fù)責(zé)建設(shè)項目的進(jìn)度管理，實行計劃管理，按照批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計和進(jìn)度計劃，嚴(yán)格控制施工進(jìn)度，督促檢查施工單位月(周)計劃的落實，并根據(jù)現(xiàn)場施工實際和上級要求負(fù)責(zé)督促施工組織設(shè)計和進(jìn)度計劃的調(diào)整和平衡工作。經(jīng)營者當(dāng)然希望收費包括在資產(chǎn)支出費用之內(nèi)。業(yè)主通常覺得，他們應(yīng)該參與關(guān)鍵的經(jīng)營決策，以保障業(yè)主的投資利益。經(jīng)營者要給予酒店業(yè)主優(yōu)先報價權(quán)，讓業(yè)主選擇是否在同一區(qū)內(nèi)建造或擁有經(jīng)營者推出的其他酒店。有的經(jīng)營者如果認(rèn)為酒店值得買，就會買下酒店，自己繼續(xù)經(jīng)營。如果業(yè)主提前終止合同，必須要賠償經(jīng)營者的損失。 管理合同期的縮短，非常不利于經(jīng)營者。酒店聯(lián)號通常能比其他酒店經(jīng)營者爭取到更長的合同期或續(xù)期。開業(yè)前管理費指在酒店開業(yè)前，業(yè)主必須購買的開業(yè)前服務(wù)，這些服務(wù)范圍有制定員工編制和崗位設(shè)定、招聘培訓(xùn)員工、市場調(diào)研、配備客房餐廳各種物品用料、預(yù)測酒店的整個運(yùn)營狀況、制定開業(yè)預(yù)算、計劃開辦費用，為寫字樓、商場及出租場地招租等等。也可以按不同比例從經(jīng)營利潤中提獎，先由經(jīng)營者與業(yè)主雙方商定一個固定的盈利目標(biāo)，按比例提成，如超過預(yù)定指標(biāo)第一個10萬員，獎金為10%，超過第二個10萬元，獎金為20%等。20世紀(jì)80年代末期，美國酒店業(yè)主支付獨立酒店管理公司的管理費高達(dá)營業(yè)總收入的4%~7%，支付酒店集團(tuán)管理費達(dá)營業(yè)總收入的5%~10%，到了20世紀(jì)90年代，這一比例降下來了，多在2%~5%的范圍。2． 將酒店的營業(yè)管理權(quán)移交給經(jīng)營者，讓經(jīng)營者代表業(yè)主經(jīng)營和管理酒店。5． 編制酒店的年度預(yù)算，包括全年營業(yè)收入、營業(yè)利潤、營業(yè)成本、營業(yè)費用等等，并提交業(yè)主審批通過后執(zhí)行。 五、與酒店管理公司的爭議 一些重大議題的分歧和爭議難以及時、有效地得到解決。 6. 業(yè)主派駐酒店的管理人員難以充分發(fā)揮作用。 盡管酒店管理公司具有酒店的經(jīng)營自主權(quán)，但對于影響到酒店經(jīng)營的重大決策，業(yè)主仍應(yīng)保留其最終的審批權(quán)。 酒店業(yè)主利潤是由酒店營業(yè)收入減去經(jīng)營費用和基本管理費得到的經(jīng)營毛利（GOP），再扣除獎勵管理費（Incentive Fee）和重置準(zhǔn)備金（FF＆E）后得到的，用于酒店業(yè)主衡量酒店經(jīng)營的毛利。如果在酒店經(jīng)營過程中發(fā)現(xiàn)總經(jīng)理不能完全勝任其職務(wù)，將會在一定程度上導(dǎo)致與酒店管理公司的分歧，這種分歧若不能得到及時解決，將會嚴(yán)重影響酒店的正常運(yùn)行。一些酒店管理公司為了爭奪市場份額，對項目本身的硬件設(shè)施、項目所處區(qū)位是否能吸引到足夠的目標(biāo)客源也未做審慎的評估。3. 遇有問題時，應(yīng)及時與其他酒店高管溝通，在了解事情原委后再下結(jié)論。l 職責(zé)三：代表業(yè)主維護(hù)好各種社會關(guān)系執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)： 1. 做好業(yè)主所要求的各種社會關(guān)系的拜訪和維護(hù)工作。當(dāng)然，如果這一切都能得到業(yè)主的合理分配，其結(jié)果將更為積極。你就會成為一名合格的業(yè)主代表。2. 與總經(jīng)理在日常經(jīng)營管理中有關(guān)“權(quán)力”的分配上做到各司所職，明確細(xì)節(jié)，避免誤解。在這種酒店中，業(yè)主代表的權(quán)力則大得多，并在很多時候，經(jīng)常給人的感覺，是業(yè)主代表在管理酒店，而不是酒店的總經(jīng)理。這里特別要指出的，是要避免在不了解某項政策出臺的因果時，就公開對其表示不同意見。其主要職責(zé)，就是通過對酒店的管理團(tuán)隊在日常經(jīng)營管理決策及實施過程和結(jié)果的檢查和監(jiān)督，以達(dá)到確保業(yè)主資產(chǎn)的保值和增值的目的。3. 在酒店的日常管理過程中，要注意維護(hù)酒店總經(jīng)理的管理權(quán)威，避免給人一種“爭權(quán)”的感覺。只有當(dāng)酒店所需的固定資產(chǎn)投資額達(dá)到一定限額時，業(yè)主代表才有權(quán)利根據(jù)業(yè)主的授權(quán)對其進(jìn)行審核，并代表業(yè)主批準(zhǔn)這些投資。要想解決好這個問題，下面的一些因素應(yīng)該被認(rèn)真考慮：1. 業(yè)主對“業(yè)主代表”的授權(quán)是否會妨礙酒店的管理團(tuán)隊在經(jīng)營和管理上的效力？2. 業(yè)主代表對酒店的管理行為是否會提高酒店在綜合管理上的效率？3. 業(yè)主代表是否具備與酒店管理團(tuán)隊同等水平的管理知識和專業(yè)能力？4. 業(yè)主代表是否具備較強(qiáng)的協(xié)調(diào)和解決問題的能力？業(yè)主代表在酒店應(yīng)該起到的首要作用，是保證業(yè)主資產(chǎn)的安全性，其次才是資產(chǎn)的保值和增值的問題。這也會對你履行好你本身的職責(zé)產(chǎn)生負(fù)面作用。在工資之外，還有一項就是業(yè)主代表們在酒店運(yùn)營中的福利待遇問題，包括用車、住房標(biāo)準(zhǔn)、用餐標(biāo)準(zhǔn)、洗衣標(biāo)準(zhǔn)、招待標(biāo)準(zhǔn)等等。4. 參加酒店的月度安保會議，監(jiān)督酒店安保工作的落實情況，并在給出自己的意見和建議。3. 對所分管部門的上報檔或報告要提前審核，嚴(yán)格把關(guān)。 及時將結(jié)果向業(yè)主或直接上司做出回饋。 酒店總經(jīng)理是酒店管理公司在酒店的代表，在日常酒店運(yùn)營中全權(quán)代表酒店管理公司，負(fù)責(zé)酒店的日常經(jīng)營管理和與酒店業(yè)主的溝通，是酒店業(yè)主和酒店管理公司聯(lián)絡(luò)的橋梁和紐帶。通常計算下來，獎勵管理費和基本管理費之和占酒店年度總收入的5％－8％左右。通過此種方式在一定程度上起到對酒店管理公司的激勵約束作用。 5. 業(yè)主對酒店資金集中管理的效果不理想，一些重要支出的業(yè)主告知和認(rèn)可程序得不到執(zhí)行。問題主要體現(xiàn)在兩個方面：一是限制性區(qū)域不明確，區(qū)域界定過于狹小。一、 管理合同中經(jīng)營者（酒店集團(tuán)或酒店管理公司）的職責(zé)1． 選擇、聘用、培訓(xùn)和管理酒店員工，并對他們進(jìn)行督導(dǎo)、委任、升職降職、加薪減薪、解聘解雇等。19． 各種固定資產(chǎn)的購置如家具、設(shè)施、設(shè)備等須經(jīng)業(yè)主同意后方可進(jìn)行。為了激勵經(jīng)營者，業(yè)主可以制定一個利潤指標(biāo)，將超過指標(biāo)的部分分成幾個等分給予獎勵。其中要說明的一點是，獎金能激勵經(jīng)營者努力為酒店創(chuàng)造利潤，獎金的比例越大，對經(jīng)營者的激勵作用也越大。技術(shù)協(xié)助費收費取決于項目的復(fù)雜程度和提供的服務(wù)，費用一般是項目總投資的2%，或是按每間客房400~600美元收費。但從業(yè)主角度來看，長期合同會使業(yè)主失去靈活性和限制業(yè)主中止合同的權(quán)利。如果業(yè)主想要買掉酒店，或是轉(zhuǎn)讓股權(quán)，或重新聘用經(jīng)營者，都比以前更有選擇的機(jī)會。一般的做法是，業(yè)主在雙方商定的一段時間之后有權(quán)無故終止合同。但現(xiàn)在形勢便了，買賣雙方都想省事，減少包袱，不愿把管理合同綁在一起談酒店買賣。酒店集團(tuán)在同一地區(qū)建造酒店前，應(yīng)請專家來評估飯新店或競爭對手建造的新酒店對酒店產(chǎn)生的影響。如果雙方互不相讓，寸土寸金必爭，矛盾激化，不得不訴諸法律途徑，結(jié)果對雙方都不利。業(yè)主通常想預(yù)先由經(jīng)營者告知這些費用開支，然后業(yè)主有批準(zhǔn)的權(quán)力，否定某些項目開支及監(jiān)督、批準(zhǔn)開支的權(quán)力。5. 按照有關(guān)工程管理辦法，做好施工過程中的工程變更和報批工作，建立健全工程設(shè)計變更臺帳。14. 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)環(huán)境保護(hù)工作，督促監(jiān)理和施工單位采取強(qiáng)有力的環(huán)境保護(hù)措施，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。經(jīng)營者與業(yè)主可以定期的舉行會議，互相通報情況，共同研究和解決經(jīng)營中的重大問題，增強(qiáng)雙方的了解和信任，盡量在經(jīng)營管理重大決策上達(dá)成共識。對于年度運(yùn)營預(yù)算業(yè)主希望發(fā)揮業(yè)主批準(zhǔn)的權(quán)力，設(shè)置開支限制及合理的資金調(diào)配。如果經(jīng)營者有不受限制的權(quán)力，可以從三個仲裁者中選擇一個的話，那么，指派第三個仲裁者則是中立的。具體做法是貸款方根居與管理者商定的固定數(shù)額，或最近12月管理費的某一倍數(shù)支付終止合同費，這個倍數(shù)一般會低與業(yè)主無故終止合同或出售酒店的賠款數(shù)額。無故終止合同有利于業(yè)主討價還價，提高業(yè)主的地位，業(yè)主會堅持寫進(jìn)這一些條款。（2） 合同終止 管理合同要寫明合同終止條件，明確業(yè)主與經(jīng)營雙方都有終止合同的權(quán)利。合同延期次數(shù)減少，延期期限亦縮短。開業(yè)后管理費指酒店集團(tuán)或酒店管理公司根據(jù)合同管理酒店的相關(guān)費用。次種方法用的不多，因為經(jīng)營者獎金的數(shù)額會經(jīng)常波動，不夠穩(wěn)定，沒有相應(yīng)的收入保障。酒店聯(lián)號經(jīng)營者要求，按總營業(yè)收入的2%~%提成，用以支付公司的費用開支，這在管理合同上是沒有明確注明的。業(yè)主通常會保留同意或解除酒店總經(jīng)理的權(quán)利，還保留指定審計機(jī)構(gòu)審計酒店財務(wù)及運(yùn)營情況的權(quán)利，或派遣財務(wù)總監(jiān)到酒店監(jiān)管財務(wù)。13． 按照集團(tuán)或公司的管理模式統(tǒng)一管理酒店。管理合同的主要內(nèi)容 管理合同是酒店業(yè)主與酒店集團(tuán)或酒店管理公司（即經(jīng)營者）之間的書面協(xié)議。當(dāng)經(jīng)營過程中發(fā)現(xiàn)總經(jīng)理的經(jīng)驗和技能難以完全承擔(dān)酒店全面經(jīng)營責(zé)任而要求調(diào)換時，則會在一定程度上引發(fā)雙方的分歧。這種“雙重指標(biāo)”存在于多數(shù)國際品牌酒店。 中央預(yù)訂系統(tǒng)等費用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)不夠合理 中央預(yù)訂系統(tǒng)費用分?jǐn)傆卸喾N方法：按酒店年營業(yè)收入的一定比例分?jǐn)?、按預(yù)訂交易的次數(shù)分?jǐn)?、按預(yù)訂客房的數(shù)量分?jǐn)偟鹊?，一些費用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的確有不合理之處。然而即使酒店業(yè)主在酒店板塊的收益是虧損的，按照與酒店管理公司簽訂的酒店管理合同，仍需按時支付高額的管理費，一些酒店業(yè)主對此難以接受。雙方在這方面的分歧將在一定程度上影響雙方在其他方面共識的達(dá)成。2. 監(jiān)督酒店在公共關(guān)系的維護(hù)和市場宣傳方面的工作，以保證酒店的社會效益最大化，從而提升酒店的無形資產(chǎn)的價值l 職責(zé)十：協(xié)調(diào)好業(yè)主、業(yè)主公司與酒店之間的關(guān)系執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)： 1. 負(fù)責(zé)完整地轉(zhuǎn)達(dá)業(yè)主、業(yè)主公司對酒店的要求和期望。l 職責(zé)五：代表業(yè)主對酒店的日常運(yùn)作實施監(jiān)督與檢查執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)： 1. 對酒