興亞國際公寓項目市場定位與開發(fā)設想-資料下載頁
2025-07-28 16:41本頁面
【正文】 （9）、樓體統(tǒng)一設置中央空調系統(tǒng)，以提高產品檔次和居住舒適性；（10）、設計應充分考慮業(yè)主對裝修風格的喜好，做好多種備選裝修方案供業(yè)主選擇；（11）、簡易廚房應設置在室內進門處，只需簡單設置操作臺即可； 四梯八或十戶的點式結構布局供參考 建議電梯布置在樓體的南、北兩側； 室內走廊寬度以兩人并肩而行為宜； 安全通道設置在電梯兩側，建議為兩個； 標準居室以一南一北對稱布置；建筑外立面風格 功能決定形式，一梯多戶的高層建筑布局決定了項目外立面現(xiàn)代風格的審美取向。所以建議項目的建筑風格為—— 新現(xiàn)代主義風格 新現(xiàn)代主義風格產生于20世紀70年代，以邁耶和一批日本建筑師為代表。其抒情空間是以簡潔、流暢、精致的形式需求，富有秩序感和動勢感的審美追求。符合大眾的審美趣味，又有濃郁的時代氣息。簡潔而不簡單 （建議方案設計完成后，引進深圳專業(yè)的外立面設計公司進行整合設計，以提升附加值）環(huán)境景觀建議 ◇ 項目的容積率決定了景觀規(guī)劃設計的較大局限性。應該根據(jù)建筑布局方式，考慮環(huán)境設計，項目的平面布局應在項目環(huán)境設計之前進行，環(huán)境設計要迎合平面布局要求。 ◇ 在景觀設計中應盡量使住戶都能在家中觀賞到優(yōu)美的景致及其活動的人群。出入口需設計標志性建筑景觀 ◇ 利用底層架空和裙樓架空層進行泛會所設計。 ◇ 夜間燈光系統(tǒng)。夜間燈光主要設置于道路兩側及園林環(huán)境部分，突出夜晚的環(huán)境，社區(qū)入口、單元入口、電梯廳與公共走廊空間、架空層，建筑頂部應架設燈光裝飾。 ◇ 背景音樂。設置智能化的背景音樂播放系統(tǒng)，在公共空間、會所、環(huán)境小品及活動場所安排背景音樂播放。 ◇ 在項目入口，可考慮少量循環(huán)水景的設計?！?考慮到景觀設計的人文關懷，建議設計以“新貴生活館”為主題的文化墻。（由于時間及合作形態(tài)原因，具體的景觀風格定位，需要后續(xù)工作的深入研究，另行提出）配套功能建議由于本項目所在區(qū)域隸屬于興亞國際酒店，其附屬配套興亞國際俱樂部就成為本項目的終身配套俱樂部存在，其主要配套功能在這里不作敘述。興亞國際酒店的配套設施如下：游泳館；健身房；棋牌室；演藝酒吧；茶藝室；KTV包房；桌球房；桑那房； 智能化設施 邊界防范系統(tǒng)：采用紅外線監(jiān)控同保安巡邏相結合的方式 區(qū)內監(jiān)控系統(tǒng)：包括盜警、火警的防范監(jiān)控 安防對講系統(tǒng)：各單元入口安裝防盜門，通過室內分機可控制開啟防盜門電控鎖；室內分機同安防中心的主機相連，安防中心可以通過主機和分機與業(yè)主進行聯(lián)系 室內報警系統(tǒng)：室內報警系統(tǒng)是為了保證業(yè)主在住宅內的人身財產安全設置。通過室內報警系統(tǒng)，業(yè)主可將緊急情況迅速顯示在安防中心的監(jiān)控器上；同時設置醫(yī)療報警系統(tǒng)，直接同小區(qū)醫(yī)務室連接 背景音樂系統(tǒng)：在小區(qū)廣場、會所、各單元入口、小區(qū)道路等設置音箱，節(jié)假日、每天早晚定時播放音樂；緊急情況時可插播緊急廣播交樓標準鄭州的很多樓盤的交房標準都是純毛坯房，使購房者對物業(yè)的級別認同大大降低。由于毛坯房過多地保留了施工留下的痕跡，往往給購房者留下雜亂無序的印象。鑒于本項目“新貴生活館”的定位，因此我們建議，把交房標準提高到精裝修的標準——即：業(yè)主在交房后只需攜帶自身用品便可入住。墻體刷白天花板刷白并安裝吊燈會客廳、臥室地面為高級地毯鋪設衛(wèi)生間地面為防滑地磚鋪設房間預留電、燈、電話、寬帶接口窗戶、入戶大門預裝七、項目經濟估算因素的考慮基礎參數(shù)總用地面積：3150㎡總建筑面積：39270㎡ 商業(yè)：8220㎡ 住宅：27762㎡ 地下：3288㎡容積率：建筑密度：％車位：60個項目利潤估算（1）、定價依據(jù)：根據(jù)項目位置及鄭州市場目前高層市場售價，結合鄭州高層住宅市場的綜合走勢分析，建議項目售價如下：住宅：3500元/㎡商業(yè)：6500元/㎡車位：10萬元/個（2）、銷售收入分析：根據(jù)上述定價，項目整體銷售收入測算如下：住宅：27762㎡4000元＝；商業(yè)：8220㎡6500元＝5343萬元；車位：60個10萬元＝600萬元；合計：（3）、項目投資分析：收費項目總金額(萬元)總建筑面積 單方成本(元/平方米)編制依據(jù)土地費用土地出讓金依據(jù)土地合同土地契稅按鄭州標準，土地契稅4％計算合計樓面地價53元/平方米前期費用前期規(guī)費合計以鄭州市相關規(guī)費收費標準估算設計費參照相關項目經驗數(shù)據(jù)前期工程費參照相關項目經驗數(shù)據(jù)合計各項工程費用建安工程費用住宅單方造價按2000元估算（含精裝修）底層商業(yè)單方造價按1100元估算地下停車場單方造價按900元估算室外工程費用 參照相關項目經驗數(shù)據(jù)弱電工程費用參照相關項目經驗數(shù)據(jù)不可預見費用 以工程費用的5%估算合計期間費用財務費用450, , 年利率6％計%銷售總收入％銷售費用%銷售總收入％合計營業(yè)稅及附加營業(yè)稅銷售收入5%城建稅營業(yè)稅額7%教育費附加營業(yè)稅額3%小計總成本項目總投資如下：土地費用：208萬元；前期費用：；建安費用：；期間費用：；營業(yè)稅等：；合計：四、項目利潤估算銷售收入－投資成本=投資利潤回報率：利潤/投資成本=％銷售利潤回報率：利潤/銷售收入%=％ 德鄰地產策劃2004/335 / 35
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