興亞國際公寓項(xiàng)目市場定位與開發(fā)設(shè)想-資料下載頁
2025-07-28 16:41本頁面
【正文】 （9）、樓體統(tǒng)一設(shè)置中央空調(diào)系統(tǒng)，以提高產(chǎn)品檔次和居住舒適性；（10）、設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮業(yè)主對(duì)裝修風(fēng)格的喜好，做好多種備選裝修方案供業(yè)主選擇；（11）、簡易廚房應(yīng)設(shè)置在室內(nèi)進(jìn)門處，只需簡單設(shè)置操作臺(tái)即可； 四梯八或十戶的點(diǎn)式結(jié)構(gòu)布局供參考 建議電梯布置在樓體的南、北兩側(cè)； 室內(nèi)走廊寬度以兩人并肩而行為宜； 安全通道設(shè)置在電梯兩側(cè)，建議為兩個(gè)； 標(biāo)準(zhǔn)居室以一南一北對(duì)稱布置；建筑外立面風(fēng)格 功能決定形式，一梯多戶的高層建筑布局決定了項(xiàng)目外立面現(xiàn)代風(fēng)格的審美取向。所以建議項(xiàng)目的建筑風(fēng)格為—— 新現(xiàn)代主義風(fēng)格 新現(xiàn)代主義風(fēng)格產(chǎn)生于20世紀(jì)70年代，以邁耶和一批日本建筑師為代表。其抒情空間是以簡潔、流暢、精致的形式需求，富有秩序感和動(dòng)勢感的審美追求。符合大眾的審美趣味，又有濃郁的時(shí)代氣息。簡潔而不簡單 （建議方案設(shè)計(jì)完成后，引進(jìn)深圳專業(yè)的外立面設(shè)計(jì)公司進(jìn)行整合設(shè)計(jì)，以提升附加值）環(huán)境景觀建議 ◇ 項(xiàng)目的容積率決定了景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)的較大局限性。應(yīng)該根據(jù)建筑布局方式，考慮環(huán)境設(shè)計(jì)，項(xiàng)目的平面布局應(yīng)在項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)之前進(jìn)行，環(huán)境設(shè)計(jì)要迎合平面布局要求。 ◇ 在景觀設(shè)計(jì)中應(yīng)盡量使住戶都能在家中觀賞到優(yōu)美的景致及其活動(dòng)的人群。出入口需設(shè)計(jì)標(biāo)志性建筑景觀 ◇ 利用底層架空和裙樓架空層進(jìn)行泛會(huì)所設(shè)計(jì)。 ◇ 夜間燈光系統(tǒng)。夜間燈光主要設(shè)置于道路兩側(cè)及園林環(huán)境部分，突出夜晚的環(huán)境，社區(qū)入口、單元入口、電梯廳與公共走廊空間、架空層，建筑頂部應(yīng)架設(shè)燈光裝飾。 ◇ 背景音樂。設(shè)置智能化的背景音樂播放系統(tǒng)，在公共空間、會(huì)所、環(huán)境小品及活動(dòng)場所安排背景音樂播放。 ◇ 在項(xiàng)目入口，可考慮少量循環(huán)水景的設(shè)計(jì)?！?考慮到景觀設(shè)計(jì)的人文關(guān)懷，建議設(shè)計(jì)以“新貴生活館”為主題的文化墻。（由于時(shí)間及合作形態(tài)原因，具體的景觀風(fēng)格定位，需要后續(xù)工作的深入研究，另行提出）配套功能建議由于本項(xiàng)目所在區(qū)域隸屬于興亞國際酒店，其附屬配套興亞國際俱樂部就成為本項(xiàng)目的終身配套俱樂部存在，其主要配套功能在這里不作敘述。興亞國際酒店的配套設(shè)施如下：游泳館；健身房；棋牌室；演藝酒吧；茶藝室；KTV包房；桌球房；桑那房； 智能化設(shè)施 邊界防范系統(tǒng)：采用紅外線監(jiān)控同保安巡邏相結(jié)合的方式 區(qū)內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)：包括盜警、火警的防范監(jiān)控 安防對(duì)講系統(tǒng)：各單元入口安裝防盜門，通過室內(nèi)分機(jī)可控制開啟防盜門電控鎖；室內(nèi)分機(jī)同安防中心的主機(jī)相連，安防中心可以通過主機(jī)和分機(jī)與業(yè)主進(jìn)行聯(lián)系 室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)：室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)是為了保證業(yè)主在住宅內(nèi)的人身財(cái)產(chǎn)安全設(shè)置。通過室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)，業(yè)主可將緊急情況迅速顯示在安防中心的監(jiān)控器上；同時(shí)設(shè)置醫(yī)療報(bào)警系統(tǒng)，直接同小區(qū)醫(yī)務(wù)室連接 背景音樂系統(tǒng)：在小區(qū)廣場、會(huì)所、各單元入口、小區(qū)道路等設(shè)置音箱，節(jié)假日、每天早晚定時(shí)播放音樂；緊急情況時(shí)可插播緊急廣播交樓標(biāo)準(zhǔn)鄭州的很多樓盤的交房標(biāo)準(zhǔn)都是純毛坯房，使購房者對(duì)物業(yè)的級(jí)別認(rèn)同大大降低。由于毛坯房過多地保留了施工留下的痕跡，往往給購房者留下雜亂無序的印象。鑒于本項(xiàng)目“新貴生活館”的定位，因此我們建議，把交房標(biāo)準(zhǔn)提高到精裝修的標(biāo)準(zhǔn)——即：業(yè)主在交房后只需攜帶自身用品便可入住。墻體刷白天花板刷白并安裝吊燈會(huì)客廳、臥室地面為高級(jí)地毯鋪設(shè)衛(wèi)生間地面為防滑地磚鋪設(shè)房間預(yù)留電、燈、電話、寬帶接口窗戶、入戶大門預(yù)裝七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)估算因素的考慮基礎(chǔ)參數(shù)總用地面積：3150㎡總建筑面積：39270㎡ 商業(yè)：8220㎡ 住宅：27762㎡ 地下：3288㎡容積率：建筑密度：％車位：60個(gè)項(xiàng)目利潤估算（1）、定價(jià)依據(jù)：根據(jù)項(xiàng)目位置及鄭州市場目前高層市場售價(jià)，結(jié)合鄭州高層住宅市場的綜合走勢分析，建議項(xiàng)目售價(jià)如下：住宅：3500元/㎡商業(yè)：6500元/㎡車位：10萬元/個(gè)（2）、銷售收入分析：根據(jù)上述定價(jià)，項(xiàng)目整體銷售收入測算如下：住宅：27762㎡4000元＝；商業(yè)：8220㎡6500元＝5343萬元；車位：60個(gè)10萬元＝600萬元；合計(jì)：（3）、項(xiàng)目投資分析：收費(fèi)項(xiàng)目總金額(萬元)總建筑面積 單方成本(元/平方米)編制依據(jù)土地費(fèi)用土地出讓金依據(jù)土地合同土地契稅按鄭州標(biāo)準(zhǔn)，土地契稅4％計(jì)算合計(jì)樓面地價(jià)53元/平方米前期費(fèi)用前期規(guī)費(fèi)合計(jì)以鄭州市相關(guān)規(guī)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算設(shè)計(jì)費(fèi)參照相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)前期工程費(fèi)參照相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)合計(jì)各項(xiàng)工程費(fèi)用建安工程費(fèi)用住宅單方造價(jià)按2000元估算（含精裝修）底層商業(yè)單方造價(jià)按1100元估算地下停車場單方造價(jià)按900元估算室外工程費(fèi)用 參照相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)弱電工程費(fèi)用參照相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)不可預(yù)見費(fèi)用 以工程費(fèi)用的5%估算合計(jì)期間費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用450, , 年利率6％計(jì)%銷售總收入％銷售費(fèi)用%銷售總收入％合計(jì)營業(yè)稅及附加營業(yè)稅銷售收入5%城建稅營業(yè)稅額7%教育費(fèi)附加營業(yè)稅額3%小計(jì)總成本項(xiàng)目總投資如下：土地費(fèi)用：208萬元；前期費(fèi)用：；建安費(fèi)用：；期間費(fèi)用：；營業(yè)稅等：；合計(jì)：四、項(xiàng)目利潤估算銷售收入－投資成本=投資利潤回報(bào)率：利潤/投資成本=％銷售利潤回報(bào)率：利潤/銷售收入%=％ 德鄰地產(chǎn)策劃2004/335 / 35
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