【正文】 500萬元 其它養(yǎng)生服務(wù)內(nèi)容 1000萬元 老年公寓 15萬平方米＊2000元每平方米 3億元度假公寓 5萬元＊2200元每平方米 土地以及其他費(fèi)用（包括交通車隊(duì)） 200萬元開通公交線路 合計(jì) 融資成本機(jī)會(huì)成本管理成本出租物業(yè)的成本1. 房屋維護(hù)成本每年100萬元2. 物業(yè)管理費(fèi)用100萬元3. 車隊(duì)成本50萬元出租物業(yè)純收入為1550萬元。營銷成本五、效益評(píng)估根據(jù)**市場(chǎng)情況，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析，注重實(shí)際銷售預(yù)測(cè)，將出售與出租相結(jié)合，符合**市場(chǎng)情況，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，本項(xiàng)目建成后一年左右可以通過銷售回籠全部資金。每年出租收入預(yù)計(jì)達(dá)到1550萬元左右，能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。 綜上所述，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，社會(huì)效益突出。老年移民帶來的不僅僅是房地產(chǎn)的銷售，他們還會(huì)帶來日常的生活費(fèi)用支出。此外，老年人還會(huì)經(jīng)常看病，可能需要家庭護(hù)理，這些都會(huì)提供眾多的商業(yè)機(jī)會(huì)和就業(yè)崗位，據(jù)央視報(bào)道，在北京老齡中心每人每天的服務(wù)費(fèi)是50元。我們還不敢想像，老年移民們賣掉原來房產(chǎn)之后都能成為百萬或準(zhǔn)百萬富翁，在北海都能象富翁那樣消費(fèi)，如果僅以一戶老人房產(chǎn)15萬元、每月生活費(fèi)1000元估算，每一戶老年移民帶來的直接經(jīng)濟(jì)效益（資金凈現(xiàn)值）就相當(dāng)于1550個(gè)游客。 老年移民還非常安全。與青壯年移民不同，老年移民是純粹的消費(fèi)性人口，他們不需要城市提供任何就業(yè)崗位；與本地老人不同，移民的生活費(fèi)用是完全有保障的，不會(huì)給遷入地帶來經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。因此大量地吸引老年移民基本不用擔(dān)心產(chǎn)生什么社會(huì)問題。此外引入老年移民還有很多其它的好處。例如，發(fā)達(dá)城市的老年人，大多綜合素質(zhì)很高，而且見多識(shí)廣，愛好廣泛，大量吸引這些人口，可以直接提升城市的人口素質(zhì)，增強(qiáng)城市的文化品位；每一戶老年移民背后都會(huì)在其社交圈產(chǎn)生一個(gè)強(qiáng)烈的廣告效應(yīng)，提高遷入城市的知名度和美譽(yù)度；而且老年移民還會(huì)定期地帶來探親和訪友的客流量。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著很強(qiáng)帶動(dòng)效應(yīng)，可以直接帶動(dòng)房地產(chǎn)、旅游、社區(qū)服務(wù)、商業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、交通、金融、通訊、文化藝術(shù)等行業(yè)的發(fā)展。第十章 融資計(jì)劃一、融資數(shù)額及方式融資問題是當(dāng)前老年公寓建設(shè)的瓶頸，需要花大力予以解決。首先，建設(shè)老年公寓需要發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用。政府不僅要將老年公寓的建設(shè)納入國家和城市的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進(jìn)行老年公寓的專項(xiàng)財(cái)政撥款。在土地使用和稅費(fèi)方面要實(shí)行優(yōu)惠政策，如免收土地出讓金、減免稅費(fèi)等。其次，政府還要加強(qiáng)宣傳力度，使全社會(huì)都來重視老年人和老年人的住房問題，鼓勵(lì)和吸引國內(nèi)外有實(shí)力的開發(fā)商來興建和管理老年公寓。開發(fā)商除了享受在土地和稅費(fèi)方面的優(yōu)惠以外，還可以向銀行申請(qǐng)低息貸款，差額部分由政府補(bǔ)貼。再次，還可以發(fā)揮社會(huì)的力量，建立老年人事業(yè)基金會(huì)，以及開征遺產(chǎn)稅等籌措老年人住宅資金。最后，在個(gè)人籌措資金方面，要得到銀行的大力支持。銀行要從老年人的需求和特點(diǎn)出發(fā)，制定優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法。 如以現(xiàn)房作抵押貸款購買新房；“雙合同制”貸款購房。即老年人與銀行、其子女與銀行，各簽定一份買賣合同和擔(dān)保合同，當(dāng)老人無力還款時(shí)，可以由其子女或親屬還款；逆抵押貸款購房。這是目前國外一些國家普遍使用的方法。即老年人退休以后，從開發(fā)商處購買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費(fèi)，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有。這些貸款辦法，為老年人住房提供了保證。還可以采取物業(yè)置換以及合資建房等多種渠道為老年人解決住房廣開門路。二、融資投向三、資金退出機(jī)制及回報(bào)辦法資金退出機(jī)制融資回報(bào)辦法四、資金監(jiān)管及投資方權(quán)限資金監(jiān)管方式投資方權(quán)限第十一章 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)一、酒店式公寓財(cái)務(wù)銷售計(jì)劃表二、公寓小區(qū)——玫瑰園小區(qū)財(cái)務(wù)銷售計(jì)劃表三、稅后利潤表四、現(xiàn)金流量表五、盈虧平衡表六、動(dòng)態(tài)投資回收期第十二章 風(fēng)險(xiǎn)控制一、政策風(fēng)險(xiǎn)二、土地價(jià)值三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)雖然養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)潛力巨大，**也有優(yōu)勢(shì)，但我們要清醒認(rèn)識(shí)到它的發(fā)展還存在著很多障礙：一是傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念?，F(xiàn)在大部分的老人仍然存在“養(yǎng)兒防老、兒孫繞膝”的傳統(tǒng)思想，即使實(shí)際生活中有諸多的不方便，但是依然愿意和子女住在一起，享受天倫之樂，倘若從中獨(dú)立出來，老年人會(huì)由于思念親人而產(chǎn)生孤獨(dú)感和遺棄感。二是傳統(tǒng)的孝道觀念。從子女的角度出發(fā)，中國傳統(tǒng)文化主張子女要親自照顧父母才為“孝道”。而長(zhǎng)期以來，國人將把父母送入養(yǎng)老院、托養(yǎng)院視為一種不負(fù)責(zé)任的行為，以致引來遺棄父母的非議。三是鄉(xiāng)土觀念。中國人的鄉(xiāng)土觀念非常強(qiáng)，老年人一般講究葉落歸根，很少有到了老年反而移民的。當(dāng)然，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活格局的變化，在城市中這種觀念已經(jīng)開始淡化。四是大城市居民的自豪感。在大城市，尤其是京滬這些極度繁榮的中心城市，居民的自豪感是非常強(qiáng)烈的。民間流傳著許多俗語：“在上海人眼里，其它地方都是鄉(xiāng)下”，“寧要浦西一張床，不要浦東一套房”。這都反映了這種意識(shí)。的確無論在市政建設(shè)、城市綜合服務(wù)還是物質(zhì)文化生活，**與這些中心城市的差距是全方位的。所以**人眼里的養(yǎng)老圣地，在他們那里不一定得到了解和認(rèn)同。五是許多生活中的現(xiàn)實(shí)問題。搬家是件大事，老年人的跨城市遷居更是異常的麻煩。而且人到老年智力和體力衰退，適應(yīng)能力和自我保護(hù)能力都會(huì)下降，到一個(gè)人生地不熟的地方，會(huì)面臨很多生活上的現(xiàn)實(shí)問題，例如：安全問題，社會(huì)交往問題，生活習(xí)慣問題，休閑娛樂問題等等，這些都會(huì)成為老年人移民的障礙。四、資金使用風(fēng)險(xiǎn)第十三章 結(jié)論第十四章 附件清單 二、中國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與突破口三、中國老年公寓現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求分析研究四、長(zhǎng)三角地區(qū)老齡住宅市場(chǎng)與度假市場(chǎng)需求研究五、**國際養(yǎng)老園的功能定位：一、老年公寓養(yǎng)老——南潯久安老年公寓是一處庭院式建筑?，F(xiàn)有老年夫婦居室120套，每戶居室建筑面積35㎡，居住對(duì)象主要是退休教師、醫(yī)生和科技工作者。已先后居住140多位老人。老年公寓成立管委會(huì)，由居室老人代表和管理人員組成。公寓老人每月組織兩次學(xué)習(xí)，每逢節(jié)假日舉行聯(lián)歡晚會(huì)。 二、文化休閑養(yǎng)老——南潯久安老年俱樂部是供居住公寓老人和本地居家老人活動(dòng)休閑的場(chǎng)所。室內(nèi)活動(dòng)場(chǎng)所2000㎡，設(shè)有圖書閱覽室、老年書畫室、乒乓室、健身房、中老年歌舞廳、棋牌室、戲迷閣、茶室（書場(chǎng)）和室外門球場(chǎng)，還辦起了老年大學(xué)班。俱樂部實(shí)行會(huì)員制，現(xiàn)有老年會(huì)員900多人。三、醫(yī)療康復(fù)養(yǎng)老——南潯久安老年醫(yī)院是一所以老年病科為特色，集預(yù)防、治療、康復(fù)于一體的非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)，湖州市醫(yī)保定點(diǎn)單位，建筑面積7000㎡，醫(yī)療康復(fù)床位150張。醫(yī)療檢測(cè)設(shè)備配套，有老年病專家坐診，達(dá)到一甲醫(yī)院水平。四、賓館療休養(yǎng)老——千翁賓館接待會(huì)議和旅游團(tuán)隊(duì)，同時(shí)為上海市高校退管會(huì)和上海交通大學(xué)定點(diǎn)療休養(yǎng)基地?？砂才?00人住宿、300人就餐和300人會(huì)場(chǎng)，每年接待高校和各地工會(huì)、大型企業(yè)集團(tuán)組織的老年旅游和療休養(yǎng)人員近二百批、5000多人次。人稱園林式賓館，是老年療休養(yǎng)的理想之地。五、社區(qū)健身養(yǎng)老——南潯文園占地60畝，建有紅軍長(zhǎng)征追蹤館、徐遲紀(jì)念館、吳壽谷藝術(shù)館、南潯名人長(zhǎng)廊、小小天安門、大型樹樁盆景園以及中老年室外健身場(chǎng)所。現(xiàn)為浙江省愛國主義教育基地先進(jìn)單位，湖州市旅游十佳景點(diǎn)。文園每天早晨五點(diǎn)半至七點(diǎn)半免費(fèi)為周邊社區(qū)中老年人開放，提供晨練健身場(chǎng)所。參加晨練的中老年人有300至500人。六、旅游觀光養(yǎng)老——老年城毗鄰南潯古鎮(zhèn)風(fēng)景名勝區(qū)，包括老年公寓、老年俱樂部、老年醫(yī)院、千翁賓館、文園和江南水鄉(xiāng)一條街，集游覽、觀賞、購物、餐飲及老年旅游體檢為一體，2006年底高速公路開通后，上海、杭州至南潯往返時(shí)間只需3小時(shí)。 六、中國5000年健康養(yǎng)生文化根據(jù)文獻(xiàn)考證，可以說中國養(yǎng)生學(xué)萌芽于商周時(shí)期，在漫長(zhǎng)的歷史長(zhǎng)河中，它隨著人們對(duì)發(fā)病學(xué)原理認(rèn)識(shí)的逐步深化，以及中國古代哲學(xué)和各種自然科學(xué)的不斷滲透而不斷充實(shí)完善，所以有關(guān)養(yǎng)生的理論與實(shí)踐有著鮮明的中國式特點(diǎn)。 中國養(yǎng)生學(xué)的特點(diǎn) 一、形神兼?zhèn)?，首重養(yǎng)神 養(yǎng)形 ，毋使過極養(yǎng)神 ，才能發(fā)揮人的潛在力，表現(xiàn)出更大的智慧，積極思維，才能有所作為，并非教人去世離俗二、掌握適度，從事調(diào)節(jié) 精神情志活動(dòng)的適度 飲食五味的適度 體力房事的適度 三、強(qiáng)調(diào)先天因素，重視后天調(diào)攝 明朝的張景岳說：先天強(qiáng)厚者多壽，后天薄弱者多夭；后天培養(yǎng)者壽者更壽，后天《石斤》削者夭者更夭。 四、因年齡而異，注意分階段養(yǎng)生嬰幼兒期注意優(yōu)育青少年期是培育期婚孕期主張晚婚少育中年開始抗衰老：如同電影人到中年所說，上有老，下有小，自己的事業(yè)也處于頂峰期間，這一階段抗衰老至關(guān)重要。老年設(shè)法延緩衰老：調(diào)神，飲食，房事，老則長(zhǎng)慮，經(jīng)常用腦思考。 五、順應(yīng)自然，保護(hù)生機(jī)順應(yīng)自然界陰陽變化以護(hù)養(yǎng)調(diào)攝順乎自然之理，順應(yīng)自然而然以養(yǎng)生。 六、重視環(huán)境與健康長(zhǎng)壽的關(guān)系早在秦漢時(shí)期，古人就已經(jīng)認(rèn)識(shí)到地理、環(huán)境水質(zhì)等與健康長(zhǎng)壽密切的關(guān)系?！痘实蹆?nèi)經(jīng)》也認(rèn)為，地理位置不同，環(huán)境氣候不同，物產(chǎn)也不同，人們的飲食習(xí)慣就不同，多發(fā)病也不同。現(xiàn)代工業(yè)的發(fā)展，造成對(duì)自然環(huán)境巨大的破壞，許多惡性疾病的產(chǎn)生就是環(huán)境惡化的產(chǎn)物。故深圳國際健康養(yǎng)生園在各地推廣品牌時(shí)，非常重視選址，要求在森林覆蓋率較高的山谷中，具有泉水資源，具有新鮮的空氣，注重環(huán)保住宅與周圍生態(tài)環(huán)境的和諧。 以上概括了中國養(yǎng)生學(xué)的特點(diǎn)。中國養(yǎng)生學(xué)體現(xiàn)了中國傳統(tǒng)文化心態(tài)內(nèi)省力的高度發(fā)展，主張凝練內(nèi)在的生命深度，充分調(diào)動(dòng)自身體內(nèi)潛在的生命力，體現(xiàn)了防止“物極必反”的中和思想，主張節(jié)與和，無過不及，使人體各種機(jī)能不受傷害；體現(xiàn)人們執(zhí)著追求的“形與神俱”而終其天年“，對(duì)生死的達(dá)觀態(tài)度；體現(xiàn)了中國人民講究道德休養(yǎng)、始終奮斗不息，養(yǎng)生而不茍生的大無畏精神。 七、健康養(yǎng)生理念房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)例1 美國太陽城中心 太陽城中心是美國最大的老年社區(qū)之一。它位于佛羅里達(dá)州坦帕市郊，從1961年開始建設(shè)，占地10平方公里，太陽城中心歷經(jīng)40年的開發(fā)建設(shè)，不斷繁榮，目前現(xiàn)有來自全美及世界各地的住戶約17000名，而且一直處于持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 這里的居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住不能超過30天。社區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)建造了各種戶型以適應(yīng)不同類型老人的要求。 這里空氣新鮮、綠草如茵、6個(gè)大型開發(fā)式社區(qū)圍繞著126個(gè)洞的高爾夫球場(chǎng)和無數(shù)個(gè)碧綠湖水，一座座獨(dú)立的別墅或兩層的公寓就是老人們的家。 這里的房?jī)r(jià)比正常的市面上的價(jià)格便宜70%，老年人都把這里比作自已的天堂。老年人都喜歡這里每天最美好的事是清晨的高爾夫球、中午的雞尾酒會(huì)，晚上的舞會(huì)。這里的幾個(gè)大會(huì)所里，每天安排了豐富多彩的活動(dòng)，讀書、上課、手工制作、繪畫、音樂、聊天、表演、種植、健身等各種文體項(xiàng)目都能引人入勝。 老年人在這里，精神上得到了安慰、自我價(jià)值得到了實(shí)現(xiàn)。 太陽城中心，是高爾夫球愛好者的天堂，伴隨清晨的鳥鳴，人們踏進(jìn)擁有126個(gè)洞的高爾夫球場(chǎng)，揮桿遠(yuǎn)望，舒展身心。這里大約三分之一的居民是活躍的高爾夫球愛好者。無論您是初學(xué)者還是高手，都可以享受高爾夫球。在交納入會(huì)費(fèi)后，每年每人費(fèi)用大約為＄1500。太陽城中心是世界聞名的BEN SUTTON 高爾夫?qū)W校的本部。全美草地保齡球錦標(biāo)賽也在這里舉行。 不少老年人有過這樣的經(jīng)歷，從廣闊天地回到家庭的小圈子，感到六神無主，英雄無用武之地，因此，心情煩躁甚至加快了生命的衰老，而一旦住進(jìn)了太陽城中心，就象返老還童，壽命比外界平均延長(zhǎng)了近10歲，生活充實(shí)而又富有光彩，從心理的失衡到新的平衡，其中的原因就在于在這里得到了精神的安慰，真正享受到了生活。 東方太陽城 東方太陽城是是一個(gè)以美國太陽城中心為藍(lán)本設(shè)計(jì)建設(shè)的符合中國特色的大型退休生活社區(qū)。旨在創(chuàng)建和實(shí)現(xiàn)一種全新的家庭生活結(jié)構(gòu)觀念和全新的退休生活理念——“全新退休生活的領(lǐng)跑者”，簡(jiǎn)單的概括可以總結(jié)為全新退休生活的四個(gè)現(xiàn)代化： ——環(huán)境生活自然化：7000畝林地毗鄰2000畝潮白河水面。近3500畝規(guī)劃面積， ，微波泛舟，恍似江南。 ——起居生活便捷化：所有建筑不高于4層，公寓必備電梯，光纖入樓，連通世界。點(diǎn)式、板式、聯(lián)廊、聯(lián)體別墅和別墅，69－250平方米的多種建筑形式，盡數(shù)傍水而立，提供最大選擇可能。房屋設(shè)計(jì)著眼于一生的方便使用，無障礙設(shè)計(jì)，電子安防與呼救，凸現(xiàn)持續(xù)人性關(guān)懷。中日友好醫(yī)院與東方太陽城連袂出手，為業(yè)主建立健康跟蹤檔案。處于主中心和分中心會(huì)所內(nèi)的家政服務(wù)部、餐飲購物中心，提供良多生活服務(wù)。 ——社區(qū)生活豐富化：社區(qū)組織和自發(fā)性質(zhì)的俱樂部和協(xié)會(huì)，層出不窮。老年大學(xué)、圖書館，園藝區(qū)，自娛農(nóng)場(chǎng)……專門提供的電瓶車，為你去社區(qū)內(nèi)任何地方提供方便提供健身房、室內(nèi)游泳池、室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)、桌球室，更有高爾夫球場(chǎng)等體育場(chǎng)所。 ——家庭生活層次化：豐富的活動(dòng)區(qū)域，提供與母親郊游垂釣，與父親競(jìng)技揮桿的可能。社區(qū)內(nèi)的酒店為觀光旅游的人們提供完善的服務(wù)。規(guī)范化社區(qū)幼兒園，添一份祖孫情深，減一份日常繁瑣。時(shí)間儲(chǔ)蓄，自我管理。 東方太陽城的運(yùn)作模式分析：總體規(guī)劃精雕細(xì)琢，先開發(fā)景觀、會(huì)所樣板房，提前通過客戶營銷方式銷售，目的是