【導(dǎo)讀】3、中國傳統(tǒng)家庭結(jié)構(gòu)開始解體，空巢老人越來越多?????????

　　

【正文】 子女贍養(yǎng)費，可用于購買老年用品和服務(wù)的支出可達(dá)到 萬億 。 其 次，近年來，我國加快了社會養(yǎng)老保險制度改革的步伐，將建立起一套適合城鄉(xiāng)各類企業(yè)職工和個體勞動者的，資金來源多渠道，保障方式多層次的養(yǎng)老保險體系。這將使有穩(wěn)定養(yǎng)老金收入的老年人口，從國有企業(yè)事業(yè)擴展到各種所有制形式的企業(yè)，從城市擴展到農(nóng)村，從而大大提高我國老年人口的總體購買力水平。 政府對老年類項目大力支持 早在 2020 年 10 月，財政部和國家稅務(wù)總局就提出對政府部門和企事業(yè)單位、社會團體以及個人等社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務(wù)機構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅，以及免除老年服務(wù)機構(gòu)自用房產(chǎn)、土地、車船 的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅。對企事業(yè)單位、社會團體和個人等社會力量，通過非營利性的社會團體和政府部門向福利性、非營利性的老年服務(wù)機構(gòu)的捐贈，在繳納企業(yè)所得稅和個人所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。 2020 年 12 月 16 日， 國務(wù)院辦公廳 印發(fā)社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（ 20202020 年） ， 為積極應(yīng)對人口老齡化，建立起與人口老齡化進程相適應(yīng)、與經(jīng)濟社會發(fā)展水平相協(xié)調(diào)的社會養(yǎng)老服務(wù)體系，實現(xiàn)黨的十七大確立的“老有所養(yǎng)”的戰(zhàn)略目標(biāo)和十七屆五中全會提出的“優(yōu)先發(fā)展社會養(yǎng)老服務(wù)”的要求，根據(jù)《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會 發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》和《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，制定本規(guī)劃 。 指導(dǎo)思想 ： 為以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，以滿足老年人的養(yǎng)老服務(wù)需求為目標(biāo)，從我國基本國情出發(fā)，堅持政府主導(dǎo)、政策扶持、多方參與、統(tǒng)籌規(guī)劃，在“十二五”期間，初步建立起與四川海盟投資有限公司 27 人口老齡化進程相適應(yīng)、與經(jīng)濟社會發(fā)展水平相協(xié)調(diào)，以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐的社會養(yǎng)老服務(wù)體系，讓老年人安享晚年，共享經(jīng)濟社會發(fā)展成果 。 建設(shè)目標(biāo)： 到 2020 年，基本形成制度完善、組織健全、規(guī)模適度、運營良好、服務(wù)優(yōu)良、 監(jiān)管到位、可持續(xù)發(fā)展的社會養(yǎng)老服務(wù)體系。每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到 30 張。居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)基本健全。 二、市場競爭性分析 現(xiàn)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式與競爭性 目前城市老年人有四種居住模式，總體而言，現(xiàn)狀并不令人滿意。 合居模式 老人與子女同住一套住房。合居家庭模式的存在有諸多因素：如子女住房困難、父母年邁有病、第三代需要老人看護、傳統(tǒng)家庭觀念的影響等。這種居住模式對社會、家庭和老人都有很多優(yōu)越性，并仍將延續(xù)。 獨居模式 老人獨立居住?，F(xiàn)代都市生活方式的影響和城市住房的日趨寬松，越 來越多的老年夫婦開始選擇和已婚子女分居的方式，純老人家庭不斷增加。這種家庭模式更適應(yīng)現(xiàn)代生活方式，相互間干擾少，使家庭關(guān)系簡單化；對有生活自理能力的老年夫婦和承擔(dān)社會家庭雙重壓力的已婚子女都比較理想。但是，當(dāng)老年人年齡增大、自理能力減弱、子女忙碌少于探望時，老人的寂寞孤獨和生活的不便就突出反映出來。 毗鄰模式 與子女或親屬相互獨立且毗鄰居住。這種模式介于前兩種居住模式之間，是城市中普遍受到歡迎的居住模式。但是，由于居住地點、居住環(huán)境的限定，往往是老人一方做出犧牲和讓步。 敬老院模式 在老年服務(wù)設(shè)施安度晚年。這在我國并不普遍，在老年福利設(shè)施養(yǎng)老的大多是孤老或生活不能自理而子女又無力照顧的老人。但隨著傳統(tǒng)的養(yǎng)老責(zé)任向社會轉(zhuǎn)化，為減輕子女和家庭的負(fù)擔(dān)，越來越多的老人走向老年公寓或養(yǎng)老院，從而四川海盟投資有限公司 28 促進了城市居住社區(qū)老年服務(wù)設(shè)施的迅速發(fā)展，由于制度、管理以及設(shè)計等方面的因素，目前的老年設(shè)施仍存在較多問題。 從目前老年人居住情況來看， ％居住在城鎮(zhèn)， ％居住在鄉(xiāng)村。在有老年人居住的家庭中， 60～ 64 歲老年人有 ％的人還作為家庭戶主， 65 歲以上老年人戶主率下降到 ％。在 65 歲以上老年人戶中，有 ％的戶是老年人與其子女或親屬一起居住，成為主要生活方式，但是不能忽視的是，只有一對老年夫婦生活的戶占 11％，單獨老人戶占 ％，與未成年親屬一起生活的戶占 ％，也就是說 25％的老年人戶沒有與成年子女和親屬一起居住。 養(yǎng)老公寓分析 1） 、老年公寓市場有需求空間，但市場供給仍較為緊缺 國內(nèi)的養(yǎng)老模式還不能適應(yīng)形勢的發(fā)展。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院等養(yǎng)老機構(gòu)，管理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專業(yè)護理人員，且資金來源不能保障，只能供應(yīng)老 年人一些簡單的生活需求。同時，在九十年代末和本世紀(jì)初，中國還出現(xiàn)了一些以營利為目的的老年公寓。從環(huán)境上看，老年公寓有了比較大的改觀，功能與護理手段有了提高。但規(guī)模一般較小，且缺乏系統(tǒng)的針對老年人生活、心理、生理的保障體系。 所謂老年公寓是供老年人集中居住的專用住宅，是居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)的結(jié)合，不僅需要在樓層、醫(yī)院、交通、服務(wù)設(shè)施等方面符合老人的身體特點，更要在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。但在中國目前的這些老人服務(wù)機構(gòu)中，好多名為老年公寓、養(yǎng)老院的場所，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房 改建的，設(shè)施簡陋，服務(wù)功能單調(diào)，且可供活動的綠地較少，并不具備完善的建筑設(shè)施和服務(wù)條件，不能夠全方位地為老年人提供良好的服務(wù)。有些更是只把老人當(dāng)作病人看待，并不關(guān)心老人們情感或心理需要。 就中國而言，現(xiàn)有 42020 多所養(yǎng)老院，加上社會興辦的老年機構(gòu)，現(xiàn) 有床位315 萬張 ，還不到目前中國 億老年人的 2％。且不論條件如何，單從數(shù)量上也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老人們的實際需要。從總體上講，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡陋，服務(wù)功能較差，無法適應(yīng)老年人日常生活的特殊需要。另外，可供老年人室外活動的綠地較 少。 四川海盟投資有限公司 29 2） 、老年公寓的供給呈現(xiàn)多元化特征，但仍缺乏對客戶的準(zhǔn)確定位 隨著社會發(fā)展，我國的家庭結(jié)構(gòu)逐步走向小型化，老年人的住宅消費觀念也隨之發(fā)生變化，從基本的住宅消費逐步發(fā)展到提高住宅消費品質(zhì)上來，老年人的需求呈現(xiàn)出多元化的特征。老年公寓市場上已經(jīng)針對不同類型消費群體的高端老年公寓、親情社區(qū)型老年公寓、福養(yǎng)老機構(gòu)、利性設(shè)計獨特的小戶型房等多種產(chǎn)品。 目前許多老年住宅未做好客戶定位，其價格沒有根據(jù)各經(jīng)濟層次的老年人做出合理定位，使老年公寓市場的供求之間存在一定的落差，致使部分福利性及贏利性老年公寓的經(jīng)營較為困難 。 截至 2020 年，市場上的老年住宅項目多以公寓為主要物業(yè)形態(tài)。北京、上海、廣州、重慶、青島、濟南、威海等很多地方均已出現(xiàn)一定數(shù)量的老年公寓。它們的經(jīng)營成效受運營模式中的市場定位、銷售方式、服務(wù)體系的直接影響。老年公寓的設(shè)計、服務(wù)等方面并不符合入住老人的需求，致使部分老年公寓在盈虧點間經(jīng)營。 三、合作與關(guān)聯(lián)行業(yè) 鎣華山、銀廠溝 旅游業(yè)的發(fā)展對本項目的帶動 近年來，隨著居民消費水平的提高，旅游消費日漸走進大眾生活，成為人們?nèi)粘Ｉ钜粋€重要的組成部分。從市場增長率來看，全國旅游市場年增長率在13%， 鎣華山、 銀廠溝 旅游市場增長率約高于全國市場增長率 2 個百分點，保持在 15%左右。 從旅游消費看，游客的旅游消費呈現(xiàn)出兩個較明顯的特征：其一，旅游消費層次提升，因為隨著居民消費能力的提高，過去那種單純的觀光旅游已不能滿足游客的要求，對于新開發(fā)景區(qū)而言，景區(qū)項目的可娛樂性、可參與性等日益受到游客的青睞。其二，旅游消費從總體來看，與一般消費品消費不同的特點在于重復(fù)消費性低，這意味著，旅游景區(qū)間的競爭盡管激烈，但與一般消費品之間的競爭有不同的特點。 麻柳坪 銀廠溝 旅游 路線 位于 什邡 市 西北 ，約 5平方公里，自然環(huán)境、生態(tài)資源優(yōu)越 。 麻柳坪 養(yǎng)老的環(huán)境非常之好，是“旅游式養(yǎng)老”的理想地； 麻柳 坪四川海盟投資有限公司 30 發(fā)展“異地養(yǎng)老”、“旅游式養(yǎng)老”的潛力很大。 麻柳坪 完全可以利用目前相對充裕的養(yǎng)老資源，為全國的老年人提供一些服務(wù)，同時也可同內(nèi)地其他城市實現(xiàn)“聯(lián)網(wǎng)”。 第八章 市場營銷策略 一、目標(biāo)客戶分析 主要客戶人群 該項目按中老年人不同狀態(tài)與需求，依據(jù)嚴(yán)格的市場劃分原則，將社區(qū)細(xì)分為四類人群，即： 亞健康度假康復(fù)人群； 中老年休閑養(yǎng)老人群； 中老年度假養(yǎng)老人群； 老年產(chǎn)業(yè)投資性人群。 主要客戶來源地 成都 市市區(qū) 及省內(nèi) 2線城市 主要客戶狀況描述 亞健康度假康復(fù)人群： 中老年休閑養(yǎng)老人群： 中老年度假養(yǎng)老人群： 老年產(chǎn)業(yè)投資性人群： 二、 營銷推廣計劃 四川海盟投資有限公司 31 設(shè)立辦事機構(gòu)，進行分區(qū)管理 1)營銷方式的轉(zhuǎn)變。由于老年消費是一種自主性消費，老人的消費觀念既成熟又相保守，許多老人對新型的產(chǎn)品會感到陌生，認(rèn)同接受也會有一個過程，在對老年住宅進行營銷推廣的時候就應(yīng)該充分考慮到這一點：在營銷手法上，避免使用概念營銷，轉(zhuǎn)為說服力更大、更容易讓老年人理解的體驗式營銷；在銷售風(fēng)格上，避免浮夸，樓書和賣場設(shè)計都應(yīng)保持踏實、簡練、穩(wěn)重的風(fēng)格；在銷售 人員的配備上，使用年紀(jì)稍大、社會經(jīng)驗足的銷售人員，實施耐心的引導(dǎo)式銷售。從長遠(yuǎn)來看，市場經(jīng)濟是一個多發(fā)展、多變化的時代，受時代特點的影響，未來的老年人比起今天的老年人，對新消費觀的接受質(zhì)量要快得多，也容易得多。 2)提高產(chǎn)品的品質(zhì)。針對老年消費的質(zhì)量特征，老年商品的質(zhì)量和“銀發(fā)市場”的服務(wù)質(zhì)量都必須提高。老年人是一個特殊的社會人口群體，在飲食、起居、衣著、旅游、醫(yī)療保健、文化娛樂等各方面都有著這一年齡段的特點，對商品的質(zhì)量要求尤其高，通常是商品的質(zhì)量不好不買，價格太貴不買，不實用不買，不安全不買，太 復(fù)雜不買，只要產(chǎn)品不對路，質(zhì)量不過關(guān)，在老齡消費中就不會有市場，也就不會有長久的效益。 3)針對老年消費中休閑性消費與服務(wù)性消費所占比例大的特點，以悠閑生活和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為賣點，為項目打下長遠(yuǎn)的附加價值。 進行細(xì)致的營銷 ⑴ 直接銷售。成立專門的機構(gòu)定點在 成都、德陽、綿陽、什邡 等目標(biāo)城市進行推廣促銷。由于異地銷售最重要的是信譽問題，所以一 定要以養(yǎng)老園 為品牌，由市政府的發(fā)展戰(zhàn)略作后盾，必要時可以請專業(yè)咨詢機構(gòu)做出完整的營銷計劃。銷售方式也可以靈活多樣，可以是產(chǎn)權(quán)銷售，也可以是中短期租賃，讓那些有興趣但 又下不了移民決心的人，到這里先試住一段時間，體驗一下生活，然后再做決定。 ⑵ 觀光促銷。組織各種“夕陽紅”旅游團來 麻柳坪 — 銀廠溝 旅游時，帶他們到養(yǎng)老園 進行參觀，讓園區(qū)美好的環(huán)境，細(xì)致的服務(wù)吸引他們留下來。 ⑶ 以服務(wù)促銷售。在目標(biāo)城市設(shè)立促銷的移民服務(wù)公司。只要四川海盟投資有限公司 32 老人們草簽移民合同，后續(xù)的一切事務(wù)，如舊房的出售或出租，搬家，旅途安排，新居的設(shè)置，定居后的金融和保險服務(wù)，社會保障關(guān)系的轉(zhuǎn)移等等，全部由服務(wù)公司一條龍包干到底，讓人們只要簽個字后，拎個手包就可以輕松移民。 第九章 項目經(jīng)濟效 益分析 一、房地產(chǎn)銷售收入 （ 銷售一半 、出租一半 ） 銷售收入預(yù)計 項目名稱 計算過程 金額 養(yǎng)老 別墅 萬平方米＊ 5000 元 /平方米 2500萬 老年 公寓 萬平方米＊ 5000 元 /平方米 2500萬 度假 酒店 公寓 萬平方米＊ 5000 元 /平方米 1250 萬 合計 6250 萬 元 二、服務(wù)與租賃收入 （銷售一半，出租一半） 每年出租收入預(yù)計 項目名稱 計算過程 金額 養(yǎng)老 別墅 55 棟 *6 個月 *5000 元 /月 165 萬元 老年 公寓 200 床 *12 月 *4000 元 /月 960 萬元 度假酒店 公寓 100 個房間 * 3000 元 /月 *8 個月 240 萬元 養(yǎng)老服務(wù)配套營業(yè)出租收入 100 萬元 合計 1465 萬元 /年