【正文】 及事項(xiàng)及工作要點(diǎn)（一）合作協(xié)議或委托協(xié)議的簽訂（二）意愿征集階段（三）歷史用地處置階段（四）非農(nóng)建設(shè)用地調(diào)整（五）拆遷安置補(bǔ)償（六）回遷安置選房五、對(duì)于股份合作公司發(fā)展的建議本文字?jǐn)?shù)：6414字 閱讀時(shí)長(zhǎng)：8分鐘前言由于快速城市化所遺留下的各種問題，理論上不存在農(nóng)村地區(qū)的深圳市，卻長(zhǎng)期保留著眾多以“原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位”自居的股份合作公司。他們擁有大量的“集體用地”、“集體物業(yè)”等，在城市更新過程中扮演著極為重要的角色。本文作者跟進(jìn)過大量的城市更新項(xiàng)目，在對(duì)接股份合作公司方面積累了大量的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。現(xiàn)就深圳拆除重建類城市更新過程中涉及“股份合作公司”的有關(guān)法律問題及實(shí)操要點(diǎn)進(jìn)行分析，以饗讀者。正文一、“股份合作公司”的由來深圳的城市化來得簡(jiǎn)單粗暴。1992年，通過“村改居”、“鎮(zhèn)改辦”，深圳原特區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)了村集體的基層民主自治和集體經(jīng)濟(jì)組織職能的分離，基層民主自治職能由社區(qū)居民委員會(huì)承擔(dān)，集體經(jīng)濟(jì)組織的職能則由股份合作公司繼受。2003年，深圳市委、市政府發(fā)布《關(guān)于加快寶安龍崗兩區(qū)城市化進(jìn)程的意見》，將原特區(qū)外的寶安、龍崗兩區(qū)以同樣的方式，逐步實(shí)現(xiàn)了全深圳的城市化（以上行動(dòng)的法律依據(jù)為《土地管理法實(shí)施條例》第二條第（五）款，網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于轉(zhuǎn)地合法性存在大量文章論述，本文不再贅述）。經(jīng)此一役，原來的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的官方稱謂轉(zhuǎn)變?yōu)椤霸r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位”。這些新的“村集體”吸納了原村委會(huì)或村民小組、經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社、經(jīng)濟(jì)合作社及村辦經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司等的集體資產(chǎn)；在單位名稱上，原特區(qū)內(nèi)的“村集體”通常稱“**實(shí)業(yè)股份有限公司”，原特區(qū)外的通常稱“**股份合作公司”。兩種都是股份合作制企業(yè)，本文以下統(tǒng)一稱“股份合作公司”。目前，深圳的股份合作公司有兩種存在形式：第一種是原行政村范圍內(nèi)集體經(jīng)濟(jì)組織成立股份合作公司，行政村范圍內(nèi)原村民小組或自然村成立股份合作公司分公司，為前者分支機(jī)構(gòu)，不具有獨(dú)立法人資格；第二種是原行政村范圍內(nèi)集體經(jīng)濟(jì)組織成立股份合作公司，行政村范圍內(nèi)原村民小組或自然村成立具備法人資格的獨(dú)立的股份合作公司，作為行政村一級(jí)股份合作公司的股東。股份合作公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)中，前述第一種存在形式的股份合作公司，通常集體股占比略低于50％，個(gè)人股占比略高于50％（如48％ / 52％，具體以各股份合作公司章程為準(zhǔn)）；前述第二種存在形式的股份合作公司，行政村一級(jí)的股份合作公司集體股通常為70％，個(gè)人股股東通常為30％，自然村或村民小組一級(jí)的股份合作公司集體股占比30％，個(gè)人股占比70％（分紅用途不同導(dǎo)致股權(quán)結(jié)構(gòu)差異，具體以個(gè)案章程約定為準(zhǔn)）。通常情況下，股份合作公司章程會(huì)約定集體股占比不得小于30％，個(gè)人股占比不得超過70％。其中個(gè)人股分為募集股和合作股，但并不是都存在募集股和合作股，具體以股份合作公司章程約定為準(zhǔn)。二、“股份合作公司”的法律性質(zhì)股份合作公司在性質(zhì)上為股份合作制企業(yè)。與普通的有限責(zé)任公司、股份有限公司或合伙企業(yè)不同的是，股份合作制企業(yè)目前尚無專門的法律、行政法規(guī)對(duì)其進(jìn)行規(guī)定。根據(jù)原國家體改委《關(guān)于發(fā)展城市股份合作制企業(yè)的若干意見》：“股份合作制是采取了股份制一些做法的合作經(jīng)濟(jì)，是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中集體經(jīng)濟(jì)的一種新的組織形式。在股份合作制企業(yè)中，勞動(dòng)合作和資本合作有機(jī)結(jié)合。勞動(dòng)合作是基礎(chǔ)，職工共同勞動(dòng)，共同占有和使用生產(chǎn)資料，利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，實(shí)行民主管理，企業(yè)決策體現(xiàn)多數(shù)職工的意愿；資本合作采取了股份的形式，是職工共同為勞動(dòng)合作提供的條件，職工既是勞動(dòng)者，又是企業(yè)出資人?！痹谝欢ǖ臍v史條件下，具有“勞合性”、“資合性”的股份合作制有利于共同勞動(dòng)條件的改善、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力的提高和勞動(dòng)者長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的增加。但在目前，深圳股份合作公司的“勞合性”早已喪失殆盡，在性質(zhì)上與“資合性”、“人合性”的股份有限公司或有限責(zé)任公司并沒有太大差異。三、“股份合作公司”的法律適用（一）立法缺失與“投靠適用”在中央立法層面，《中華人民共和國公司法》第二條明確約定：本法所稱公司是指依照本法在中國境內(nèi)設(shè)立的有限責(zé)任公司和股份有限公司，明顯是排除了股份合作公司。而在地方立法層面，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)股份合作公司條例》第三條規(guī)定：“本條例適用于該條例適用于福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)內(nèi)由社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)組織改組設(shè)立的股份合作公司”，原特區(qū)外大量股份合作公司至少名義上還被其排除在外。這些都顯示了現(xiàn)行立法的局限性（據(jù)了解，新的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)股份合作公司條例》應(yīng)該會(huì)在適用區(qū)域上調(diào)整為全深圳范圍）。為減少立法缺失的不利影響，深圳大部分股份合作制企業(yè)的章程都通過“投靠”適用《公司法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)股份合作公司條例》等法律、法規(guī)的方式，已達(dá)到“依法治公司”的效果。具體表述如下：“依照《中華人民共和國公司法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)股份合作公司條例》等法律、法規(guī)制定本章程”。（二）司法適用由于特定的歷史原因，股份合作公司的章程約定了很多通常有限責(zé)任公司章程不涉及的事項(xiàng)，如計(jì)劃生育、查孕查環(huán)等與分紅綁定等。在司法審判中，對(duì)于具體章程約定事項(xiàng)的效力問題，在不違反法律、行政法規(guī)及相關(guān)政府規(guī)范性文件的情況下，一般不會(huì)被認(rèn)定無效。而就退股、股權(quán)繼承、贈(zèng)與或轉(zhuǎn)讓等問題，在不違背法律強(qiáng)制性規(guī)定的前提下，法院也會(huì)根據(jù)章程規(guī)定來處置。在章程約定不明的情況下，法院會(huì)結(jié)合股份合作公司章程大多“投靠適用”《公司法》的現(xiàn)狀，參考《公司法》法理進(jìn)行判斷，但具體裁判文書不會(huì)直接引據(jù)《公司法》具體法條。四、城市更新各階段股份合作公司涉及事項(xiàng)及工作要點(diǎn)（一）合作協(xié)議或委托協(xié)議的簽訂在與股份合作公司進(jìn)行城市更新項(xiàng)目合作開發(fā)過程中，通常由項(xiàng)目公司與原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂合作協(xié)議或者共同成立項(xiàng)目公司。根據(jù)筆者參與眾多項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，股份合作公司在對(duì)外決議、公章使用和集體資產(chǎn)監(jiān)管方面手續(xù)繁瑣，且政府主管部門目前對(duì)涉及集體資產(chǎn)的問題異常敏感，如果讓股份合作公司持有項(xiàng)目公司股權(quán)，會(huì)導(dǎo)致公司難以有效決策，進(jìn)而使各類工作的開展受到牽制（涉及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，項(xiàng)目公司有股份合作公司持股的，盡調(diào)報(bào)告通常會(huì)特別提及，因此建議以簽訂合作協(xié)議的方式。（二）意愿征集階段根據(jù)《深圳市城市更新辦法》：城中村、舊屋村拆除重建的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位股東大會(huì)按照有關(guān)規(guī)定表決同意?！伴_村里的會(huì)，花開發(fā)商的錢，碎項(xiàng)目部的心”，看似簡(jiǎn)單的一條規(guī)定，很多時(shí)候可能導(dǎo)致一個(gè)更新項(xiàng)目拖延數(shù)年，以下就相關(guān)注意事項(xiàng)分項(xiàng)論述：，對(duì)于股東大會(huì)的召開，要求越來越規(guī)范。首先，應(yīng)注意股份合作公司的股東大會(huì)召開的程序的合法性，嚴(yán)格按照股份合作公司章程提前通知各股東或股東代表，盡量由開發(fā)商監(jiān)督股份公司董事會(huì)完成股東大會(huì)的召開并做好證據(jù)留存，保證通知流程符合公司章程要求。其次，在實(shí)操角度，大量自然人股東不會(huì)親自到場(chǎng)參與股東大會(huì)，開發(fā)商應(yīng)提前全面且準(zhǔn)確的做好授權(quán)文書，提供給需要授權(quán)的股東，避免授權(quán)事項(xiàng)的缺失或瑕疵導(dǎo)致有關(guān)表決的效力受到影響。，行政村范圍內(nèi)原村民小組或自然村成立具備法人資格的獨(dú)立的股份合作公司的情況下，在行政村一級(jí)股份合作公司層面表決同意進(jìn)行城市更新的情況下，應(yīng)注意參與表決的股東是否有權(quán)進(jìn)行表決。以筆者實(shí)際參與項(xiàng)目為例，行政村一級(jí)股份合作公司的股東為集體資產(chǎn)委員會(huì)和各自然村股份合作公司，在進(jìn)行表決同意城市更新項(xiàng)目時(shí)，由于自然村一級(jí)股份合作公司并未按照章程進(jìn)行決議，僅僅是自然村一級(jí)股份合作公司法定代表人同意并在股東大會(huì)決議上加蓋了自然村一級(jí)股份合作公司的公章（在兩三年前，監(jiān)管不嚴(yán)，很多這樣的操作），導(dǎo)致更新計(jì)劃申報(bào)時(shí)被退文，嚴(yán)重影響項(xiàng)目推進(jìn)。建議涉及自然村一級(jí)合作公司在完成內(nèi)部決議程序并通過后再進(jìn)行行政村一級(jí)股份合作公司的股東大會(huì)表決。，行政村范圍內(nèi)原村民小組或自然村成立股份合作公司分公司的情況下，由于部分開發(fā)商項(xiàng)目公司只是與其中部分分公司簽訂了合作協(xié)議，也只對(duì)該部分分公司對(duì)應(yīng)的自然村或村民小組進(jìn)行更新改造，表決時(shí)應(yīng)特別注意。按照公司法相關(guān)法理，分公司簽訂的合作協(xié)議對(duì)總公司具有約束力，但往往開發(fā)商項(xiàng)目公司與分公司簽訂合作協(xié)議時(shí)并未召開股東大會(huì)，合作協(xié)議效力問題值得商榷。綜合以上情況，建議進(jìn)行同意城市更新的表決時(shí)，除了由總公司召開股東大會(huì)（或股東代表大會(huì)）同意更新改造之外，建議在相關(guān)股東大會(huì)決議上對(duì)原與股份合作公司分公司簽訂的合作協(xié)議進(jìn)行追認(rèn)。如前所述，《深圳市城市更新辦法》要求城中村、舊屋村拆除重建的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位股東大會(huì)按照有關(guān)規(guī)定表決同意。然而，實(shí)際上大量股份合作公司章程約定其實(shí)行股東代表大會(huì)制，并不存在所謂的“股東大會(huì)”。更新項(xiàng)目涉及以上問題的，除應(yīng)事先與各級(jí)審批部門充分溝通外（很難有書面回復(fù)或統(tǒng)一結(jié)果），也應(yīng)做足自身的準(zhǔn)備，在進(jìn)行表決時(shí)，可同時(shí)簽署《股東代表大會(huì)決議》.《股東大會(huì)決議》及《股東代表大會(huì)暨股東大會(huì)決議》，做足萬全準(zhǔn)備，避免報(bào)審批時(shí)被退文。，根據(jù)所在區(qū)域政策或規(guī)范性文件需要公證或律師見證的，特別是需要公證的，會(huì)議召開的規(guī)范性的要求將大大提高，勢(shì)將極大的提高相關(guān)會(huì)議決議通過的難度，建議開發(fā)商相關(guān)預(yù)案中注重對(duì)與公證機(jī)關(guān)的溝通。（三）歷史用地處置階段在更新項(xiàng)目納入城市更新計(jì)劃且獲得土地建筑物信息核查復(fù)函后，擬實(shí)施拆除重建范圍內(nèi)未簽訂征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議或者已簽訂征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議但土地或者建筑物未作補(bǔ)償，用地行為發(fā)生在2007年6月30日之前，用地手續(xù)不完善的建成區(qū)，由股份合作公司申請(qǐng)進(jìn)行歷史用地處置。歷史用地處置對(duì)于專項(xiàng)規(guī)劃草案的編制及報(bào)審意義重大，關(guān)系著項(xiàng)目可獲得的開發(fā)建設(shè)用地面積等重要指標(biāo)。根據(jù)《深圳市城市更新歷史遺留用地處置若干規(guī)定》之要求：城市更新項(xiàng)目歷史用地處置需要由股份合作股東代表大會(huì)（并非股東大會(huì)）就有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行審議并表決，獲得2/3（含2/3）同意的，方可申請(qǐng)歷史用地處置。除前文論及的注意股東代表大會(huì)召開相關(guān)問題外，股份合作公司應(yīng)當(dāng)提交如下申請(qǐng)材料：（1）歷史用地處置申請(qǐng)及承諾書（該承諾書與零征轉(zhuǎn)協(xié)議類似，在2016年38號(hào)文里已明確要求繼受單位與政府簽訂完成處置土地征（轉(zhuǎn)）用手續(xù)的協(xié)議）；（2）土地建筑物信息核查復(fù)函；（3）股份合作公司股東代表大會(huì)決議；（4）街道辦事處出具的協(xié)助核查歷史用地行為發(fā)生時(shí)間的意見。（5）其他材料。歷史用地處置階段，除規(guī)范準(zhǔn)備相關(guān)申請(qǐng)資料外，開發(fā)商項(xiàng)目部應(yīng)格外重視對(duì)歷史用地處置意義的解釋，歷史用地處置僅僅是城市更新項(xiàng)目前期報(bào)批的一個(gè)環(huán)節(jié)，不涉及對(duì)個(gè)人或集體物業(yè)的拆遷補(bǔ)償問題，正確的解釋歷史用地處置的含義，關(guān)系到股份合作公司是否能夠正確理解歷史用地的重要意義，關(guān)系到股份合作公司能否有效召開并通過決議。（四）非農(nóng)建設(shè)用地調(diào)整非農(nóng)建設(shè)用地對(duì)于原特區(qū)外舊村改造類型的拆除重建類城市更新項(xiàng)目的重要性無需多言，同時(shí)，非農(nóng)建設(shè)用地也是深圳股份合作公司的“最后一桶金”。2007年以來，為規(guī)范非農(nóng)建設(shè)用地管理，各股份合作公司以建立具體非農(nóng)建設(shè)用地臺(tái)賬，實(shí)行對(duì)非農(nóng)建設(shè)用地的動(dòng)態(tài)監(jiān)管。深圳各區(qū)對(duì)于非農(nóng)建設(shè)用地調(diào)入城市更新項(xiàng)目的時(shí)間節(jié)點(diǎn)及調(diào)整范圍要求各有不同，本文不做贅述。對(duì)于非農(nóng)建設(shè)用地調(diào)整的，通常需要根據(jù)各區(qū)非農(nóng)管理辦法的要求召開股份合作公司股東大會(huì)和股東代表大會(huì)，如在本社區(qū)范圍內(nèi)調(diào)整非農(nóng)建設(shè)用地的，建議僅就調(diào)整事宜進(jìn)行決議，避免涉及拆賠進(jìn)而導(dǎo)致決議久拖不決，將非農(nóng)拆遷補(bǔ)償事宜與集體物業(yè)拆遷補(bǔ)償同時(shí)進(jìn)行處理。如在項(xiàng)目所在社區(qū)范圍外將非農(nóng)調(diào)整至項(xiàng)目范圍內(nèi)的，根據(jù)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，建議在確定現(xiàn)金及物業(yè)補(bǔ)償條件后，以承攬方式外包至相關(guān)第三方進(jìn)行操作，降低項(xiàng)目公司風(fēng)險(xiǎn)。（五）拆遷安置補(bǔ)償，難點(diǎn)有二，第一是拆遷補(bǔ)償條件，第二是集體資產(chǎn)備案環(huán)節(jié)的行政手續(xù)辦理。因?yàn)樗斜徊疬w人都是“皇帝的女兒”，所以在最初設(shè)計(jì)集體資產(chǎn)交易的方案時(shí)，應(yīng)充分做足調(diào)研工作，充分收集案例，摸清項(xiàng)目周邊對(duì)于同類型集體物業(yè)的補(bǔ)償條件。畢竟“行規(guī)”對(duì)于認(rèn)知水平有限的村里人來說，遠(yuǎn)比評(píng)估來的真實(shí)可靠。另外，設(shè)計(jì)的交易方案要充分包含各類內(nèi)容：物業(yè)價(jià)值與土地價(jià)值（集體用地與非農(nóng)）等，相關(guān)文件應(yīng)提前做好“預(yù)報(bào)審”工作，提前與街道辦溝通，避免內(nèi)容缺失導(dǎo)致返工（由于各環(huán)節(jié)會(huì)議的重新，返工的時(shí)間等成本極高）。項(xiàng)目公司認(rèn)為有必要將后續(xù)決議事項(xiàng)一并在本階段一并決議的，可以在股份合作制企業(yè)召開三會(huì)（董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、集體資產(chǎn)委員會(huì)）和股東（代表）大會(huì)的同時(shí)，一并將有關(guān)決議事項(xiàng)放在相關(guān)決議中一并決議，如具有一定關(guān)聯(lián)性的非農(nóng)注銷和集體用地“零征轉(zhuǎn)”?！闭块T對(duì)于股份合作公司的家長(zhǎng)心態(tài)在集體資產(chǎn)拆遷補(bǔ)償階段表現(xiàn)的尤為突出。集體資產(chǎn)補(bǔ)償階段的備案工作雖然時(shí)備案，但實(shí)際上遠(yuǎn)比很多行政審批環(huán)節(jié)難度大得多。重點(diǎn)除了通常的關(guān)系維護(hù)外，還需要注意評(píng)估公司的選定，同時(shí)充分發(fā)揮評(píng)估公司的作用。對(duì)于集體資產(chǎn)涉及的“三資平臺(tái)”相關(guān)操作，本公眾號(hào)“西政資本”將后續(xù)推出專題進(jìn)行分析，敬請(qǐng)留意。，確權(quán)工作是重中之重，股份合作公司和社區(qū)居民委員會(huì)發(fā)揮著重要作用（目前部分深圳少部分區(qū)尚未要求確權(quán)必須二者參與，但趨勢(shì)是確權(quán)工作二者必將參與并不可替代）。本文以城中村或舊村中無產(chǎn)權(quán)物業(yè)的確權(quán)為例進(jìn)行說明。由于深圳的查違工作雖然是查了一波又一波，但違建并未因?yàn)椴檫`工作得到有效控制，直到2015年（1+2的出臺(tái)確實(shí)效果明顯）。也正是由于這些違建（在實(shí)操中，土地建筑物信息核查中沒有顯示權(quán)屬的全部房屋都可以參照）的存在，給城市更新工作的稅務(wù)籌劃提供了一些空間，同時(shí)也為一些交易架構(gòu)設(shè)計(jì)提供了通道或空間，無產(chǎn)權(quán)違建的作用巨大。要想讓相關(guān)操作成為現(xiàn)實(shí)，股份合作公司和社區(qū)居民委員會(huì)的確權(quán)認(rèn)定的蓋章意義重大。有相關(guān)籌劃或交易設(shè)計(jì)需求的可與本公眾號(hào)“西政資本”聯(lián)絡(luò)人聯(lián)系。，特別是舊村和城中村，部分物業(yè)存在歷史遺留問題，特別是集資修建物業(yè)，關(guān)系到的主體眾多，問題敏感，極大的影響開發(fā)商項(xiàng)目公司獲得實(shí)施主體。解決該類問題的，應(yīng)充分發(fā)揮股份合作公司的作用，相關(guān)問題盡量由股份合作公司股東大會(huì)進(jìn)行決議并確認(rèn)，避免后續(xù)實(shí)時(shí)主體公示階段的異議（有特殊情況的，仍需要針對(duì)實(shí)施主體公示階段的專項(xiàng)預(yù)案）導(dǎo)致項(xiàng)目拖延。因?yàn)楣P者經(jīng)辦數(shù)個(gè)項(xiàng)目涉及信息比較敏感，在此不做案例分析。（六）回遷安置選房拆遷安置補(bǔ)償除了通常的拆遷補(bǔ)償條件，選房問題是最重要的利益再分配環(huán)節(jié)。對(duì)于回遷選房問題，開發(fā)商不得不重視，甚至關(guān)乎著項(xiàng)目的盈虧。但是由于開發(fā)商的