【正文】 及事項及工作要點（一）合作協議或委托協議的簽訂（二）意愿征集階段（三）歷史用地處置階段（四）非農建設用地調整（五）拆遷安置補償（六）回遷安置選房五、對于股份合作公司發(fā)展的建議本文字數：6414字 閱讀時長：8分鐘前言由于快速城市化所遺留下的各種問題，理論上不存在農村地區(qū)的深圳市，卻長期保留著眾多以“原農村集體經濟組織繼受單位”自居的股份合作公司。他們擁有大量的“集體用地”、“集體物業(yè)”等，在城市更新過程中扮演著極為重要的角色。本文作者跟進過大量的城市更新項目，在對接股份合作公司方面積累了大量的實踐經驗。現就深圳拆除重建類城市更新過程中涉及“股份合作公司”的有關法律問題及實操要點進行分析，以饗讀者。正文一、“股份合作公司”的由來深圳的城市化來得簡單粗暴。1992年，通過“村改居”、“鎮(zhèn)改辦”，深圳原特區(qū)內實現了村集體的基層民主自治和集體經濟組織職能的分離，基層民主自治職能由社區(qū)居民委員會承擔，集體經濟組織的職能則由股份合作公司繼受。2003年，深圳市委、市政府發(fā)布《關于加快寶安龍崗兩區(qū)城市化進程的意見》，將原特區(qū)外的寶安、龍崗兩區(qū)以同樣的方式，逐步實現了全深圳的城市化（以上行動的法律依據為《土地管理法實施條例》第二條第（五）款，網絡上關于轉地合法性存在大量文章論述，本文不再贅述）。經此一役，原來的農村集體經濟組織的官方稱謂轉變?yōu)椤霸r村集體經濟組織繼受單位”。這些新的“村集體”吸納了原村委會或村民小組、經濟聯合社、經濟合作社及村辦經濟發(fā)展公司等的集體資產；在單位名稱上，原特區(qū)內的“村集體”通常稱“**實業(yè)股份有限公司”，原特區(qū)外的通常稱“**股份合作公司”。兩種都是股份合作制企業(yè)，本文以下統一稱“股份合作公司”。目前，深圳的股份合作公司有兩種存在形式：第一種是原行政村范圍內集體經濟組織成立股份合作公司，行政村范圍內原村民小組或自然村成立股份合作公司分公司，為前者分支機構，不具有獨立法人資格；第二種是原行政村范圍內集體經濟組織成立股份合作公司，行政村范圍內原村民小組或自然村成立具備法人資格的獨立的股份合作公司，作為行政村一級股份合作公司的股東。股份合作公司的股權結構中，前述第一種存在形式的股份合作公司，通常集體股占比略低于50％，個人股占比略高于50％（如48％ / 52％，具體以各股份合作公司章程為準）；前述第二種存在形式的股份合作公司，行政村一級的股份合作公司集體股通常為70％，個人股股東通常為30％，自然村或村民小組一級的股份合作公司集體股占比30％，個人股占比70％（分紅用途不同導致股權結構差異，具體以個案章程約定為準）。通常情況下，股份合作公司章程會約定集體股占比不得小于30％，個人股占比不得超過70％。其中個人股分為募集股和合作股，但并不是都存在募集股和合作股，具體以股份合作公司章程約定為準。二、“股份合作公司”的法律性質股份合作公司在性質上為股份合作制企業(yè)。與普通的有限責任公司、股份有限公司或合伙企業(yè)不同的是，股份合作制企業(yè)目前尚無專門的法律、行政法規(guī)對其進行規(guī)定。根據原國家體改委《關于發(fā)展城市股份合作制企業(yè)的若干意見》：“股份合作制是采取了股份制一些做法的合作經濟，是社會主義市場經濟中集體經濟的一種新的組織形式。在股份合作制企業(yè)中，勞動合作和資本合作有機結合。勞動合作是基礎，職工共同勞動，共同占有和使用生產資料，利益共享，風險共擔，實行民主管理，企業(yè)決策體現多數職工的意愿；資本合作采取了股份的形式，是職工共同為勞動合作提供的條件，職工既是勞動者，又是企業(yè)出資人。”在一定的歷史條件下，具有“勞合性”、“資合性”的股份合作制有利于共同勞動條件的改善、企業(yè)競爭能力的提高和勞動者長遠利益的增加。但在目前，深圳股份合作公司的“勞合性”早已喪失殆盡，在性質上與“資合性”、“人合性”的股份有限公司或有限責任公司并沒有太大差異。三、“股份合作公司”的法律適用（一）立法缺失與“投靠適用”在中央立法層面，《中華人民共和國公司法》第二條明確約定：本法所稱公司是指依照本法在中國境內設立的有限責任公司和股份有限公司，明顯是排除了股份合作公司。而在地方立法層面，《深圳經濟特區(qū)股份合作公司條例》第三條規(guī)定：“本條例適用于該條例適用于福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)內由社區(qū)集體經濟組織改組設立的股份合作公司”，原特區(qū)外大量股份合作公司至少名義上還被其排除在外。這些都顯示了現行立法的局限性（據了解，新的《深圳經濟特區(qū)股份合作公司條例》應該會在適用區(qū)域上調整為全深圳范圍）。為減少立法缺失的不利影響，深圳大部分股份合作制企業(yè)的章程都通過“投靠”適用《公司法》、《深圳經濟特區(qū)股份合作公司條例》等法律、法規(guī)的方式，已達到“依法治公司”的效果。具體表述如下：“依照《中華人民共和國公司法》、《深圳經濟特區(qū)股份合作公司條例》等法律、法規(guī)制定本章程”。（二）司法適用由于特定的歷史原因，股份合作公司的章程約定了很多通常有限責任公司章程不涉及的事項，如計劃生育、查孕查環(huán)等與分紅綁定等。在司法審判中，對于具體章程約定事項的效力問題，在不違反法律、行政法規(guī)及相關政府規(guī)范性文件的情況下，一般不會被認定無效。而就退股、股權繼承、贈與或轉讓等問題，在不違背法律強制性規(guī)定的前提下，法院也會根據章程規(guī)定來處置。在章程約定不明的情況下，法院會結合股份合作公司章程大多“投靠適用”《公司法》的現狀，參考《公司法》法理進行判斷，但具體裁判文書不會直接引據《公司法》具體法條。四、城市更新各階段股份合作公司涉及事項及工作要點（一）合作協議或委托協議的簽訂在與股份合作公司進行城市更新項目合作開發(fā)過程中，通常由項目公司與原農村集體經濟組織簽訂合作協議或者共同成立項目公司。根據筆者參與眾多項目的經驗，股份合作公司在對外決議、公章使用和集體資產監(jiān)管方面手續(xù)繁瑣，且政府主管部門目前對涉及集體資產的問題異常敏感，如果讓股份合作公司持有項目公司股權，會導致公司難以有效決策，進而使各類工作的開展受到牽制（涉及項目轉讓時，項目公司有股份合作公司持股的，盡調報告通常會特別提及，因此建議以簽訂合作協議的方式。（二）意愿征集階段根據《深圳市城市更新辦法》：城中村、舊屋村拆除重建的，應當經農村集體經濟組織繼受單位股東大會按照有關規(guī)定表決同意?！伴_村里的會，花開發(fā)商的錢，碎項目部的心”，看似簡單的一條規(guī)定，很多時候可能導致一個更新項目拖延數年，以下就相關注意事項分項論述：，對于股東大會的召開，要求越來越規(guī)范。首先，應注意股份合作公司的股東大會召開的程序的合法性，嚴格按照股份合作公司章程提前通知各股東或股東代表，盡量由開發(fā)商監(jiān)督股份公司董事會完成股東大會的召開并做好證據留存，保證通知流程符合公司章程要求。其次，在實操角度，大量自然人股東不會親自到場參與股東大會，開發(fā)商應提前全面且準確的做好授權文書，提供給需要授權的股東，避免授權事項的缺失或瑕疵導致有關表決的效力受到影響。，行政村范圍內原村民小組或自然村成立具備法人資格的獨立的股份合作公司的情況下，在行政村一級股份合作公司層面表決同意進行城市更新的情況下，應注意參與表決的股東是否有權進行表決。以筆者實際參與項目為例，行政村一級股份合作公司的股東為集體資產委員會和各自然村股份合作公司，在進行表決同意城市更新項目時，由于自然村一級股份合作公司并未按照章程進行決議，僅僅是自然村一級股份合作公司法定代表人同意并在股東大會決議上加蓋了自然村一級股份合作公司的公章（在兩三年前，監(jiān)管不嚴，很多這樣的操作），導致更新計劃申報時被退文，嚴重影響項目推進。建議涉及自然村一級合作公司在完成內部決議程序并通過后再進行行政村一級股份合作公司的股東大會表決。，行政村范圍內原村民小組或自然村成立股份合作公司分公司的情況下，由于部分開發(fā)商項目公司只是與其中部分分公司簽訂了合作協議，也只對該部分分公司對應的自然村或村民小組進行更新改造，表決時應特別注意。按照公司法相關法理，分公司簽訂的合作協議對總公司具有約束力，但往往開發(fā)商項目公司與分公司簽訂合作協議時并未召開股東大會，合作協議效力問題值得商榷。綜合以上情況，建議進行同意城市更新的表決時，除了由總公司召開股東大會（或股東代表大會）同意更新改造之外，建議在相關股東大會決議上對原與股份合作公司分公司簽訂的合作協議進行追認。如前所述，《深圳市城市更新辦法》要求城中村、舊屋村拆除重建的，應當經農村集體經濟組織繼受單位股東大會按照有關規(guī)定表決同意。然而，實際上大量股份合作公司章程約定其實行股東代表大會制，并不存在所謂的“股東大會”。更新項目涉及以上問題的，除應事先與各級審批部門充分溝通外（很難有書面回復或統一結果），也應做足自身的準備，在進行表決時，可同時簽署《股東代表大會決議》.《股東大會決議》及《股東代表大會暨股東大會決議》，做足萬全準備，避免報審批時被退文。，根據所在區(qū)域政策或規(guī)范性文件需要公證或律師見證的，特別是需要公證的，會議召開的規(guī)范性的要求將大大提高，勢將極大的提高相關會議決議通過的難度，建議開發(fā)商相關預案中注重對與公證機關的溝通。（三）歷史用地處置階段在更新項目納入城市更新計劃且獲得土地建筑物信息核查復函后，擬實施拆除重建范圍內未簽訂征（轉）地協議或者已簽訂征（轉）地協議但土地或者建筑物未作補償，用地行為發(fā)生在2007年6月30日之前，用地手續(xù)不完善的建成區(qū)，由股份合作公司申請進行歷史用地處置。歷史用地處置對于專項規(guī)劃草案的編制及報審意義重大，關系著項目可獲得的開發(fā)建設用地面積等重要指標。根據《深圳市城市更新歷史遺留用地處置若干規(guī)定》之要求：城市更新項目歷史用地處置需要由股份合作股東代表大會（并非股東大會）就有關事項進行審議并表決，獲得2/3（含2/3）同意的，方可申請歷史用地處置。除前文論及的注意股東代表大會召開相關問題外，股份合作公司應當提交如下申請材料：（1）歷史用地處置申請及承諾書（該承諾書與零征轉協議類似，在2016年38號文里已明確要求繼受單位與政府簽訂完成處置土地征（轉）用手續(xù)的協議）；（2）土地建筑物信息核查復函；（3）股份合作公司股東代表大會決議；（4）街道辦事處出具的協助核查歷史用地行為發(fā)生時間的意見。（5）其他材料。歷史用地處置階段，除規(guī)范準備相關申請資料外，開發(fā)商項目部應格外重視對歷史用地處置意義的解釋，歷史用地處置僅僅是城市更新項目前期報批的一個環(huán)節(jié)，不涉及對個人或集體物業(yè)的拆遷補償問題，正確的解釋歷史用地處置的含義，關系到股份合作公司是否能夠正確理解歷史用地的重要意義，關系到股份合作公司能否有效召開并通過決議。（四）非農建設用地調整非農建設用地對于原特區(qū)外舊村改造類型的拆除重建類城市更新項目的重要性無需多言，同時，非農建設用地也是深圳股份合作公司的“最后一桶金”。2007年以來，為規(guī)范非農建設用地管理，各股份合作公司以建立具體非農建設用地臺賬，實行對非農建設用地的動態(tài)監(jiān)管。深圳各區(qū)對于非農建設用地調入城市更新項目的時間節(jié)點及調整范圍要求各有不同，本文不做贅述。對于非農建設用地調整的，通常需要根據各區(qū)非農管理辦法的要求召開股份合作公司股東大會和股東代表大會，如在本社區(qū)范圍內調整非農建設用地的，建議僅就調整事宜進行決議，避免涉及拆賠進而導致決議久拖不決，將非農拆遷補償事宜與集體物業(yè)拆遷補償同時進行處理。如在項目所在社區(qū)范圍外將非農調整至項目范圍內的，根據實操經驗，建議在確定現金及物業(yè)補償條件后，以承攬方式外包至相關第三方進行操作，降低項目公司風險。（五）拆遷安置補償，難點有二，第一是拆遷補償條件，第二是集體資產備案環(huán)節(jié)的行政手續(xù)辦理。因為所有被拆遷人都是“皇帝的女兒”，所以在最初設計集體資產交易的方案時，應充分做足調研工作，充分收集案例，摸清項目周邊對于同類型集體物業(yè)的補償條件。畢竟“行規(guī)”對于認知水平有限的村里人來說，遠比評估來的真實可靠。另外，設計的交易方案要充分包含各類內容：物業(yè)價值與土地價值（集體用地與非農）等，相關文件應提前做好“預報審”工作，提前與街道辦溝通，避免內容缺失導致返工（由于各環(huán)節(jié)會議的重新，返工的時間等成本極高）。項目公司認為有必要將后續(xù)決議事項一并在本階段一并決議的，可以在股份合作制企業(yè)召開三會（董事會、監(jiān)事會、集體資產委員會）和股東（代表）大會的同時，一并將有關決議事項放在相關決議中一并決議，如具有一定關聯性的非農注銷和集體用地“零征轉”?！闭块T對于股份合作公司的家長心態(tài)在集體資產拆遷補償階段表現的尤為突出。集體資產補償階段的備案工作雖然時備案，但實際上遠比很多行政審批環(huán)節(jié)難度大得多。重點除了通常的關系維護外，還需要注意評估公司的選定，同時充分發(fā)揮評估公司的作用。對于集體資產涉及的“三資平臺”相關操作，本公眾號“西政資本”將后續(xù)推出專題進行分析，敬請留意。，確權工作是重中之重，股份合作公司和社區(qū)居民委員會發(fā)揮著重要作用（目前部分深圳少部分區(qū)尚未要求確權必須二者參與，但趨勢是確權工作二者必將參與并不可替代）。本文以城中村或舊村中無產權物業(yè)的確權為例進行說明。由于深圳的查違工作雖然是查了一波又一波，但違建并未因為查違工作得到有效控制，直到2015年（1+2的出臺確實效果明顯）。也正是由于這些違建（在實操中，土地建筑物信息核查中沒有顯示權屬的全部房屋都可以參照）的存在，給城市更新工作的稅務籌劃提供了一些空間，同時也為一些交易架構設計提供了通道或空間，無產權違建的作用巨大。要想讓相關操作成為現實，股份合作公司和社區(qū)居民委員會的確權認定的蓋章意義重大。有相關籌劃或交易設計需求的可與本公眾號“西政資本”聯絡人聯系。，特別是舊村和城中村，部分物業(yè)存在歷史遺留問題，特別是集資修建物業(yè)，關系到的主體眾多，問題敏感，極大的影響開發(fā)商項目公司獲得實施主體。解決該類問題的，應充分發(fā)揮股份合作公司的作用，相關問題盡量由股份合作公司股東大會進行決議并確認，避免后續(xù)實時主體公示階段的異議（有特殊情況的，仍需要針對實施主體公示階段的專項預案）導致項目拖延。因為筆者經辦數個項目涉及信息比較敏感，在此不做案例分析。（六）回遷安置選房拆遷安置補償除了通常的拆遷補償條件，選房問題是最重要的利益再分配環(huán)節(jié)。對于回遷選房問題，開發(fā)商不得不重視，甚至關乎著項目的盈虧。但是由于開發(fā)商的