【正文】 推盤的步伐，也無法澆滅市場的購房熱情，成交量創(chuàng)2022年以來新高！成交活躍刺激房價不斷上漲，高端樓市活躍也推動房價上漲，新房成交均價更是在調(diào)控加碼的背景下戲劇性的創(chuàng)歷史新高。 成交均價分析272022年深圳的新房成交均價在調(diào)控加碼的重壓下逆襲，經(jīng)過連續(xù)兩年下跌調(diào)整之后強勢翻紅，步步高漲，再創(chuàng)歷史新高。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2022年深圳新房住宅的成交均價為21601 元/平方米，較2022年（18900元/平方米）上漲％。2022年深圳新房成交均價的上漲一方面由于市場向好，開發(fā)商提價；另一方面則是由于成交結構高端化所致，即大量豪宅高價熱銷，推動價格水平更上一層樓，如天御香山、合正香蜜原著、鯨山覲海、純水岸、京基濱河時代、京基云景梧桐、恒裕濱城等，單價都在4萬以上且成交量大，成為推動全市房價上漲的重要作用力。各行政區(qū)方面，2022年全市六區(qū)除鹽田區(qū)外，其余五區(qū)的新房成交均價都有相對可觀的漲幅。其中：羅湖區(qū)2022年的新房成交基本集中在合正榮悅二期、京基云景梧桐、四季御園三個單價3萬以上的項目，%，達36511元/平方米；福田區(qū)2022年高端樓市相當火爆，天御香山、合正香蜜原著、京基濱河時代、山語清暉四大新盤售價都在4萬以上，導致全區(qū)的新房成交均價突破4萬大關，達41518元/平方米，%；南山區(qū)2022年的高端樓市同樣金光閃閃，鯨山覲海、純水岸兩大單價6萬級別的豪宅高價熱銷成為南山區(qū)高房價的“元兇” ，同時恒裕濱城、伍茲公寓等也對區(qū)域房價有推波助瀾之效，導致全區(qū)的新房成交均價飆升至40747元/平方米，連續(xù)三年保持全市之最，%；28寶安區(qū)2022年主力片區(qū)如龍華、觀瀾、西鄉(xiāng)、新安等，新房單價普遍都超過2萬，如中航天逸、水榭春天、特發(fā)和平里、公館186幸福城、仁山智水、星河盛世、懿花園、中熙香繽山、潤恒尚園、匯龍灣、金亨利首府、勤誠達22世紀、中洲華府等，一眾單價2萬以上的項目助推全區(qū)的新房成交均價突破2萬大關，為20888元/平方米，%；龍崗區(qū)2022年隨著佳兆業(yè)城市廣場、信義嘉御山、龍崗大道1號、萬科公園里二期等單價2萬以上的大盤入市，全區(qū)的新房價格水平有質的飛躍，為17082元/平方米，%；鹽田區(qū)2022年的新房成交有近2/3來自價格較低的泊郡，成交結構的低價化使得全區(qū)的新房成交均價同比大跌16%失守2萬大關，為19434元/平方米。2022年深圳熱門個盤的價格走勢分化明顯。高端項目方面，部分項目的成交均價呈上漲態(tài)勢，如合正榮悅、合正香蜜原著、鯨山覲海等，部分則下跌明顯，如京基云景梧桐、天御香山、京基濱河時代等。普通項目方面，絕大部的成交均價都呈上漲態(tài)勢，如佳兆業(yè)城市廣場、信義嘉御山、信義御城、公館1866，中熙香檳山，宏發(fā)君域，萬科翡麗郡，遠洋新干線，萬科金域緹香，The Town樂城，金地名峰，萬科公園里等。 成交量分析在樓市景氣回升、市場回暖的背景下，調(diào)控加碼無法阻擋開發(fā)商的推盤熱情，與旺盛的市場需求相對應，市場呈現(xiàn)供求兩旺的局面，高中低各價格檔位的項目均銷售火爆，新房成交量連續(xù)兩年正增長。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，較2022年（）增加 ％，成交套數(shù)48070套，較2022年（40332套）%，成交金額逼近千億，達 ，較2022年（）增加％。羅湖區(qū)2022年在合正榮悅二期以及云景梧桐、四季御園兩大全新項目入市后，區(qū)域的新盤供應量一定程度上得到補充，%，米，不過，由于今年的成交主力主要為大戶型項目（合正榮悅二期和云景梧桐） ，而2022年成交中小戶型占比較大（港澳8號） ，成交產(chǎn)品的差異導致出現(xiàn)成交面積增加而29成交套數(shù)反而減少的異常，為718套，%；由于成交主力價格都較高，使%。合正榮悅、云景梧桐、四季御園為全區(qū)的成交主力，三盤累計貢獻全區(qū)近95%的成交量。福田區(qū)2022年新增天御香山、合正香蜜原著、京基濱河時代廣場、山語清暉四個新盤，除山語清暉未進入銷售高峰外，其余三盤都大獲豐收，同時，蘭江山第和萬澤云頂香蜜湖等也有上佳的表現(xiàn)，同比增%，成交套數(shù)2103套，同比增加 %，同比增加%。天御香山、合正香蜜原著、京基濱河時代廣場、蘭江山第、萬澤云頂香蜜湖為全區(qū)的成交主力，均有過萬平方米的成交，五盤累計貢獻全區(qū)90%以上的成交量。南山區(qū)2022年新入市項目有鯨山覲海、棲游記、后海雅園、水木丹華、恒裕濱城、荔海春城、山海津，雖然一定程度上補充了市場供應，但市場供應總量同比仍然減少，成交量也隨之減少，%，成%，為2455 套，%。高端樓市仍然表現(xiàn)出色，鯨山覲海、純水岸、伍茲公寓成交均價高達6萬左右，恒裕濱城也近5萬，市場同樣熱捧，成交活躍，上述4個項目累計貢獻全區(qū)近一半的成交量。鹽田區(qū)2022年新增泊郡和梧桐春曉兩個項目，供應的增加帶動成交的增加，全區(qū) /417套，同比增加60%左右，不過，由于泊郡的價格較低，使得成交金額的增長大幅低于成交量的增長，%。全區(qū)共有泊郡、梧桐春曉、中英街壹號三個項目有成交，其中，泊郡獨自貢獻全區(qū)超過6成的成交量。寶安區(qū)2022年新房市場繼續(xù)保持高度活躍，大量新盤入市補充供應，交投兩旺，但成交量同比有小幅減少，%，成交套數(shù)19921套，% ，%。中航天逸、中信領航、水榭春天、特發(fā)和平里、公館186幸福城、仁山智水均有超過8萬平方米的成交，上述七盤累計貢獻全區(qū)4成多的成交量，其中，米/1537套的成交量位居寶安區(qū)冠軍。龍崗區(qū)2022 年新盤、大盤頻出，成交火爆，全區(qū)全年的新房成交面積逼近200萬平方米，%，成交套數(shù) 22456套，%，30%。佳兆業(yè)城市廣場成交井噴，超過20萬平方米，貢獻全區(qū)約10%的成交量，信義御城、信義嘉御山的成交量都超過10萬平方米，上述三盤累計貢獻全區(qū)兩成多的成交量，其中，龍崗區(qū)冠軍，同時也是全市的成交量冠軍。 熱點片區(qū)分析根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2022年以下十個片區(qū)表現(xiàn)活躍，分別為：香蜜湖農(nóng)科、蛇口、龍華、西鄉(xiāng)、觀瀾、新安、龍崗中心城、布吉、坪山、坂田。這些片區(qū)或者對全市的房價有較大的支撐，如香蜜湖農(nóng)科片區(qū)、蛇口片區(qū)等，或者對全市的成交量有較大的貢獻，如龍華片區(qū)、坂田片區(qū)等，或者兩者兼而有之。①、香蜜湖農(nóng)科片區(qū)香蜜湖農(nóng)科和蛇口是2022年深圳最重要的兩大豪宅片區(qū)，量價大漲。香蜜湖農(nóng)科2022年新增了天御香山、合正香蜜原著、山語清暉三大單價4萬以上的豪盤，其中，天御香山、合正香蜜原著短時內(nèi)被搶完，山語清暉由于在歲末才入市，成交未有良好的體現(xiàn)，另外，蘭江山第和萬澤云頂香蜜湖也有出色的表現(xiàn)。片區(qū)內(nèi)的五大豪盤共成，同比暴增 5倍多，同比暴增6倍多，成交均價強勢突破4萬大關，為 41809元/平方米，%。②、蛇口片區(qū) 2022年蛇口片區(qū)比較活躍，共有鯨山覲海、棲游記、山海津三大新項目入市，其31中，鯨山覲海和棲游記成交巨大，山海津由于歲末才開盤，未進入銷售高峰，成交量相對較小，三大新盤連同在售的伍茲公寓，米，%，成交套數(shù)1259套，%，同比%，成交均價也突破4萬大關，達44493元/平方米，%。③、龍華片區(qū)2022年龍華片區(qū)繼續(xù)保持頻密的推盤態(tài)勢，14個項目中有一半為新盤，分別為：中航天逸2期、水榭春天6期、特發(fā)和平里、幸福城、金亨利首府、卓越皇后道、尚御商住樓，另外，公館186星河盛世等也有較大體量的加推，整體保持供求兩旺的態(tài)勢， /9008套，同比增加2成略多，%，成交均價突破 2萬大關，為22240元/平方米，同比上漲近20%。④、西鄉(xiāng)片區(qū)2022年西鄉(xiāng)片區(qū)同樣新盤云集，10個項目中有一半為新盤，分別為中信領航2期、中熙香繽山、潤恒尚園、廣興源圣拿威克拉公寓、富通V都會，成交活躍，共成交，同比減少 8%左右，同比增加12%，成交均價突破2萬大關，為20373 元/平方米，%。⑤、觀瀾片區(qū)觀瀾片區(qū)2022年樓市主要集中在鷺湖國際居住區(qū)，仁山智水和懿花園成為觀瀾樓市的支撐，其推售的別墅、洋房等品質住宅叫好叫賣，片區(qū)內(nèi)4個項目共成交，同比增加 %，成交套數(shù)1488套，%，成交金額超過35億元，% ，成交均價19769元/平方米，%。⑥、光明片區(qū)光明新區(qū)樓市繼續(xù)發(fā)展壯大，2022年再添一匹黑馬 ——光明大第，與深房傳麒山一起成為光明樓市的支柱，量價齊升，同%，成交套數(shù)1615 套，同比增加近70%，同比增加%，成交均價17622元/平方米，同比上漲 %。⑦、龍崗中心城龍崗中心城的新房成交量連續(xù)兩年大幅下滑，2022年雖然也有六個新盤入市，分別為：閱山公館、寶能悅瀾山、鴻威de森林、頤安都會中央、深房傳麒尚林、東都中32央王座，但由于體量不大，未能阻擋片區(qū)成交量持續(xù)萎縮之勢。2022年片區(qū)內(nèi)的20個，同比減少28%左右，同比減少近20%，成交均價16068元/平方米，%。⑧、布吉片區(qū)布吉片區(qū)2022年再現(xiàn)推盤高潮，新增了萬科公園里2期、萬科麓城、萬科紅悅、半山道1號、大衛(wèi)華庭5個項目，同時，去年入市的龍崗大道1號、一半山等進入銷售高峰，使得片區(qū)的成交量劇增，同比增加%，成交套數(shù)3161套，同比增加 %，%，成交均價21984元/平方米，同比上漲 %。⑨、坪山新區(qū)坪山新區(qū)2022年樓市行情持續(xù)高漲，招商、金地等品牌開發(fā)商的新作 ——招商花園城、金地朗悅陸續(xù)入市助推片區(qū)量價齊升，/3111套，同比增加一成左右，同比增加近30%，成交均價12054元/平方米，%。⑩、坂田片區(qū)坂田片區(qū)2022年在佳兆業(yè)城市廣場和信義嘉御山兩大名盤的支持下，成交量呈爆炸性增長，成為龍崗區(qū)新房成交量最大的片區(qū)。米，成交套數(shù) 4322套，，同比，由于2022年的成交主要集中在價格較高的萬科璞悅山，使得片區(qū)在2022年的成交均價較高，導致2022 年片區(qū)的成交均價同比大幅下跌近14%，為21467元/平方米。 2022年深圳新房供求比根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，深圳新房市場連續(xù)四年供大于求，2022年深圳批，銷售面積為 ，即供應過剩100萬平方米略多，供求比為1： ，供給大于需求，市場存量繼續(xù)增加。自調(diào)控以來深圳樓市連續(xù)4年供大于求：2022年供求比為：1：2022年供求比為：1：332022年供求比為：1：2022年供求比為：1：各行政區(qū)方面，2022年全市六區(qū)的新房市場全部供過于求，其中，供求失衡最為嚴重的是南山區(qū)和鹽田區(qū)，新增預售面積只消化掉不到一半，南山區(qū)的供求比為1： ，供應過剩約28萬平方米，鹽田區(qū)的供求比為1： ，羅湖區(qū)、福田區(qū)、龍崗區(qū)的供求比在1：，其中，龍崗區(qū)供應過剩約63萬平方米，寶安區(qū)大致供求平衡，供求比為1：1 。 2022年深圳房價收入比房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，是衡量房價合理與否的指標之一，國際慣例認為房價收入比在3－6倍之間為合理區(qū)間。2022年深圳的房價收入比約為17倍！與去年的房價收入比（16倍）相比略有上升，由于2022年房價上漲較快，導致深圳的房價收入比經(jīng)過兩年下跌后再度回升（2022年，2022 年16倍） ，遠高于國際上限（6倍） 。 2022年深圳租售比租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200，即200至300個月的租金之和與該物業(yè)的購置總價大致相等。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2022年深圳住宅的租賃均價為55元/平方米/月，新房成交均價為21601元/平方米，即 2022年深圳的租售比為55∶21601≈1∶393 ，租售比較2022年（1∶386）明顯偏離，深圳的租售比經(jīng)過兩年（2022年為1∶518，2022年1∶422，2022年1∶386）回歸調(diào)整后再度偏離合理底線（1∶300） 。對應55元/平方米/月的租金水平，深圳房價的合理高位為55300＝16500元/平方米，即目前21601元/平方米的房價有近 24%的水分。 2022年1－12月深圳新房量價走勢分析2022年深圳樓市形勢大好，雖然調(diào)控加碼，但未能澆滅樓市的熱情，交出了一份“量價齊升”的亮麗成績單。新房成交均價第一季度在2萬上下盤整，第二季度在一眾豪宅輪番登場的推動下，成交均價一路上漲，6月份更是逼近24000元/平方米，為年內(nèi)單月最高，之后一方面隨著豪宅的成交量減少以及深圳政府的重拳打壓，成交均34價一路回落，整個下半年均呈跌勢。成交量方面，1月份新盤扎堆入市，成交井噴，以6324套的階段性新高開啟2022年熱火朝天的行情，2月份受農(nóng)歷新年影響，成交量直行回落，僅1642套，為年內(nèi)單月最低，之后月成交量隨著推盤的增減而上下震蕩，但都在3000套之上。（3）2022年二手房供應分析根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，2022年深圳二手住宅的掛牌均價同比大漲30%，達26395元/平方米（112月加權平均，下同） 。六區(qū)的二手住宅掛牌均價全線大漲，%的年漲幅領漲全市，成交均價突破 23000元/平方米，龍崗區(qū)同比上漲%至16725元/平方米；福田區(qū)同比上漲 %至32822元/平方米，為六區(qū)最高；南山區(qū)和鹽田區(qū)同比上漲23%左右，其中，南山區(qū)的二手住宅掛牌均價為31438元/平方米，鹽田區(qū)為24904元/平方米；羅湖區(qū)同比上漲近兩成逼近24000元/平方米。（4）2022年深圳各行政區(qū)二手房成交分析深圳是一個土地資源十分緊缺的城市，在市區(qū)新房房價越來越高、郊區(qū)新房供應越來越邊緣化的市場環(huán)境下，越來越多的剛需置業(yè)者轉向二手房市場，二手房成交量節(jié)節(jié)攀升。2022年2月，國務院出臺新版 “國五條” ，其中二手房轉讓按差價20%繳納