【正文】 外公告，如有人對(duì)公告內(nèi)容提出異議，城市更新主管部門將停止對(duì)爭(zhēng)議項(xiàng)目的審核，直至爭(zhēng)議解決或進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。這固然是基于房屋確權(quán)、拆遷工作的專業(yè)性，以及深圳地區(qū)出現(xiàn)的各種土地歷史遺留問題所考慮?！徽魇杖藢?duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟”。深圳某區(qū)法院在受理葉某的起訴后，經(jīng)審查認(rèn)為：葉某的訴請(qǐng)，其實(shí)質(zhì)是請(qǐng)求確認(rèn)葉某才是有權(quán)簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議的權(quán)利主體，即拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議主體的爭(zhēng)議；對(duì)此，根據(jù)現(xiàn)行法律及《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》，此類爭(zhēng)議不屬于人民法院主管工作的范圍。——補(bǔ)償安置主體糾紛的司法處理原則與項(xiàng)目推進(jìn)過程中的應(yīng)對(duì)建議來源：西政投資/作者：鄧偉強(qiáng)本文字?jǐn)?shù)：3116字 此前，A公司與甲公司簽約時(shí)，僅憑600萬元的保證金來試圖“綁定”業(yè)主。雙方矛盾由此爆發(fā)，并導(dǎo)致改造項(xiàng)目進(jìn)一步陷入僵局。（一）糾紛解決的維度在本案中，一審和二審法院均根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定，認(rèn)定甲公司單方解約條件不充分，但后續(xù)處理卻截然不同。甲公司不服判決，向深圳市中級(jí)人民法院提起上訴。2011年9月，甲公司召開股東大會(huì)，決議撤銷與A公司簽訂的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》?！渡钲谑谐鞘懈罗k法》生效后，改造項(xiàng)目被定性為拆除類城市更新項(xiàng)目，A公司亦被認(rèn)定為城市更新申報(bào)主體。在此基礎(chǔ)上，開發(fā)商可通過“入股分紅”、“提前支付部分補(bǔ)償”、“為業(yè)主方解決歷史遺留問題”等方式，讓業(yè)主方提前享受到部分“勝利果實(shí)”，并盡可能提高競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)入項(xiàng)目的門檻，降低業(yè)主方因長(zhǎng)期等待而被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“誘惑”的可能性，最終避免業(yè)主方以項(xiàng)目開發(fā)遲延等為由解除合同。由于綠本問題的特殊性或糾紛當(dāng)事人的訴請(qǐng)不規(guī)范，可能導(dǎo)致部分裁判文書對(duì)于物權(quán)的確認(rèn)并不清晰，如裁判訴爭(zhēng)房屋使用權(quán)、收益權(quán)等歸當(dāng)事人所有，具體能否憑裁判文書確定有關(guān)當(dāng)事人為綠本房權(quán)利人的，以區(qū)城市更新職能部門意見及不動(dòng)產(chǎn)登記部門意見為準(zhǔn)。適用該補(bǔ)償方式進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，?yīng)根據(jù)具體情況綜合考慮購(gòu)房指標(biāo)、稅費(fèi)及過渡期安置補(bǔ)償費(fèi)等問題。在項(xiàng)目進(jìn)行房產(chǎn)證注銷時(shí)，首先由區(qū)（新區(qū)管委會(huì)）城市更新職能部門對(duì)房屋拆除情況進(jìn)行確認(rèn)并出具同意申請(qǐng)注銷房地產(chǎn)證的意見；其次經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)核查，確認(rèn)拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議等房屋證號(hào)、房屋位置、房屋權(quán)利人等房屋自然狀況、權(quán)利狀況與不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的內(nèi)容一致；最后由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理產(chǎn)權(quán)證書注銷之前在《深圳特區(qū)報(bào)》或《深圳商報(bào)》和房屋現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公告，公告期為10個(gè)自然日，公示期無人異議或異議不成立的，即可辦理注銷。[2]“……（四）企業(yè)將其擁有的工業(yè)樓宇作價(jià)入股，其作價(jià)入股后工業(yè)樓宇的自用建筑面積比例不低于總建筑面積50%的，非自用部分可以分割轉(zhuǎn)讓；（五）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后，企業(yè)總部和財(cái)務(wù)結(jié)算中心繼續(xù)使用原有工業(yè)樓宇，其自用建筑面積比例不低于總建筑面積50%的，非自用部分可以分割轉(zhuǎn)讓；（六）單一企業(yè)投資建設(shè)的專業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的工業(yè)樓宇，企業(yè)自用確有富余，其自用建筑面積比例不低于總建筑面積50%的，非自用部分可以分割轉(zhuǎn)讓；……”——拆遷補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)控制和合約處理技巧——前 言深圳的城市更新基本實(shí)現(xiàn)了政府、開發(fā)商及被拆遷人三方利益的平衡，政府得以借助城市更新落實(shí)規(guī)劃、公共配套及保障房等，開發(fā)商則通過城市更新項(xiàng)目獲得了在深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)，而權(quán)利人則大多通過城市更新實(shí)現(xiàn)了居住條件的改善、直接參與城市發(fā)展紅利的分配。在滿足約定條件的情況下，會(huì)籍可對(duì)外轉(zhuǎn)讓。這勢(shì)必會(huì)對(duì)相同項(xiàng)目及其投資者產(chǎn)生消極影響。為此，很多項(xiàng)目將產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房改為寫字樓、公寓或會(huì)所等更具價(jià)值的物業(yè)類型以規(guī)避產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房體量過大的問題。然而，隨著《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃》的出臺(tái)，政府有意收緊“工改M0”項(xiàng)目。但如需要分割轉(zhuǎn)讓，則需要用地批文、土地使用權(quán)出讓合同的明確規(guī)定，或符合《辦法》第四條第二款所規(guī)定的九項(xiàng)情形。如此一來，其他用途（主要包括商業(yè)、宿舍，以及附屬的市政設(shè)施、交通設(shè)施、配套輔助設(shè)施）的建筑面積加起來就不得超過總建筑面積的30%。 以上操作最初由深圳市方格精密器件有限公司通過“農(nóng)地入市”方式獲得寶安區(qū)福永街道鳳凰社區(qū)的工業(yè)用地[ii]。 現(xiàn)階段，已有工業(yè)項(xiàng)目的投資者通過“引入產(chǎn)業(yè)+農(nóng)地入市”的方式與村委合作獲得項(xiàng)目用地，借此理順項(xiàng)目用地利益關(guān)系、解決歷史遺留問題。一是交納更高的地價(jià)。 深圳地區(qū)的快速發(fā)展，催生了巨大的用地、用房需求。 如何妥善解決項(xiàng)目用地及地上建筑物的歷史遺留問題，往往成為工業(yè)用地升級(jí)改造項(xiàng)目能否順利推進(jìn)的關(guān)鍵。（七）歷史用地處置根據(jù)《深圳市城市更新歷史用地處置暫行規(guī)定》第十條規(guī)定，城市更新項(xiàng)目涉及歷史用地處置的，項(xiàng)目地價(jià)應(yīng)當(dāng)區(qū)分為兩部分進(jìn)行測(cè)算：（1）出讓給項(xiàng)目實(shí)施主體的開發(fā)建設(shè)用地面積不超出項(xiàng)目拆除范圍內(nèi)原有手續(xù)完善的用地面積的部分，該部分分?jǐn)偟慕ㄖ娣e按照《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》第六十條規(guī)定測(cè)算地價(jià)；（2）出讓給項(xiàng)目實(shí)施主體的開發(fā)建設(shè)用地面積超出項(xiàng)目拆除范圍內(nèi)原有手續(xù)完善的用地面積以外的部分，該部分分?jǐn)偟慕ㄖ娣e按照改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的110%計(jì)收地價(jià)，其中的10%用作對(duì)歷史用地行為的處理。（三）工改工項(xiàng)目改造后項(xiàng)目自用：根據(jù)《深圳市城市更新辦法》第三十八條第一款規(guī)定，原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補(bǔ)繳地價(jià)，增加的建筑面積按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納地價(jià)。（二）舊屋村用地根據(jù)《深圳市城市更新辦法》第三十七條規(guī)定，市政府《關(guān)于發(fā)布深圳市寶安龍崗區(qū)規(guī)劃國(guó)土管理暫行辦法的通知》實(shí)施前已經(jīng)形成的舊屋村拆除重建的，超出部分按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià)。基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算公式如下：R深標(biāo)基準(zhǔn)2013年版《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》一類密度分區(qū)基準(zhǔn)容積率。（二）違法建筑的泛濫 作為社會(huì)公共利益的管理者，在土地開發(fā)及歷史遺留問題解決的過程中主要負(fù)責(zé)“算大帳”，其著眼點(diǎn)主要在于財(cái)政收入、城市規(guī)劃的落實(shí)、公共設(shè)施用地的保障等。一方面，他們與目標(biāo)用地的捆綁是最直接的，且大多在所在社區(qū)有著千絲萬縷的關(guān)系，有著最迫切的利益訴求；另一方面，由于合法性上的缺陷，他們往往不愿意將“項(xiàng)目用地實(shí)際使用人”的身份展現(xiàn)于臺(tái)前，并常常需要與投資者聯(lián)合促進(jìn)項(xiàng)目的確權(quán)工作，實(shí)現(xiàn)自身利益的“洗白”。但其代價(jià)有二：（三）關(guān)于建筑物年限的靈活處理《暫行措施》規(guī)定，舊工業(yè)區(qū)申請(qǐng)拆除類城市更新的，建筑物原則上不應(yīng)少于15年，但在“總面積不超過6000㎡”、“不超過更新單元拆除范圍”的1/3”，“提供40%作公共利益用地或6500平方米獨(dú)立占地作為公共服務(wù)設(shè)施”的情況下，可將未滿15年的建筑物列入城市更新范圍?！渡钲谑型晟飘a(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)機(jī)制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法（試行）》（下稱“空間辦法”）第七條規(guī)定，對(duì)于尚未完善征（轉(zhuǎn)）地補(bǔ)償手續(xù)且符合規(guī)劃的工業(yè)用地，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位在先行理清土地經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，完成青苗、建筑物及附著物的清理、補(bǔ)償和拆除后，可進(jìn)入公開市場(chǎng)掛牌交易；交易所得由政府和村委分配，法定的分配方式有二：（1）市國(guó)土基金和村委各分得50%的交易收益；（2）市國(guó)土基金獲得70%的交易收益，村委獲得30%的交易收益，以及20%的項(xiàng)目配套物業(yè)。（二）操作要點(diǎn)與案例所謂“主導(dǎo)用途的建筑”，在工業(yè)用地領(lǐng)域主要是指生產(chǎn)廠房和研發(fā)用房。（三）對(duì)轉(zhuǎn)讓方式、范圍和比例的限制根據(jù)《辦法》的精神，工業(yè)樓宇一般情況下可以整體轉(zhuǎn)讓。由于M0的容積率上限較大，在實(shí)際操作中，投資者大都青睞“工改M0”項(xiàng)目。這一大部分工業(yè)廠房的消化給后續(xù)的項(xiàng)目運(yùn)作帶來了較大的壓力。根據(jù)筆者了解，深圳部分地區(qū)的消防主管部門收緊了寫字樓、酒店的消防審批，尤其是廠房改造項(xiàng)目的消防審批?！皶?huì)籍綁定”則是由設(shè)立會(huì)員制俱樂部，通過銷售會(huì)籍的方式連帶銷售物業(yè)。但這些都不屬于正常的市場(chǎng)流通行為。綠本遺失導(dǎo)致簽約時(shí)無法提供房產(chǎn)證信息的，向產(chǎn)權(quán)登記部門查詢，在合同內(nèi)將房地產(chǎn)證載信息進(jìn)行確定。在證載權(quán)利人提供簽訂貨幣補(bǔ)償?shù)牟疬w安置補(bǔ)償協(xié)議，項(xiàng)目公司獲得證載權(quán)利人經(jīng)公證的注銷房地產(chǎn)授權(quán)委托書及放棄房地產(chǎn)權(quán)益聲明等材料后，項(xiàng)目公司向?qū)嶋H控制人支付貨幣若干，待更新項(xiàng)目具備回遷入伙條件時(shí)，實(shí)際控制人持項(xiàng)目公司向其支付的貨幣向項(xiàng)目公司回購(gòu)房屋。在涉及產(chǎn)權(quán)注銷時(shí)，通常無需根據(jù)裁判文書辦理新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，直接注銷原房地產(chǎn)證（綠本）即可，具體最終注銷處理方式以所在區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記部門意見為準(zhǔn)（一般此類問題不動(dòng)產(chǎn)登記部門會(huì)內(nèi)部開會(huì)討論處置方案）。根據(jù)近年來深圳城市更新市場(chǎng)的發(fā)展情況，結(jié)合筆者多年來的城市更新工作經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為，開發(fā)商在城市更新項(xiàng)目具體交易方案設(shè)計(jì)與合同談判的過程中，既要對(duì)合同解除的條件與程序、違約責(zé)任等進(jìn)行明確、嚴(yán)格的約定，又要對(duì)拆遷所需要支付的對(duì)價(jià)、形式與補(bǔ)償流程進(jìn)行通盤考慮。對(duì)于改造項(xiàng)目，主管部門在專函中提出：A公司須自審定改造之日起，5年內(nèi)（即2012年1月之前）完成項(xiàng)目改造，否則取消改造資格，收回重新招商。由于項(xiàng)目推進(jìn)緩慢，甲公司對(duì)A公司也心生不滿?！緦徟羞^程及結(jié)果】某區(qū)法院認(rèn)為：雙方簽署的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》合法有效，A公司已按約定履行了合同義務(wù)；在主管部門未對(duì)A公司的舊改單位資質(zhì)作出新安排的情況下，甲公司以有關(guān)聯(lián)關(guān)系的B公司與丙公司簽訂協(xié)議為由，拒絕履行《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》的行為，違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，故判決駁回甲公司的全部訴訟請(qǐng)求。我們可以從糾紛解決，以及項(xiàng)目運(yùn)作兩個(gè)維度，對(duì)本案進(jìn)行挖掘。為此，甲公司在相關(guān)批文規(guī)定的開發(fā)期限屆滿后，以此為由試圖解除與A公司簽訂的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》。A公司之所以在改造項(xiàng)目中身陷麻煩，其根本原因是由于項(xiàng)目推進(jìn)不力，失去了業(yè)主方的信任。此外，《暫行措施》第二十八條規(guī)定的將開發(fā)商調(diào)出計(jì)劃的情形也不一定導(dǎo)致合同無效或解除的后果，因此最好的處理方式就是開發(fā)商從項(xiàng)目運(yùn)作的維度，按上述意見做好操作控制和風(fēng)險(xiǎn)防范措施。因協(xié)商未果，葉某決定以黃某和某開發(fā)公司作為被告向法院起訴，請(qǐng)求：確認(rèn)葉某對(duì)待拆物業(yè)第一層享有產(chǎn)權(quán)；被告應(yīng)當(dāng)賠償葉某因待拆物業(yè)第一層被拆而產(chǎn)生的各項(xiàng)損失（具體項(xiàng)目及計(jì)算方式從略）；本案訴訟費(fèi)應(yīng)當(dāng)由被告承擔(dān)，等等。具體法律依據(jù)如下：（一）適用《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的情形《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條明確規(guī)定：“房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告?！卷?xiàng)目運(yùn)作中的注意事項(xiàng)】針對(duì)“補(bǔ)償安置主體糾紛”，現(xiàn)行立法和司法實(shí)踐采取的是“先行政后司法”的態(tài)度。對(duì)于“無證”物業(yè)，則要求項(xiàng)目方聯(lián)系集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)現(xiàn)有權(quán)利人進(jìn)行調(diào)查、征集，最終由原集體經(jīng)濟(jì)組織出具相關(guān)證明。這些前期公司因大部分費(fèi)用均無法入賬，因此賬面凈資產(chǎn)很低（歷史成本很少），加上這些公司的注冊(cè)資本一般都不太高，因此因股權(quán)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的溢價(jià)非常之高。）以上方案雖然解決了企業(yè)所得稅的繳納問題，但股東公司的稅后所得分配給自然人股東時(shí)仍無法解決個(gè)人分紅引起的20%個(gè)人所得稅的問題。接前述的案例，轉(zhuǎn)讓的總價(jià)款為30500萬元，其中500萬元作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓款（項(xiàng)目公司注冊(cè)資本為500萬元），剩下30000萬元作為收購(gòu)方/新股東委托原股東或其關(guān)聯(lián)方辦理前期工作、更新項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)、拆遷補(bǔ)償、清租等的全部費(fèi)用。（三）以境外股權(quán)交易為核心的交易方案設(shè)計(jì)我們?cè)谏钲?、東莞、惠州的稅籌服務(wù)過程中，發(fā)現(xiàn)存在大量的港資或臺(tái)資企業(yè)控股境內(nèi)公司（或工廠），該境內(nèi)公司（或工廠）名下又有大量土地或廠房等大額資產(chǎn)的情形，有些甚至是由港資或臺(tái)資企業(yè)直接持有土地或廠房等大額資產(chǎn)。當(dāng)然就合規(guī)的角度而言，我們?nèi)匀唤ㄗh辦理正式的對(duì)外投資登記手續(xù)，走正常的發(fā)改委、商務(wù)部及外管局的備案或?qū)徍肆鞒獭?，則被搬遷企業(yè)取得的搬遷補(bǔ)償計(jì)入企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，其中補(bǔ)償房產(chǎn)按照公允價(jià)值確認(rèn)收入?！肮煞莺献鞴尽保ㄔr(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位）的法律屬性與更新各階段相關(guān)實(shí)操要點(diǎn)目錄一、“股份合作公司”的由來二、“股份合作公司”的法律性質(zhì)三、“股份合作公司”的法律適用（一）立法缺失與“投靠適用”（二）司法適用四、城市更新各階段股份合作公司涉及事項(xiàng)及工作要點(diǎn)（一）合作協(xié)議或委托協(xié)議的簽訂（二）意愿征集階段（三）歷史用地處置階段（四）非農(nóng)建設(shè)用地調(diào)整（五）拆遷安置補(bǔ)償（六）回遷安置選房五、對(duì)于股份合作公司發(fā)展的建議本文字?jǐn)?shù)：6414字 經(jīng)此一役，原來的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的官方稱謂轉(zhuǎn)變?yōu)椤霸r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位”。與普通的有限責(zé)任公司、股份有限公司或合伙企業(yè)不同的是，股份合作制企業(yè)目前尚無專門的法律、行政法規(guī)對(duì)其進(jìn)行規(guī)定。這些都顯示了現(xiàn)行立法的局限性（據(jù)了解，新的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)股份合作公司條例》應(yīng)該會(huì)在適用區(qū)域上調(diào)整為全深圳范圍）。根據(jù)筆者參與眾多項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，股份合作公司在對(duì)外決議、公章使用和集體資產(chǎn)監(jiān)管方面手續(xù)繁瑣，且政府主管部門目前對(duì)涉及集體資產(chǎn)的問題異常敏感，如果讓股份合作公司持有項(xiàng)目公司股權(quán)，會(huì)導(dǎo)致公司難以有效決策，進(jìn)而使各類工作的開展受到牽制（涉及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，項(xiàng)目公司有股份合作公司持股的，盡調(diào)報(bào)告通常會(huì)特別提及，因此建議以簽訂合作協(xié)議的方式。，行政村范圍內(nèi)原村民小組或自然村成立股份合作公司分公司的情況下，由于部分開發(fā)商項(xiàng)目公司只是與其中部分分公司簽訂了合作協(xié)議，也只對(duì)該部分分公司對(duì)應(yīng)的自然村或村民小組進(jìn)行更新改造，表決時(shí)應(yīng)特別注意。（三）歷史用地處置階段在更新項(xiàng)目納入城市更新計(jì)劃且獲得土地建筑物信息核查復(fù)函后，擬實(shí)施拆除重建范圍內(nèi)未簽訂征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議或者已簽訂征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議但土地或者建筑物未作補(bǔ)償，用地行為發(fā)生在2007年6月30日之前，用地手續(xù)不完善的建成區(qū)，由股份合作公司申請(qǐng)進(jìn)行歷史用地處置。深圳各區(qū)對(duì)于非農(nóng)建設(shè)用地調(diào)入城市更新項(xiàng)目的時(shí)間節(jié)點(diǎn)及調(diào)整范圍要求各有不同，本文不做贅述?！闭块T對(duì)于股份合作公司的家長(zhǎng)心態(tài)在集體資產(chǎn)拆遷補(bǔ)償階段表現(xiàn)的尤為突出。要想讓相關(guān)操作成為現(xiàn)實(shí)，股份合作公司和社區(qū)居民委員會(huì)的確權(quán)認(rèn)定的蓋章意