【正文】 形勢(shì)并不容樂(lè)觀，如能將發(fā)展商的強(qiáng)大實(shí)力與中原的優(yōu)勢(shì)資源有機(jī)結(jié)合，并搶先一步占領(lǐng)市場(chǎng)，我們有信心將本項(xiàng)目將成功推向市場(chǎng)，使開發(fā)商獲得良好的經(jīng)濟(jì)收益。216。項(xiàng)目劣勢(shì)(Weakness)分析178。178。 項(xiàng)目位于高尚住宅區(qū)內(nèi)，居民消費(fèi)能力強(qiáng)，是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的保障。結(jié)論： 景田片區(qū)的商業(yè)目前以滿足區(qū)域居住人口的生活配套為主，缺乏大型、高檔的專業(yè)市場(chǎng)，如中高檔的家居、家私類購(gòu)物中心。 存量較大的商服物將推向市場(chǎng)。景田的餐飲業(yè)分布較為零散，有檔次的酒樓較為欠缺，目前已有商家意識(shí)到這一市場(chǎng)空缺，開始進(jìn)軍景田的餐飲業(yè)，主要向萬(wàn)科金色家園及歲寶百貨這兩個(gè)區(qū)域集中。而今年歲寶百貨進(jìn)駐景田，豐富了景田的商業(yè)配備。第二章 景田片區(qū)商業(yè)分析一、 片區(qū)位置及規(guī)劃景田片區(qū)位于深圳市福田區(qū)，福田中心區(qū)西北部，香蜜湖的東側(cè)，屬于福田中心區(qū)第一輻射區(qū)。 MALL概念的購(gòu)物廣場(chǎng)是未來(lái)商業(yè)發(fā)展熱點(diǎn)。商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥晒?yīng)商，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營(yíng)，共當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。小結(jié)：深圳市零售商業(yè)的發(fā)展日趨成熟，出現(xiàn)了多種商業(yè)業(yè)態(tài)百花齊放的局面，在與國(guó)際接軌的同時(shí)，積極摸索出適合本地國(guó)情的新業(yè)態(tài)。178。二、深圳市商業(yè)類型分析目前，深圳市的商業(yè)類型主要有以下幾種： 綜合性百貨商場(chǎng)。第一章 深圳市商業(yè)概述一、 深圳市商業(yè)概況零售商業(yè)行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，集約化程度越來(lái)越高據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前深圳市擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)約8萬(wàn)個(gè)，零售總面積超過(guò)500萬(wàn)平方米，5000平方米以上的大型商場(chǎng)60余家，其中1萬(wàn)平方米以上的大商場(chǎng)49家，居廣東省之首；深圳市零售企業(yè)的集約化程度也不斷加強(qiáng)，2000年深圳市銷售額排名前15位的企業(yè)銷售額占全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的22%，其中超過(guò)10億元的有4家。2） 深圳市特區(qū)內(nèi)2000年新開工面積分區(qū)構(gòu)成圖（資料源自統(tǒng)計(jì)局）3） 深圳市特區(qū)內(nèi)2000年竣工面積分區(qū)構(gòu)成圖（資料源自統(tǒng)計(jì)局）以上圖表說(shuō)明：商業(yè)用房無(wú)論是從新開工面積還是從竣工面積來(lái)看，福田區(qū)都居首位，依次為南山區(qū)和羅湖區(qū)，深圳市商業(yè)開發(fā)的重心已隨著城市開發(fā)的重心開始西移，并逐步確立了福田區(qū)的中心地位，東部與西部商業(yè)的發(fā)展趨向均衡。 單店規(guī)模較大、提供一站式購(gòu)物服務(wù)的超市，如沃爾瑪、家樂(lè)福、新一佳、人人樂(lè)、好又多等。 個(gè)體經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立街鋪。3） 純分成。以連鎖經(jīng)營(yíng)為特征的超級(jí)市場(chǎng)沖擊著大批傳統(tǒng)的、獨(dú)立的小型零售企業(yè)。具有品牌優(yōu)勢(shì)、具有先進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理方式的商業(yè)連鎖將是以后商業(yè)的發(fā)展方向，而傳統(tǒng)市場(chǎng)的商業(yè)模式的市場(chǎng)份額將會(huì)逐步縮少。三、景田片區(qū)的商業(yè)分布概況景田片區(qū)以住宅為主功能定位，早期片區(qū)內(nèi)無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃較集中的商業(yè)中心，商業(yè)基本上以各住宅小區(qū)的沿街商鋪及商業(yè)裙樓為主，最大型的商業(yè)則是香蜜湖山姆會(huì)員店，但其位置不屬于景田的中心地帶。 中高檔的飲食娛樂(lè)業(yè)發(fā)展滯后。片區(qū)內(nèi)的商服物業(yè)大多是居民日常生活必需配套及建材、裝飾材料，中低檔餐飲等。隨著有較強(qiáng)消費(fèi)力的居住人口的不斷增加，景田片區(qū)的商業(yè)將重新洗牌，針對(duì)區(qū)域內(nèi)中高收入居住人口的商業(yè)將迅速發(fā)展。二、 項(xiàng)目SWOT分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（Strength）分析178。 發(fā)展商有較好的品牌知名度，是投資商及承租商的信心保障。 項(xiàng)目所處的區(qū)域小環(huán)境檔次形象較好，易于將項(xiàng)目包裝成精品商業(yè)物業(yè)進(jìn)行招商及銷售。 景田片區(qū)及香蜜湖片區(qū)將開發(fā)大型中高檔次高尚住宅，為商業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。 專業(yè)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步涌現(xiàn)現(xiàn)時(shí)越來(lái)越多的連鎖經(jīng)營(yíng)商家已意識(shí)到景田的商業(yè)空白，更多的中高檔專業(yè)市場(chǎng)將會(huì)涌現(xiàn)。 主要經(jīng)營(yíng)家居裝修所需的潔具衛(wèi)浴、裝飾建材、家具家私、床上用品等，輔以部分名牌專業(yè)家裝設(shè)計(jì)公司。即統(tǒng)一開市收市時(shí)間，統(tǒng)一服裝形象等四、經(jīng)營(yíng)商定位1） 如發(fā)展商獨(dú)立經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)，則發(fā)展商需組織專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍進(jìn)行管理，經(jīng)營(yíng)商為家居類產(chǎn)品廠商、代理商。178。178。3） 與品牌家居經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)合作優(yōu)點(diǎn)：178。第五章 銷售策略一、 先招商，后銷售在項(xiàng)目未銷售前先進(jìn)行招商，再銷售是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。四、通過(guò)精心包裝，將項(xiàng)目包裝成深圳首席投資鋪王。 發(fā)展商經(jīng)營(yíng)管理商場(chǎng)，分散出租經(jīng)參與其他家居專業(yè)市場(chǎng)的租金價(jià)格，每層租金估算：首層：150元/平方米二層：100元/平方米三層：75元/平方米四層：55元/平方米平均租金預(yù)計(jì)可達(dá)95元/平