深圳市商業(yè)概況-資料下載頁
2025-05-16 06:22本頁面
【正文】 發(fā)展商經營管理家居廣場優(yōu)點：可以實現較高的租金收入缺點：178。 發(fā)展商缺乏管理經驗，管理有一定難度。178。 經營上存在有一定風險178。 招商較為繁鎖2） 整體租賃給品牌家居連鎖企業(yè)經營優(yōu)點：178。 不需考慮以后的經營管理問題，不需承擔經營風險178。 如引進國際知名品牌連鎖，可增加投資者的信心，對項目的銷售有良好的促進作用缺點：178。 可能需給予較大的優(yōu)惠條件，租金收入可能達不到預期值。178。 深圳本地缺乏有品牌的家居連鎖企業(yè)，需引進外地或國外知名企業(yè)。3） 與品牌家居經營管理企業(yè)合作優(yōu)點：178。 經營管理問題可得到解決，經營招商易于開展178。 對項目的銷售有一定促進作用178。 可實現較理想的租金收入缺點：178。 需尋找品牌連鎖經營商合作，需支付經營管理商一定的費用。178。 國際知名家居經營企業(yè)不一定會接受合作方式，而深圳本地家居經營企業(yè)則品牌知名度不高。備注：至于與連鎖經營商家采取何種合作方式，可以最大程度保障到開發(fā)商的利益，中原在操作金世界—友誼城百貨、保利城—友誼百貨、龍崗世貿商城—萬佳百貨、名仕商城、鴻展商城、世貿商城等商業(yè)項目上，積累了豐富的經驗及經營商家資源，可以最大程度地為發(fā)展商爭取利潤空間。 第五章 銷售策略一、 先招商，后銷售在項目未銷售前先進行招商，再銷售是項目成功的關鍵。二、靈活變通的返租策略通過返租，使發(fā)展商可控制項目的經營定位及經營規(guī)劃的實施，是商場興旺的保證。返租年限建議為較短期（三年）。三、區(qū)分銷售面積與經營面積。178。 將鋪位面積劃分成6—15平方米為主進行銷售，使商鋪總價碼降低，利于吸引投資者，擴大投資客戶層面。178。 租賃經營時，將多個鋪位進行組合出租。四、通過精心包裝，將項目包裝成深圳首席投資鋪王。五、利用家居經營品牌進駐不斷造勢。六、分期分批推出，推高售價。七、圍繞山姆會員店進行宣傳。八、炒作香蜜湖片區(qū)房地產開發(fā)熱潮，描繪廣闊的家居市場前景。 第六章 項目租售回報分析一、 項目租價分析根據中原對景田片區(qū)的租金調查，景田片區(qū)臨街商鋪的租金多在80—150元/平方米左右（萬科金色家園及萬托家園一帶），而項目周邊一帶無商鋪出租，商業(yè)氣氛明顯不足，影響了項目租金的提升。以中原多年的商業(yè)經驗，租金以不同租賃方式不同而定： 整體出租如項目整體出租予一家經營商家，平均租金預計僅為50元/平方米左右。每年租金回報： 50*9000*12=約540萬元注：按經營面積為9000平方米計算。 發(fā)展商經營管理商場，分散出租經參與其他家居專業(yè)市場的租金價格，每層租金估算：首層：150元/平方米二層：100元/平方米三層：75元/平方米四層：55元/平方米平均租金預計可達95元/平方米左右。每年租金回報： 95*9000*12=約1026萬元另：發(fā)展商投入一筆商場裝修費用。二、售價初步分析如項目以主題專業(yè)市場的定位或整體租賃予品牌經營商家，根據中原對商業(yè)項目的銷售經驗分析，項目整體平均售價可達到18000元/平方米左右。項目總銷售額預計：18000元/平方米*9000平方米=注：因需采用返租的銷售方式，按市場一般的返租率8%計算，因出租收益小于返租支出，每年發(fā)展商需補貼一定的金額予小投資商。按平均銷售價格為18000元/平方米，平均租金為95元/平方米，返租率為8%，如返租3年，來計算需補貼予小投資商金額及實際收益：每年的返租額： 18000元**9000=1296萬元/年實際每年的租金收益： 95*9000*12個月=1026萬元/年發(fā)展商三年內年補貼額：（12961026）*3年=810萬元 發(fā)展商實際收益：—810萬=如整體出租實現的租金收入更低，發(fā)展商要在返租年限內補貼更多的金額予投資者。 總述：總體來講，天然居商業(yè)項目如能引進適當的包裝定位，仍不失為一個投資回報有保證的商業(yè)項目，否則，項目租售前景不容樂觀。如能以中原豐富的商業(yè)經驗與發(fā)展商雄厚的實力結合，在項目前期的設計、規(guī)劃、定位、招商上充分介入，天然居商業(yè)項目必將成為深圳商鋪市場又一閃亮明星。深圳中原地產顧問有限公司24 / 24
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