【正文】 來。這里緊鄰香港，是深圳最早開發(fā)建設(shè)的城區(qū)之一。本片區(qū)位處城市中心地段，人流量大，是深圳商業(yè)旅游購(gòu)物旺區(qū)，人口居住密度相當(dāng)高，交通十分便利，所以集中了深圳眾多國(guó)內(nèi)外大中型商場(chǎng)、服務(wù)和娛樂行業(yè)，隨著近年深圳城市商業(yè)的升級(jí)，人民南商業(yè)片區(qū)環(huán)境改造，改造完成后這里形成了以中檔商品為主、以大型骨干商家為主體，以連鎖經(jīng)營(yíng)為主要營(yíng)銷模式的商貿(mào)體系。形成了與其它商圈具有不同特色的，是深圳目前消費(fèi)檔次最高、最集中的購(gòu)物天堂。一度在城市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中略現(xiàn)頹勢(shì)的羅湖商業(yè)中心，在片區(qū)逐步改造的同時(shí)，一批諸如擁有商業(yè)面積達(dá)18萬平方米的華潤(rùn)購(gòu)物中心萬象城、商業(yè)面積12萬平方米的金光華商業(yè)城的商業(yè)巨摯，以及羅湖商業(yè)城、日本西武百貨、友誼城、國(guó)商等一批大型老牌商業(yè)名店，沃爾瑪、華潤(rùn)萬佳、百佳、新一佳等一批大型連鎖超市、一大批品牌專賣店共享人流和商機(jī)，從而我市面積最大、大商業(yè)最集中、業(yè)態(tài)最全、商品種類最齊全、經(jīng)營(yíng)理念先進(jìn)，在內(nèi)地和港澳都將享有較高知名度的中心商業(yè)區(qū)。環(huán)境具有國(guó)際一流水平，能代表深圳城市形象的標(biāo)志性商圈，成為中高收入及白領(lǐng)階層購(gòu)物的首選區(qū)域。②東門商業(yè)區(qū)——具有區(qū)域文化沉淀的商業(yè)旺區(qū)東門是傳統(tǒng)的商業(yè)中心區(qū)域，而且東門具有很深的地區(qū)文化底蘊(yùn)，是深圳區(qū)域文化的沉積點(diǎn)，有其獨(dú)特商業(yè)發(fā)展傳統(tǒng)，一直都是深圳規(guī)模最大，商鋪?zhàn)蠲芗纳虡I(yè)旺區(qū)之一。其吸引的人流量在深圳無出其右，日均人流量平均在60萬左右，購(gòu)物人群以青少年、本地人士、港人以及低收入階層為主。其歷史悠久、規(guī)模大、名店多、商品豐富、價(jià)格便宜，吸引著四面八方的客人，成為本地居民和外地游客在市區(qū)游覽購(gòu)物的首選地區(qū)，也成為港人在深圳消費(fèi)的首選區(qū)域。但今日的東門商業(yè)區(qū)由于缺乏整體規(guī)劃，商業(yè)業(yè)態(tài)重復(fù)嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)者缺乏專業(yè)經(jīng)營(yíng)知識(shí)等種種原因，東門商業(yè)日益低檔化。從過去深圳首屈一指的生財(cái)旺地，逐步成為深圳公認(rèn)零售業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最高，低檔貨充斥的商圈。東門形成低檔化的主要原因是業(yè)態(tài)重復(fù)形成惡性競(jìng)爭(zhēng)，整個(gè)商業(yè)區(qū)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理層次較低，商業(yè)定位存在較大錯(cuò)位導(dǎo)致高樓層經(jīng)營(yíng)困難。隨著90年代逐漸興起的華強(qiáng)北商圈檔次不斷提高，東門“商業(yè)老大”的地位已經(jīng)失去，其全市范圍的影響力。更是不斷面臨著來自南山以及深圳關(guān)外次級(jí)商區(qū)的沖擊。③華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)——最有活力的工薪白領(lǐng)商業(yè)區(qū)華強(qiáng)北原本規(guī)劃為工業(yè)區(qū)，進(jìn)入90年代以后隨著深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心逐漸西移，區(qū)內(nèi)電子等專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，吸引了大量的產(chǎn)業(yè)上下游配套行業(yè)和服務(wù)性行業(yè)的聚集， 帶來大量的商務(wù)/創(chuàng)業(yè)的需求，而大量人氣的集聚，又進(jìn)一步促進(jìn)了零售業(yè)、餐飲業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，形成非常良性的循環(huán)效應(yīng)。時(shí)值今日，華強(qiáng)北商圈已發(fā)展成為目前深圳最大的市民消費(fèi)中心和旅游購(gòu)物中心之一。城區(qū)現(xiàn)在為深圳“業(yè)態(tài)最全”的商圈，日人流量可達(dá)50萬人次。擁有全國(guó)最有影響的電子信息、鐘表、珠寶、服裝等20多家專業(yè)市場(chǎng)；營(yíng)業(yè)面積在一萬平米以上的大型商場(chǎng)就達(dá)15家；年整個(gè)商業(yè)街區(qū)商業(yè)銷售總額逾260億元（2003），已成為全國(guó)客流、物資、資金流、信息流量最大的商業(yè)區(qū)之一。華強(qiáng)北的商業(yè)設(shè)施大多由工業(yè)廠房改建而來，自發(fā)形成的商業(yè)旺區(qū)的色彩濃厚，是工薪白領(lǐng)的主要消費(fèi)場(chǎng)所；整個(gè)城區(qū)商業(yè)定位及檔次不高，對(duì)高收入階層吸引力相對(duì)有限。但是，華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)是在原有工業(yè)區(qū)的基礎(chǔ)上自發(fā)地形成的，現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)大多是在原有的工業(yè)廠房上改造而成，加上片區(qū)內(nèi)的道路、市政規(guī)劃、公共設(shè)施均是按照與原有工業(yè)區(qū)相配套而設(shè)計(jì)和布局的，因此還不能完全適應(yīng)現(xiàn)代一流商業(yè)、辦公和生活的需要。由此帶來的交通，商業(yè)區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局不盡合理、業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡等一系列問題，都制約了商圈的進(jìn)一步發(fā)展提升，這與中心區(qū)的超前規(guī)劃和發(fā)展模式形成巨大差異。華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)由于是在工業(yè)區(qū)基礎(chǔ)上迅速崛起的，至今才10來年歷史，還沒有形成自己的商業(yè)文化特征，從而使整個(gè)商業(yè)區(qū)顯得蒼白和缺少底蘊(yùn)，影響了整個(gè)商圈的質(zhì)量和檔次。華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)目前最大的“硬傷”之一便是商圈內(nèi)娛樂和休閑等方面的設(shè)施較少，這不僅減小了對(duì)外地觀光客的吸引力，而且也大為縮短了本地消費(fèi)者在商業(yè)區(qū)內(nèi)的平均逗留時(shí)間，已經(jīng)對(duì)華強(qiáng)北商圈的進(jìn)一步升級(jí)帶來極大的障礙。這一點(diǎn)與羅湖商業(yè)區(qū)則形成了鮮明對(duì)比。華強(qiáng)北目前面臨的主要問題是：商業(yè)購(gòu)物環(huán)境檔次較低，缺少公共休閑空間；交通擁擠，停車設(shè)施嚴(yán)重不足；土地過度開發(fā)，基本生活配套設(shè)施和市政公用設(shè)施嚴(yán)重不足。④深圳中心商業(yè)區(qū)——代表深圳未來的中產(chǎn)階級(jí)高檔商圈正在展開大規(guī)模建設(shè)的深圳福田中心區(qū)，是深圳未來的行政、文化中心及主要商務(wù)中心，作為深圳政府“二次創(chuàng)業(yè)”的主要功能區(qū)，將集金融、商貿(mào)、信息、文化及行政于一體，成為深圳城市整體功能的聚焦點(diǎn)。它的建設(shè)將提升深圳城市競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)深圳建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際性城市戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。作為政府規(guī)劃布局的四大市級(jí)的商貿(mào)中心之一的深圳中心商業(yè)區(qū)，在深圳未來商業(yè)版圖上占有重要地位。中心區(qū)商業(yè)區(qū)將形成全市性的高檔次、多功能商業(yè)中心，同時(shí)在業(yè)態(tài)方面加強(qiáng)和支持購(gòu)物中心、連鎖商業(yè)以及電子商務(wù)的建設(shè)和發(fā)展，最終將形成集旅游、酒店、辦公、商業(yè)、信息、金融、貿(mào)易、高科技、文化、休閑娛樂于一體的綜合性場(chǎng)所。中心區(qū)商圈已成為政府建設(shè)的重點(diǎn)之一政府的發(fā)展導(dǎo)向是大力引進(jìn)高檔商家的進(jìn)入，促進(jìn)高檔商圈的形成。預(yù)計(jì)這個(gè)成熟期可能需要5年。中心區(qū)的發(fā)展蘊(yùn)藏了巨大的商機(jī)，一個(gè)新的商圈正在悄然形成。作為深圳的中心，這個(gè)區(qū)域具有輻射整個(gè)深圳的能力，并且隨著深圳的進(jìn)一步國(guó)際化，這個(gè)輻射區(qū)還將進(jìn)一步擴(kuò)大。目前，在中心區(qū)內(nèi)已有五家國(guó)際一流水準(zhǔn)的五星級(jí)酒店與之配套。將構(gòu)建“總量平衡、布局合理、輻射力強(qiáng)、活躍繁榮、競(jìng)爭(zhēng)有序”的現(xiàn)代城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系，形成有國(guó)際水平、代表城市商業(yè)形象的標(biāo)志性商圈。與已有成熟商圈東門、華強(qiáng)北相比，新興的這個(gè)商圈的特點(diǎn)就是高檔。因?yàn)檫@個(gè)商圈內(nèi)的目標(biāo)消費(fèi)群是深圳的高檔商務(wù)人員、游客和高消費(fèi)的市民。高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的中心區(qū)商圈，其起點(diǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于深圳其他商業(yè)區(qū)域。中心區(qū)南廣場(chǎng)18萬的商業(yè)面積，頂上將是郁郁蔥蔥的森林式公園，形成全中國(guó)獨(dú)一無二的生態(tài)購(gòu)物廣場(chǎng)。以太平洋百貨和家樂福為主力店的10萬平方米的怡景中心城， 8萬平方米的晶島國(guó)際購(gòu)物中心，將在2006年上半年和2005國(guó)慶開業(yè)，聯(lián)同天虹購(gòu)物廣場(chǎng)，星河購(gòu)物公園等，一個(gè)代表深圳商業(yè)未來的商圈開始初具雛形。⑤南山商業(yè)區(qū)——大眾商業(yè)導(dǎo)向的新興商圈隨著90年代末期，隨著城市重心西移，南山的城市化進(jìn)程急劇加快。密集的房地產(chǎn)開發(fā)帶來了大量的居住人口，也帶來了大量的消費(fèi)需求。由于南山所處區(qū)位的相對(duì)獨(dú)立性，使得東門、華強(qiáng)北等傳統(tǒng)商圈對(duì)片區(qū)的輻射力有限，給區(qū)域商業(yè)的發(fā)展帶來機(jī)會(huì)。依托片區(qū)內(nèi)強(qiáng)大的消費(fèi)力，在房地產(chǎn)開發(fā)商、品牌商家的密切配合下，南山商圈逐步繁榮，業(yè)態(tài)趨于完善，商圈在深圳整體商業(yè)格局中的地位得到了有力提升。南山區(qū)商用物業(yè)升值迅速，但其大眾商業(yè)導(dǎo)向特質(zhì)突出。商業(yè)基本上以滿足本區(qū)域居民需求為主。從整體上看，在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，南山商服市場(chǎng)仍處于上升發(fā)展中，大量商業(yè)裙樓持續(xù)推出，但由于現(xiàn)有的商業(yè)較為分散，南山商業(yè)中心有待進(jìn)一步確立和發(fā)展。因此相當(dāng)商戶仍對(duì)該區(qū)域處于觀望態(tài)度，市場(chǎng)消化能力有限，商業(yè)的繁榮有待進(jìn)一步積累。租金水平有較大幅度的提升，但相對(duì)成熟旺鋪仍有相當(dāng)距離。南山由于二次移民（內(nèi)地來深圳，深圳其它區(qū)遷移到南山）多、外來購(gòu)房者多，成份目前還并不穩(wěn)定，所以目前南山商業(yè)的形態(tài)并不具備自身的特點(diǎn)，還不足以形成一個(gè)全新的市級(jí)商圈。只有當(dāng)南山的居住成分開始穩(wěn)定以后，南山的商業(yè)才可能具有某種特點(diǎn)。隨著地鐵2號(hào)線的開工建設(shè)、西部通道的即將開通等一系列外部利好因素的促進(jìn)，南山商業(yè)區(qū)在深圳的地位預(yù)計(jì)將進(jìn)一步上升，南山將會(huì)從滿足區(qū)內(nèi)消費(fèi)需求，逐步發(fā)展成為具有移動(dòng)區(qū)域外輻射能力的深圳西部副商業(yè)中心，從而使深圳的商業(yè)空間布局更加合理、完善。⑥龍崗商業(yè)圈——缺乏短期支撐的商業(yè)井噴作為深圳未來發(fā)展的空間重心所在，地處深圳、東莞、惠州的“金三角”的龍崗，具有商業(yè)發(fā)展的先天優(yōu)勢(shì)。在大工業(yè)、大物流的產(chǎn)業(yè)背景下，帶來了商業(yè)地產(chǎn)井噴式的超前發(fā)展。短短幾年內(nèi)，近年來，龍崗商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮一路高漲，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)十分激烈。龍崗商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)涵蓋傳統(tǒng)百貨、MALL、商業(yè)步行街、CEPA?碧湖港澳城、物流地產(chǎn)、專業(yè)市場(chǎng)、品牌折扣城等，成為深圳商業(yè)業(yè)態(tài)最為豐富的區(qū)域。但是，一擁而上的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，短短幾年內(nèi)使得龍崗中心城的商業(yè)總面積已達(dá)120多萬平方米，接近兩大市級(jí)商業(yè)中心東門商業(yè)中心和華強(qiáng)北商業(yè)中心商業(yè)面積總和。但就目前龍崗的經(jīng)濟(jì)、人口、交通等條件而言，其購(gòu)買力的集聚還需要一定的時(shí)間。短期而言，龍崗的商業(yè)發(fā)展規(guī)模已超過需求，存在著有限需求不足的制約。最為直接的表現(xiàn)就是一方面是如火如荼的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，另一方面則是空置面積的急劇上升和商業(yè)人氣的淡薄。龍崗商業(yè)圈的真正成型，還需要相當(dāng)?shù)臅r(shí)間。⑦寶安中心商業(yè)圈——潛在的西部商業(yè)中心曾作為深圳前身寶安縣治所在的的寶安，很長(zhǎng)一段時(shí)間一直扮演著深圳事實(shí)上西部區(qū)域商業(yè)中心的角色。但受限于寶安的城市發(fā)展水平，區(qū)內(nèi)整體商業(yè)檔次不高，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，其巨大潛力尚未得到充分發(fā)揮。／人。就寶安的結(jié)構(gòu)而言，商業(yè)面積體量偏小，且過于集中于寶安中心區(qū)一帶，呈不均勻分布。隨著深圳城市功能的西移，寶安與市區(qū)的關(guān)系逐漸密切。隨著全新規(guī)劃的寶安新中心區(qū)逐步成為寶安的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，進(jìn)而成為深圳西部的副都心區(qū)域。由于寶安的地域位置和新中心區(qū)的高起點(diǎn)規(guī)劃，寶安中心區(qū)商業(yè)發(fā)展前景被普遍看好。而從目前政府的商業(yè)規(guī)劃來看，寶安中心區(qū)的商業(yè)目標(biāo)定位在深圳整個(gè)西部的商務(wù)中心。新中心區(qū)的商業(yè)中心將以新城大道為輻射圈，在周邊高尚住宅群中以休閑、娛樂為主配合餐飲、文化、服務(wù)等為一體的多功能、高檔次、現(xiàn)代化的大都市商業(yè)群體。在這樣的背景下，寶安的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)同樣熱情高漲。但是超前的密集開發(fā)同樣遇到了與龍崗?fù)瑯拥膯栴}，在相當(dāng)程度上，從商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)還需要一段時(shí)間的耐心。