【正文】 不夠的購買者，規(guī)范房地產(chǎn)市場，降低風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)稅開征后，目前開發(fā)商一次性繳納的土地出讓金將轉(zhuǎn)為繳納少量土地補(bǔ)償金，這一補(bǔ)償金數(shù)目將大大低于目前的土地出讓金水平，也可采取招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式選擇開發(fā)商。據(jù)了解，今后政府對商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的統(tǒng)計(jì)，將納入法定的統(tǒng)計(jì)范圍，在此基礎(chǔ)上對商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的監(jiān)控，及時(shí)向社會(huì)發(fā)布信息，引導(dǎo)企業(yè)和銀行，包括個(gè)人投資者進(jìn)行決策，增加科學(xué)性，同時(shí)開發(fā)商逐漸開始重視科學(xué)化的調(diào)研分析，也會(huì)促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)更具合理。龍崗的商業(yè)開發(fā)量很大，而大型商服物業(yè)銷售價(jià)格高，甚至偏離市場的投資價(jià)值，造成銷售率普遍不高。④價(jià)格將上揚(yáng)中心區(qū)商業(yè)將陸續(xù)上市，將大幅度的提升成交價(jià)格。但同時(shí)，我們也要看到，商業(yè)地產(chǎn)超乎常規(guī)的發(fā)展，也給商業(yè)經(jīng)營帶來了較大的壓力。華強(qiáng)北共有各類專業(yè)市場23個(gè)，專業(yè)市場面積超過全市總量的1／5，其中經(jīng)營面積1萬平方米以上的大型商場就達(dá)到14家，成為電子配套、家電、珠寶、鐘表、服裝等專業(yè)市場聚集的商業(yè)旺區(qū)，年成交額在250億元人民幣左右，每年的增長幅度約16％。南頭。華僑城。⑤寶安，看漲一線深圳近期商業(yè)地產(chǎn)的熱點(diǎn)區(qū)域，當(dāng)數(shù)深圳西岸寶安中心區(qū)。寶安區(qū)政府已經(jīng)意識(shí)到，羅馬不是一天建成的，表示將用5年的時(shí)間，把寶安新中心區(qū)基本建設(shè)成為現(xiàn)代化的海濱新城。本片區(qū)位處城市中心地段，人流量大，是深圳商業(yè)旅游購物旺區(qū)，人口居住密度相當(dāng)高，交通十分便利，所以集中了深圳眾多國內(nèi)外大中型商場、服務(wù)和娛樂行業(yè)，隨著近年深圳城市商業(yè)的升級，人民南商業(yè)片區(qū)環(huán)境改造，改造完成后這里形成了以中檔商品為主、以大型骨干商家為主體，以連鎖經(jīng)營為主要營銷模式的商貿(mào)體系。從過去深圳首屈一指的生財(cái)旺地，逐步成為深圳公認(rèn)零售業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)最高，低檔貨充斥的商圈。華強(qiáng)北的商業(yè)設(shè)施大多由工業(yè)廠房改建而來，自發(fā)形成的商業(yè)旺區(qū)的色彩濃厚，是工薪白領(lǐng)的主要消費(fèi)場所；整個(gè)城區(qū)商業(yè)定位及檔次不高，對高收入階層吸引力相對有限。它的建設(shè)將提升深圳城市競爭力，促進(jìn)深圳建設(shè)現(xiàn)代化國際性城市戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。將構(gòu)建“總量平衡、布局合理、輻射力強(qiáng)、活躍繁榮、競爭有序”的現(xiàn)代城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系，形成有國際水平、代表城市商業(yè)形象的標(biāo)志性商圈。由于南山所處區(qū)位的相對獨(dú)立性，使得東門、華強(qiáng)北等傳統(tǒng)商圈對片區(qū)的輻射力有限，給區(qū)域商業(yè)的發(fā)展帶來機(jī)會(huì)。只有當(dāng)南山的居住成分開始穩(wěn)定以后，南山的商業(yè)才可能具有某種特點(diǎn)。短期而言，龍崗的商業(yè)發(fā)展規(guī)模已超過需求，存在著有限需求不足的制約。隨著全新規(guī)劃的寶安新中心區(qū)逐步成為寶安的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，進(jìn)而成為深圳西部的副都心區(qū)域。就寶安的結(jié)構(gòu)而言，商業(yè)面積體量偏小，且過于集中于寶安中心區(qū)一帶，呈不均勻分布。但是，一擁而上的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，短短幾年內(nèi)使得龍崗中心城的商業(yè)總面積已達(dá)120多萬平方米，接近兩大市級商業(yè)中心東門商業(yè)中心和華強(qiáng)北商業(yè)中心商業(yè)面積總和。租金水平有較大幅度的提升，但相對成熟旺鋪仍有相當(dāng)距離。⑤南山商業(yè)區(qū)——大眾商業(yè)導(dǎo)向的新興商圈隨著90年代末期，隨著城市重心西移，南山的城市化進(jìn)程急劇加快。作為深圳的中心，這個(gè)區(qū)域具有輻射整個(gè)深圳的能力，并且隨著深圳的進(jìn)一步國際化，這個(gè)輻射區(qū)還將進(jìn)一步擴(kuò)大。華強(qiáng)北目前面臨的主要問題是：商業(yè)購物環(huán)境檔次較低，缺少公共休閑空間；交通擁擠，停車設(shè)施嚴(yán)重不足；土地過度開發(fā)，基本生活配套設(shè)施和市政公用設(shè)施嚴(yán)重不足。城區(qū)現(xiàn)在為深圳“業(yè)態(tài)最全”的商圈，日人流量可達(dá)50萬人次。其歷史悠久、規(guī)模大、名店多、商品豐富、價(jià)格便宜，吸引著四面八方的客人，成為本地居民和外地游客在市區(qū)游覽購物的首選地區(qū)，也成為港人在深圳消費(fèi)的首選區(qū)域。①羅湖商業(yè)中心區(qū)——目前代表深圳城市形象的標(biāo)志性商圈由最早的人民南商業(yè)區(qū)逐步演化而來。比如說一旦購物公園引進(jìn)了沃爾瑪、家樂福之類的超市，其他超市將不會(huì)輕易進(jìn)駐附近的商業(yè)裙樓。目前，年初才進(jìn)駐龍崗商業(yè)中心的新一佳超市已經(jīng)關(guān)閉，預(yù)示著片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)加速洗牌的來臨。前海。隨著華強(qiáng)北改造的日見成效，商圈內(nèi)的各路商家經(jīng)營將更上一層樓。新的消費(fèi)熱點(diǎn)不斷催生在老商業(yè)圈重新煥發(fā)生機(jī)的同時(shí)，新的消費(fèi)熱點(diǎn)又帶動(dòng)了新商圈的崛起。而物業(yè)稅開征，或者其他宏觀調(diào)控措施則形勢尚未明朗，相信政府部門將根據(jù)下半年商業(yè)市場具體走勢而隨時(shí)作出相關(guān)決定。③閑置資產(chǎn)盤活任重而道遠(yuǎn)2005年上半年，深圳媒體先后作了“深圳百貨廣場為何建成5年無法開業(yè)” 、“一條華強(qiáng)路南北兩重天” 、“購物公園為何無物可購” 、“東門閑置資產(chǎn)調(diào)查”、 “深圳商家刮目再看人民橋”等系列報(bào)道，在社會(huì)上引起了廣泛的關(guān)注。龍崗，是商業(yè)發(fā)展過快的區(qū)域。深圳也將配套實(shí)施相關(guān)法規(guī)，把商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)納入規(guī)范管理和依法管理。上述稅費(fèi)現(xiàn)在有許多是一次性繳納，如土地增值稅及土地出讓金。對個(gè)人來說，提高了購買的門檻，如“借款人申請個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60％，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋。從買賣交易來看，加息剛出來時(shí)對商業(yè)市場有較大影響，當(dāng)月成交量因?yàn)榧酉⑶昂蟮男畔⒍鴤涫苡绊懀?004年10月，下降幅度較大。這一措施表明了中國政府的一個(gè)政策轉(zhuǎn)變，即它正朝著運(yùn)用市場手段調(diào)控經(jīng)濟(jì)的方向努力。土地控制政策出臺(tái)后，對寫字樓、商業(yè)市場的開發(fā)起到一定的限制作用，深圳相關(guān)部門嚴(yán)格控制寫字樓、商業(yè)項(xiàng)目的土地出讓，04年至今，深圳純寫字樓、商業(yè)用地出讓只有3單，比政策出臺(tái)前大大減少。各地要根據(jù)實(shí)際情況，合理確定高檔商品住房和普通商品住房的劃分標(biāo)準(zhǔn)。香港服務(wù)業(yè)進(jìn)入深圳和珠江三角洲地區(qū)，一是可以直接為這一地區(qū)密集的香港制造業(yè)投資商服務(wù)，屬于由制造業(yè)向服務(wù)業(yè)的自然擴(kuò)張；二是與內(nèi)地的同業(yè)合作或合資，直接為內(nèi)地提供金融服務(wù)業(yè)務(wù)。④ＣＥＰＡ為了促進(jìn)香港經(jīng)濟(jì)的全面復(fù)蘇，加快內(nèi)地市場的開放步伐，內(nèi)地與香港達(dá)成了《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》（CEPA），2004年1月1日正式實(shí)施。福田中心區(qū)已有彩福世紀(jì)商城、城建購物公園、世紀(jì)中心家居廣場、天虹購物廣場等投入使用。主要是開放成員國的服務(wù)市場，涉及到商品流通的如商業(yè)服務(wù)中的設(shè)備租賃、研究開發(fā)、分銷服務(wù)、餐飲服務(wù)及貨物運(yùn)輸、貨運(yùn)代理等物流服務(wù)。WTO的游戲規(guī)則決定了中國市場將進(jìn)一步開放，面對世界上最具潛力龐大的市場，來自世界各地的經(jīng)濟(jì)群體將蜂擁而至。新政的實(shí)施，將給商品住房市場帶來較大的影響，特別是市場的純投資者，將造成部分投資者退出商品住房投資市場，而其中一部分較有實(shí)力的投資者將轉(zhuǎn)戰(zhàn)商用物業(yè)市場，為商用物業(yè)市場發(fā)展推波助瀾。商業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展休戚相關(guān)，是拉動(dòng)社會(huì)消費(fèi)的載體，政府不會(huì)貿(mào)然出臺(tái)政策打壓它們的發(fā)展。但寶安商圈的租金情況與南山商圈極為相似，租金一直不能上漲，只有100元/㎡.月左右，超過200元/㎡.月的鋪位為數(shù)不多?？傮w來說，南山商鋪的售價(jià)很高，但租金整體上偏低，租金的上漲幅度也很小。目前華強(qiáng)北商鋪供應(yīng)倆較少，待中航路改造完成后，會(huì)有部分商鋪供應(yīng)，升值潛力有一定的空間。街鋪的售價(jià)大概是8萬10萬元/㎡，鋪位面積稍大的售價(jià)在6萬元/㎡左右，租金大約在400600元/㎡.月。城市經(jīng)濟(jì)保持高位運(yùn)行，使得商業(yè)銷售市場也分外火熱，04年，商業(yè)銷售超過60萬平方米。05年供應(yīng)勢頭不減，單是上半年全市供應(yīng)量就達(dá)83萬平方米。（二）商業(yè)環(huán)境調(diào)查分析168?！裢獬龅挠慰唾徫锒噙x特色商業(yè)街根據(jù)中原對大鵬、南澳東部主要旅游景點(diǎn)的共205名游客進(jìn)行的消費(fèi)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，60%的游客購物選擇特色商業(yè)街，購買的商品則和當(dāng)?shù)氐奶禺a(chǎn)有關(guān)，50%的游客會(huì)選擇當(dāng)?shù)厥辰钟貌?。而進(jìn)一步對不同收入水平的人群選擇的休閑娛樂方式作交互分析發(fā)現(xiàn)，月收入在3000元以下的人較喜歡DISCO、卡拉OK等娛樂場所；月收入在5000至8000元的人，較喜歡酒吧、音樂廳等休閑場所。⑨原有商業(yè)中那些規(guī)模小、業(yè)態(tài)不齊、沒有能力進(jìn)行升級換代的老商業(yè)業(yè)態(tài)，將面臨更大的競爭壓力。規(guī)模大、品種齊，具備綜合購物與休閑娛樂的大型專業(yè)市場，不僅將吸引關(guān)內(nèi)、關(guān)外的消費(fèi)者，并將經(jīng)營范圍擴(kuò)大到了周邊城市，以及香港的消費(fèi)者?！簪邸?005年深圳市商業(yè)發(fā)展分析報(bào)告◆目前深圳城市發(fā)展仍處于“擴(kuò)張”階段，城市每年新增常住人口達(dá)到40—50萬，相當(dāng)于一個(gè)中等城市的人口規(guī)模；同時(shí)全市的資本、人流、信息和物質(zhì)財(cái)富布局也處于變化之中，因此深圳商圈的格局遠(yuǎn)未“定型”。家庭耐用消費(fèi)品消費(fèi)穩(wěn)中略升，文化娛樂用品增長較大?；瘖y品支出較大，個(gè)人美容美發(fā)服務(wù)增加。⑤專業(yè)市場將以關(guān)外商業(yè)區(qū)域?yàn)橹鲬?zhàn)場。⑧各種商業(yè)業(yè)態(tài)在一個(gè)比較小的區(qū)域內(nèi)聚集，形成一個(gè)商圈核心的趨勢十分明顯。在彩田、皇崗區(qū)域消費(fèi)者休閑娛樂消費(fèi)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)大部分人經(jīng)常選擇的休閑娛樂場所包括酒吧、DISCO、卡拉OK、茶館、咖啡館、劇場、影劇院等。城市規(guī)模的擴(kuò)大、城市人口的不斷增長、人們消費(fèi)觀念的日趨成熟，為深圳餐飲業(yè)的發(fā)展帶來新的市場機(jī)遇，餐飲業(yè)存在著巨大的發(fā)展空間?？梢灶A(yù)見，發(fā)展和設(shè)立品牌性的文化消費(fèi)項(xiàng)目將面臨著巨大市場機(jī)會(huì)。04年因?yàn)槿f象城和金光華兩大體量商業(yè)項(xiàng)目只租不售，較大程度影響了批準(zhǔn)預(yù)售面積，但總體供應(yīng)量依然大于03年。商服物業(yè)租售狀況隨著商業(yè)面積每年逐加，商業(yè)租賃面積必然越來越大，截至04年底?！救嗣衲仙倘Α咳嗣衲系淖馐蹆r(jià)依然保持在兩年前的水平。華強(qiáng)北商圈已經(jīng)比較成熟，升值潛力在這一兩年內(nèi)會(huì)比較小。但南山也有地段商鋪的售價(jià)只有2萬元/㎡左右，租金還不到100元/㎡.月?？傮w來說，寶安商鋪的均價(jià)在2萬元/㎡左右。綜觀近年國家、深圳出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策，主要是針對房地產(chǎn)住房市場，防止其發(fā)展過熱，而專門針對商業(yè)地產(chǎn)市場的利空政策則較少。反而，新政將間接給商用物業(yè)市場帶來一定的利好影響。②WTO2001年11月10日中國正式加入WTO，到現(xiàn)在，其效應(yīng)已不斷稀放出