【正文】 新中心區(qū)的商業(yè)中心將以新城大道為輻射圈，在周邊高尚住宅群中以休閑、娛樂為主配合餐飲、文化、服務(wù)等為一體的多功能、高檔次、現(xiàn)代化的大都市商業(yè)群體。⑦寶安中心商業(yè)圈——潛在的西部商業(yè)中心曾作為深圳前身寶安縣治所在的的寶安，很長一段時間一直扮演著深圳事實上西部區(qū)域商業(yè)中心的角色。在大工業(yè)、大物流的產(chǎn)業(yè)背景下，帶來了商業(yè)地產(chǎn)井噴式的超前發(fā)展。商業(yè)基本上以滿足本區(qū)域居民需求為主。高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的中心區(qū)商圈，其起點遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于深圳其他商業(yè)區(qū)域。中心區(qū)商圈已成為政府建設(shè)的重點之一政府的發(fā)展導(dǎo)向是大力引進(jìn)高檔商家的進(jìn)入，促進(jìn)高檔商圈的形成。華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)由于是在工業(yè)區(qū)基礎(chǔ)上迅速崛起的，至今才10來年歷史，還沒有形成自己的商業(yè)文化特征，從而使整個商業(yè)區(qū)顯得蒼白和缺少底蘊，影響了整個商圈的質(zhì)量和檔次。更是不斷面臨著來自南山以及深圳關(guān)外次級商區(qū)的沖擊。環(huán)境具有國際一流水平，能代表深圳城市形象的標(biāo)志性商圈，成為中高收入及白領(lǐng)階層購物的首選區(qū)域。原城市規(guī)劃定位的工業(yè)區(qū)、居民區(qū)也伴隨著商業(yè)的發(fā)展發(fā)生變化，形成集商貿(mào)、餐飲、金融、證券于一體的綜合區(qū)，消費概念也由傳統(tǒng)的單純購物發(fā)展到購物兼休閑娛樂的演變。首先，寶安中心區(qū)商業(yè)缺少龍頭商家的實際運營。除龍崗世貿(mào)中心、人人購物廣場、國際商場、福臨百貨等一大批大中型商場外，碧湖國際街區(qū)、東方廣場一號、寶鉅城等新商業(yè)項目也陸續(xù)啟動。后海作為濱海大道開通的最直接受益者，其發(fā)展勢頭也最為強(qiáng)勁，幾十個項目的陸續(xù)開發(fā)帶來了強(qiáng)大的消費力，海雅、人人樂、歲寶、國美、蘇寧、友誼城等相繼開業(yè)，隨著南山商業(yè)文化中心開發(fā)建設(shè)的逐漸成熟，大量裙樓商業(yè)將陸續(xù)入市，商圈的整體性和連續(xù)性將進(jìn)一步增強(qiáng)。華強(qiáng)北的“磁場效應(yīng)”有增無減。伴隨著舊城的改造和商圈資源的重新整合，整體客觀環(huán)境的好轉(zhuǎn)，加上CEPA的簽署，口岸經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步搞活，口岸商圈價值得到提升，商業(yè)市場氛圍十分活躍，東門商圈、人民南商圈、蔡屋圍商圈三大商圈聚，覆蓋整個羅湖并輻射到深圳其他區(qū)域。⑤政策前景未定新政出臺后，住宅市場受到較大的打擊，后續(xù)的相關(guān)政策也陸續(xù)出臺。②“城市綜合體”將唱主角2005年上半年，社區(qū)型商業(yè)受到市場的青睞，下半年，“城市綜合體”將唱主角。①發(fā)展區(qū)域集中深圳的商業(yè)發(fā)展將主要集中在福田、龍崗以及寶安。一旦開征物業(yè)稅，將會對商業(yè)市場帶來極大的沖擊， 物業(yè)稅的征收很有可能帶來開發(fā)商開發(fā)模式的改變，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)會受到一定程度的限制。消息傳出后，深圳住宅市場似乎波瀾不驚，而商業(yè)地產(chǎn)則大有風(fēng)雨欲來之勢，物業(yè)稅極可能在2005年內(nèi)粉墨登場。2003年6月5日， 中國人民銀行發(fā)出《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(銀發(fā)[2003]121號)通知， 為加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理作出多條相關(guān)規(guī)定。令一類是純投資或者是出租、轉(zhuǎn)售的客戶，他們又可分成兩類，一類是投資組合里面，如果投資是占很小的一個比例，加息的影響也是可以忽略不計的。②加息政策2004年10月29日，中國人民銀行決定，%%，此舉使全球的商品價格、股市和外匯均受到?jīng)_擊。凡高檔商品住房、寫字樓等商業(yè)性用房積壓較多的地區(qū)，要嚴(yán)格限制土地供應(yīng)量，或暫停供應(yīng)土地。深圳現(xiàn)有可開發(fā)土地已經(jīng)是稀缺資源， 土地控制顯得更為必要， 目前，深圳每年計劃供給房地產(chǎn)開發(fā)的土地面積約1平方公里，同時還保有2到3平方公里的土地儲備。香港服務(wù)業(yè)具有國際視野、專業(yè)化程度高、信息自由、運營規(guī)范等諸多比較優(yōu)勢。另外，南山商業(yè)文化中心、寶安新中心區(qū)等城市發(fā)展西移區(qū)域規(guī)劃都將為深圳商業(yè)創(chuàng)造大量的市場需求。一座城市科學(xué)的規(guī)劃，將促進(jìn)各區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，提高城市經(jīng)濟(jì)競爭力，對城市的置業(yè)消費、特別是對房地產(chǎn)行業(yè)影響巨大。這類商品主要是農(nóng)產(chǎn)品和部分工業(yè)品。同時，受香港經(jīng)濟(jì)的影響，大批慣于夜生活的港人北上來深置業(yè)、找工和消費購物的趨向越來越明顯，意愿越來越強(qiáng)烈。加大土地供應(yīng)調(diào)控力度、加強(qiáng)金融監(jiān)管措施在之前出臺的政策里已經(jīng)提出，今次重申，表示力度將繼續(xù)加強(qiáng)。近年，特別是005年，中國的房地產(chǎn)市場異常炙熱：住宅市場百家爭鳴；寫字樓群雄并起；工商鋪再創(chuàng)天價，好一派繁榮景象。6月份發(fā)售的西岸新天的商鋪售價在1萬至4萬元/㎡之間。㎡左右，租金平均價格是200元/㎡.月左右。華強(qiáng)北街鋪租金為10001500元/㎡.月。自“非典”后，東門鋪位的租金與售價一直保持上漲狀態(tài)。相比中心區(qū)，龍崗的中心城、寶安的中心區(qū)的商業(yè)發(fā)展走先了一步，在中心區(qū)以及南山商業(yè)文化中心區(qū)商業(yè)沒有整體推出之前，它們占領(lǐng)了深圳商業(yè)市場的制高點。168。美國賓夕法尼亞州大學(xué)著名的休閑研究教授杰弗瑞表示，21世紀(jì)，以休閑、旅游、娛樂、體育、健身、藝術(shù)、文化傳播等為主體的“休閑經(jīng)濟(jì)”將成為下一個經(jīng)濟(jì)大潮，成為一個不可忽視的產(chǎn)業(yè)。在彩田皇崗區(qū)域餐飲消費調(diào)研中，超過76%的受訪者表示經(jīng)常外出就餐，選擇就餐的場所涵蓋各種風(fēng)味的酒樓、餐館、食街等，選擇的菜系則包括川菜、湘菜、粵菜、上海菜、寧波菜、東北菜等全國各地的風(fēng)味菜肴，這和深圳移民城市特點吻合。%的被訪者平均每周會逛一次街，%的被訪者平均半個月逛一次街，被訪者購物休閑所逗留時間一般都在1個小時以上，%，%，約有一半的被訪者平均每次休閑購物的消費金額在200到500元之間，%被訪者會消費500到1000元。如中心區(qū)以高檔次的購物與娛樂環(huán)境為主，將重點發(fā)展高檔次百貨、高檔次精品、高檔次的酒店與娛樂設(shè)施；而南山、龍華、龍崗、寶安則主要以大眾化服務(wù)為主.④快速發(fā)展的交通狀況為南山、寶安、龍華等區(qū)域打造大規(guī)模商業(yè)項目創(chuàng)造了充足的條件。住房裝潢支出加大，住房服務(wù)費用增加。交通類增幅領(lǐng)先，家庭汽車消費成最大亮點。在八大類消費支出中除醫(yī)療保健類下降外，其余各類均有不同程度的增長。關(guān)外在經(jīng)過20年的發(fā)展后，為商業(yè)的發(fā)展奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。深圳最先開發(fā)的地區(qū)是羅湖，因此羅湖在80年代形成了東門和人民南兩個商圈。2005年一季度深圳市市居民（包括暫住居民家庭），%，扣除物價上漲因素后，%。④從影響深圳市商業(yè)發(fā)展的各個因素來看，這些因素將對深圳市整體商業(yè)產(chǎn)生以下影響：①老商業(yè)區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)在不斷提高購物環(huán)境和購物便利性的同時，將逐步完善綜合購物的需求，增加具備互補性的業(yè)態(tài)，如華強(qiáng)北在提高原有服裝、電子等專業(yè)市場購物環(huán)境與交通便利性的同時，新的項目開始注重中大型超市、娛樂與休閑等業(yè)態(tài)的發(fā)展。f綜合業(yè)態(tài)、“一站式購物”，是當(dāng)今商家談?wù)撟疃嗟脑掝}，在滿足消費者購物的必要性的同時，充分體現(xiàn)購物的娛樂性與休閑性。對照國際商業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，在未來一段時間，深圳商業(yè)主導(dǎo)業(yè)態(tài)將從現(xiàn)在的百貨商店和大型綜合超市，逐步轉(zhuǎn)向大型購物中心和社區(qū)商業(yè)。而體閑娛樂消費注重的是服務(wù)以及氣氛，并不在乎休閑娛樂場所的遠(yuǎn)近，在彩田皇崗區(qū)域消費調(diào)查中，%的人曾經(jīng)在居住的片區(qū)進(jìn)行過休閑娛樂消費。游客喜歡的活動類型主要是輕松休閑型，其次是體育健身型和趣味型。商服物業(yè)近年開發(fā)投資狀況自97年以來，深圳商業(yè)開發(fā)投資額保持增長勢頭，特別是03年，比02增長了34%，而04年略比03下降2%，保持高位水平。004年，深圳主要商業(yè)供應(yīng)集中在龍崗和寶安關(guān)外，隨著關(guān)內(nèi)與關(guān)外供應(yīng)天平的搖擺， 房價與租金也波動較大。一手二手一手二手一手二手東門商圈――150，00030，000150，00030，000120，000人民南商圈90，00080，00095，00082，00090，00080，000深南中商圈商鋪供應(yīng)量很少，而且大多只租不售華強(qiáng)北商圈――170，500――180，00080，000170，000南山商圈50，00030，00050，00032，00045，80028，000寶安商圈22，00013，00030，00020，00016，00010，600龍崗商圈25，00016，00030，00020，00030，00020，000全市均價15，12210，08016，00010，66014，7289，800【東門商圈】目前東門商圈交易比較活躍，需求很大。主要是因為人民南目前正在改造，商業(yè)環(huán)境受到很大影響?！旧钅现猩倘Α磕壳安涛輫苓叺纳啼伨宰鉃橹?，轉(zhuǎn)讓與買賣較少，如萬象城只租不賣。比較南山的商業(yè)地段，目前被普遍看好的是后海和蛇口。如果想長期投資的話，寶安中心區(qū)的街鋪還是不錯的選擇。在新政的影響下， 住宅市場明顯萎縮， 但注重長線投資的商用物業(yè)地產(chǎn)則穩(wěn)中有升，并沒有受到打壓?！裰饕谜叻治觫偕罡?4小時通關(guān)2003年1月27日， 期待已久的深港２４小時通關(guān)正式開始實施，它的實施進(jìn)一步拉近了深港的距離，甚至是深港一體化的開端，其影響是多方面的。選擇深圳作為進(jìn)軍中國市場橋頭堡會是一種大趨勢。在“狼來了”的呼叫聲中，商業(yè)進(jìn)入了規(guī)模發(fā)展時期，2004年，%。中心區(qū)南廣場18萬的商業(yè)面積。CEPA為深圳和珠江三角洲地區(qū)加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)提供了難得機(jī)遇。香港公司、制造商、商家進(jìn)入深圳，一方面能使本土企業(yè)增強(qiáng)競爭力，規(guī)范市場。也可以適當(dāng)提高高檔商品房等開發(fā)項目資本金比例和預(yù)售條件。首先是供應(yīng)量的減少，土地供應(yīng)減少，必然導(dǎo)致建筑供應(yīng)面積的減少， 寫字樓、商業(yè)市場經(jīng)過005年的大量開發(fā)之后，將迎來一個相對的開發(fā)低潮，供應(yīng)量將回復(fù)到02年前后的水平。但因為是9年來頭一次，才引起了巨大的反響。2005年3月17日， 中國人民銀行決定，調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，個人住房貸款利率將不再實行現(xiàn)行優(yōu)惠利率，而回復(fù)到同期貸款利率水平，實行下限管理?！奔訌?qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理主要起到淘汰實力較差的開發(fā)商，以及經(jīng)濟(jì)實力