【正文】 越來越高，這說明了高收入階層對于住宅舒適度的要求也越來越高,對于陽臺設(shè)計的選擇，在整個樣本層中，%選擇了落地玻璃陽臺，%選擇了封閉陽臺。通過與家庭年收入進(jìn)行相關(guān)分析，可以獲知，家庭年收入越高的人群對于落地玻璃陽臺的需求就越強(qiáng)烈。這也說明，寬敞、明亮、景觀視野效果好的落地玻璃陽臺已經(jīng)為人們所接受，并成為高尚物業(yè)的一個重要元素。5區(qū)內(nèi)公共設(shè)施要求的調(diào)查：公共設(shè)施的選擇前五項依次為：%，%，%，%，%，%。中心花園、體育健康設(shè)施、醫(yī)療保健設(shè)施排在區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的前三位，充分說明了購房者對于健康的重視，購物場所和文化娛樂設(shè)施緊隨其后，生活方便程度、娛樂生活配備也成為人們對小區(qū)的較高要求。在城市中心地區(qū)對車庫的需求顯得不是很迫切，隨著人們對5+2生活方式的接受，對車庫的需求會更為突出。因此區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計選擇依次為：%，%，%，%，%，%，%，%，健康運(yùn)動設(shè)施：%，%，%, %，%。結(jié)論分析：綜合以上大量調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，因此我們在方案中汲取了市場的反映和一些大城市的案例，我們精心挑選了戶形、建筑立面、規(guī)劃小品等（詳細(xì)見第三章－項目技術(shù)可行性分析）。方案在項目方案里將整合太陽能熱水器，實(shí)行可監(jiān)控系統(tǒng)，智能化管理，衛(wèi)星電視，小區(qū)光纖等配套，用長遠(yuǎn)的眼光打造我們的項目，這將使天和苑成為蕪湖一顆耀眼的皖江明珠。二、市場供求狀況及發(fā)展趨勢分析市場宏觀因素：1 隨著國家繼續(xù)推進(jìn)以住房分配貨幣化為核心的住房商品化進(jìn)程，以及通過降低費(fèi)稅簡化程序等相關(guān)商品房管理辦法的出臺，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了更為寬松的投資環(huán)境。同時房地產(chǎn)投資比例的逐年遞增對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用將繼續(xù)日益凸現(xiàn)，預(yù)計“十五”計劃在2002年的實(shí)施和中央政府將住宅作為擴(kuò)大內(nèi)需的舉措，將有助于鞏固房產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)先導(dǎo)性基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。2蕪湖作為長江中下游的沿江開放城市，地理位置優(yōu)越，商業(yè)幅射較廣。同時新建的蕪湖長江大橋已成為該市溝通四方的重要經(jīng)濟(jì)樞紐。位于境內(nèi)的國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)吸引了眾多的國內(nèi)外商家來蕪?fù)顿Y，近兩年來，有近20家上市公司落戶蕪湖。近年來，市委，市政府把增強(qiáng)地方經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力與老城改造緊密結(jié)合起來，以房地產(chǎn)為龍頭發(fā)展經(jīng)濟(jì)，為加速房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境。區(qū)域市場分析1蕪湖市“天和苑”項目區(qū)域?qū)τ谝晕逡粡V場為中心的城市東北部和北部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)方向的潛在購房者具有較大的吸引力，南隔赭山路與赭山公園相臨，赭山公園的環(huán)境清雅、 空氣清新是不可多得的環(huán)境優(yōu)勢，將增加項目的附加值九華路、赭山路、長寧街圍合成一個金三角，天和苑三面臨街建筑，可用于開發(fā)現(xiàn)代化的大型超市賣場、沿街商鋪，可滿足客戶日常的購物、休閑、娛樂等生活需求，對周邊區(qū)域都可以形成吸引力，目前該區(qū)域的城市香樟城市花園，仁和小區(qū)銷售十分火爆導(dǎo)致炒樓的現(xiàn)象出現(xiàn)看得出購房戶對好樓盤的需求渴望，隨著蕪湖長江大橋的通車，蕪湖市在華東乃至全國的交通位置日益提高。改地區(qū)也將日益繁榮，可形成為人聚中心，其商機(jī)無限，蘊(yùn)藏著豐富的人文資源和經(jīng)濟(jì)資源。該項目為蕪湖市窗口地段，城市一類地區(qū)，地理位置優(yōu)越，因此，在此興建高標(biāo)準(zhǔn)、高品位的商業(yè)住宅綜合小區(qū)，能提高整個市區(qū)的整體形象。也是市民和有識之士較理想的居住區(qū)商場所。2 該項目是蕪湖市錦天房地產(chǎn)開發(fā)公司通過市場運(yùn)作，競拍取得土地使用權(quán)項目。擬定于2003年10月28 日正式開工建設(shè)。現(xiàn)主要依據(jù)市內(nèi)同類地段．同類商品住宅房及商業(yè)用房，相關(guān)競爭性物業(yè)所供給情況，預(yù)測商業(yè)住宅和商業(yè)用房的價格并進(jìn)行綜合分析，現(xiàn)具體列表如下：住 宅 房 市 場 分 析 表:項 目 名 稱所 處 地 段均 價(元/M2)開發(fā)商名稱中西友好花園中和路和二街交匯處偉華房地產(chǎn)開發(fā)公司長江長現(xiàn)代城地處長江、青弋江兩江交匯處新湖房地產(chǎn)開發(fā)公司世紀(jì)花園北京東路與赭山中路交叉處，中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司金鼎廣場中和路121號金鼎房地產(chǎn)開發(fā)公司競 爭 性 開 發(fā) 項 目 一 覽 表項目名稱居有地塊占地面積(M2)建筑面積(M2)用 地性 質(zhì)住宅均價(元/M2)銷 售狀 況開發(fā)商名 稱世紀(jì)花苑文化路兩站廣場1553090460商住2550良好中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司長江長現(xiàn)代城蕪湖市馬塘區(qū)城南舊城低洼區(qū)商住2700良好新湖房地產(chǎn)開發(fā)公司土 地 拍 賣 市 場 分 析 表項目名稱所處地塊占地面積(M2)拍賣價(萬元)樓面地價 (元/M2)用地性質(zhì)拍賣日期受讓方所處地段錦天花園范羅山237594000800多層商住錦天房地產(chǎn)開發(fā)公司一類長江長現(xiàn)代城蕪湖市馬塘區(qū)城南舊城低洼區(qū)21330032156627高層多層商住2001年8月長江長現(xiàn)代城開發(fā)公司二類從表中蕪湖市房地產(chǎn)市場相關(guān)樓盤售價看：世紀(jì)花苑9萬平方米的272931層住宅均價2550元/M2，商業(yè)門面4500元/M2，中西友好花園，3萬多平方米的18層高層，住宅銷售均價2550元/M2，商業(yè)門面均價10000元/ M2，金鼎廣場高層住宅均價2700元/M2，商業(yè)門面16500元/M2，長江長現(xiàn)代城58萬平方，住宅均價2700元/M2，根據(jù)市場比較法，從該項目發(fā)展趨勢和地理區(qū)域綜合分析，在保證樓盤風(fēng)險托盤銷售（3年銷房85%以上）的前提下，（項目樓群定價：高層住宅均價2500元/ M2。商業(yè)門面均價4500元/M2的定價）具有一定的市場競爭優(yōu)勢和良好的效益預(yù)期性。項目市場需求分析1隨著今年住房貨幣補(bǔ)貼政策的進(jìn)一步到位，住房消費(fèi)制度的不斷完善，將形成以存量帶動增量，住宅一級市場和地二級市場聯(lián)動的良性循環(huán)。同時，金融機(jī)構(gòu)住房業(yè)務(wù)品種創(chuàng)新，住房貸款門檻不斷降低，居民購房按揭貸款期限最長8成30年,這為部分暫無購買力，但有穩(wěn)定收入的消費(fèi)者提供了方便，目前，蕪湖已有80%的購房者接受了按揭購房置業(yè)方式。政策性利好將實(shí)質(zhì)性緩解市民的購房壓力，而存款利率的逐年降低．房地產(chǎn)的保值、增值功能的越加顯現(xiàn)，這將有助于推動房地產(chǎn)作為新的投資渠道，吸引部分儲蓄和社會閑散資金進(jìn)入住房消費(fèi)領(lǐng)域，刺激住房市場需求。2蕪湖市現(xiàn)有人口約72萬人，包括外地在蕪湖經(jīng)商人員約80萬人。按蕪湖市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃，市區(qū)框架正進(jìn)一步拉大，城市人口將大幅度增長，預(yù)計45年人口將達(dá)到100萬人。該項目定位于蕪湖市15%的中高收入消費(fèi)群體。具調(diào)查在近3年，該類人員需購住房約為：80萬15%/315%=（以戶均3人計），以每套120平方米計算還需新建中高檔住房144萬平方米，隨著老百姓經(jīng)濟(jì)條件的進(jìn)一步改善，有購買實(shí)力，想不斷改善居住條件的人越來越多，由此分析，在未來三至四年之內(nèi)仍將是房產(chǎn)供需兩旺期。市場競爭優(yōu)勢分析：項目優(yōu)勢居民的住房需求已由單純追求生存空間轉(zhuǎn)向數(shù)量與質(zhì)量并舉時期，商業(yè)用房的選擇注重高品味的住宅和地段的選擇，根據(jù)實(shí)地評估分析，該項目具有以下特點(diǎn)優(yōu)勢： 項目工程質(zhì)量優(yōu)勢：該項目工程將經(jīng)招投標(biāo)由有國家二級以上資質(zhì)的施工企業(yè)承建，將由具有省級監(jiān)理資質(zhì)監(jiān)理公司全程監(jiān)理，保證全部工程質(zhì)量達(dá)市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，確保工程質(zhì)量達(dá)省級優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)。 銷售市場價格優(yōu)勢： 目前，蕪湖房地產(chǎn)市場相關(guān)樓盤售價為：中西友好花園高層住宅均價2550 元/M2，商業(yè)門面均價10000元/M2，金鼎廣場高層住宅均價25303590元/ M2。根據(jù)市場比較法，從本項目地理位置優(yōu)勢和發(fā)展趨勢綜合分析，此樓盤價格定位住宅18003000元/ M2，商業(yè)門面房4500元/ M2較為合理適中，具備非常大的競爭力。加低價銷售因素。 項目地段位置優(yōu)勢：本項目位于蕪湖市五一廣場附近，交通便利，地理位置優(yōu)越，本項目建成后將成為蕪湖市的制高點(diǎn)，包括蕪湖長江及大橋在內(nèi)的景觀盡收眼底，充分體現(xiàn)了本小區(qū)高品位、高質(zhì)量的居住環(huán)境，是居家經(jīng)商的理想地段。 設(shè)計特點(diǎn)：該項目采用全高層、全封閉，整體空間突出環(huán)境的理念，建筑外立面采用現(xiàn)代手法表現(xiàn)經(jīng)典方案，充分體現(xiàn)現(xiàn)代簡約的風(fēng)格，也是目前蕪湖市乃至安徽省最高的高層住宅群。戶型設(shè)計有兩室二廳二衛(wèi)，三室二廳兩衛(wèi)、四室二廳二衛(wèi)等多種房型，面積在100M2~148M2之間不等。每種套型均具備明廳、明廚、明衛(wèi)的“四明”格局，每套均設(shè)朝南客廳及一間以上朝南臥室；臥室設(shè)計低窗臺的凸窗，內(nèi)加防護(hù)欄桿，客廳至陽臺為落地玻璃窗，保證了居室良好的采光及優(yōu)美的景觀視野；每戶均設(shè)有一定面積的貯藏空間。 智能化管理方面：小區(qū)自動報警系統(tǒng)；有線、衛(wèi)星電視信號入戶；小區(qū)寬帶網(wǎng)；電視監(jiān)控系統(tǒng)由各單元底層進(jìn)入、地下車庫、小區(qū)主要出入口的攝像機(jī)信號通過同軸電纜傳送至安保中心；小區(qū)周界設(shè)紅外線探測器信號送至安保中心；各單元分別設(shè)一套可視對講系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)住戶與單元門口主機(jī)的可視雙向通話并提供一路報警信號；各層設(shè)自動抄表模塊，通過總線將各電表、煤氣表、水表等數(shù)據(jù)傳輸至系統(tǒng)主機(jī)上，以實(shí)現(xiàn)自動抄表。 住宅環(huán)境布局設(shè)計：重塑識別性與認(rèn)同感的的人性空間。住宅布局強(qiáng)調(diào)空間塑造，通過住宅單體功能，造型 和空間的分析，結(jié)合戶外綠化環(huán)境設(shè)計，開成內(nèi)向圍合的合理空間，形成具有濃郁人情味的居住環(huán)境，同時環(huán)境強(qiáng)調(diào)以人為本的人性化居住概念，內(nèi)向圍合的整體布局在小區(qū)中心自然形成了一集中綠地，設(shè)有水池、噴泉、花木、樹木、硬地。 根據(jù)居住區(qū)規(guī)模和使用要求，在適當(dāng)位置設(shè)有電房、水泵房、垃圾收集間、物業(yè)管理用房、居委會、門衛(wèi)室等輔助設(shè)施。小區(qū)內(nèi)地上設(shè)架空自行車庫，建有地下停車場，同時在單元首層設(shè)架空會所集娛樂休閑于一體，服務(wù)整個小區(qū)。 營銷策略（一）按揭促銷：蕪湖市錦天房地產(chǎn)開發(fā)公司為搞好“天和苑”的重要樓盤，擬定與我工商銀行簽訂個人住房貸款按揭意見協(xié)議，這對擴(kuò)大促銷，增強(qiáng)住房銷售能力將起到重要作用。 （二）該公司為擴(kuò)大銷售影響，高效地指導(dǎo)樓盤銷售，積極引進(jìn)企業(yè)策化機(jī)制，將于南京浩華有限公司簽訂了風(fēng)險托盤銷售協(xié)議書，以加快銷售進(jìn)度。 “天和苑”地塊競買的成交價 未突破該公司的預(yù)測，這為后期該項目建設(shè)速度．售房價格和銷售速度奠定了良好的基礎(chǔ)。 市場前景預(yù)測綜上所述，該項目由于地理位置、環(huán)境選擇、建筑格局、設(shè)計結(jié)構(gòu)以及配套設(shè)施等方面有著一定的優(yōu)勢，具有一定的市場競爭力，加之公司有著較高的經(jīng)營管理水平，較強(qiáng)的資金實(shí)力及多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，銷售前景比較看好。第五章 項目實(shí)施方案1項目在落實(shí)移交“熟地”后，預(yù)先組織安排人員對擴(kuò)初方案的地塊進(jìn)行摸底，公司積極組織力量，計劃在三個月內(nèi)完成規(guī)劃，勘探，設(shè)計任務(wù)，同時考察，選拔資歷雄厚，技術(shù)力量過硬，守信用的施工企業(yè)隊伍，采取滾動開發(fā)方式，便于組織施工，資金安排及開發(fā)