【導(dǎo)讀】及口碑良好的住宅開發(fā)樓盤為主要調(diào)查對象。個別樓盤采取人車分流，大多為人車混流；多采用地下停車與地上部分停車相結(jié)。合，有些樓盤在底層設(shè)置車庫。甲方給予部分管理費用后由乙方自行負責(zé)。

　　

【正文】 轎箱：不銹鋼內(nèi)飾，地面 PVC 材料。 高層門廳：入口為不銹鋼防盜門，彩顯可視對講系統(tǒng)；地面采用花崗巖地面；墻面 /天棚乳膠漆飾面。 消防樓梯：防滑地磚面層；鐵欄桿鋼管扶手；墻面 /天棚乳膠漆飾面。 四、項目工程 ? 工期要求： 小高層 1214 個月，高層 1618 個月，多層 910 個月。 XX 地產(chǎn)工程部 第 28 頁 共 44 頁 ? 承包方式： 以單位工程 總承包的方式為主，按專業(yè)發(fā)包。 ? 場地布置： 規(guī)劃施工場地，盡可能先期建設(shè)主路網(wǎng)及地下主管進行區(qū)隔。 ? 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)： 為樹立品牌，產(chǎn)品質(zhì)量最低要求達市級優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)。 15%面積達省級杜鵑花獎標(biāo)準(zhǔn)。 ? 材料選用： 采用合格產(chǎn)品，門、窗選用在贛州市有影響知名品牌。 ? 隊伍選擇 ：選擇知名 有實力 承包商作為總承包商。 ? 專業(yè)搭接： 展示區(qū)與一期同時開工，主體封頂后一個月內(nèi)各土建、園建隊伍交叉施工。 ? 開發(fā)節(jié)奏 ：建議分大二期開發(fā)，每期又分一至三期密集滾動開發(fā)。每小期建筑面積不小于 5 萬㎡。 ? 產(chǎn)品設(shè)計建議 套型 設(shè)計： 住宅應(yīng)按套型設(shè)計，每套 住宅應(yīng)設(shè)臥室、起居室（廳）、廚房和衛(wèi)生間等基本空間。 住宅套型分為 8類，其居住空間個數(shù)和使用面積不宜小于下列表格規(guī)定。 套型 居住空間數(shù)（個） 建筑面積（ M2） 備注 一類 1房 1廳 3545 建筑面積（ M2）含公攤部分 二類 2房 2廳 6070 三類 23房 2廳 90— 110 四類 34房 2廳 120— 144 五類 45房 2廳 150— 170 六類 56房 3廳 180220 七類 疊加 /疊拼 /THOS 220260 八類 別墅 戶型功能區(qū) ? 臥室、 起居室（廳） 臥室之間不能穿越，同時保證有直接采光、自然通風(fēng)，其使用面積不應(yīng)小于下列數(shù)字： XX 地產(chǎn)工程部 第 29 頁 共 44 頁 雙人臥室不小于 10平方米；單人臥室不小于 7平方米。 起居室（廳）應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)。 起居室（廳）內(nèi)的門洞布置應(yīng)綜合考慮使用功能要求，減少直接開向起居室（廳）的門的數(shù)量。起居室（廳）內(nèi)布置家具的墻面直線長度應(yīng)大于 4米。 起居廳開間不宜小于 （凈寬），二類住宅以上起居廳面積不宜小于 20 ㎡，深寬比不宜大于 2，應(yīng)減少開向起居廳的門洞，布置家具的墻面直線長度不應(yīng)小于 3m；無陽臺的起居廳宜設(shè)計寬度大于 的低窗臺觀景凸窗。 平面有凹槽的小高層、高層住宅，其凹槽的開口寬度不應(yīng)小于 （凈寬），凹槽的深寬比不應(yīng)大于 4。 ? 廚房 廚房的使用面積不應(yīng)小于下列數(shù)字： 一類住宅為 3平方米；二類住宅為 4平方米；三類、四類住宅為 56平方米；五類以上住宅為不小于 5平方米。 廚房應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)，并宜布置在套內(nèi)近入口處。 廚房應(yīng)預(yù)留洗滌池、案臺、爐灶及排油煙機等設(shè)施的位置，同時設(shè)置豎向自動排煙道。 單排布置設(shè)備的廚房凈寬不應(yīng)小于 ；雙排布置設(shè)備的廚房其兩排設(shè)備的凈距不應(yīng)小于 。 ? 衛(wèi)生間 每套住宅必須有衛(wèi)生間，第三類以上住宅宜設(shè)兩個或兩個以上衛(wèi)生間。每套住宅至少應(yīng)預(yù)留三件衛(wèi)生潔具的位置，不同潔具組合的衛(wèi)生間使用面積不應(yīng)小于下列數(shù)字： A、 設(shè)便器、洗浴器（浴缸或噴淋）、洗面器三件衛(wèi)生潔具的為 5平方米； B、 設(shè)便器、洗浴器（浴缸或噴淋）、洗面器三件衛(wèi)生潔具的第三類以上住宅為 8平方米。 衛(wèi)生間不應(yīng)直接布置在下層住戶的臥室、起居室（廳）和廚房的上層，可布置在本套內(nèi)的臥室、起居室（廳）和廚房上層，并均應(yīng)有防水、隔聲和便于檢修的措施。 套內(nèi)應(yīng)設(shè)置洗衣機的位置。 復(fù)式住宅頂層衛(wèi)生 間設(shè)在下層臥室上方時不應(yīng)采用下排式排水。 大戶型主衛(wèi)生間宜洗、浴分間設(shè)，潔具設(shè)施要與戶型檔次相匹配； 暗廁應(yīng)設(shè)計通風(fēng)道，其位置應(yīng)避免靠近給水管及設(shè)在門后。 層高和室內(nèi)凈高 XX 地產(chǎn)工程部 第 30 頁 共 44 頁 住宅層高不宜高于 （復(fù)式及特殊戶型除外）。 臥室、起居室（廳）的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于 。 利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室（廳）時，其中 1／ 2 面積的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于。 廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于 。 廚房、衛(wèi)生間內(nèi)排水橫管下表面與樓面、地面凈距不得低于 ，且不得影響門、窗扇開 啟。 ? 陽臺 每套住宅應(yīng)設(shè)陽臺，第二類以上住宅盡可能設(shè)計兩個以上陽臺（即：一觀景陽臺、一生活陽臺），非封閉陽臺地面應(yīng)比室內(nèi)最少低 50，如有困難以及頂層露臺的門應(yīng)設(shè)門檻。 陽臺欄桿嚴禁橫向設(shè)計，防止幼兒攀爬，減少安全隱患。 欄桿的垂直桿件間凈距不應(yīng)大于 ，放置花盆處必須采取防墜落施。 陽臺欄桿凈高不應(yīng)低于 。 陽臺欄板下部應(yīng)設(shè) 100 高邊梁。 陽臺應(yīng)設(shè)置晾、曬衣物的設(shè)施；頂層陽臺設(shè)雨罩。杜絕各套住宅之間毗連陽臺的方式。 陽臺、雨罩均作有組織排水；雨罩應(yīng)作防水，陽臺宜作防水。 觀 景陽臺寬度不宜小于 米，其它陽臺不宜小于 米。 頂層陽臺應(yīng)設(shè)頂板；復(fù)式住宅的陽臺應(yīng)考慮晾衣及遮陽的需要。 陽臺排水禁止散排應(yīng)設(shè)地漏，地漏的位置建筑專業(yè)要結(jié)合雨水管，宜靠近外墻、陽臺角端設(shè)置，不宜設(shè)在門口； 各戶毗鄰陽臺應(yīng)考慮分隔，避免可以互相走通，減少不安全因素。 小高層、 高層住宅陽臺使用玻璃欄板時應(yīng)充分考慮安全性，玻璃厚度不小于 10 厚。 ? 過道、貯藏空間和套內(nèi)樓梯 套內(nèi)入口過道凈寬不宜小于 米；通往臥室、起居室（廳）的過道凈寬不應(yīng)小于1 米；通往廚房、衛(wèi)生間、貯藏室的過道凈寬 不應(yīng)小于 1 米；通往廚房、衛(wèi)生間、貯藏室的過道凈寬不應(yīng)小于 ，當(dāng)走道長度大于 20xx 時，應(yīng)相應(yīng)加寬至 。過道拐彎處的尺寸應(yīng)便于搬運家具。 套內(nèi)樓梯的梯段凈寬，當(dāng)一邊臨空時，不應(yīng)小于 米；當(dāng)兩側(cè)有墻時，不應(yīng)小于。 XX 地產(chǎn)工程部 第 31 頁 共 44 頁 套內(nèi)樓梯的踏步寬度不應(yīng)小于 ；高度不應(yīng)大于 ，扇形踏步轉(zhuǎn)角距扶手邊 ，寬度不應(yīng)小于 。 ? 門窗 外窗窗臺距樓面、地面的凈高低于 ，應(yīng)有防護設(shè)施，窗外有陽臺、平臺或落地凸窗設(shè)計可不受此限制。 住宅戶門應(yīng)采用安全防衛(wèi)門。 向外開啟的門不應(yīng)妨礙公共利益。 當(dāng)兩戶衛(wèi)生間位于建筑凹槽相對布置時，窗應(yīng)錯位布置避免通視；衛(wèi)生間窗宜采用磨砂玻璃。 衛(wèi)生間門應(yīng)在隱蔽處開設(shè)；直接開向起居廳的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)前室。 凸窗窗臺高宜 400－ 450，進深 500。 門寬大于 900 的儲藏室門宜采用推拉或外開平開門以增加儲藏空間。 住戶首層外檐門窗需考慮防盜設(shè)施。 廳臥窗上皮距樓地面高度宜為 ；廚衛(wèi)考慮設(shè)備污水管不穿洞（走梁下），可降低到 。 窗型設(shè)計時不應(yīng)僅考慮外觀整體形象，還應(yīng)考慮室內(nèi)通風(fēng) ,開啟扇面積不小于房間 地板面積的 1/20 且廚房不得小于 ㎡；凸窗不應(yīng)采用較特殊、拼接過多的窗型。 位于轉(zhuǎn)角處的窗（陽臺門）應(yīng)避免視線干擾。 1各部位門洞的最小尺寸應(yīng)符合下列圖表中的數(shù)字： 序號 類別 洞口寬度（ M） 洞口高度（ M） 1 公用外門 2 入戶門 3 起居室（廳）門 0. 90 4 臥室門 0. 90 5 廚房門 6 衛(wèi)生間門 7 陽臺門 可視落地推拉或單扇具體情況定 注：表中門洞口高度不包括門上亮 子高度。 ? 其它 XX 地產(chǎn)工程部 第 32 頁 共 44 頁 ? 玄關(guān) 玄關(guān)內(nèi)應(yīng)考慮衣帽鏡、柜的設(shè)置空間，凈寬宜≥ 1500。 戶配電箱應(yīng)避免與對講機、開關(guān)及門鈴一同設(shè)置，以免發(fā)生沖突；戶配電箱所龕入墻面可適當(dāng)加寬為 120；門鈴宜采用遙控式門鈴；對講機距門邊的距離宜大于 100，其下方可設(shè)玄關(guān)燈開關(guān)。 ? 空調(diào) 采用分體式空調(diào)，空調(diào)室內(nèi)機應(yīng)避免對床直吹；戶型單元平面圖應(yīng)繪制家具布置圖并確定室內(nèi)機位置。 空調(diào)機位應(yīng)考慮便于安裝及維修（不必用吊籃）； 不宜設(shè)在凸窗窗臺板下面，應(yīng)靠近門窗洞口設(shè)置； 位于凹槽處距離過近而對吹的兩個室外機應(yīng)相互錯位 ； 如空調(diào)板設(shè)于衛(wèi)生間外墻，衛(wèi)生間的窗戶開啟扇應(yīng)考慮空調(diào)主機出去，寬度不小于700,高不小于 1100。 室外機位下皮距地宜 1600（雙機 1000）。 常用分體空調(diào)室內(nèi)、室外機參考尺寸 大面積起居廳要考慮大功率空調(diào)或柜機，應(yīng)考慮柜機留洞位置、冷凝水管預(yù)埋，管中距地 350。 普通分體空調(diào)冷凝水管應(yīng)預(yù)埋，避免直接插入雨水管中；標(biāo)準(zhǔn)層留三通，距地 1800；三通口留于室內(nèi)時，考慮美觀高度可適當(dāng)上移。 陽臺推拉門到墻邊應(yīng)留不小于 100寬的門垛，避免空調(diào)管穿玻璃 。 房間中部及門頂不應(yīng)見梁；室內(nèi) 明梁下皮不應(yīng)低于 2200。 公共空間 ? 樓梯 樓梯間設(shè)計應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GBJ16）的有關(guān)規(guī)定。 樓梯梯段凈寬不應(yīng)小于 。 注：樓梯梯段凈寬系指墻面中心之間的水平距離。 樓梯踏步寬度不應(yīng)小于 米，踏步高度不應(yīng)大于 米。扶手高度不應(yīng)小于 米。樓梯水平段欄桿長度大于 ，其扶手高度不應(yīng)小于 。樓梯欄桿垂直桿件間凈空不應(yīng)大于 。 XX 地產(chǎn)工程部 第 33 頁 共 44 頁 樓梯外窗宜采用推拉窗，窗臺高小于 900的窗及通窗應(yīng)設(shè) 900高窗護欄。 高層住宅樓梯消火栓明設(shè) 在休息平臺處時，休息平臺寬度應(yīng)比正常寬度加寬 200，同時設(shè)計時應(yīng)注意消火栓上皮與框架梁的關(guān)系。 多層住宅小進深樓梯結(jié)構(gòu)設(shè)計時應(yīng)重點注意入口處以及二層休息平臺處凈高不應(yīng)小于 2m； 計算凈高時應(yīng)注意預(yù)留 100施工誤差。 與地下室合用的樓梯應(yīng)在首層設(shè)乙級防火門加以分隔。 ? 電梯 電梯數(shù)量、噸位、速度應(yīng)滿足居住人流量要求，平均等候時間不宜超過 120 秒，發(fā)梯間隔時間不宜超過 69秒。 大于十一層的高層住宅，其電梯數(shù)不應(yīng)少于 2臺；層數(shù)為 24層以上時，應(yīng)設(shè) 3臺電梯（本項目沒有 24層以上住宅）。 電梯間 宜自然通風(fēng)采光，否則應(yīng)考慮通風(fēng)抽濕設(shè)施。 電梯井道不宜與起居廳、居室貼臨，必須貼臨時電梯井道應(yīng)為隔音墻體 , 且大于，隔聲層設(shè) 800 800進出口。 速度大于 2m/s的電梯應(yīng)在井道底部和頂部設(shè)置不小于 600 600帶百頁窗的通氣孔。 不應(yīng)在電梯機房頂板上直接設(shè)置水箱或在機房內(nèi)直接穿越水管和煙道。 電梯廳旁的水表房的、垃圾房、配電間等設(shè)備或附屬用房應(yīng)設(shè)門檻，且水表房、垃圾房設(shè)地漏。 ? 裙房商鋪 底商應(yīng)設(shè)專用的貨運通道；當(dāng)流量大的商業(yè)服務(wù)空間與商住樓住 戶大堂臨近時，商業(yè)用房的貨運出入口宜設(shè)在地下室或與大堂入口異向布置，避免人、貨流交叉，減少交通安全隱患 設(shè)計時應(yīng)在隱蔽位置考慮空調(diào)外機機位，避免靠近住宅入口。 ? 出入口 住宅的公共出入口位于陽臺下部時，應(yīng)采取設(shè)置雨罩等防止物體墜落傷人的安全措施。 單元入口處應(yīng)設(shè)雨篷，門洞最小尺寸宜為 1500x2300，且設(shè)閉門器，地面找 1％坡坡向門外。 設(shè)置電梯的住宅單元入口臺階處應(yīng)設(shè)坡道，以方便殘疾人、嬰兒車通行及用戶搬運。 XX 地產(chǎn)工程部 第 34 頁 共 44 頁 管道不宜集中設(shè)在單元入口處；如設(shè)置應(yīng)用輕質(zhì)隔板加以封堵，并在隱蔽位置設(shè)可拆卸的 500 500壁板檢查口。 單元入口處應(yīng)設(shè)信報箱。 單元入口處走道凈寬不應(yīng)小于 1300。 首層入戶大堂墻面應(yīng)采用可擦洗材料。 住宅的公共出入口處應(yīng)有識別標(biāo)志。 ? 垃圾收集設(shè)施 住宅不設(shè)置垃圾管道。 附建公共用房 住宅建筑內(nèi)嚴禁布置存放和使用火災(zāi)危險性為甲、乙類物品的商店、車間和倉庫，并不應(yīng)布置產(chǎn)生噪音、振動和污染環(huán)境衛(wèi)生的商店及娛樂設(shè)施。 住宅建筑內(nèi)不宜布置餐飲店。 住宅建造中不宜布置鍋爐房、變壓器室及其他有噪聲振動源等設(shè)備用房。如受條件限制需要布置時，應(yīng)符合現(xiàn)行的建筑防火、建 筑隔聲及有關(guān)專業(yè)規(guī)范的規(guī)定。 住宅與附建公共用房的出入口應(yīng)分開布置。 室內(nèi)環(huán)境 ? 日照、天然采光、自然通風(fēng) 每套住宅至少應(yīng)有一個居住空間能獲得日