【正文】 住宅建造中不宜布置鍋爐房、變壓器室及其他有噪聲振動源等設備用房。 XX 地產(chǎn)工程部 第 34 頁 共 44 頁 管道不宜集中設在單元入口處；如設置應用輕質(zhì)隔板加以封堵，并在隱蔽位置設可拆卸的 500 500壁板檢查口。 電梯井道不宜與起居廳、居室貼臨，必須貼臨時電梯井道應為隔音墻體 , 且大于，隔聲層設 800 800進出口。樓梯欄桿垂直桿件間凈空不應大于 。 陽臺推拉門到墻邊應留不小于 100寬的門垛，避免空調(diào)管穿玻璃 。 1各部位門洞的最小尺寸應符合下列圖表中的數(shù)字： 序號 類別 洞口寬度（ M） 洞口高度（ M） 1 公用外門 2 入戶門 3 起居室（廳）門 0. 90 4 臥室門 0. 90 5 廚房門 6 衛(wèi)生間門 7 陽臺門 可視落地推拉或單扇具體情況定 注：表中門洞口高度不包括門上亮 子高度。 當兩戶衛(wèi)生間位于建筑凹槽相對布置時，窗應錯位布置避免通視；衛(wèi)生間窗宜采用磨砂玻璃。 小高層、 高層住宅陽臺使用玻璃欄板時應充分考慮安全性，玻璃厚度不小于 10 厚。 陽臺欄桿凈高不應低于 。 層高和室內(nèi)凈高 XX 地產(chǎn)工程部 第 30 頁 共 44 頁 住宅層高不宜高于 （復式及特殊戶型除外）。 廚房應預留洗滌池、案臺、爐灶及排油煙機等設施的位置，同時設置豎向自動排煙道。 套型 居住空間數(shù)（個） 建筑面積（ M2） 備注 一類 1房 1廳 3545 建筑面積（ M2）含公攤部分 二類 2房 2廳 6070 三類 23房 2廳 90— 110 四類 34房 2廳 120— 144 五類 45房 2廳 150— 170 六類 56房 3廳 180220 七類 疊加 /疊拼 /THOS 220260 八類 別墅 戶型功能區(qū) ? 臥室、 起居室（廳） 臥室之間不能穿越，同時保證有直接采光、自然通風，其使用面積不應小于下列數(shù)字： XX 地產(chǎn)工程部 第 29 頁 共 44 頁 雙人臥室不小于 10平方米；單人臥室不小于 7平方米。 15%面積達省級杜鵑花獎標準。門套大理石門套。 . 室內(nèi)冷水管均采用 合格塑料 管。 . 給水進戶閥門開啟靈活，水表運轉正常。 .. 門扇開關靈活（不碰擦），穩(wěn)定（無自開或自關），無回彈和翹裂。 . 住宅戶內(nèi)門框 安裝牢固、不變形，表面平整、光潔。 . 住宅樓板為現(xiàn)澆鋼筋砼樓板。 ? 市政配套： 建 設站北大道，與一期建設同步，打造成景觀道路。 ? 泳池： 游泳池結合中心水景設計，建議采用無邊界泳池； 游泳池設置在北區(qū)并靠近會所，南區(qū)和幼兒園考慮設置戲水池。硬景除功能需要設置外，起烘托場景、提高檔次作用， 硬景的 選材及 色彩應 與 建筑的風格 匹配。 ? 中心景觀： 結合水系設置中心景觀區(qū)， 面積及檔次高于本次調(diào)查樓盤。 材料采用環(huán)保材料（如外墻漆、裝飾板材、木材等） ? 細部設計： 采用 高層入戶花園、 凸窗、落地窗、 空調(diào)格柵立面處理 、陽臺欄板（材料）及形狀的多樣化、錯層、躍式結構、坡屋頂及老虎窗設計、步入式衣柜、傭人房、雙（三）陽臺及雙衛(wèi)生間、空調(diào)有組織排水、架空層處理、底層帶花園設計等。 ? 群體 組合： 通過住宅群體組合對戶外空間 環(huán)境進行 塑造，營造相對應的活動場所。電源插座、有線電視終端插座和電話終端出線口等，應與室內(nèi)設施和家具綜合布置。 在不影響住戶私密性的前 提下，希望盡量縮小墻面率，加大開放強度，以滿足采光與通風需求。 XX 地產(chǎn)工程部 第 21 頁 共 44 頁 每小期開發(fā)結合市場要求，層次推進，最短間隔時間為 2 個月。 ? 土地價值利用： 先開發(fā)北區(qū)，以多層產(chǎn)品入市。 非機動車位設置以便利性及集中停放為原則，在規(guī)劃中考慮區(qū)域分布。 消防通道結合綠化設計。利用地塊自然高差形成商業(yè)、住宅 區(qū)隔。另建少量 別墅類多層（ 4+1），提升產(chǎn)品形象又不至于與其他多層產(chǎn)品距離過大。 盡量避免和減少東西朝向的住宅。在產(chǎn)品的布置中按照同類型產(chǎn)品的相對集中的原則，形成一定的圍核空間形成業(yè)主之間的相對獨立的區(qū)域空間便于 形成更好的鄰里交流，且有利于組團的形成和管理。 處理手法簡單。 燃氣系統(tǒng) ：贛州各樓盤均使用了液化燃氣，設計和施工均由燃氣公司完成。水岸新天和蔚藍半島未設發(fā)電機組。衛(wèi)生間基本采用了同層排水。 屋面情況：屋面多為斜屋面結構，屋面做防水后用聚苯板保溫 隔熱，面鋪彩瓦。 外墻裝飾及細部結構：外墻以瓷磚為主，線條及細 部構造用涂料。 三、 工程實施描述： 根據(jù)以上五個樓盤的調(diào)查情況，其通性做法： ? 建筑、結構 ⑴、高層、小高層： 結構形式：框架剪力墻結構，層高 3 米，大部分采用板式外型，只有蔚藍半島的臨江高層采用的是十 字型塔樓外型。 ? 產(chǎn)品比例 :戶型面積 存在斷層。 ? 泳池 :與景觀結合度不夠，未考慮有相應的私密性。 ? 道路： 道路的鋪裝過于單調(diào)，一般人行道路為普通的彩轉鋪設，車行道路為混凝土路面但 結合的人行道和排水溝的設計均為普通做法。 ? 細部設計： 盡管開始注重細節(jié)，但產(chǎn)品體現(xiàn)的還是較粗放， 不夠協(xié)調(diào)。 建筑風格與營銷宣傳主題不統(tǒng)一。 ? 周邊價值利用： 實際 整合周邊有利資源上著力不夠，僅在營銷上做文章。 ? 交通組織： 解決 人車分流 及交通便利性 時 未 能綜合考慮與 城市或小區(qū) 主干道的銜接問題。 如蔚藍半島項目的臨街店鋪的大量空置。 ? 專業(yè)搭接： 均能夠流水施工， 穿插進行 。 ? 智能化 /監(jiān)控 系統(tǒng) :廣泛采用 （詳本部分小結） XX 地產(chǎn)工程部 第 11 頁 共 44 頁 項目產(chǎn)品 ? 產(chǎn)品類型： 能結合當?shù)叵M習慣引入創(chuàng)新元素增強產(chǎn)品競爭力及認同度。 ? 場地營造利用： 有意識的 營造自然、有機的環(huán)境并將建筑盡可能的融入環(huán)境中。 水體均控制一定的規(guī)模，布置區(qū)域集中。 注重公共交往空間的 營造，能滿足住戶對室外活動及親近自然 的需求。 ? 節(jié)能、環(huán)保 : 按贛州市政府節(jié)能設計要求，項目內(nèi)均設計了一項或兩項特殊節(jié)能項（一般為：屋面采用聚苯板保溫隔熱；外窗采用斷熱鋁材、雙層玻璃窗） 。 戶型交通流線合理，滿足使用。 ? 戶型 / 面積 : 戶型主要 以三房 、 四房為主 ，面積在 90160 平米 。 ? 周邊價值利用： 在銷售中 能有效進行引導 利用 。 多層考慮空調(diào)有組織排水，設置較 為合理。 ? 交通組織： 較合理組織人流、車流及車輛停放。如 水岸新天、時間公園、蔚藍半島項目的內(nèi)部商業(yè)街及臨道路店面的設計 。 有較高的綠化率。 分期開發(fā) 能夠 形成 相對獨立的 施工 區(qū)域，交樓后可獨立 使用。交房時間多以建筑工程整體驗收時間為界線。 產(chǎn)品在立面造型及色彩上追求視覺效果的沖擊。 交樓標準仍以毛坯房為主。 2. 會所均以內(nèi)外兼營為主，包含娛樂、休閑及健身 功能，建筑形 態(tài)為社區(qū)景觀性建筑。 1在 節(jié)能、環(huán)保設計方面投入度不大。 均能合理利用原有地形進行規(guī)劃設計。 樓盤 內(nèi)容 蔚藍半島 水岸新天 黃金時代 時間公園 濱江 愛丁堡 開發(fā)商 贛州德威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 豪德置業(yè)（贛州）公司 贛州永德泰置業(yè)有限公司 江西時間控股投資有限公司 贛州新景源置業(yè)有限公司 建設周期 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 占地面積 76667 ㎡ 86305 ㎡ 920xx ㎡ 754260 ㎡ 105 畝 容積率 R/可售面積 S 建筑面積 180000 ㎡ 223183 ㎡ 150000 ㎡ 綠地率 40% 40% 建筑密度 % 32 38% 住宅面積 1200 戶 149400 ㎡（ 1094 套） 1108 900 戶 商業(yè)面積 18000 ㎡ 公建面積 46300 ㎡ 物業(yè)類型 /配比 二、 調(diào)查方向及內(nèi)容： 調(diào)查方向：項目規(guī)劃及設計、項目配套、項目產(chǎn)品、項目工程 調(diào)查內(nèi)容： 21 項目 規(guī)劃及設計 （ 詳見附第一頁） XX 地產(chǎn)工程部 第 2 頁 共 44 頁 22 項目配套 （ 詳見附第二頁） 樓盤 內(nèi)容 蔚藍半島 水岸新天 黃金時代 時間公園 濱江 愛丁堡 機 電 配 套 泳池 有 有 有 無 無 樓宇自控系統(tǒng) 只有電梯監(jiān)控系統(tǒng) 只有電梯監(jiān)控系統(tǒng) 只有電梯監(jiān)控系統(tǒng) 無 無 綜合布線 有 有 有 有 有 背景廣播音樂 有 有 有 有 未知 家庭防盜報警系統(tǒng) 無 無 無 無 無 電視監(jiān)控系統(tǒng) 有 有 有 有 有 可視對講系統(tǒng) 有 有 有 有 有 紅外線周邊防范系統(tǒng) 有 有 有 有 有 無線巡更系統(tǒng) 有 有 有 有 有 主入口門禁系統(tǒng) 有 有 有 有 未知 車庫管理系統(tǒng) 有 有 有 有 無 火災自動報警系統(tǒng) 有 有 有 無 無 三表遠傳抄表系統(tǒng) 無 無 無 無 無 23 項目產(chǎn)品 （ 詳見附第三頁） 24 項目工程 （ 詳見附第四頁） XX 地產(chǎn)工程部 第 3 頁 共 44 頁 三、 調(diào)查小結： ? 項目規(guī)劃及設計 在規(guī)劃設計均能夠綜合利用項目地塊周邊配套資源形成較完善的交通組織、環(huán)境景觀、小區(qū)配套和管理服務體系。在停車系統(tǒng)的設置中能夠結合成本的因素綜合考慮盡量的減少地下停車增加地面停車的數(shù)量減少成本的投入或結合地勢綜合設置。建筑間距均不小于 1： 1，朝向以南北向為主。 ? 項目配套 1. 配套功能基本齊全。 7. 項目多以 相對 完善的、集中的配套作為啟動區(qū)的展示面推出。 節(jié)能、環(huán)保技術及材料運用不足。 高層門廳：入口為不銹鋼防盜門，（彩顯）可視對講系統(tǒng)；地面采用花崗巖（高級地磚）地面；墻面 /天棚乳膠漆飾面。 材料多 使用合格產(chǎn)品，部分門、窗等使用品牌產(chǎn)品。 小區(qū)有中心景觀區(qū) 及 住宅 能 形成圍核效果。 規(guī)避兵營式排列布局，采用錯位、半圍合、鋸齒等多種群體組合方式保證空間環(huán)境及建筑間距、采光、通風等方面的要求，并著力營造樓棟間的鄰里交往場所。 ? 公建服務設施 ： 方便住戶生活， 公建服務設施規(guī)模、品種與住戶人口相對匹配。 人行出入口間距過大時，能增設出入口。 ? 人防布置： 滿足人防設計要求， 結合停車 需求 綜合設置 ，多數(shù)布置在高層區(qū)域 。 （ 2） 建筑設計： ? 建筑風格 /外立面設計 : 在項目外觀設計方面，已有明顯的風格取向，能夠結合當?shù)叵M人群的偏好選擇建筑風格。 兩房以下戶型基本為一衛(wèi)，三房以上