【正文】 管理部門，負責(zé)行政、人事、文件管理等工作。其職責(zé)范圍是： (1)學(xué)習(xí)研究國家的方針、政策、法規(guī)，貫徹落實企業(yè)的各項工作指令。 (2)負責(zé)公司級會議的籌備和安排，并協(xié)調(diào)會議期間各部門工作的開展以及會議決定的 催辦和檢查。 (3)做好文書檔案和有關(guān)資料的管理工作，包括公文的收發(fā)、印信的保管、文印核稿、 呈批、催辦歸檔、調(diào)卷和保密工作。 (4)根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)的布置和要求及時準確地起草或打印、復(fù)印文件和資料。 (5)做好人事管理工作，保管好職工的檔案，根據(jù)需要做好勞動力的安排調(diào)配，員工的 調(diào)入、調(diào)出工作，并協(xié)助辦理好各項有關(guān)手續(xù)。 (6)做好企業(yè)的考勤統(tǒng)計工作及勞動工資的管理工作，根據(jù)政策做好職工的調(diào)資定級、 統(tǒng)籌退休等各項工作，并負責(zé)辦理員工請假、休假的有關(guān)手續(xù)。 (7)負責(zé)企業(yè)職工的培訓(xùn)工作，包括文化教育、知識更新、思想政治教育的有關(guān)管理工 作。 (8)負責(zé)企業(yè)有關(guān)辦公用品和勞保用品的購買、保管和發(fā)放工作。 (9)負責(zé)企業(yè)員工食堂的管理工作。 (10)負責(zé)企業(yè)車輛的調(diào)度、使用和維修保養(yǎng)工作。 (11)負責(zé)企業(yè)對外宣傳工作，做好來信來訪和安排好外單位人員參觀、訪問的接待工作 。 (12)完成好總經(jīng)理布置的其他工作。 開發(fā)部是在經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下專職于物業(yè)管理業(yè)務(wù)開發(fā)的部門，負責(zé)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的選擇、可 行性分析、投標競爭等工作。其職責(zé)范圍是： (1)根據(jù)市場經(jīng)濟的需求，對房地產(chǎn)市場進行信息的收集、整理和分析工作，努力掌握 第一手資料，為總經(jīng)理的決策提供可靠的依據(jù)。 (2)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營目標，對企業(yè)經(jīng)營的環(huán)境進行調(diào)查、分析和預(yù)測，包括需求因素、競 爭因素、宏觀經(jīng)濟因素、政治因素、技術(shù)因素和社會因素等。 (3)負責(zé)對外聯(lián)絡(luò)，了解國內(nèi)外物業(yè)管理的先進方法與經(jīng)驗，了解同行業(yè)其他企業(yè)的經(jīng) 營狀況。 (4)選擇適合企業(yè)的業(yè)務(wù)進行可行性分析。 (5)負責(zé)組織參與競爭，制定投標策略，進行業(yè)務(wù)開發(fā)，開展投標競爭。 (6)負責(zé)業(yè)務(wù)委托管理合同的簽訂、落實。 (7)完成好經(jīng)理布置的其他工作。 財務(wù)部是企業(yè)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)濟管理部門，應(yīng)積極參與企業(yè)的經(jīng)營管理，搞好會計核算 工作。其職責(zé)范圍包括： (1)認真貫徹《企業(yè)財務(wù)通則》和《會計準則》，執(zhí)行國家財經(jīng)政策、法令，遵守各項 資金收入制度，嚴格執(zhí)行費用開支范圍的標準。 (2)按照財會制度規(guī)定，切實做好記賬、算賬、報賬工作，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實、 數(shù)字準確、賬目清楚、日清月結(jié)、按期報賬，在規(guī)定時間內(nèi)報送各項會計報表。 (3)按銀行有關(guān)制度規(guī)定，做好現(xiàn)金和支票的管理工作，遵守支票使用規(guī)定及銀行結(jié)算 紀律，加強現(xiàn)金管理，做好結(jié)算工作，對屬下各管理處的現(xiàn)金和銀行存款的收支情況進行經(jīng)常性的監(jiān)督和指導(dǎo)。 (4)根據(jù)國家財會制度精神，結(jié)合本企業(yè)實際，協(xié)助企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)制定有關(guān)財產(chǎn)管理、經(jīng) 濟核算、費用開支等具體辦法，并監(jiān)督各部門實行。 (5)妥善保存會計檔案資料，接受財稅機關(guān)、上級主管部門和本企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督檢查， 及時提供財務(wù)資料，如實反映情況。 (6)每月為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)提供全企業(yè)的財務(wù)情況，為企業(yè)搞活經(jīng)濟、增加經(jīng)濟效益做好參謀。 (7)完成好經(jīng)理布置的其他工作。 業(yè)務(wù)管理部要落實企業(yè)關(guān)于物業(yè)轄區(qū)的有關(guān)決定，有計劃、有步驟地完善物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的 各種配套措施，負責(zé)環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、治安消防、車輛交通、水、電、煤及業(yè)主投訴的管理和處理。其職責(zé)范圍是： (1)根據(jù)政府和上級領(lǐng)導(dǎo)有關(guān)達標條件，制定和實施文明物業(yè)區(qū)計劃。 (2)負責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生工作，加強環(huán)境衛(wèi)生建設(shè)、監(jiān)督和管理，創(chuàng)造一流衛(wèi)生 環(huán)境。 (3)負責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的園林綠化工作，加強綠化的養(yǎng)護管理，提高綠地景觀效益。 (4)負責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)治安消防工作，加強物業(yè)轄區(qū)的安全、保衛(wèi)、治安、消防管理，嚴防和杜絕物業(yè)區(qū)內(nèi)發(fā)生惡性治安、消防事件，保護廣大業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。 (5)負責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的車輛交通工作，嚴格車輛停放管理，保持平面、立體道路的暢通。 (6)負責(zé)業(yè)主投訴問題的解決和回訪。 (7)完成好經(jīng)理布置的其他工作。 工程部是經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的技術(shù)部門，負責(zé)房屋設(shè)備及公共設(shè)施的使用、管理、維修、保養(yǎng) ，負責(zé)參與物業(yè)的前期管理和接管、驗收、裝修等工作。其職責(zé)范圍是： (1)參與物業(yè)的前期管理，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計及建筑施工提出合理化建議，參與物業(yè)的 檢查、驗收。 (2)負責(zé)物業(yè)的接管、驗收、移交工作，并與開發(fā)商協(xié)商解決遺留工程問題。 (3)負責(zé)業(yè)主裝修房屋的審批、監(jiān)督、檢查工作，保持物業(yè)整體結(jié)構(gòu)的完整。 (4)掌握機電設(shè)備情況，編制機電設(shè)備維修保養(yǎng)計劃，檢查執(zhí)行情況，對管理處管理設(shè) 備維修進行技術(shù)指導(dǎo)。 (5)負責(zé)對物業(yè)內(nèi)各工程技術(shù)資料、設(shè)備說明書、維修保養(yǎng)記錄的收集、整理、存檔。 (6)對各樓宇電梯、電視、呼喚設(shè)備直接管理、維修、年審，保證其正常運轉(zhuǎn)。 (7)完成好經(jīng)理布置的其他工作。 經(jīng)營服務(wù)部是為業(yè)主提供各種綜合服務(wù)和代辦業(yè)務(wù)的部門，物業(yè)管理企業(yè)通過經(jīng)營服務(wù) 部，開展多種經(jīng)營業(yè)務(wù)，既方便業(yè)主，又增加了企業(yè)的經(jīng)營效益，增強了企業(yè)實力。其職責(zé)范圍是： (1)立足物業(yè)轄區(qū)，面向社會，確定綜合服務(wù)多種經(jīng)營項目。選擇那些投資開發(fā)周期短 、效益高、風(fēng)險小、回報率高的項目，以彌補物業(yè)管理經(jīng)費不足，增強企業(yè)實力。 (2)建立信息庫，在業(yè)主有特殊要求時，能夠及時聯(lián)系人員予以保證。 (3)以承包、出租、自營等方式搞好物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點，以服務(wù)為本，既方便業(yè)主 ，又增加企業(yè)收入。 (4)加強商業(yè)網(wǎng)點的管理，樹立良好的商業(yè)信譽，保證不出售偽劣產(chǎn)品。 (5)定期檢查并向經(jīng)理匯報各項多種經(jīng)營業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理情況。 員工崗位制度包括管理人員和工人崗位責(zé)任制。這里列舉某物業(yè)管理企業(yè)管理處主任崗位責(zé)任和維修工崗位責(zé)任。 管理處主任崗位責(zé)任：在物業(yè)管理和物業(yè)轄區(qū)業(yè)主委員會的領(lǐng)導(dǎo)下，主持物業(yè)轄區(qū)日常 管理工作。根據(jù)物業(yè)轄區(qū)各時期的實際狀況，提出改進和提高管理處工作水準和物業(yè)轄區(qū)建設(shè)的意見措施。 維修工崗位責(zé)任：負責(zé)水電系統(tǒng)的日常保養(yǎng)和維修，確保小區(qū)上下水道暢通和供電照明 運作正常，并及時完成主管領(lǐng)導(dǎo)臨時布置的任務(wù)。 (三)物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)則 物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)則是一組綜合性管理文件，也是各專業(yè)管理的依據(jù)。其目的是為了 加強對物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的房屋、市政、衛(wèi)生、綠化、交通、治安、環(huán)境秩序和市場等的綜合管理，為了使物業(yè)轄區(qū)內(nèi)有一個良好的工作和生活環(huán)境，為此物業(yè)轄區(qū)內(nèi)所有人員無論是物業(yè)管 理人員還是業(yè)主均必須共同遵守。 物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)則可以包括以下幾個方面： (1)房屋管理規(guī)則。 (2)裝修施工管理規(guī)則。 (3)市政公用設(shè)施管理規(guī)則。 (4)環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)則。 (5)綠化管理規(guī)則。 (6)門禁出入管理規(guī)則。 (7)交通管理規(guī)則。 (8)停車場管理規(guī)則。 (9)治安管理規(guī)則。 (10)市場管理規(guī)則。 18 / 18