【正文】 物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)則可以包括以下幾個方面：其目的是為了 加強對物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的房屋、市政、衛(wèi)生、綠化、交通、治安、環(huán)境秩序和市場等的綜合管理，為了使物業(yè)轄區(qū)內(nèi)有一個良好的工作和生活環(huán)境，為此物業(yè)轄區(qū)內(nèi)所有人員無論是物業(yè)管 理人員還是業(yè)主均必須共同遵守。 (三)物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)則 維修工崗位責任：負責水電系統(tǒng)的日常保養(yǎng)和維修，確保小區(qū)上下水道暢通和供電照明 運作正常，并及時完成主管領(lǐng)導臨時布置的任務(wù)。根據(jù)物業(yè)轄區(qū)各時期的實際狀況，提出改進和提高管理處工作水準和物業(yè)轄區(qū)建設(shè)的意見措施。 員工崗位制度包括管理人員和工人崗位責任制。 (1)立足物業(yè)轄區(qū)，面向社會，確定綜合服務(wù)多種經(jīng)營項目。 經(jīng)營服務(wù)部是為業(yè)主提供各種綜合服務(wù)和代辦業(yè)務(wù)的部門，物業(yè)管理企業(yè)通過經(jīng)營服務(wù) 部，開展多種經(jīng)營業(yè)務(wù)，既方便業(yè)主，又增加了企業(yè)的經(jīng)營效益，增強了企業(yè)實力。 其職責范圍是： (7)完成好經(jīng)理布置的其他工作。 (6)負責業(yè)主投訴問題的解決和回訪。 (5)負責物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的車輛交通工作，嚴格車輛停放管理，保持平面、立體道路的暢通。 (4)負責物業(yè)轄區(qū)內(nèi)治安消防工作，加強物業(yè)轄區(qū)的安全、保衛(wèi)、治安、消防管理，嚴防和杜絕物業(yè)區(qū)內(nèi)發(fā)生惡性治安、消防事件，保護廣大業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。 (3)負責物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的園林綠化工作，加強綠化的養(yǎng)護管理，提高綠地景觀效益。 (2)負責物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生工作，加強環(huán)境衛(wèi)生建設(shè)、監(jiān)督和管理，創(chuàng)造一流衛(wèi)生 環(huán)境。 (1)根據(jù)政府和上級領(lǐng)導有關(guān)達標條件，制定和實施文明物業(yè)區(qū)計劃。 業(yè)務(wù)管理部要落實企業(yè)關(guān)于物業(yè)轄區(qū)的有關(guān)決定，有計劃、有步驟地完善物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的 各種配套措施，負責環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、治安消防、車輛交通、水、電、煤及業(yè)主投訴的管理和處理。其職責范圍包括： (7)完成好經(jīng)理布置的其他工作。 (6)負責業(yè)務(wù)委托管理合同的簽訂、落實。 (5)負責組織參與競爭，制定投標策略，進行業(yè)務(wù)開發(fā)，開展投標競爭。 (4)選擇適合企業(yè)的業(yè)務(wù)進行可行性分析。 (3)負責對外聯(lián)絡(luò)，了解國內(nèi)外物業(yè)管理的先進方法與經(jīng)驗，了解同行業(yè)其他企業(yè)的經(jīng) 營狀況。 (2)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營目標，對企業(yè)經(jīng)營的環(huán)境進行調(diào)查、分析和預測，包括需求因素、競 爭因素、宏觀經(jīng)濟因素、政治因素、技術(shù)因素和社會因素等。 (1)根據(jù)市場經(jīng)濟的需求，對房地產(chǎn)市場進行信息的收集、整理和分析工作，努力掌握 第一手資料，為總經(jīng)理的決策提供可靠的依據(jù)。 開發(fā)部是在經(jīng)理領(lǐng)導下專職于物業(yè)管理業(yè)務(wù)開發(fā)的部門，負責企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的選擇、可 行性分析、投標競爭等工作。其職責范圍是： (9)以身作則、關(guān)心員工、提高企業(yè)凝聚力，使員工以高度熱情和責任感完成本職工作 。 (8)與社會各界人士建立和保持良好的公共關(guān)系，樹立企業(yè)良好形象。 (7)定期、不定期地聽取員工意見和建議，不斷完善企業(yè)的經(jīng)營管理。 (6)有重點、定期、不定期地對一些部門或設(shè)備進行巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題并予以解 決。 (5)分管財務(wù)部門和辦公室的工作，負責組織編制企業(yè)年度財務(wù)預算，做好財務(wù)審核監(jiān) 督，并負責擬任部門副經(jīng)理、管理處副主任以上職務(wù)人員的鑒定、錄用、辭退等工作。 (4)協(xié)調(diào)、指導副總經(jīng)理及部門經(jīng)理、各個管理處主任的工作，保證企業(yè)各方面工作的 順利進行。 (3)建立健全企業(yè)組織機構(gòu)，使之合理、精簡、有效；召集和主持公司例會，及時解決 管理中暴露的問題。 (2)制定企業(yè)經(jīng)營管理目標，包括一系列規(guī)章制度、操作程序，規(guī)定各級人員的崗位責 任并監(jiān)督實施，保證各項管理服務(wù)工作的質(zhì)量，使業(yè)主滿意。 (1)貫徹執(zhí)行國家的方針、政策、法令和主管部門的各項規(guī)則，對董事會負責，努力經(jīng) 營好物業(yè)管理企業(yè)。 總經(jīng)理在董事會領(lǐng)導下，負責董事會決定的貫徹落實，負責企業(yè)全面的領(lǐng)導和管理工作 。它規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)內(nèi) 部各職能部門和各類人員的職責范圍，包括領(lǐng)導制度(董事會制度、總經(jīng)理制度)，職能制度 (辦公室職責、開發(fā)部職責、財務(wù)部職責、業(yè)務(wù)管理部職責、工程部職責、經(jīng)營服務(wù)部職責) ，崗位制度(管理人員崗位責任、工人崗位責任)。 (二)物業(yè)管理企業(yè)崗位責任制 ③各項罰款。 ①應(yīng)該注意的事項； (6)其他。 ③無償服務(wù)的內(nèi)容與范圍。 ①服務(wù)網(wǎng)點及服務(wù)項目； (5)綜合服務(wù)。 ⑦消防安全。 ⑤庭園綠化； ③清潔衛(wèi)生； ①房屋的管理和維修； (4)日常管理和維修。 ③約束性條款。 ①業(yè)主或住戶的權(quán)利和義務(wù)； (3)業(yè)主或住戶須知。 ④管理費用。 ②管理處； ③物業(yè)的住戶數(shù)； ①物業(yè)簡介； (1)物業(yè)概況。住戶手冊具有一定的約束力，可加強管理企業(yè)與住戶的聯(lián)系，發(fā)揮雙方的積極性，以便給業(yè)主創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。住戶手冊較為詳盡地為業(yè) 主介紹了物業(yè)轄區(qū)內(nèi)概況，物業(yè)管理企業(yè)情況和各種管理、服務(wù)、設(shè)備、守則及安全措施等。 (一)住戶手冊物業(yè)管理的規(guī)章制度除了上一章提到的業(yè)主公約和業(yè)主管理委員會章程以外，還 可以包括住戶手冊、物業(yè)管理企業(yè)崗位責任制和物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)則等。鑒于目前政府立法具有滯后性，在法律、法規(guī)、政策、條例尚不健全的情況下，物業(yè)管理企業(yè)則更要通過建立完備、 嚴密、科學、合理的規(guī)章制度來參與市場競爭，加強自我保護和自我制約。 物業(yè)管理企業(yè)的自我管理首先應(yīng)從物業(yè)管理規(guī)章制度開始。其中，政府管理屬宏觀管理，行業(yè)協(xié)會管理屬中觀管理，兩者都是為物業(yè)管理市場實現(xiàn)規(guī)范 化運作創(chuàng)造外部法規(guī)環(huán)境；物業(yè)管理企業(yè)的自我管理屬微觀管理，既處于三個層次管理的基礎(chǔ)地位，起到核心作用，又必須合乎政府和行業(yè)協(xié)會管理的原則。 物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理市場最基本的管理和執(zhí)行機構(gòu)。 此外，由于物業(yè)管理處于新興發(fā)展階段，因此行業(yè)協(xié)會應(yīng)牽頭 加強會員之間的交流，打破各自封閉的局面，廣泛交流各自摸索的制度、流程、范本及價格等的“秘方”，以推動行業(yè)實現(xiàn)法制化、規(guī)范化，提高物業(yè)管理全行業(yè)整體的政策、管理、 業(yè)務(wù)和服務(wù)水平。對協(xié)會會員教育的主要內(nèi)容包括： 、經(jīng)驗的介紹、相關(guān)法律的宣傳如果協(xié)會的調(diào)解無效，則可按程序申請有關(guān)部門仲裁或直接向人民法院起訴。 當會員與業(yè)主、會員與會員發(fā)生糾紛時，協(xié)會首先對糾紛雙方進行調(diào)解，希望通過協(xié)調(diào) 解決雙方糾紛。監(jiān)察辦 公室一旦發(fā)現(xiàn)有會員違反協(xié)會的有關(guān)管理條例，即有權(quán)對違例會員進行調(diào)查、處理。 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的監(jiān)管內(nèi)容比較廣泛，凡是與物業(yè)管理有關(guān)的業(yè)務(wù)活動情況均列在其 監(jiān)管之列，包括財務(wù)狀況、收費情況、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度等各項內(nèi)容的監(jiān)管。 物業(yè)管理協(xié)會為保護業(yè)主的利益，對會員的經(jīng)營業(yè)務(wù)情況實行嚴格的監(jiān)管制度，以防止 會員公司損害業(yè)主利益。 會員資格申請者，一般要通過物業(yè)管理協(xié)會的資格能力測試和審查，其測試審查的內(nèi)容 主要包括物業(yè)管理專業(yè)知識和對政府有關(guān)法規(guī)的理解程度，以及會員公司的物業(yè)管理專業(yè)人員是否具有高水平的專業(yè)技能等。 物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)設(shè)有會員資格委員會，專門處理有分歧的資格申請，而日常的會員資格 申請的初審工作由物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會工作人員負責進行。 為保護廣大業(yè)主的利益，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)規(guī)定嚴格的職業(yè)道德規(guī)范，并強調(diào)協(xié)會會 員必須嚴格遵守。如深圳、上海、海南等地均已成立了物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，以加強行業(yè)自律管理，從而形成了我國物 業(yè)管理市場的三級管理體系。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，每一個行業(yè)都有自律性組織，物業(yè)管理同樣也可以建立自己的行業(yè) 協(xié)會組織。 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，是指由從事物業(yè)管理理論研究的專家、物業(yè)管理交易參與者以及政 府物業(yè)管理者等組成的民間行業(yè)組織。發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督功能，是保證物業(yè)管理市場良性運作必不可少的條件。 物業(yè)管理市場的管理，除了政府管理外，還應(yīng)有物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的管理。因此，政府目前對物業(yè)管理的重點，應(yīng)放在法規(guī)建設(shè)上，當務(wù)之急是要