【正文】 之所以“買房難”，而且民眾把“買房難”歸咎于政府，主要是住房的“三條線”發(fā)展不均衡，即適合中低收入的普通商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房所占比例過低，政府所應承擔的社會保障責任沒有到位。而這次“國十五條”顯然把結(jié)構(gòu)調(diào)整放在了最重要的位置。如果結(jié)構(gòu)調(diào)整能見實效，即使商品房價格繼續(xù)上漲，政府職能部門也會以一種更輕松的態(tài)度來對待。因為，居民正常的基本的住房需求滿足了，政府應盡的義務即履行了。商品房的價格，有可能仍然作為投資、經(jīng)濟發(fā)展總體健康程度的晴雨表，但強加于其身上的社會屬性、道德屬性、泛政治屬性就消失了，回到了其商品的本質(zhì)。因此，“國十五條”對于緩解社會矛盾和輿論壓力，健全社會保障，體現(xiàn)政府的社會保障職能都有重要作用。其中要求對2005年以來政策執(zhí)行情況檢查，對市場秩序加強監(jiān)管，這些規(guī)定如使購房環(huán)節(jié)中的不法行為減少，也會相應減少社會矛盾，緩解民眾對房地產(chǎn)商的敵視情緒。 “國十五條”在最后提到堅持正確的輿論導向，這不是意識形態(tài)的說教，而是在彌補以前“不正確”輿論導向的重要功課。我們曾用美國老太太的故事鼓勵超前消費，在一定程度上導致社會思潮整體浮躁，體現(xiàn)在住房消費上就是貪大求全，一步到位。開發(fā)商是樂得其成，“選最好的黃金地段，雇法國設(shè)計師，能安的都給他安上”。這一方面提升了房價，一方面抑制了其他的正常消費，更重要的是，買不到房或不能一下子買到想要的大房子的人都不同程度地表達自己的“憤慨”，甚至普遍遷怒于房地產(chǎn)業(yè)，這對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是不利的。政府不能不優(yōu)先解決一些矛盾突出的社會問題，強制按下一些表現(xiàn)突出的經(jīng)濟問題，而房地產(chǎn)的真正核心問題只能循序解決。房地產(chǎn)的問題，為什么總也解決不了，不外乎兩個原因：一個是主管部門開不出“藥方”，二是問題的解決難度超出了他們的能力。政府決策通常都會兼聽各方意見，一個人可能開不出良方，但這么多專家會診是否就一定能藥到病除呢？我們抱期望，但不懷不切實際的幻想，同時應繼續(xù)探索有利于這個行業(yè)健康發(fā)展的良方。、圖書、文字資料、圖片、錄像及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)相關(guān)服務（點擊打開）。190平米新政沖擊 “住宅立項”寫字樓面臨清退？新政出臺之后，“90平方米”成為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)討論中出現(xiàn)最多的詞。就在很多住宅的開發(fā)商費心琢磨如何應對“90平方米”的這個界限時，京城一些寫字樓項目也開始波動不安起來，其中尚處于規(guī)劃狀態(tài)中的項目更透露出一絲焦躁。而造成這一現(xiàn)象的原因就是這些寫字樓項目“住宅立項”的身份，包括很大一部分商住公寓項目。據(jù)記者了解，位于北三環(huán)附近的某個以住宅立項的寫字樓目前就在醞釀如何對后期產(chǎn)品進行調(diào)整，以應對北京下一步出臺的相關(guān)細則。 本來就被業(yè)內(nèi)人士認為是“占了大便宜”的這類項目，在享受了幾年的“特殊待遇”后，如今也在又一次的新政大力調(diào)控下“難逃一劫”。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，如果北京細則出臺對“90平方米”進行明確規(guī)定，那么以住宅立項的寫字樓產(chǎn)品在規(guī)劃設(shè)計上將面臨很大局限，并直接導致成本提高和使用成本的提高。而此類產(chǎn)品生存空間也極有可能在這輪新政調(diào)控中大幅縮減，最終在市場中清退。 市場份額小 新政后將繼續(xù)萎縮 在上個世紀90年代，北京就已經(jīng)有了住宅立項的寫字樓項目，當時就是以商務公寓的形式出現(xiàn)，但并未帶來很大的市場影響。而這類產(chǎn)品真正受到業(yè)內(nèi)關(guān)注正是隨著SOHO現(xiàn)代城的建成而不斷成熟而高漲。作為北京最具代表性的住宅立項的商住公寓，SOHO現(xiàn)代城可謂是開啟了“住宅立項”商務產(chǎn)品的新篇章。此后不久，包括韋伯豪、富頓中心、大成國際中心等一批“住宅立項”的寫字樓產(chǎn)品不斷涌入市場，成為北京寫字樓市場的生力軍。 事實上，“住宅立項”的寫字樓，包括商住公寓一直受到來自純寫字樓市場的“抨擊”，認為這類產(chǎn)品破壞了市場公平競爭環(huán)境。眾所周知，此類產(chǎn)品因為是住宅立項，不僅交納的土地出讓金比純寫字樓要少，貸款額度也比純寫字樓要高，且在土地使用權(quán)上也要比純寫字樓多20年。因此，無論是價格還是獲得權(quán)益上都占有很大的優(yōu)勢。在去年的宏觀調(diào)控中信貸政策調(diào)整對寫字樓市場造成較大影響的局面下，住宅立項的寫字樓產(chǎn)品就因為其“住宅”的實質(zhì)而免受波及。 在今年出臺的一系列調(diào)控政策直指住宅市場的情況下，這類產(chǎn)品顯然不可能再那么幸運了。那么，新政之后，這類產(chǎn)品受到的影響究竟有多大？而這種影響是不是“致命”的呢？對此，北京漢博投資顧問有限公司副總經(jīng)理羅濤認為，目前，北京以住宅立項的寫字樓產(chǎn)品并不是很多，因為普通住宅的需求量較大，有機會做住宅產(chǎn)品的開發(fā)商一般都不會選擇去做商住產(chǎn)品。今后，政府肯定會用行政手段將公寓中的辦公物業(yè)逐漸清退出去，讓居住和辦公完全分開。目前，廣州市場上這種類型產(chǎn)品就已經(jīng)開始清退了?？梢哉f，這類產(chǎn)品的供應會有所萎縮甚至消失，但并不是馬上，而是需要一個過程。 面對記者的問題，千萬家市場總監(jiān)常淑娟也給出了與羅濤相同的觀點。常淑娟認為，住宅立項的產(chǎn)品從目前來看應該不會消失。畢竟在房地產(chǎn)領(lǐng)域，每一類型的房子都是有適合于它的匹配需求者。再加上住宅立項的寫字樓，包括商住公寓項目優(yōu)勢明顯，未來出臺的細則可能會在很大程度上限制其在市場上的比例份額，但這不可能抵消其存在的價值。同時，她也認為，如果今后出臺相關(guān)法規(guī)禁止商住混雜現(xiàn)象，很大一部分做寫字樓用途的住宅物業(yè)將存在一定的政策風險，并使客流向中高檔寫字樓分流，這對于寫字樓市場是一個全新機遇。會應對的開發(fā)商是聰明的開發(fā)商 以住宅立項的商住項目，很多都是按照寫字樓的配置來設(shè)計的。因為這類項目的售價比純寫字樓便宜，所以吸引了大量中小型企業(yè)購買，并且市場租金一直保持很平穩(wěn)的水平。近年來，這類產(chǎn)品為了迎合市場的需求，產(chǎn)品不斷升級。如在戶內(nèi)或戶與戶之間盡量減少承重墻、增大跨度，便于自由分割、自由組合，使戶型更符合辦公的功能。另外，有些還打破傳統(tǒng)寫字樓的平面設(shè)計標準，在大空間里做出復式、躍層、錯層，達到公私分區(qū)、動靜分區(qū)，增加商務情趣。并且取消廚衛(wèi)、陽臺等住宅功能空間以擴大商務功能空間，從而增加商務氛圍。 這樣的優(yōu)勢在新政要求今后住宅項目必須大力開發(fā)90平方米以下產(chǎn)品的情況下，很有可能會成為此類產(chǎn)品最大的問題。由于這類產(chǎn)品多用于辦公，如果全部開發(fā)成單套90平方米的戶型面積，一方面會增加開發(fā)商的開發(fā)成本——住宅產(chǎn)品每套戶型都必須配備相應的廚衛(wèi)、陽臺等功能空間；另一方面也增加購買者的使用成本——如果購買多套戶型打造成一個辦公空間，則需要花費較高費用去拆補多余的廚衛(wèi)、陽臺空間。 面對這些在未來可能會成為“阻礙”的問題，開發(fā)商正在或?qū)扇∈裁创胧﹣砼艖n解難呢？業(yè)內(nèi)人士給出了自己不同的觀點。北京經(jīng)緯時代總經(jīng)理凌一準表示，如果有了相關(guān)政策的限制，開發(fā)商也會有相應的解決之道，比如，前不久傳出的南京某開發(fā)商將150平方米住房分割成“60+90”平方米兩套住宅來賣。住宅立項的寫字樓產(chǎn)品也可能想了類似的辦法。而中大恒基不動產(chǎn)營銷總經(jīng)理助理鄭建陽則認為，目前在售的一些住宅立項的寫字樓產(chǎn)品多采用的是框架核心結(jié)構(gòu)，面積都可以自由分割，戶型面積的要求應該有變通的空間。 此外，在規(guī)劃設(shè)計時，戶與戶之間預留或拆墻；，預留裝修躍層的空間；以及采用“魔方組合”形式，即一套戶型包含二至三個產(chǎn)權(quán)的“傘式”方式進行銷售等方法都被業(yè)內(nèi)人士認為是可以合理規(guī)避新政的好“對策”。羅濤坦言，開發(fā)商修改規(guī)劃是因為他們必須要適應政府和市場的導向，而能夠調(diào)整規(guī)劃的開發(fā)商是聰明的開發(fā)商。 對于開發(fā)商為應對新政而調(diào)整規(guī)劃后增加的成本可能會轉(zhuǎn)嫁給購房者，羅濤認為，開發(fā)商多出的成本肯定會增加給購房人，但必須要提醒開發(fā)商的是，增加的程度要依據(jù)整個市場的提高速度，如果在很短的時間內(nèi)提升過快反而受損失的是開發(fā)商自己。 業(yè)內(nèi)人士普通認為，雖然新政的確在市場引起了一定的波動，但整個市場的需求依然旺盛，開發(fā)商的信心還是很充足的。、圖書、文字資料、圖片、錄像及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)相關(guān)服務（點擊打開）。1悲觀還是樂觀？“國六條”霧濃 外資急尋對策2006年5月30日，楊強宏辦公桌上的電話像往常一樣，響個不停。但這一天，打電話的人仿佛事先約好了一樣，詢問的是同一個問題。這些電話中占相當部分來自外資代表，既有投行經(jīng)理也有基金經(jīng)理。就在十幾個小時前，國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了九部委制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》。身為金網(wǎng)絡副總經(jīng)理的楊強宏能夠清晰的感覺到，電話的另一端對國內(nèi)房地產(chǎn)市場面臨的形勢并不樂觀。他有些悲觀的對記者說，“市場正處于最不確定的時刻，之前宏觀調(diào)控在外資代表心目中積累的積極影響有可能就此改變?！迸c楊強宏的悲觀相比，摩根大通投資銀行中國部董事總經(jīng)理方方表現(xiàn)卻非常樂觀。再次經(jīng)歷調(diào)控的房地產(chǎn)市場，對外資來說意味著新的機遇還是打擊？陰霾“這次調(diào)控涉及到整個行業(yè)的基本制度，政府甚至不惜付出行業(yè)發(fā)展的成本來顯示其決心。房地產(chǎn)行業(yè)不再完全是市場化的行業(yè)?！睏顝姾暾{(diào)整了一下語速，“房子問題牽涉太多的社會問題，今后國內(nèi)的房地產(chǎn)市場將走半計劃、半市場的道路。”經(jīng)歷了2005年下半年的宏觀調(diào)控以后，房價報復性反彈得讓人吃驚。政府、房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著空前的輿論壓力。與此同時，房地產(chǎn)市場正在上演新一輪的繁榮。僅在3月，不斷傳出國外機構(gòu)投資者投資中國房地產(chǎn)的消息。先是摩根士丹利(Morgan Stanley)宣布，今年計劃追加30億美元資金投入中國房地產(chǎn)市場。之后，通用電氣不動產(chǎn)（GE Real Estate）也宣布向中信資本萬科中國房地產(chǎn)開發(fā)基金投入2000萬美元。JP摩根則又傳出聯(lián)手香港瑞安集團斥巨資收購北京某商業(yè)項目的消息。據(jù)統(tǒng)計，2005年境外機構(gòu)購買中國建筑物價值34億美元，然而由于統(tǒng)計制度的缺陷，大量境外資金投資中國房地產(chǎn)尚未得到確認，這被認為是直接促成國內(nèi)房地產(chǎn)價格不斷攀升的原因。對一些外資代表們來說，目前似乎面臨著改變決定的時刻?！耙恢币詠?，投資中國房地產(chǎn)的外資機構(gòu)最關(guān)心的是政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，調(diào)控細則出臺以后，在新的地產(chǎn)模式之下，投資前景變得不確定，讓一些準備投入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的外資變得猶豫。”楊強宏說。近日更頻頻傳來外匯局將對外資設(shè)限的消息，讓人不覺推測嚴格限制外資炒房的規(guī)則將很快出臺。雖然方方認為，一定程度的設(shè)限將有利于國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展的穩(wěn)定，抑制過分投機。但將對外資設(shè)限的消息還是讓一些準備長期投資中國房地產(chǎn)的外資機構(gòu)表示擔心，包括美林內(nèi)部人士也表達了這樣的看法。機遇相比楊強宏與一些外資代表的悲觀，調(diào)控細則出臺之后，凱德置地內(nèi)部人士對記者表示了樂觀的情緒。2005年同樣是宏觀調(diào)控——“國八條”出臺，凱德置地整體收入下降，但凈利潤卻有所上升。2006年初，嘉德置地總部制定了在中國更長久的發(fā)展計劃。總裁林明彥日前接受采訪時表示，到了2010年，凱德置地在中國的業(yè)務量將是現(xiàn)在的三倍。與其他國際機構(gòu)投資者對房地產(chǎn)企業(yè)進行財務投資不同，凱德置地的做法是直接在中國設(shè)立投資公司，開發(fā)項目。方方也認為，新一輪的宏觀調(diào)控不會對大的機構(gòu)投資者的信心造成影響。在此之前，摩根大通一直在為國內(nèi)企業(yè)提供融資服務，提供金融服務也被視為摩根大通最有競爭力的業(yè)務之一。然而信貸再次收緊、土地出讓金繳納制度更加嚴格化以后，讓更多企業(yè)不得不去尋找多元化融資路徑。完全可以想見，在國內(nèi)無法實現(xiàn)更多融資途徑的時候，摩根大通這樣的投資銀行面對資金饑渴的發(fā)展商時，難免有救世主的感覺。對于一些尋求財務合作的投資銀行來說，宏觀調(diào)控使其在談判中更具優(yōu)勢。他們的出現(xiàn)，通常意味著開發(fā)商出現(xiàn)資金問題，加之許多投資銀行內(nèi)部有很嚴格的風險控制制度。他們一邊可以選擇風險較小的優(yōu)良資產(chǎn)，一邊壓低價錢爭取更大的回報率。這一點去年曾被順馳印證。談判幾乎成功的情況下，摩根士丹利又附上新的條件，最終孫宏斌只能忍痛放棄與大摩的合作。此外，國際機構(gòu)投資者此前在中國市場上，更多參與交易的是有穩(wěn)定租金回報的商用物業(yè)，而商用物業(yè)并未列入調(diào)控之列。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員韓建徽對記者表示，“目前政府關(guān)心的是商用物業(yè)的資金來源是否是過多的占用了銀行貸款，是否出現(xiàn)因開發(fā)商蒸發(fā)而造成的群體糾紛、商用物業(yè)是否空置率過高的問題，近期還不會對商業(yè)地產(chǎn)出臺嚴厲的調(diào)控政策?！薄岸唐趤砜?，部分外資會審慎評估風險，對市場進行觀望。中長期來看，行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，一些外資會產(chǎn)生長期負面的擔憂?！睏顝姾陮τ浾弑硎?。、圖書、文字資料、圖片、錄像及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)相關(guān)服務（點擊打開）。1變數(shù)取決于細節(jié)“國六條”出臺后，人們開始猜測，市場上最受歡迎的建筑設(shè)計師將是那些能夠把其智慧充分運用到90平方米以內(nèi)的設(shè)計師，先前，這個評斷標準被界定在119平方米。流傳于業(yè)內(nèi) “大話”版本的類似消息還有很多。 人們對新一輪宏觀調(diào)控政策進行情緒化的解讀，是可以理解的，但是，現(xiàn)在就開始討論地產(chǎn)行業(yè)會否發(fā)生格局性變化是不現(xiàn)實的，這些結(jié)論都將因為過分匆忙而流于草率。 變數(shù)依然存在。在近期拿下北京天價地塊后，北辰、萬科正陷入沉默，他們面臨變更設(shè)計規(guī)劃和產(chǎn)品重新定位的風險。郁悶的還包括那些早先圈地尚未開工的公司，據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，這樣的公司約在七成左右。變數(shù)將取決于以下三點。 首先，以規(guī)定了幾個敏感數(shù)據(jù)為主要特征的“國六條”能在多大程度上被決策層堅持。一個條文被堅持的最大理由在于它具備足夠的生命力。“90平方米”、兩個70％，應是在綜合土地資源國情以及世界各國住房面積等數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上得出的，然而根深蒂固的住房消費心態(tài)，開發(fā)商獲取高利潤的依賴路徑（大戶型和高檔物業(yè)），將是阻力所在。長期戰(zhàn)略能否在短期的博弈摩擦中證明自己是勝任的，目前尚待觀察。這是一場長遠利益與短期利益的拔河比賽。 其次，各地的調(diào)控細則將以何種面孔出現(xiàn)。按照官方時間表，各地的細則最遲將于今年9月前公布。幾個主要城市的調(diào)控思路尚未公布，而期待當?shù)卣诩殑t中進行一些特殊化處理的市場人士并不在少數(shù)。此種心態(tài)不足為奇，地方政府特殊處理中央規(guī)定的行為亦有先例。去年 “國八條”規(guī)定120平方米是全國商品房轉(zhuǎn)讓是否享受營業(yè)稅優(yōu)惠的分界點，而在北京和其他一些大城市，這個數(shù)字則是144平方米。這很難說是地方政府的頂風而上，因為它看起來更像是對市場現(xiàn)狀的一種妥協(xié)。 最后，配套政策在本次調(diào)控中的重要性將逐漸顯露出來，這將部分決定新一輪調(diào)控的命運?，F(xiàn)在的問題是，配套政策能否得到很好的設(shè)計和執(zhí)行：全程監(jiān)管能否奏效，如何限地價，推出多少限價商品房，以及這些房屋假如分布在購房者使用成本很高的區(qū)域，是否會導致購買行為發(fā)生異化等。 這些瑣碎的細節(jié)也許