【正文】 開發(fā)決策的重要因素。 開發(fā)資金籌集和運(yùn)用方式 開發(fā)資金的籌集不外自籌、集資、貸款、發(fā)放債券和增大應(yīng)付款幾個(gè)方面，在這些方式中，如有較多的自有流動(dòng)資金當(dāng)然是最好的，其次應(yīng)是適中利息的貸款，再次是適當(dāng)增加應(yīng)付款，而最好不要集資和發(fā)放債券。尤其是房屋開發(fā)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大，更要謹(jǐn)慎行事。 關(guān)于資金的運(yùn)用，無(wú)疑應(yīng)減少支出，合理增加應(yīng)付款，大力回收預(yù)收款，但在具體運(yùn)用上必須合理、巧妙，既不影響生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)度，又不能損害企業(yè)形象。 為銀行打工的棄取點(diǎn) 隨著開發(fā)行業(yè)的發(fā)展，近年開發(fā)企業(yè)與銀行的關(guān)系出現(xiàn)兩種情況，一種是開發(fā)規(guī)模大，貸款長(zhǎng)期不能歸還，本息越滾越大，惡性循環(huán)，開發(fā)企業(yè)為還貸款而掙扎，為銀行打工。另一種情況是銀行懼怕開發(fā)貸款不還，對(duì)開發(fā)公司有好項(xiàng)目、合理而有效的貸款也不予發(fā)放，造成開發(fā)公司有好項(xiàng)目而無(wú)資金坐失良機(jī)，銀行也得不到相應(yīng)的收益。對(duì)此，就出現(xiàn)一個(gè)企業(yè)為銀行打工的棄取點(diǎn)問(wèn)題。根據(jù)一些開發(fā)公司的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，我認(rèn)為，作為一個(gè)開發(fā)企業(yè)，銀行貸款必須保證在一個(gè)合適的規(guī)模，在不斷降低資產(chǎn)負(fù)債率的基礎(chǔ)上，對(duì)于貸款額度大(5000萬(wàn)—1億元以上)的單位，要壓縮戰(zhàn)線，?？顚Ｓ?，必須有可行的還貸計(jì)劃和措施，這樣的企業(yè)甚至“還貸就是效益”，否則每年有千萬(wàn)元的收入也僅是為銀行打工而已，何況房產(chǎn)開發(fā)年收入一千萬(wàn)元談何容易。另一方面，銀行也應(yīng)對(duì)確有效益的好項(xiàng)目支援一下，不要懼開發(fā)如虎，只收不貸，這樣雙方都受損。所以，企業(yè)為銀行打工(貸款)的棄取點(diǎn)應(yīng)放在資金回報(bào)與貸款利息之差的比較上，如果是逆差，則寧可不開發(fā)也不打工(貸款)。 掌握資金時(shí)間價(jià)值規(guī)律 合理投入和回收資金 資金時(shí)間價(jià)值規(guī)律就是資金在不同的時(shí)間上具有不同的價(jià)值。由于開發(fā)行業(yè)的特點(diǎn)，更應(yīng)該注意并運(yùn)用資金時(shí)間價(jià)值規(guī)律，使資金不斷增值，減少消耗。我認(rèn)為，在實(shí)際運(yùn)用中主要在兩個(gè)方面合理投入和適時(shí)回收上把握好。所謂合理投入，就是指在投入資金的每一個(gè)環(huán)節(jié)上都要計(jì)算產(chǎn)出或回收的時(shí)間或效益，比如此時(shí)為商品房銷售旺期，且地點(diǎn)環(huán)境較好需求量大，則可大投快建急收，力爭(zhēng)縮短資金回收期，減少貸款利息，爭(zhēng)取更大效益，反之，則要觀望、少投、等待市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，創(chuàng)造營(yíng)銷環(huán)境。 所謂適時(shí)回收，主要是指已建成的商品房，在銷售受阻、商品房積壓的情況下，是否降價(jià)，如何降價(jià)或干脆原價(jià)等待的決策。這時(shí)，就要充分利用資金時(shí)間價(jià)值規(guī)律，予以未來(lái)銷售收入折現(xiàn)值的數(shù)量與現(xiàn)時(shí)降價(jià)之差來(lái)衡量決策，如未來(lái)銷售折現(xiàn)值小于現(xiàn)時(shí)降價(jià)銷售價(jià)，則堅(jiān)決降價(jià)銷售收回資金，以利再戰(zhàn)，否則，有可能越陷越深，加大損失。反之亦然。 市場(chǎng)變化是開發(fā)理財(cái)?shù)闹匾罁?jù) 市場(chǎng)變化主要包括三個(gè)方面的變化：，比如去年實(shí)行房改，并對(duì)買房限期調(diào)價(jià)，廢止實(shí)物分房，改為貨幣分配方式，這就是商品房銷售中的一個(gè)大好時(shí)期，根據(jù)現(xiàn)行政策，社會(huì)各階層對(duì)各種房屋戶型、地點(diǎn)、面積、環(huán)境的需求也是市場(chǎng)變化的重要方面，前一段時(shí)間出現(xiàn)的越是好地點(diǎn)好房型價(jià)格很高也能旺銷就是最好證明，但是，隨著房屋的實(shí)物分配轉(zhuǎn)為貨幣分配政策的實(shí)施，這種大戶型、高價(jià)格的房屋就要受到抑制，而適中、經(jīng)濟(jì)的房屋更受歡迎。，根據(jù)我國(guó)國(guó)情，建設(shè)適中房型、價(jià)值偏低的房屋，是廣大普通居民的需要。所以，在今后的開發(fā)中，應(yīng)以此種需求作為重點(diǎn)及開發(fā)投資方向，才能收到更大效益。 房地產(chǎn)業(yè)稅賦調(diào)查 我國(guó)的房地產(chǎn)稅賦制度是伴隨著稅制的多次改革而變遷、形成與發(fā)展的，稅制結(jié)構(gòu)正日趨合理與完善。目前，我國(guó)房地產(chǎn)涉及的稅種多達(dá)十余種，稅源不斷擴(kuò)大。本文主要以長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)企業(yè)為對(duì)象做了一次調(diào)查。 統(tǒng)計(jì)資料表明：％億元，，僅此四項(xiàng)，％，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展中，已經(jīng)成為最為活躍的增長(zhǎng)因素之一。但與此同時(shí)也反映出房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)偏重。筆者在對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)調(diào)查過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)稅負(fù)過(guò)高的原因主要有以下幾個(gè)方面。 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（簡(jiǎn)稱固調(diào)稅）的調(diào)控范圍偏頗 我國(guó)現(xiàn)代的固調(diào)稅于1991年1月1日頒布實(shí)施，這個(gè)稅種的出臺(tái)，與當(dāng)時(shí)的投資、消費(fèi)“雙膨脹”有著直接的關(guān)系，其目的在于控制固定資產(chǎn)投資。80年代末、90年代初時(shí)稅收政策的推出，對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)確實(shí)起到了積極的作用。但現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況已經(jīng)發(fā)生了很大變化，開始出現(xiàn)“緊縮”的傾向，如果繼續(xù)征收固調(diào)稅，顯然不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)。 就征收整體而言，固調(diào)稅主要對(duì)內(nèi)資企業(yè)征稅，而不對(duì)外資企業(yè)征稅，其本身就有不公平之嫌。特別是在當(dāng)前固定資產(chǎn)相對(duì)不足的情況下，在一定程度上約束了投資主體的積極性。1998年長(zhǎng)沙市固定資產(chǎn)投資為142億元，外商投資是2億人民幣，從這一數(shù)字不難看出，當(dāng)前我們的投資主體主要是內(nèi)資企業(yè)。所以，這種做法一方面有失規(guī)范，另一方面不利于刺激內(nèi)需。 稅賦的代收代繳關(guān)系扭曲 按稅法規(guī)定，投資方向調(diào)節(jié)稅的納稅義務(wù)人應(yīng)是進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的單位和個(gè)人，房地產(chǎn)業(yè)主只是項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)者與開發(fā)者，它是代扣代繳義務(wù)人。從這種意義上講，只有在實(shí)現(xiàn)房屋銷售的同時(shí)，從有納稅義務(wù)的購(gòu)買者那里予以扣繳。但實(shí)際情況是開發(fā)公司在正式開發(fā)之前，在項(xiàng)目報(bào)建過(guò)程中，就必須以設(shè)計(jì)任務(wù)書估算投資額為稅基，按適用稅率預(yù)交，當(dāng)項(xiàng)目完工時(shí)，不論商品房是否售出，稅務(wù)部門均按其實(shí)際投資額要求開發(fā)商及時(shí)計(jì)算清繳，如開發(fā)公司確有困難無(wú)法及時(shí)繳納時(shí)，稅務(wù)部門就采取凍結(jié)商品房進(jìn)行拍賣償稅，這實(shí)質(zhì)上是對(duì)代扣代繳關(guān)系的扭曲，因?yàn)橹挥虚_發(fā)公司擠占、挪用甚至偷稅、漏稅時(shí)才能先例這種權(quán)力。另外，筆者在調(diào)查過(guò)程中還發(fā)現(xiàn)個(gè)別稅務(wù)部門的稅法宣傳不到位，不對(duì)納稅企業(yè)進(jìn)行稅法輔導(dǎo)，人為造成企業(yè)稅負(fù)過(guò)重。如有的開發(fā)商在舊城改造過(guò)程中，由于不知道危房拆除重建可按扣除危房面積后的投資額計(jì)稅，待商品房開工后，卻沒有向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)危房鑒定，從而失去了免稅機(jī)會(huì)，人為加大了稅負(fù)。 土地增值稅的負(fù)擔(dān)率過(guò)高 土地增值稅中的扣除項(xiàng)目金額是納稅人如實(shí)申報(bào)、稅務(wù)部門按實(shí)扣除，因而房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)上普遍反映這在客觀上形成了對(duì)“提高成本、降低效益”的鼓勵(lì)。為此，部分開發(fā)商通過(guò)降低售價(jià)的方式既達(dá)到薄利多銷的目的，又可以少交增值稅。還有的開發(fā)商善于利用《增值稅實(shí)施細(xì)則》不細(xì)的漏洞，任意計(jì)提住宅小區(qū)交付使用后的后續(xù)成本支出，從而隨意提高開發(fā)成本。但不管怎樣，就當(dāng)前形勢(shì)來(lái)看，30％的稅率將使經(jīng)營(yíng)成本上漲，給已處于低潮徘徊的長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一些沖擊，這將弱化、削減甚至不利于房地產(chǎn)開發(fā)商的投資行為，特別是不利于房地產(chǎn)存量部分的流動(dòng)，使房地產(chǎn)開發(fā)商和土地使用者在一定時(shí)間，一定范圍內(nèi)無(wú)“利”可圖，特別令人深思的是，由于土地增值稅的稅負(fù)過(guò)重，使得不少開發(fā)商被動(dòng)影響開發(fā)結(jié)構(gòu)，如有的原方案以開發(fā)寫字樓為主，為出于減少土地增值稅支出考慮，現(xiàn)只好側(cè)重考慮開發(fā)普通住宅，使商品房的存量目趨增加，就長(zhǎng)沙地區(qū)而言，由于要求納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入按預(yù)收款的3％預(yù)征土地增值稅，雖然這種做法符合稅法規(guī)定，但它使房地產(chǎn)開發(fā)商處于兩難境地。 土地使用稅的減免優(yōu)惠政策難以到位 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的補(bǔ)充規(guī)定》，對(duì)于基建項(xiàng)目在建期間使用的土地，特別是國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策扶持發(fā)展的大型基建項(xiàng)目占地面積大、建設(shè)周期長(zhǎng)、在建期間又沒有經(jīng)營(yíng)收入的，對(duì)納稅確有困難的，可由當(dāng)?shù)囟悇?wù)局根據(jù)具體情況予以免征或免征部分土地使用稅。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地，在商品房出售之前確有困難的，其用地可視具體情況給予緩征或減征、急征照顧。另外，根據(jù)湖南省地方稅務(wù)局的有關(guān)規(guī)定，從1996年3月1日起，對(duì)于地處繁華地段，稅負(fù)明顯偏高的個(gè)別企業(yè)，也可由開發(fā)企業(yè)提出申請(qǐng)，享受“適當(dāng)降低等級(jí)稅額”或“深度折減”政策的優(yōu)惠。上述三條優(yōu)惠政策對(duì)合理負(fù)擔(dān)，公平稅負(fù)有一定的積極意義。但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，開發(fā)商提出減免稅申請(qǐng)而獲批準(zhǔn)的情況不多。 對(duì)安置補(bǔ)償問(wèn)題上的計(jì)稅價(jià)格偏高 在舊城改造與開發(fā)過(guò)程中，開發(fā)業(yè)主通常除了拿出一部分資金購(gòu)買土地使用權(quán)以外，還將在房屋建成后拿出一部分面積補(bǔ)償給土地業(yè)主，按理來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)公司的土地轉(zhuǎn)讓成本應(yīng)為付現(xiàn)資金及其補(bǔ)償面積的造價(jià)，當(dāng)房產(chǎn)公司自身?yè)碛械姆慨a(chǎn)銷售出去后，應(yīng)以實(shí)際銷售收入作為營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅稅基，而稅收部門則根據(jù)國(guó)稅函發(fā)（1995）156號(hào)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）》的規(guī)定，認(rèn)定房產(chǎn)公司是“以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為?！币蚨瑢?duì)其補(bǔ)償面積的部分，要按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定各自的營(yíng)業(yè)稅，核稅依據(jù)為：計(jì)稅價(jià)格＝工程成本（1＋成本利潤(rùn)率）247。（1－營(yíng)業(yè)稅稅率）。其實(shí)，筆者認(rèn)為是一種典型的“安置”與“償還”問(wèn)題，只不過(guò)有的實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換’按質(zhì)論價(jià)互補(bǔ)差價(jià)，有的實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償，有的實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合的辦法。對(duì)其償還面積與拆遷面積相等的部分，稅務(wù)部門應(yīng)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征依據(jù)，如按售價(jià)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，顯然是不公平，也是不合理的。 隨著房地產(chǎn)業(yè)商品化，市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，改革和調(diào)整現(xiàn)行有關(guān)房地產(chǎn)的稅收政策，是發(fā)展的需要。筆者主要有以下建議： 調(diào)整直至取消固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，因?yàn)樗腔谝欢〞r(shí)期內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、地方和企業(yè)盲目投資辦廠、亂鋪攤子等實(shí)際情況而采取的政策措施。除了對(duì)樓堂館所進(jìn)行限制外，對(duì)普通商品房開發(fā)及企業(yè)技術(shù)改造等應(yīng)取消稅收限制。 考慮到房地產(chǎn)業(yè)普遍資金緊張的狀況，將土地增值稅預(yù)交的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)降為不超過(guò)預(yù)收房款的2％為宜，并對(duì)增值稅率最好在原來(lái)的基礎(chǔ)上降低20－30％左右。最后，建議政策對(duì)特困房地產(chǎn)開發(fā)商減免征收土地使用稅和房產(chǎn)稅。 改革稅收征管方式 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目的前期開發(fā)過(guò)程中遇到的困難主要是資金籌措問(wèn)題。為了從根本上扭轉(zhuǎn)開發(fā)商的被動(dòng)局面，筆者建議國(guó)家稅務(wù)部門改革稅收征管方式。如在房地產(chǎn)項(xiàng)目處于開發(fā)時(shí)期，當(dāng)預(yù)收房款不足實(shí)際投資額的50％時(shí)，暫緩預(yù)繳：超過(guò)50％時(shí)，對(duì)超過(guò)部分可按規(guī)定稅率計(jì)征，年終進(jìn)行結(jié)算，房屋銷售完畢后進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。總之，稅收征管方式應(yīng)該考慮企業(yè)的實(shí)際困難。 經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局最近對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)稅收政策進(jìn)行了調(diào)整，下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策問(wèn)題的通知》，這次稅收政策的調(diào)整主要是向二級(jí)市場(chǎng)傾斜，沒有從整體上將一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)合起來(lái)。只有在現(xiàn)行稅賦的基礎(chǔ)上繼續(xù)給房地產(chǎn)開發(fā)商降低稅率，才能從根本上挖掘市場(chǎng)潛力，增植稅源，從而真正激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。 住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的政策與對(duì)策研究 一、推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的政策 推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的住宅產(chǎn)業(yè)政策主要包括： （一）住宅產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策：是指通過(guò)確定住宅產(chǎn)業(yè)的各組成部分（投資開發(fā)企業(yè)、建設(shè)企業(yè)、部品生產(chǎn)企業(yè)等）的構(gòu)成比例、相互關(guān)系及發(fā)展的先后次序，為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的合理化、高度化而實(shí)施的政策。為了使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)應(yīng)向如下幾個(gè)方面發(fā)展： 促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)各主體的發(fā)育生成。國(guó)家應(yīng)制定產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策，引導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)的一部分主體從原有的行業(yè)中分化出來(lái)，成為住宅產(chǎn)業(yè)獨(dú)有的主體；同時(shí)，積極引導(dǎo)其它行業(yè)的企業(yè)，在較高的技術(shù)層面上進(jìn)入住宅產(chǎn)業(yè)。為此國(guó)家可制定一系列政策，如減稅讓利、優(yōu)先信貸、土地批租等政策，鼓勵(lì)進(jìn)入住宅產(chǎn)業(yè)，促使住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟。 促使產(chǎn)業(yè)主體形式向?qū)I(yè)化、規(guī)?；较虬l(fā)展。由于住宅產(chǎn)業(yè)具有巨大的市場(chǎng)潛力和發(fā)展空間。因此，應(yīng)引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主體的各企業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)模化方向發(fā)展，提高技術(shù)水平和產(chǎn)品質(zhì)量、降低生產(chǎn)成本，從而提高企業(yè)效益，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。為此國(guó)家應(yīng)制定相應(yīng)的政策來(lái)鼓勵(lì)企業(yè)之間進(jìn)行聯(lián)合、兼并、破產(chǎn)、重組；支持優(yōu)勢(shì)企業(yè)進(jìn)行低成本擴(kuò)張。 促進(jìn)一體化的住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)發(fā)展。作為綜合性、一體化的住宅生產(chǎn)企業(yè)，住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)是未來(lái)中國(guó)發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要角色，也是住宅產(chǎn)業(yè)成熟的重要標(biāo)志。目前應(yīng)該在技術(shù)上、在組織管理上為住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的產(chǎn)生創(chuàng)造條件。 住宅產(chǎn)業(yè)內(nèi)各企業(yè)的發(fā)展次序。首先要對(duì)現(xiàn)有的住宅部品和設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行技術(shù)改造和產(chǎn)業(yè)重組，使其形成比較完善的產(chǎn)業(yè)體系；其次是對(duì)一些生產(chǎn)規(guī)模小、產(chǎn)品質(zhì)量不過(guò)關(guān)、效益差、能源與原材料浪費(fèi)嚴(yán)重、環(huán)境污染嚴(yán)重的企業(yè)實(shí)行關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)，并引導(dǎo)其向國(guó)家推薦的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域發(fā)展；最后是促使住宅產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步向著合理化和高度化方向發(fā)展。 （二）住宅產(chǎn)業(yè)組織政策：（1）制定促進(jìn)有效競(jìng)爭(zhēng)，限制壟斷的政策；（2）企業(yè)聯(lián)合或兼并，實(shí)行規(guī)模經(jīng)濟(jì)政策；（3）制定促進(jìn)大企業(yè)集團(tuán)與中小企業(yè)共同協(xié)調(diào)發(fā)展的政策。 （三）住宅產(chǎn)業(yè)技術(shù)政策：（1）推進(jìn)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)化的政策；（2）住宅部品化和工業(yè)化的技術(shù)研究與產(chǎn)品開發(fā)政策；（3）促進(jìn)研究開發(fā)住宅建筑施工與管理技術(shù)政策；（4）住宅建筑節(jié)地節(jié)能政策；（5）技術(shù)引進(jìn)和消化吸收政策；（6）增加住宅產(chǎn)業(yè)的科技投入；（7）人才培養(yǎng)政策；（8）科技體制政策。 （四）住宅產(chǎn)業(yè)布局政策：（1）破除地方保護(hù)主義和條塊分割，形成統(tǒng)一市場(chǎng)體系；（2）制止盲目重復(fù)建設(shè)和低水平建設(shè)；（3）搞好項(xiàng)目配套建設(shè)；（4）生產(chǎn)相對(duì)集中與均勻分布相結(jié)合。 除上述直接以住宅產(chǎn)業(yè)為對(duì)象的政策以外，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、建材行業(yè)等住宅相關(guān)行業(yè)，以及房改、土地、城建規(guī)劃、住房金融、住宅市場(chǎng)等也有一些政策與住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展相關(guān)，這些政策雖不是以發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化為目的，但其制定實(shí)施也將會(huì)對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展產(chǎn)生影響。 二、推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的對(duì)策 為了推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，國(guó)家、住宅相關(guān)地業(yè)及企業(yè)還應(yīng)在上述政策基礎(chǔ)上，采取一系列的對(duì)策措施，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。 （一）住宅產(chǎn)業(yè)化的國(guó)家對(duì)策 政府在制定住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展政策時(shí)，還應(yīng)當(dāng)采取一些措施，直接或間接地促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，同時(shí)使自身的組織和職能適合住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的需要。 建立推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。為了推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化事業(yè)的發(fā)展，我國(guó)于1998年成立了住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室，負(fù)責(zé)制定各項(xiàng)方針政策，組織研究開發(fā)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)引進(jìn)、企業(yè)與工程項(xiàng)目試點(diǎn)、住宅產(chǎn)品質(zhì)量與性能認(rèn)證等工作的開展，協(xié)調(diào)各方的關(guān)系。 制定住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展政策并組織實(shí)施。制定并實(shí)施住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展政策也是政府的重要對(duì)策之一。在政策制定之后，政府還需要制定實(shí)施細(xì)則，組織政策的學(xué)習(xí)、貫徹、實(shí)施，對(duì)政策實(shí)施進(jìn)行指導(dǎo)，協(xié)調(diào)各方關(guān)系。要及時(shí)匯集政策實(shí)施中的反饋意見，對(duì)政策實(shí)施的問(wèn)題進(jìn)行分析研究，找出相應(yīng)的解決辦法，并進(jìn)行修訂和完善。 加強(qiáng)對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控和結(jié)構(gòu)調(diào)整。為了擴(kuò)大規(guī)模，提高產(chǎn)品質(zhì)量功能，降低成本，需要對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整。政府應(yīng)積極引導(dǎo)和推進(jìn)企業(yè)間聯(lián)合、兼并、重組，同時(shí)也可扶持一批有條件的企業(yè)，以促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)集約化、規(guī)?；潭鹊奶岣?。 啟動(dòng)“住宅產(chǎn)業(yè)化系統(tǒng)工程”?！?000年小康型城鄉(xiāng)住