【正文】 品，影響城市房地產(chǎn)需求的關(guān)鍵是城市內(nèi)部企業(yè)和居民的支付能力，而支付能力的大小取決于企業(yè)的獲利能力和居民的收入水平。同時(shí)，企業(yè)盈利和居民收入水平的普遍提高又依賴于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度和水平。因此，地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和發(fā)展水平的不斷提高，必然帶來(lái)地區(qū)企業(yè)獲利水平、居民收入水平的提高、家庭財(cái)富的增加以及支付能力的增強(qiáng)，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)。此外，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度和發(fā)展水平的不斷提高還會(huì)帶來(lái)城市商務(wù)活動(dòng)的增強(qiáng)，從而會(huì)增加企業(yè)和人口的數(shù)目，這也會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)。同時(shí)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r是房地產(chǎn)開發(fā)投資商進(jìn)行市場(chǎng)供給的重要決定因素。同樣的投資，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高或發(fā)展?jié)摿Υ蟮牡貐^(qū)所獲得的未來(lái)收益要大于其他經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的地區(qū)，也就是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生級(jí)差收益。因此，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們經(jīng)濟(jì)生活水平的差異，會(huì)使不同地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度、房地產(chǎn)業(yè)的布局結(jié)構(gòu)、規(guī)模、速度等產(chǎn)生巨大的地域性差異。城市化是一種世界性的社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，是鄉(xiāng)村分散的人口、勞動(dòng)力和非農(nóng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不斷進(jìn)行空間上的聚集而逐漸轉(zhuǎn)化為城市經(jīng)濟(jì)要素，城市相應(yīng)地成長(zhǎng)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿Φ倪^程[35]。城市化是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，從空間角度看，是城市邊緣帶不斷向外推移的過程。同時(shí)，城市化本身也是規(guī)模經(jīng)濟(jì)和聚集經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)的過程：首先，城市快速、持續(xù)的發(fā)展應(yīng)當(dāng)建立在一定規(guī)模之上，城市邊緣帶的外推過程就是對(duì)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的要求；其次，城市化是城市內(nèi)部經(jīng)濟(jì)或產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級(jí)過程，在實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)上，城市內(nèi)部的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)在城市內(nèi)部聚集，形成成本優(yōu)勢(shì)，在此過程中，一些非關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)或低利潤(rùn)產(chǎn)業(yè)則會(huì)向低成本地帶進(jìn)行轉(zhuǎn)移，從而城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)向外擴(kuò)散，城市邊緣地帶向外擴(kuò)張；再次，城市化一般還可分為集中、擴(kuò)散、再集中和再擴(kuò)散四個(gè)階段，集中是指城市化初級(jí)階段的基本特點(diǎn)，擴(kuò)散是城市化發(fā)展到一定階段，城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整、劣勢(shì)產(chǎn)業(yè)向外轉(zhuǎn)移的過程，而再集中和再擴(kuò)散過程則是隨著城市化規(guī)模擴(kuò)張到一定階段后，中心城區(qū)的改造和再城市化過程，同時(shí)產(chǎn)生一些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的再擠出，向邊緣城區(qū)再擴(kuò)散的過程[36]。由此可以看出，城市化本身就是城市要素在空間上聚集、擴(kuò)散的過程，該過程是以土地的使用規(guī)模和方式的變化得以體現(xiàn)的。從城市化的定義可知，城市化中農(nóng)村用地將轉(zhuǎn)化為城市用地進(jìn)入市場(chǎng)，并且城市人口的上升將增加對(duì)房地產(chǎn)的需求。因此，從長(zhǎng)期來(lái)看，城市化是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本動(dòng)力。城市化不斷向外擴(kuò)散意味著對(duì)郊區(qū)土地需求的增加，不同區(qū)域城市化階段的不同，將使得不同區(qū)域可用地面積存在較大差異，土地面積的差異，將直接影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的潛力和水平。在城市化水平較高的地區(qū)，其土地利用相對(duì)充分，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度相對(duì)成熟；在城市化處于剛起步或上升階段的區(qū)域，其土地市場(chǎng)相對(duì)活躍，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度較快。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)地方財(cái)政收入產(chǎn)生影響，主要是通過影響房地產(chǎn)業(yè)及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的商品生產(chǎn)、分配、交換和消費(fèi)過程中的稅收來(lái)實(shí)現(xiàn)的。下面首先介紹地方財(cái)政收入中與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅收，然后再具體分析探討房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)是如何通過對(duì)房地產(chǎn)業(yè)以及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的影響對(duì)地方財(cái)政收入產(chǎn)業(yè)影響的。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響房地產(chǎn)開發(fā)投資是指各種經(jīng)濟(jì)類型的房地產(chǎn)開發(fā)公司及其它房地產(chǎn)開發(fā)單位同意開發(fā)的包括統(tǒng)建、代建、拆遷、還建的住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)、飯店、賓館、度假村、寫字樓、辦公樓等房屋建筑物和配套的服務(wù)設(shè)施、土地開發(fā)工程等開發(fā)投資[37]，其目的是為房屋需求者提供必要的服務(wù)設(shè)施，它是增加服務(wù)供給的主要方式。既然是供給行為，其行為自然會(huì)受到其他因素的影響，尤其是價(jià)格，它直接影響供給者的獲利水平。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資行為的影響在原理上與其他商品基本沒有什么區(qū)別，在其他條件不變的情況下，房地產(chǎn)銷售價(jià)格上漲，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資的平均利潤(rùn)率上升，從而吸引更多的資本進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額也就越高；同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的上升也會(huì)通過信貸渠道直接導(dǎo)致投資的增加：很多家庭和企業(yè)擁有不少房地產(chǎn)資產(chǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)增加居民家庭的財(cái)富和企業(yè)的價(jià)值，從而降低了融資成本和信貸要求，最終使得他們的融資能力加強(qiáng)，金融機(jī)構(gòu)的信貸增加，進(jìn)而促進(jìn)投資的增加[38]。相反，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資的利潤(rùn)率也就降低，則房地產(chǎn)開發(fā)投資金額流入量將減少，一部分資本將流入到其他具有較高利潤(rùn)率的產(chǎn)業(yè)，從而房地產(chǎn)開發(fā)投資減少。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)銷售的影響由于房地產(chǎn)既具有消費(fèi)品性質(zhì)，又具有投資品性質(zhì)，因而在分析房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)銷售的影響時(shí)，要從兩方面分別探討，綜合考慮。當(dāng)市場(chǎng)上房地產(chǎn)更多的表現(xiàn)為商品屬性時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)需求（銷售）的影響遵循需求法則，即房地產(chǎn)價(jià)格上漲將增加購(gòu)買者或潛在購(gòu)買者的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，使之在市場(chǎng)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)中失敗，將被迫轉(zhuǎn)化為潛在的需求者而退出當(dāng)前的購(gòu)買或者減少當(dāng)前的房地產(chǎn)銷售量；反之，房地產(chǎn)價(jià)格下跌將降低參與市場(chǎng)競(jìng)價(jià)的進(jìn)入門檻，從而使得房地產(chǎn)銷售量增加。因此，房地產(chǎn)銷售面積的變動(dòng)方向跟房地產(chǎn)地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)呈反方向關(guān)系。[37][M].中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社,2007:P252254.[38]王松濤,[J].建筑經(jīng)濟(jì),2006(06):P4551.10上海師范大學(xué)碩士學(xué)位論文房地產(chǎn)業(yè)的基本概念及理論框架13當(dāng)市場(chǎng)上的房地產(chǎn)更多的體現(xiàn)為投資品屬性時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲意味著房屋的升值、家庭財(cái)富的增加，從而產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)，一些潛在的需求者會(huì)在當(dāng)前盡早入市，以獲得房地產(chǎn)價(jià)格上漲帶來(lái)的增值效應(yīng)，從而房地產(chǎn)價(jià)格上漲將引發(fā)更多的投資需求，導(dǎo)致房屋銷售量增加；反之，房地產(chǎn)價(jià)格下降會(huì)影響人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，從而減少當(dāng)前的投資需求，導(dǎo)致房屋銷售量下降。因此，房地產(chǎn)銷售面積的變動(dòng)方向與房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)方向相同，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)銷售額呈正相關(guān)關(guān)系。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)租賃的影響在發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展很大程度依賴于房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，在房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)相對(duì)旺盛的市場(chǎng)，其租賃市場(chǎng)也相對(duì)繁榮。熊穎佳（2006）采用面板數(shù)據(jù)研究了我國(guó)不同地區(qū)房屋銷售價(jià)格和租賃價(jià)格之間的作用機(jī)制關(guān)系，并指出在投機(jī)市場(chǎng)占主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房屋銷售價(jià)格指數(shù)與其租賃價(jià)格指數(shù)存在顯著的回歸關(guān)系[39]。房屋銷售價(jià)格波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的傳導(dǎo)機(jī)制主要依賴于房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)上供給的增加；同時(shí)，另一方面房地產(chǎn)價(jià)格上漲也使得一部分購(gòu)房自住者退出購(gòu)買市場(chǎng)而進(jìn)入租賃市場(chǎng)。因此，房地產(chǎn)價(jià)格上漲通過同時(shí)增加房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的需求和供給來(lái)促進(jìn)租賃市場(chǎng)的交易，租賃價(jià)格的波動(dòng)方向則依賴于供需雙方力量的對(duì)比。反之，房地產(chǎn)價(jià)格的下降則同時(shí)減少租賃市場(chǎng)的需求和供給，從而在一定程度上使租賃市場(chǎng)相對(duì)蕭條。房地產(chǎn)業(yè)波動(dòng)之所以會(huì)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，主要原因在于房地產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。下面就以產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)理論為基礎(chǔ)分析房地產(chǎn)業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售和租賃）發(fā)生波動(dòng)時(shí)，對(duì)其它產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品銷售與投資帶來(lái)的影響。產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)理論產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)又稱產(chǎn)業(yè)聯(lián)系，是指產(chǎn)業(yè)之間在經(jīng)濟(jì)技術(shù)上的數(shù)量比例關(guān)系，主要包括產(chǎn)業(yè)之間投入產(chǎn)出、供給需求的數(shù)量關(guān)系。產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)理論又稱投入產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)學(xué)，它借助產(chǎn)業(yè)聯(lián)系表（即投入產(chǎn)出表）對(duì)產(chǎn)業(yè)之間在生產(chǎn)、交換、分配過程中發(fā)生的聯(lián)系進(jìn)行分析和研究，從而得出產(chǎn)業(yè)之間數(shù)量比例上的規(guī)律性。通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)分析可以精確、細(xì)致地反映和認(rèn)識(shí)一個(gè)國(guó)家在一定時(shí)期內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)中各種產(chǎn)業(yè)之間的基本結(jié)構(gòu)及其發(fā)展比例，使經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程中產(chǎn)業(yè)之間存在的廣泛、復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)技術(shù)聯(lián)系得以量化，為制定產(chǎn)業(yè)政策、加強(qiáng)宏觀調(diào)控、進(jìn)行經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)提供了依據(jù)[40]。房地產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)機(jī)制經(jīng)濟(jì)中各類產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系是廣泛而復(fù)雜的，因此，研究產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)關(guān)系[39][J].開放導(dǎo)報(bào),2006(06):P1217.[40][M].中國(guó)人民大學(xué)出版社,2006:需要對(duì)其行業(yè)類別進(jìn)行劃分。從產(chǎn)業(yè)之間供給與需求聯(lián)系的角度看，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的效應(yīng)主要有前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)、后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)以及環(huán)向關(guān)聯(lián)效應(yīng)[41]。（1）前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)直接或間接地向本產(chǎn)業(yè)供給生產(chǎn)要素的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響。這一效應(yīng)主要是通過房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)現(xiàn)的，如建設(shè)生產(chǎn)需要消耗各類原材料等。因此，房地產(chǎn)業(yè)前向關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)主要有礦物采選、制造業(yè)、郵電運(yùn)輸業(yè)等基礎(chǔ)的原材料消耗型產(chǎn)業(yè)。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)這類產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)生需求拉動(dòng)作用，需求上升；反之，則對(duì)前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的需求減少。（2）后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)直接或間接地需求本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響。這一效應(yīng)主要是通過房地產(chǎn)銷售或出租后房地產(chǎn)擁有者將其作為生產(chǎn)投入要素來(lái)實(shí)現(xiàn)的，如購(gòu)買房產(chǎn)使之作為工業(yè)生產(chǎn)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)等。因此，房地產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)主要由輕紡工業(yè)、技術(shù)服務(wù)以及電子通信業(yè)等生活消費(fèi)型、服務(wù)型產(chǎn)業(yè)組成，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)這些產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)生供給推動(dòng)作用。（3）環(huán)向關(guān)聯(lián)效應(yīng)環(huán)向關(guān)聯(lián)效應(yīng)是房地產(chǎn)業(yè)直接或間接的既對(duì)需要本產(chǎn)業(yè)供給生產(chǎn)要素，同時(shí)有需求本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，如金融業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售需要其融資服務(wù)，同時(shí)房地產(chǎn)又為其經(jīng)營(yíng)提供場(chǎng)所。環(huán)向關(guān)聯(lián)效應(yīng)其實(shí)是針對(duì)跟房地產(chǎn)關(guān)系非常密切的產(chǎn)業(yè)而言的，這些產(chǎn)業(yè)主要包括金融保險(xiǎn)業(yè)、建筑業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)、商業(yè)等，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)此類產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生需求拉動(dòng)和供給推動(dòng)雙向作用，對(duì)該類產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)也是最大的。綜合起來(lái)講，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的影響主要是房地產(chǎn)的開發(fā)投資對(duì)其后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)（包括環(huán)向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)）的產(chǎn)品或服務(wù)提供生產(chǎn)要素而產(chǎn)生供給推動(dòng)效應(yīng)之和。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮將在一定程度上直接關(guān)系到其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。作為地方經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)地方財(cái)政收入的影響主要是通過房地產(chǎn)業(yè)本身及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)商品生產(chǎn)、分配、交換和消費(fèi)過程中的稅收來(lái)實(shí)現(xiàn)的。下面首先介紹地方財(cái)政收入中與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅收，然后再具體分析探討房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的各個(gè)環(huán)節(jié)是如何對(duì)地方財(cái)政收入產(chǎn)生影響的。當(dāng)前我國(guó)地方收稅中與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收主要有以下幾種，見表21所示。[41]王國(guó)軍,[J].經(jīng)濟(jì)研究,2004(08):P8799.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)地方財(cái)政增長(zhǎng)的作用主要是通過其對(duì)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收的影響而實(shí)現(xiàn)的，下面就按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行分類探討房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)地方財(cái)政收入的影響。房地產(chǎn)的開發(fā)投資（1）購(gòu)置土地購(gòu)置土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，在該過程中主要涉及到土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的交易，在土地市場(chǎng)的交易環(huán)節(jié)的稅種主要有城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅和土地增值稅。城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅的計(jì)稅依據(jù)是土地的成交量（或需求量），契稅的計(jì)稅依據(jù)是成交額?？梢哉f，在當(dāng)前稅率基本穩(wěn)定的情況下，這三種稅基本上都是由土地的需求量決定的。房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，將影響房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期，從而增加或減少對(duì)當(dāng)前土地的需求量。土地的需求量越大，地方財(cái)政收入中城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅這三個(gè)稅種的稅收收入也就越多。土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是土地市場(chǎng)價(jià)值的增額，相同面積的土地，地價(jià)上漲越多，增值額越大，在稅率確定的情況下，土地增值稅收入也就越多。（2）房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)作為房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的主要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動(dòng)在很大意義上屬于建筑行業(yè)范疇，因此房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)地方財(cái)政收入的影響更多的是通過拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)的。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，其開發(fā)投資過程需要投入大量的資金，除相關(guān)法律規(guī)定開發(fā)商所必須具備的自有資金外，其余的資金來(lái)源很大一部分來(lái)自銀行貸款，開發(fā)商所需償還的銀行貸款則構(gòu)成銀行的營(yíng)業(yè)收入。同時(shí)，房地產(chǎn)建造過程會(huì)產(chǎn)生對(duì)原料材料消耗型產(chǎn)業(yè)的建筑材料、配套設(shè)施等各類物品的需求，而這類物品的銷售額便會(huì)成為該行業(yè)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入。營(yíng)業(yè)收入不僅是企業(yè)稅的稅基，同時(shí)也是在企業(yè)成本水平既定的條件下企業(yè)所得稅的直接決定因素。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資越多，對(duì)金融業(yè)、原材料產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的需求量就越大，從而這些行業(yè)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入也就越多，最終使得該行業(yè)企業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅和所得稅增加。此外，房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)常涉及到建筑項(xiàng)目的分包，其開發(fā)投資額越多意味著所涉及的分包合同額也就越大，簽訂合同時(shí)所需繳納的以合同額為計(jì)稅依據(jù)的印花稅也就越多。房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)商品的銷售是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的過程，該過程既要涉及房地產(chǎn)稅收又要涉及與房地產(chǎn)相關(guān)的其它稅收。下面就分別從房地產(chǎn)稅和與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅收分別來(lái)分析該環(huán)節(jié)對(duì)地方財(cái)政收入的影響。（1）房地產(chǎn)稅房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓過程中需要繳納的稅收主要是契稅和土地增值稅：契稅的計(jì)稅依據(jù)是成交額，房地產(chǎn)成交額越大，在契稅稅率不變的條件下，所產(chǎn)生的契稅稅額越多；土地增值稅的稅基則是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中發(fā)生的增值額，交易面積既定的條件下，房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度越大，房地產(chǎn)增值額也就越大，相應(yīng)的增值稅也就越多。（2）與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收由于房地產(chǎn)開發(fā)人力、物力和技術(shù)投入量巨大，該商品的價(jià)值含量也就非常高，從而其市場(chǎng)價(jià)格也就越高，一套商品房的價(jià)值通常要花費(fèi)一個(gè)家庭幾年甚至幾十年的儲(chǔ)蓄。因此，居民通常采用抵押貸款的方式購(gòu)買房地產(chǎn)，以減少當(dāng)前的一次性支出，而居民的抵押貸款利息支付額則是銀行的營(yíng)業(yè)收入。同時(shí)，房地產(chǎn)的銷售收入是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有者的營(yíng)業(yè)收入和個(gè)人所得收入。假定短期內(nèi)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本不發(fā)生變化，則房地產(chǎn)銷售收入將直接影響銀行與房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。因此，房地產(chǎn)銷售額越大，所產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅也就越多；對(duì)個(gè)人來(lái)說，銷售房地產(chǎn)所得的增值收入為個(gè)人所得稅的計(jì)稅依據(jù)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度越大，