【正文】 相望。在5A寫字樓、精品商鋪及餐飲、休閑、娛樂的映襯之下，項(xiàng)目一躍成為江東未來(lái)居住價(jià)值的代言項(xiàng)目之一，其自身所蘊(yùn)藏的高商業(yè)價(jià)值附加也逐漸為大多數(shù)購(gòu)房者所發(fā)現(xiàn)。 “君匯上品”奪取2011年南充市商業(yè)銷售亞軍，12月份商業(yè)開盤后，熱銷65套，成交均價(jià)12400元/平米。該項(xiàng)目地處望天壩版塊，是南充新規(guī)劃的發(fā)展區(qū)域，發(fā)展?jié)摿薮?。而白土壩路、瀠華大道的相繼通車、西華體育公園的開工，又為該區(qū)域的發(fā)展提供了最為堅(jiān)實(shí)的保障。 奪取2011年南充市商業(yè)銷售季軍的是位于江東新區(qū)的“香頌灣”，該項(xiàng)目10月份銷售商鋪37套，成交均價(jià)為7600元/平米。 ：本年商業(yè)成交量排行榜排行　　樓盤名稱　　所在地區(qū)　　銷售套數(shù)　　成交均價(jià)　　冠軍　　華諾國(guó)際　　高坪區(qū)馬官街　　91套　　13000元/平　　亞軍　　君匯上品　　順慶區(qū)白土壩路　　65　　12400元/平　　季軍　　香頌灣　　高坪區(qū)江東中路　　37　　7600元/平　　4　　龍吟瑞景　　順慶區(qū)鎮(zhèn)江西路　　35　　17743元/平　　5　　華龍名門　　高坪區(qū)龍門鎮(zhèn)　　26　　9696元/平　　6　　香江國(guó)際　　順慶區(qū)南門北街　　23　　14136元/平　　7　　陽(yáng)光香緹　　順慶區(qū)鎮(zhèn)江西路　　20　　12660元/平　　8　　天來(lái)豪庭　　高坪區(qū)江東中路　　16　　10398元/平　　9　　天府明珠　　順慶區(qū)環(huán)都大道　　15　　20333元/平　　10　　觀瀾尚郡　　高坪區(qū)江東中路　　14　　13278元/平　　第四部分 典型樓盤解析 一、南門壩——香江國(guó)際 開發(fā)商：南充藍(lán)光和駿置業(yè)有限公司 成交均價(jià)：4880元/平米 項(xiàng)目特色：區(qū)位前景較好 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：藍(lán)光?香江國(guó)際占地235畝, 總建筑面積約65萬(wàn)平米，總戶數(shù)約6000戶。項(xiàng)目采用南加州風(fēng)格建筑，由帶電梯的花園洋房、小高層、高層多種物業(yè)形態(tài)組成。一期的景觀尺度和產(chǎn)品打造吸足了人氣，二期三期開始，建筑密度越修越高。 “香江國(guó)際”是2011年南充樓市銷售冠軍，該項(xiàng)目自入市就深受購(gòu)房者親睞，即使在整體市場(chǎng)不景氣的情況下，依然保持逆市熱銷的成績(jī)。從2011年全年的成交走勢(shì)來(lái)看，除12月成交量相對(duì)較低外，其余各月成交量均處于高位，該項(xiàng)目月均成交量近140套。 圖表1：2011年112月香江國(guó)際量?jī)r(jià)走勢(shì) 從2011年的成交均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，整體走勢(shì)平穩(wěn)，波動(dòng)幅度不大。2011年上半年成交均價(jià)較去年同期有所上漲，下半年項(xiàng)目整體成交均價(jià)與上半年成交均價(jià)基本持平，并未出現(xiàn)明顯上漲趨勢(shì)。但由于上半年推出的房源大部分為電梯公寓，成交均價(jià)為5000元/平米左右，而下半年酒店公寓推出后，為該項(xiàng)目的熱銷物業(yè)，酒店公寓成交均價(jià)為5100元/平米左右，電梯公寓成交均價(jià)4700元/平米左右，就電梯公寓成交均價(jià)的變化來(lái)看，2011年下半年成交均價(jià)有所下跌。 ：今年與去年成交均價(jià)同比 二、望天壩——君匯上品 開發(fā)商：佳兆業(yè)置業(yè)（南充）有限公司 成交均價(jià):4607元/平米 項(xiàng)目特色：生活環(huán)境較好 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：君匯上品地處望天壩片區(qū)，占地約282畝，總建筑面積約60萬(wàn)平米。整個(gè)項(xiàng)目由32層和33層高層住宅圍合而成，兼有三大風(fēng)情園林、7000平米休閑會(huì)所、約1000平米室外泳池、3000平米果嶺高爾夫球場(chǎng)以及近5萬(wàn)平米主題商業(yè)等生活配套。該項(xiàng)目所處望天壩地區(qū)，屬南充未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的城市新興區(qū)域之一，潛力巨大。 從項(xiàng)目全年的成交走勢(shì)來(lái)看，項(xiàng)目一期開盤即大賣千余套，創(chuàng)造了南充樓市前所未有的熱銷神話，成交均價(jià)4500元/平米左右；二期首批次房源于12月30日開盤，推出118棟200余套房源，成交均價(jià)4228元/平米。從12月份的成交均價(jià)來(lái)看，除二期房源成交均價(jià)相對(duì)較低外，其余樓棟成交均價(jià)相對(duì)較高。 圖表2：2011年君匯上品量?jī)r(jià)走勢(shì) 三、市政新區(qū)——恒大綠洲 開發(fā)商：恒大地產(chǎn)集團(tuán)南充有限公司 成交均價(jià)：5200元/平米 項(xiàng)目特色：精裝房 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：恒大綠洲位于南充北部新城核心區(qū)域，毗鄰荊溪河，是南充首個(gè)精裝項(xiàng)目。項(xiàng)目占地面積逾150畝，建筑面積約36萬(wàn)平方米，由30層和32層電梯景觀高層組成；，綠地率30%，總戶數(shù)為2306戶。 從整體成交量走勢(shì)來(lái)看，基本呈現(xiàn)“V”型走勢(shì)，開盤后的一兩個(gè)月成交量相對(duì)處于高位（該項(xiàng)目3月中下旬開盤，由于備案相對(duì)滯后的原因，4月份才有備案數(shù)據(jù)）；610月成交量出現(xiàn)大幅下滑，月均成交量?jī)H16套，持續(xù)處于低迷狀態(tài)，其中8月份僅成交3套，下降至全年最低點(diǎn)；1112月份，月均成交52套，成交量環(huán)比出現(xiàn)大幅回升。從成交均價(jià)來(lái)看，整體上呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，該項(xiàng)目開盤后成交均價(jià)在5500元/平米左右，以高于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格入市，使大部分購(gòu)房者積極性嚴(yán)重受挫，盡管開盤后的兩個(gè)月內(nèi)，月成交量保持在80套左右，但因其未對(duì)價(jià)格作出及時(shí)調(diào)整，造成購(gòu)房者不買賬，其后的5個(gè)月成交量始終處于低位；受整體市場(chǎng)不景氣的影響，進(jìn)入9月份以來(lái)，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，但依然保持在5000元/平米以上的高位；1112月，隨著年關(guān)的到來(lái)，該項(xiàng)目推出較大的優(yōu)惠政策，成交均價(jià)在4700元/平米左右，在之前的基礎(chǔ)上出現(xiàn)大幅下跌。 圖表3：2011年恒大綠洲量?jī)r(jià)走勢(shì) 四、嘉南新區(qū)——天廬 成交均價(jià)：別墅10320元/平米；花園洋房5800元/平米；電梯公寓4800元/平米 項(xiàng)目特色：高端 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：天廬項(xiàng)目地處濱江大道、嘉陵江畔，總占地面積800畝。首批開發(fā)占地333畝。洋房、別墅建筑密度26%，綠化率65%以上。高層區(qū)建筑密度僅17%,綠化率70%。項(xiàng)目首批分三期建設(shè)，一期為5層電梯洋房和獨(dú)棟別墅；二期“灣上云山”和“天子界”由12個(gè)點(diǎn)式單元高層組成；三期由8棟點(diǎn)式高層和6層電梯洋房及疊拼別墅組成。 從2011年全年的成交量來(lái)看，基本上不溫不火，各月成交量均在50套以下，3月份成交了81套、11508平米，達(dá)到全年的最高值。從2011年全年的成交均價(jià)來(lái)看，基本呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。1月份成交均價(jià)為7268元/平米，為全年最高成交價(jià)格，其原因在于成交了4套別墅，相應(yīng)拉高整體成交均價(jià)；27月成交均價(jià)在56006000元/平米之間波動(dòng)，成交量主要為花園洋房；812月成交均價(jià)出現(xiàn)大幅，成交均價(jià)在47005200元/平米之間。 圖表4：2011年天廬量?jī)r(jià)走勢(shì)第五部分 2012年樓市走勢(shì)預(yù)測(cè) 一、2012年房地產(chǎn)宏觀政策走勢(shì)判斷： 政策趨勢(shì)預(yù)判：年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上對(duì)明年經(jīng)濟(jì)定調(diào)“穩(wěn)中求進(jìn)”，強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展”。通過對(duì)全年房地產(chǎn)調(diào)控的回顧，并對(duì)年末經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議進(jìn)行解讀后，我們認(rèn)為： 第一、宏觀調(diào)控基調(diào)保持不變，繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖 從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的基調(diào)看，明年嚴(yán)控房地產(chǎn)的大環(huán)境仍將維持，甚至再度從緊。雖然目前大多數(shù)城市都出現(xiàn)成交低迷，部分城市出現(xiàn)價(jià)格回調(diào)的現(xiàn)象，但明顯并未達(dá)到中央的要求，在房產(chǎn)稅還處于醞釀階段、保障房建設(shè)未具規(guī)模的情況下，整體調(diào)控力度不會(huì)改變，土地制度完善、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革等長(zhǎng)效機(jī)制建立也有可能落到實(shí)處。 第二、國(guó)家進(jìn)一步完善保障性住房基建政策與使用管理政策 此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提出“要抓好保障性住房投融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理工作”，說(shuō)明保障房建設(shè)工作將更加深入，正朝雙軌制的方向邁進(jìn)。 第三、“限購(gòu)”等調(diào)控實(shí)施細(xì)則或?qū)⒀永m(xù) 在整體調(diào)控基調(diào)下，以及2011年底各地紛紛延續(xù)限購(gòu)政策的行動(dòng)可以看出，“限購(gòu)”等行政干預(yù)手段還會(huì)繼續(xù)延續(xù)，至少在長(zhǎng)效機(jī)制形成之前，限購(gòu)還不會(huì)取消。 第四、貨幣政策微調(diào)緩解調(diào)控壓力，但開發(fā)商融資仍不會(huì)通暢 由于宏觀經(jīng)濟(jì)被從緊的貨幣政策所抑制，年末準(zhǔn)備金率開始下調(diào)，預(yù)計(jì)貨幣政策將在2012年繼續(xù)微調(diào)。然而，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策仍將較為嚴(yán)厲，貨幣政策微調(diào)也難以很快緩解房地產(chǎn)業(yè)資金壓力，加快銷售回款仍然是開發(fā)企業(yè)充斥現(xiàn)金流的最佳途徑?！　?　 二、2012年南充樓市走勢(shì)預(yù)測(cè)： 我們認(rèn)為，2012年的南充樓市，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不放松和整體市場(chǎng)氛圍趨冷的背景下，將會(huì)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)： 第一，從市場(chǎng)成交走勢(shì)方面來(lái)說(shuō)，與全國(guó)各地樓市走勢(shì)基本一致，下行趨勢(shì)短期難以逆轉(zhuǎn)，接下來(lái)還有一段時(shí)間的低迷期不可避免；期待政策松綁后市場(chǎng)出現(xiàn)大幅反彈的希望或?qū)⒙淇?，因?yàn)橘?gòu)房者對(duì)市場(chǎng)預(yù)期正在持續(xù)降低（，結(jié)果顯示房地產(chǎn)不再是居民投資首選，對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期出現(xiàn)大幅回落，%的居民預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)下降或不變），出現(xiàn)類似2008年的政策扶持可能性微乎其微；當(dāng)然市場(chǎng)在觸底以后出現(xiàn)復(fù)蘇的可能性不是沒有，下半年或?qū)l(fā)生一些變化。 第二，在一線城市普遍遭受調(diào)控“嚴(yán)打”的背景之下，全國(guó)許多知名房企開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，而南充憑借自身在城市人口基數(shù)、樓市發(fā)展規(guī)模、市場(chǎng)交易規(guī)模等方面的優(yōu)勢(shì)，極有可能在2012年成為眾開發(fā)名企眼中的搶手之地。此外，藍(lán)光、佳兆業(yè)等公司在南充開發(fā)的項(xiàng)目，去年都取得了不俗的銷售業(yè)績(jī)，這也能為其他一線房企吃顆定心丸。 第三，從樓市發(fā)展方向來(lái)看，2011南充在發(fā)展新區(qū)的同時(shí)，進(jìn)一步加大了舊城改造力度，南門壩、五里店、望天壩等板塊樓市發(fā)展如火如荼，2012年中，舊城改造必然還將擴(kuò)展到更大的范圍，樓市也將因此獲得發(fā)展良機(jī)。此外，下中壩、清泉壩、瀠華大道兩側(cè)也將在2012年成為新興區(qū)域。 特別說(shuō)明：本報(bào)告僅供參考，不構(gòu)成投資建議。本報(bào)告所使用的部分?jǐn)?shù)字和數(shù)據(jù)，來(lái)源于政府主管部門的相關(guān)公示渠道，以本站采集之時(shí)的實(shí)際情況為撰寫依據(jù)，不排除可能存在與其他數(shù)據(jù)資料不完全相符的情況；本報(bào)告所引用的部分新聞報(bào)道及信息，來(lái)源于其他媒體和作者，不代表本站的立場(chǎng)和觀點(diǎn)，特此聲明。40 /