【正文】 %的使用率換算）按8%的租金回報(bào)率返算對(duì)應(yīng)售價(jià)（元/㎡）金三角市場(chǎng)一區(qū)最高租金15010515750平均租金1208412600最低租金90639450九龍市場(chǎng)最高租金18513019500平均租金12513125最低租金64456750將九龍、金三角老市場(chǎng)與我項(xiàng)目比較，進(jìn)行分值預(yù)算評(píng)估類(lèi)比項(xiàng)分值九龍、金三角老市場(chǎng)本項(xiàng)目人流量1298車(chē)流量776商業(yè)規(guī)劃715業(yè)態(tài)組合746商業(yè)氛圍1088區(qū)域發(fā)展?jié)摿?15市場(chǎng)管理817建筑形態(tài)726交通通達(dá)度947區(qū)域常住人口966輻射范圍846目標(biāo)客戶消費(fèi)能力946總計(jì)10051 76九龍、金三角老市場(chǎng)一樓平均售價(jià)=（12600+13125）/2=12863元/㎡本項(xiàng)目與老市場(chǎng)分值相比高25，按每分247元計(jì)（12863/51=247），推算：本項(xiàng)目一樓平均實(shí)際售價(jià)：19152元/㎡2）以常州目前在售專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)售價(jià)作為參照：178。 常州在售專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的售價(jià)參照：樓盤(pán)名稱樓層公開(kāi)售價(jià)（元/m2）實(shí)際售價(jià)（元/m2）銷(xiāo)售政策美吉特科技五金城1層125809560一次性返租三年，年回報(bào)率為8%2層695052823層55954252銀河灣電腦城4層5000022000包租7年，前四年一次性返還給，后三年逐季度返還，年回報(bào)率8%高力常州國(guó)際汽車(chē)博覽城13層連體銷(xiāo)售70005880一次性返租兩年，年回報(bào)率8%中國(guó)湖塘紡織城12層連體銷(xiāo)售1500010350一次性返租5年，總回報(bào)率為31%，前3年每年回報(bào)為5%，后兩年為8%。新陽(yáng)光國(guó)際食品城13層連體銷(xiāo)售85006460一次性返租三年，年回報(bào)率為8%說(shuō)明：目前常州在售專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目中，僅美吉特科技五金城、銀河灣電腦城兩個(gè)項(xiàng)目各層獨(dú)立銷(xiāo)售。其他項(xiàng)目均為12或13層連體銷(xiāo)售項(xiàng)目，跟本項(xiàng)目差異較大，不具備直接參考價(jià)值，因此在價(jià)格測(cè)算中不予直接考慮。在售專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目中，銀河灣電腦城售價(jià)1樓達(dá)到10萬(wàn)元，而目前租金只有200元/㎡月，推算回報(bào)率只有2%，既不符合常州整體商鋪價(jià)值規(guī)律，也不符合其租金回報(bào)規(guī)律，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格測(cè)算中暫不考慮。 ——常州在售專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)與本項(xiàng)目分值評(píng)估：類(lèi)比項(xiàng)分值美吉特科技五金城本項(xiàng)目人流量1228車(chē)流量726商業(yè)規(guī)劃735業(yè)態(tài)組合746商業(yè)氛圍1017區(qū)域發(fā)展?jié)摿?35市場(chǎng)管理836建筑形態(tài)746交通通達(dá)度967區(qū)域常住人口926輻射范圍835目標(biāo)客戶消費(fèi)能力945總計(jì)1003772216。 根據(jù)美吉特科技五金城測(cè)定本項(xiàng)目?jī)r(jià)格：本項(xiàng)目與美吉特科技五金城相比，分值高35分，按一樓（美吉特實(shí)際售價(jià)為9560元）每分258元計(jì)：本項(xiàng)目一樓實(shí)際售價(jià)：18576元/㎡綜合以上兩項(xiàng)測(cè)評(píng)，初步判斷本項(xiàng)目一樓實(shí)際銷(xiāo)售均價(jià)為：18864 元/㎡（19152+18576）247。2=18864元/㎡3）S1，S2兩棟商場(chǎng)一樓均價(jià)確定:178。 SS2兩棟商業(yè)分值測(cè)評(píng)：類(lèi)比項(xiàng)分值S1S2本項(xiàng)目人流量128車(chē)流量76商業(yè)規(guī)劃7555業(yè)態(tài)組合7666商業(yè)氛圍107區(qū)域發(fā)展?jié)摿?555市場(chǎng)管理8666建筑形態(tài)7666交通通達(dá)度9957區(qū)域常住人口9666輻射范圍8555目標(biāo)客戶消費(fèi)能力9555總計(jì)10072通過(guò)上表分值測(cè)算可以看出，S1商業(yè)比S2高7分，項(xiàng)目商業(yè)一樓均價(jià)18864元/㎡，推算每分為262元，則S1\S2一樓均價(jià)為：價(jià)格（元/㎡）S1商業(yè)19781S2商業(yè)17947整體一樓均價(jià)188644）項(xiàng)目商場(chǎng)部分各區(qū)域均價(jià)確定：說(shuō)明：按照商業(yè)地產(chǎn)定價(jià)規(guī)律，；；以此規(guī)律推算項(xiàng)目各樓層價(jià)格：216。 S1商業(yè)各樓層價(jià)格制定：樓層銷(xiāo)售面積㎡銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）銷(xiāo)售總價(jià)（萬(wàn)元）一層70571978113959二層74241483611014三層7424111278261合計(jì)219051517233234注：采取兩年或者三年返租模式銷(xiāo)售公開(kāi)售價(jià)樓層按8%回報(bào)率返租三年公開(kāi)發(fā)售價(jià)格（元/㎡）按8%回報(bào)率返租兩年公開(kāi)發(fā)售價(jià)格（元/㎡）實(shí)收均價(jià)（元/㎡）一層260282354919781二層195211766214836三層146411324611127（為使目銷(xiāo)售收益最大化，）216。 S2商業(yè)各樓層價(jià)格制定：樓層銷(xiāo)售面積㎡銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）銷(xiāo)售總價(jià)（萬(wàn)元）一層5024179479017二層5263134607084合計(jì)1028716101注：采取兩年或者三年返租模式銷(xiāo)售公開(kāi)售價(jià)樓層按8%回報(bào)率返租三年公開(kāi)發(fā)售價(jià)格（元/㎡）按8%回報(bào)率返租兩年公開(kāi)發(fā)售價(jià)格（元/㎡）實(shí)收均價(jià)（元/㎡）一層236142136517947二層177111602413460（為使項(xiàng)目銷(xiāo)售收益最大化，）社區(qū)商業(yè)部分均價(jià)確定1）以項(xiàng)目周邊在售社區(qū)商業(yè)的售價(jià)為參照體系樓盤(pán)名稱樓層公開(kāi)售價(jià)凱旋城12F連體銷(xiāo)售10000新城尚東區(qū)花園12層連體銷(xiāo)售1300015000東方明珠花園（商鋪）2層連體銷(xiāo)售15000以上三個(gè)社區(qū)商業(yè)為本項(xiàng)目周邊在售社區(qū)商業(yè)，與本項(xiàng)目同處相同的區(qū)域商圈內(nèi)，具備一定的代表性及參考價(jià)值。2）分值預(yù)算售價(jià)法根據(jù)本項(xiàng)目與以上三個(gè)項(xiàng)目在人流量、車(chē)流量、商業(yè)氛圍等指標(biāo)方面進(jìn)行折扣分析，作為售價(jià)確定的相應(yīng)參考。類(lèi)比項(xiàng)分值（分）凱旋城新城尚東區(qū)東方明珠花園本項(xiàng)目項(xiàng)目消費(fèi)基礎(chǔ)109776人流量151011912商業(yè)氛圍15910812交通通達(dá)度131011911宣傳推廣力度73445商鋪使用率101010109營(yíng)銷(xiāo)策略對(duì)價(jià)格影響42332商業(yè)規(guī)劃64454商戶資源64445區(qū)域發(fā)展?jié)摿?06677項(xiàng)目建筑形象43332總計(jì)10070736975根據(jù)上面的綜合得分：① 凱旋城實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格與分值的比10000/70，可以計(jì)算出，凱旋城其所得分值對(duì)應(yīng)售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為143元/分。按照凱旋城與本項(xiàng)目分值比較，相差7570=5分，則本項(xiàng)目一樓參考售價(jià)為：10000+（1435）=10715元/㎡；（參考銷(xiāo)售價(jià)格一）② 新城尚東區(qū)實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格與分值的比為15000/73，可以計(jì)算出，新城尚東區(qū)其所得分值對(duì)應(yīng)售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為205元/分。按照新城尚東區(qū)與本項(xiàng)目分值比較，相差7573=2分，則本項(xiàng)目一樓參考售價(jià)為：15000+（2052）=15410元/㎡，（參考銷(xiāo)售價(jià)格二）③東方明珠花園實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格與分值的比為15000/69，可以計(jì)算出，東方明珠花園其所得分值對(duì)應(yīng)售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為217元/分。按東方明珠花園與本項(xiàng)目分值比較，相差7569=6分，則本項(xiàng)目一樓參考售價(jià)為：15000+（2176）=16302元/㎡，（參考銷(xiāo)售價(jià)格三）3）本項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)部分均價(jià)的確定銷(xiāo)售均價(jià)的確定主要是參考項(xiàng)目周邊在售社區(qū)商業(yè)商鋪的銷(xiāo)售均價(jià)，通過(guò)其相對(duì)應(yīng)的權(quán)值比重來(lái)推導(dǎo)出本項(xiàng)目大賣(mài)場(chǎng)商鋪的合理銷(xiāo)售價(jià)格。參考項(xiàng)目凱旋城新城尚東區(qū)東方明珠花園銷(xiāo)售均價(jià)107151541016302權(quán)重（W）30%40%30%本項(xiàng)目最終銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）14270通過(guò)以上三個(gè)銷(xiāo)售價(jià)格參考樣本，經(jīng)過(guò)權(quán)重評(píng)估得出本項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)部分鋪位的實(shí)收銷(xiāo)售均價(jià)為：14270元/㎡；二、項(xiàng)目整體收益預(yù)算1）項(xiàng)目銷(xiāo)售總收益216。 S1商業(yè)樓層銷(xiāo)售面積㎡銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）銷(xiāo)售總價(jià)（萬(wàn)元）一層70571978113959二層74241483611014三層7424111278261合計(jì)219051517233234216。 S2商業(yè)樓層銷(xiāo)售面積㎡銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）銷(xiāo)售總價(jià)（萬(wàn)元）一層5024179479017二層5263134607084合計(jì)1028716101216。 社區(qū)商業(yè)：樓層銷(xiāo)售面積㎡銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）銷(xiāo)售總價(jià)（萬(wàn)元）一層約80001427011416二層項(xiàng)目未來(lái)實(shí)收銷(xiāo)售收益預(yù)計(jì)為60751萬(wàn)元。說(shuō)明：以上實(shí)收額為本項(xiàng)目實(shí)收銷(xiāo)售收益總額，無(wú)論本項(xiàng)目是否采取返租銷(xiāo)售模式，開(kāi)發(fā)商實(shí)收銷(xiāo)售收益均不變。2）項(xiàng)目租金總收益說(shuō)明：按照商業(yè)地產(chǎn)定價(jià)規(guī)律，；以此規(guī)律推算項(xiàng)目S1負(fù)一層、S2負(fù)一層的標(biāo)準(zhǔn)租金水平為：樓層租賃面積（㎡）標(biāo)準(zhǔn)租金水平（元/㎡月）標(biāo)準(zhǔn)月租金收益（萬(wàn)元）S1負(fù)1層78369272S2負(fù)1層55598447合計(jì)13385——119租金推算過(guò)程：商場(chǎng)部分租金標(biāo)準(zhǔn)通常以售價(jià)的8%計(jì)算年租金S1負(fù)1層標(biāo)準(zhǔn)月租金=S1一層標(biāo)準(zhǔn)月租金 =（197818%）/12 =92元/㎡月（租金按年回報(bào)率為8%計(jì)算）S2負(fù)1層標(biāo)準(zhǔn)月租金=S2一層標(biāo)準(zhǔn)月租金 =（179498%）/12 =84元/㎡月（租金按年回報(bào)率為8%計(jì)算）——項(xiàng)目負(fù)一層年租金總收益： （69689212）+（54608412）=7692672+5503680=備注：若項(xiàng)目采用返租銷(xiāo)售模式，年租金則以公開(kāi)銷(xiāo)售價(jià)格的8%為標(biāo)準(zhǔn)，返租兩年和三年租金收益如下：216。 本項(xiàng)目在返租三年的銷(xiāo)售模式條件下，項(xiàng)目負(fù)一層年租金總收益為：（696812112）+（5460 11012）=10117536+7207200=216。 本項(xiàng)目在返租兩年的銷(xiāo)售模式條件下，項(xiàng)目負(fù)一層年租金總收益為：（696811012）+（546010012）=9197760+655200=1