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九龍新世紀(jì)商貿(mào)城定位及規(guī)劃設(shè)計項目建議報告-資料下載頁

2025-07-20 09:51本頁面
  

【正文】 %的使用率換算)按8%的租金回報率返算對應(yīng)售價(元/㎡)金三角市場一區(qū)最高租金15010515750平均租金1208412600最低租金90639450九龍市場最高租金18513019500平均租金12513125最低租金64456750將九龍、金三角老市場與我項目比較,進(jìn)行分值預(yù)算評估類比項分值九龍、金三角老市場本項目人流量1298車流量776商業(yè)規(guī)劃715業(yè)態(tài)組合746商業(yè)氛圍1088區(qū)域發(fā)展?jié)摿?15市場管理817建筑形態(tài)726交通通達(dá)度947區(qū)域常住人口966輻射范圍846目標(biāo)客戶消費能力946總計10051 76九龍、金三角老市場一樓平均售價=(12600+13125)/2=12863元/㎡本項目與老市場分值相比高25,按每分247元計(12863/51=247),推算:本項目一樓平均實際售價:19152元/㎡2)以常州目前在售專業(yè)市場售價作為參照:178。 常州在售專業(yè)市場的售價參照:樓盤名稱樓層公開售價(元/m2)實際售價(元/m2)銷售政策美吉特科技五金城1層125809560一次性返租三年,年回報率為8%2層695052823層55954252銀河灣電腦城4層5000022000包租7年,前四年一次性返還給,后三年逐季度返還,年回報率8%高力常州國際汽車博覽城13層連體銷售70005880一次性返租兩年,年回報率8%中國湖塘紡織城12層連體銷售1500010350一次性返租5年,總回報率為31%,前3年每年回報為5%,后兩年為8%。新陽光國際食品城13層連體銷售85006460一次性返租三年,年回報率為8%說明:目前常州在售專業(yè)市場項目中,僅美吉特科技五金城、銀河灣電腦城兩個項目各層獨立銷售。其他項目均為12或13層連體銷售項目,跟本項目差異較大,不具備直接參考價值,因此在價格測算中不予直接考慮。在售專業(yè)市場項目中,銀河灣電腦城售價1樓達(dá)到10萬元,而目前租金只有200元/㎡月,推算回報率只有2%,既不符合常州整體商鋪價值規(guī)律,也不符合其租金回報規(guī)律,本項目價格測算中暫不考慮。 ——常州在售專業(yè)市場與本項目分值評估:類比項分值美吉特科技五金城本項目人流量1228車流量726商業(yè)規(guī)劃735業(yè)態(tài)組合746商業(yè)氛圍1017區(qū)域發(fā)展?jié)摿?35市場管理836建筑形態(tài)746交通通達(dá)度967區(qū)域常住人口926輻射范圍835目標(biāo)客戶消費能力945總計1003772216。 根據(jù)美吉特科技五金城測定本項目價格:本項目與美吉特科技五金城相比,分值高35分,按一樓(美吉特實際售價為9560元)每分258元計:本項目一樓實際售價:18576元/㎡綜合以上兩項測評,初步判斷本項目一樓實際銷售均價為:18864 元/㎡(19152+18576)247。2=18864元/㎡3)S1,S2兩棟商場一樓均價確定:178。 SS2兩棟商業(yè)分值測評:類比項分值S1S2本項目人流量128車流量76商業(yè)規(guī)劃7555業(yè)態(tài)組合7666商業(yè)氛圍107區(qū)域發(fā)展?jié)摿?555市場管理8666建筑形態(tài)7666交通通達(dá)度9957區(qū)域常住人口9666輻射范圍8555目標(biāo)客戶消費能力9555總計10072通過上表分值測算可以看出,S1商業(yè)比S2高7分,項目商業(yè)一樓均價18864元/㎡,推算每分為262元,則S1\S2一樓均價為:價格(元/㎡)S1商業(yè)19781S2商業(yè)17947整體一樓均價188644)項目商場部分各區(qū)域均價確定:說明:按照商業(yè)地產(chǎn)定價規(guī)律,;;以此規(guī)律推算項目各樓層價格:216。 S1商業(yè)各樓層價格制定:樓層銷售面積㎡銷售均價(元/㎡)銷售總價(萬元)一層70571978113959二層74241483611014三層7424111278261合計219051517233234注:采取兩年或者三年返租模式銷售公開售價樓層按8%回報率返租三年公開發(fā)售價格(元/㎡)按8%回報率返租兩年公開發(fā)售價格(元/㎡)實收均價(元/㎡)一層260282354919781二層195211766214836三層146411324611127(為使目銷售收益最大化,)216。 S2商業(yè)各樓層價格制定:樓層銷售面積㎡銷售均價(元/㎡)銷售總價(萬元)一層5024179479017二層5263134607084合計1028716101注:采取兩年或者三年返租模式銷售公開售價樓層按8%回報率返租三年公開發(fā)售價格(元/㎡)按8%回報率返租兩年公開發(fā)售價格(元/㎡)實收均價(元/㎡)一層236142136517947二層177111602413460(為使項目銷售收益最大化,)社區(qū)商業(yè)部分均價確定1)以項目周邊在售社區(qū)商業(yè)的售價為參照體系樓盤名稱樓層公開售價凱旋城12F連體銷售10000新城尚東區(qū)花園12層連體銷售1300015000東方明珠花園(商鋪)2層連體銷售15000以上三個社區(qū)商業(yè)為本項目周邊在售社區(qū)商業(yè),與本項目同處相同的區(qū)域商圈內(nèi),具備一定的代表性及參考價值。2)分值預(yù)算售價法根據(jù)本項目與以上三個項目在人流量、車流量、商業(yè)氛圍等指標(biāo)方面進(jìn)行折扣分析,作為售價確定的相應(yīng)參考。類比項分值(分)凱旋城新城尚東區(qū)東方明珠花園本項目項目消費基礎(chǔ)109776人流量151011912商業(yè)氛圍15910812交通通達(dá)度131011911宣傳推廣力度73445商鋪使用率101010109營銷策略對價格影響42332商業(yè)規(guī)劃64454商戶資源64445區(qū)域發(fā)展?jié)摿?06677項目建筑形象43332總計10070736975根據(jù)上面的綜合得分:① 凱旋城實際銷售價格與分值的比10000/70,可以計算出,凱旋城其所得分值對應(yīng)售價標(biāo)準(zhǔn)為143元/分。按照凱旋城與本項目分值比較,相差7570=5分,則本項目一樓參考售價為:10000+(1435)=10715元/㎡;(參考銷售價格一)② 新城尚東區(qū)實際銷售價格與分值的比為15000/73,可以計算出,新城尚東區(qū)其所得分值對應(yīng)售價標(biāo)準(zhǔn)為205元/分。按照新城尚東區(qū)與本項目分值比較,相差7573=2分,則本項目一樓參考售價為:15000+(2052)=15410元/㎡,(參考銷售價格二)③東方明珠花園實際銷售價格與分值的比為15000/69,可以計算出,東方明珠花園其所得分值對應(yīng)售價標(biāo)準(zhǔn)為217元/分。按東方明珠花園與本項目分值比較,相差7569=6分,則本項目一樓參考售價為:15000+(2176)=16302元/㎡,(參考銷售價格三)3)本項目社區(qū)商業(yè)部分均價的確定銷售均價的確定主要是參考項目周邊在售社區(qū)商業(yè)商鋪的銷售均價,通過其相對應(yīng)的權(quán)值比重來推導(dǎo)出本項目大賣場商鋪的合理銷售價格。參考項目凱旋城新城尚東區(qū)東方明珠花園銷售均價107151541016302權(quán)重(W)30%40%30%本項目最終銷售均價(元/㎡)14270通過以上三個銷售價格參考樣本,經(jīng)過權(quán)重評估得出本項目社區(qū)商業(yè)部分鋪位的實收銷售均價為:14270元/㎡;二、項目整體收益預(yù)算1)項目銷售總收益216。 S1商業(yè)樓層銷售面積㎡銷售均價(元/㎡)銷售總價(萬元)一層70571978113959二層74241483611014三層7424111278261合計219051517233234216。 S2商業(yè)樓層銷售面積㎡銷售均價(元/㎡)銷售總價(萬元)一層5024179479017二層5263134607084合計1028716101216。 社區(qū)商業(yè):樓層銷售面積㎡銷售均價(元/㎡)銷售總價(萬元)一層約80001427011416二層項目未來實收銷售收益預(yù)計為60751萬元。說明:以上實收額為本項目實收銷售收益總額,無論本項目是否采取返租銷售模式,開發(fā)商實收銷售收益均不變。2)項目租金總收益說明:按照商業(yè)地產(chǎn)定價規(guī)律,;以此規(guī)律推算項目S1負(fù)一層、S2負(fù)一層的標(biāo)準(zhǔn)租金水平為:樓層租賃面積(㎡)標(biāo)準(zhǔn)租金水平(元/㎡月)標(biāo)準(zhǔn)月租金收益(萬元)S1負(fù)1層78369272S2負(fù)1層55598447合計13385——119租金推算過程:商場部分租金標(biāo)準(zhǔn)通常以售價的8%計算年租金S1負(fù)1層標(biāo)準(zhǔn)月租金=S1一層標(biāo)準(zhǔn)月租金 =(197818%)/12 =92元/㎡月(租金按年回報率為8%計算)S2負(fù)1層標(biāo)準(zhǔn)月租金=S2一層標(biāo)準(zhǔn)月租金 =(179498%)/12 =84元/㎡月(租金按年回報率為8%計算)——項目負(fù)一層年租金總收益: (69689212)+(54608412)=7692672+5503680=備注:若項目采用返租銷售模式,年租金則以公開銷售價格的8%為標(biāo)準(zhǔn),返租兩年和三年租金收益如下:216。 本項目在返租三年的銷售模式條件下,項目負(fù)一層年租金總收益為:(696812112)+(5460 11012)=10117536+7207200=216。 本項目在返租兩年的銷售模式條件下,項目負(fù)一層年租金總收益為:(696811012)+(546010012)=9197760+655200=1
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