臨安青城山語(yǔ)間別墅策劃報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-07-20 08:36本頁(yè)面
【正文】 適宜，（大多為25度坡），是建造別墅的天生好料；在水景上，天然湖泊流水充沛，并且遍布區(qū)域，對(duì)完成水景景觀設(shè)計(jì)提供了多種可能；好空氣，必須符合空氣中有足夠的負(fù)離子和保證濕度，青山湖的條件亦能真正實(shí)現(xiàn)。 次選為：杭城未來(lái)的輔城和富人區(qū) ——臨安是距離杭州最近的周邊城市，隨著城市發(fā)展，臨安已逐漸走進(jìn)杭城，一個(gè)被越來(lái)越多的人接受的事實(shí)是：臨安就是杭州，而未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)是：臨安將成為杭州的輔城，這是繼蕭山、余杭并入市區(qū)后杭州的周邊版圖，臨安與杭州的關(guān)系正在被拉近并不斷升溫。青山湖由于其地貌特征和環(huán)境構(gòu)成，其必定成為富人居家云集之地，由于國(guó)家對(duì)別墅用地的限制和購(gòu)買別墅在首付款上的較大支出，使得別墅成為真正富人的樂(lè)園。青山湖無(wú)論在地理位置、交通和綜合環(huán)境上，都具有高檔別墅區(qū)的相應(yīng)條件，如果能形成整體氣候，完全有望成為真正的富人區(qū)。屆時(shí)，人們談起青山湖，就象知道法國(guó)的左岸，日內(nèi)瓦的湖岸湖墅和香港的太平山別墅。 以上表明目前臨安青山湖的自然資源的確具獨(dú)特性，其山水自然條件不比杭州城里差；可預(yù)見(jiàn)性資源也具有發(fā)展前景。這兩大資源是臨安青山湖房產(chǎn)最有價(jià)值的賣點(diǎn)，設(shè)計(jì)師和策劃者的任務(wù)是如何把這種資源利用到極點(diǎn)，唯有如此，青山湖房產(chǎn)才能擁有獨(dú)自的資源優(yōu)勢(shì)。 為此 ，我們建議在規(guī)劃中強(qiáng)調(diào)如下主題： ——觀山、觀水、觀天下（集山景、水景和各種生態(tài)環(huán)境為一體的高檔別墅區(qū)），利用自然地勢(shì)做出“風(fēng)景區(qū)內(nèi)的居家別墅”，以歐式別墅建筑的居家功能設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，導(dǎo)入現(xiàn)代流行別墅語(yǔ)匯，營(yíng)造具有江南風(fēng)情的居住環(huán)境，做到“青山湖獨(dú)有的，臨安獨(dú)有的，杭城獨(dú)有的，浙江獨(dú)有的”，如果能借助杭州別墅在國(guó)內(nèi)的品牌影響力，一定能夠獲得成功。 ——城市景觀、未來(lái)性、社區(qū)保護(hù)等 我們必須考慮幾年后這里就是一個(gè)新的富人居住區(qū)，要留有可持續(xù)發(fā)展的空間和生活保證的設(shè)施。必須精心設(shè)計(jì)社區(qū)生活所需和精神生活場(chǎng)，必須全新創(chuàng)意設(shè)計(jì)城市景觀線。 四、造什么樣的別墅 別墅就建筑形式而言，無(wú)外乎獨(dú)立別墅、雙聯(lián)別墅、雙立別墅和多聯(lián)別墅這幾種，關(guān)鍵是“做什么”和“如何做”的問(wèn)題。本案總體量1450畝，如果做單一品種，有利的是：容易形成規(guī)模效應(yīng)，集中性強(qiáng)，整體氛圍好；不利的是：客戶的市場(chǎng)層面較統(tǒng)一，增加營(yíng)銷難度。如果做二種以上復(fù)合品種，有利的是：市場(chǎng)構(gòu)成豐富，目標(biāo)對(duì)象分級(jí)銷售，可適應(yīng)不同對(duì)象，有利銷售；不利的是：整體感有所降低，品質(zhì)不容易均好。 我們的主張是：1450畝總體規(guī)劃，分期開(kāi)發(fā)，并形成相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域劃分，以應(yīng)對(duì)不同的市場(chǎng)需求，確保大盤的操作，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 在做好總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，可分三期開(kāi)發(fā)，在產(chǎn)品類型上面可做成獨(dú)立別墅和雙立別墅兩種形態(tài)并存；理由是： （1） 我們的別墅的消費(fèi)主體是前面提到四類人群，此四類的需求必須放在首位。 （2） 這兩類房產(chǎn)正好可以充分享有青山湖自然資源和未來(lái)城市資源； （3） 目前青山湖一帶多為度假酒店和其他中檔小型別墅，我們盡量與他們定位相錯(cuò)，否則在性價(jià)比上無(wú)法體現(xiàn)優(yōu)勢(shì)。 （4） 做獨(dú)立和雙立結(jié)合容易創(chuàng)造出全新另類房產(chǎn)，不與目前市場(chǎng)類同。（雙立也是準(zhǔn)獨(dú)立別墅，品質(zhì)感不會(huì)降低） 為此我們建議： ——濃重的英倫風(fēng)格的別墅，注重臥室以外的功能開(kāi)發(fā)，亦即“少房多廳多衛(wèi)多功能性空間”，強(qiáng)調(diào)由內(nèi)而外，即由臥室生活轉(zhuǎn)向?qū)ψ匀簧畹膭?chuàng)新和發(fā)現(xiàn)，因?yàn)椤白匀皇敲赖?，風(fēng)景是美的”，審美也由個(gè)人體驗(yàn)轉(zhuǎn)向“人與自然，人與人”，從而獲得身心的愉悅和入世的尊崇感。 ——戶型面積以300㎡為主體，太大了容易產(chǎn)生人際冷漠和不安全感，太小了又顯示不出別墅居家應(yīng)有的品格。同時(shí)可兼顧局部的250㎡戶型和300以上的大戶型。根據(jù)“資源好戶型大，資源差戶型小”的原則分布。 ——戶型上必須創(chuàng)新，大膽引入國(guó)外居室模式，每一種面積的戶型均不能與現(xiàn)有戶型完全一樣，必須加入新套路。 如果能實(shí)現(xiàn)上述構(gòu)想，就有可能改變目前還不太熱的青山湖居家理念。 五、什么樣的價(jià)位 根據(jù)調(diào)查：目前臨安別墅市場(chǎng)價(jià)格在3300元/㎡左右徘徊，青山湖別墅定價(jià)可參照整個(gè)臨安市場(chǎng)，同時(shí)也應(yīng)注意杭州別墅市場(chǎng)價(jià)格的走勢(shì)。杭州別墅市場(chǎng)的供應(yīng)來(lái)源主要有之江度假區(qū)、富陽(yáng)銀湖開(kāi)發(fā)區(qū)、未來(lái)世界周圍和留下一帶，目前杭州市場(chǎng)別墅均價(jià)指數(shù)已達(dá)5000元/㎡，未來(lái)還有可能走高。從發(fā)展趨勢(shì)上看，我們認(rèn)為臨安別墅尤其是青山湖別墅價(jià)格仍有上揚(yáng)空間，但近二三年內(nèi)增幅不是很大，將呈現(xiàn)“穩(wěn)定、小幅持續(xù)”的特征。 因此，我們認(rèn)為：3500元/㎡的均價(jià)的單價(jià)較為容易被接受，總價(jià)在160萬(wàn)左右比較合理。 六、什么樣的配套 調(diào)查中顯示：大環(huán)境——選擇次序?yàn)榻煌?、醫(yī)療、日常生活服務(wù)； 內(nèi)環(huán)境——選擇次序?yàn)榘踩⑿l(wèi)星電視、會(huì)館； 毫無(wú)疑問(wèn)，交通是一個(gè)很重要的瓶頸。國(guó)外購(gòu)買郊區(qū)別墅者選址在行車車程二個(gè)小時(shí)以上者很多，主要原因是交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，平面的、垂直的都非常完善。盡管現(xiàn)在購(gòu)買別墅者必備私家車，但是路況和交通狀況不容忽視，這一點(diǎn)單一開(kāi)發(fā)商是無(wú)能為力的。在高架成為現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)上，還要考慮家人的出行方便，屆時(shí)小區(qū)可承諾專線貴賓巴士，醫(yī)療和日常生活服務(wù)除園區(qū)內(nèi)解決以外，更重要的是要聯(lián)合開(kāi)發(fā)商向開(kāi)發(fā)區(qū)提出呼吁。 直接影響規(guī)劃設(shè)計(jì)的是別墅區(qū)園內(nèi)配套。我們建議： ——?jiǎng)e墅區(qū)內(nèi)進(jìn)行內(nèi)商業(yè)景觀設(shè)計(jì)，售樓時(shí)可按最需要的商業(yè)門類定向招商，就能解決日常生活購(gòu)物需要； ——配高檔“智能安保系統(tǒng)”，人防技防相結(jié)合，全面保證家居安全。 ——配衛(wèi)星電視、高檔會(huì)館、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、管道凈水、醫(yī)療診所、綜合布線等。 ——做貫穿全園的水系景觀。此項(xiàng)目就是出塵之隱，山語(yǔ)之間的＂青城 山語(yǔ)間＂。
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