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正文內(nèi)容

臨安青城山語間別墅策劃報告-資料下載頁

2025-07-20 08:36本頁面
  

【正文】 適宜,(大多為25度坡),是建造別墅的天生好料;在水景上,天然湖泊流水充沛,并且遍布區(qū)域,對完成水景景觀設計提供了多種可能;好空氣,必須符合空氣中有足夠的負離子和保證濕度,青山湖的條件亦能真正實現(xiàn)。 次選為:杭城未來的輔城和富人區(qū) ——臨安是距離杭州最近的周邊城市,隨著城市發(fā)展,臨安已逐漸走進杭城,一個被越來越多的人接受的事實是:臨安就是杭州,而未來的發(fā)展趨勢是:臨安將成為杭州的輔城,這是繼蕭山、余杭并入市區(qū)后杭州的周邊版圖,臨安與杭州的關系正在被拉近并不斷升溫。青山湖由于其地貌特征和環(huán)境構(gòu)成,其必定成為富人居家云集之地,由于國家對別墅用地的限制和購買別墅在首付款上的較大支出,使得別墅成為真正富人的樂園。青山湖無論在地理位置、交通和綜合環(huán)境上,都具有高檔別墅區(qū)的相應條件,如果能形成整體氣候,完全有望成為真正的富人區(qū)。屆時,人們談起青山湖,就象知道法國的左岸,日內(nèi)瓦的湖岸湖墅和香港的太平山別墅。 以上表明目前臨安青山湖的自然資源的確具獨特性,其山水自然條件不比杭州城里差;可預見性資源也具有發(fā)展前景。這兩大資源是臨安青山湖房產(chǎn)最有價值的賣點,設計師和策劃者的任務是如何把這種資源利用到極點,唯有如此,青山湖房產(chǎn)才能擁有獨自的資源優(yōu)勢。 為此 ,我們建議在規(guī)劃中強調(diào)如下主題: ——觀山、觀水、觀天下(集山景、水景和各種生態(tài)環(huán)境為一體的高檔別墅區(qū)),利用自然地勢做出“風景區(qū)內(nèi)的居家別墅”,以歐式別墅建筑的居家功能設計為基礎,導入現(xiàn)代流行別墅語匯,營造具有江南風情的居住環(huán)境,做到“青山湖獨有的,臨安獨有的,杭城獨有的,浙江獨有的”,如果能借助杭州別墅在國內(nèi)的品牌影響力,一定能夠獲得成功。 ——城市景觀、未來性、社區(qū)保護等 我們必須考慮幾年后這里就是一個新的富人居住區(qū),要留有可持續(xù)發(fā)展的空間和生活保證的設施。必須精心設計社區(qū)生活所需和精神生活場,必須全新創(chuàng)意設計城市景觀線。 四、造什么樣的別墅 別墅就建筑形式而言,無外乎獨立別墅、雙聯(lián)別墅、雙立別墅和多聯(lián)別墅這幾種,關鍵是“做什么”和“如何做”的問題。本案總體量1450畝,如果做單一品種,有利的是:容易形成規(guī)模效應,集中性強,整體氛圍好;不利的是:客戶的市場層面較統(tǒng)一,增加營銷難度。如果做二種以上復合品種,有利的是:市場構(gòu)成豐富,目標對象分級銷售,可適應不同對象,有利銷售;不利的是:整體感有所降低,品質(zhì)不容易均好。 我們的主張是:1450畝總體規(guī)劃,分期開發(fā),并形成相對獨立的區(qū)域劃分,以應對不同的市場需求,確保大盤的操作,規(guī)避市場風險。 在做好總體規(guī)劃的基礎上,可分三期開發(fā),在產(chǎn)品類型上面可做成獨立別墅和雙立別墅兩種形態(tài)并存;理由是: (1) 我們的別墅的消費主體是前面提到四類人群,此四類的需求必須放在首位。 (2) 這兩類房產(chǎn)正好可以充分享有青山湖自然資源和未來城市資源; (3) 目前青山湖一帶多為度假酒店和其他中檔小型別墅,我們盡量與他們定位相錯,否則在性價比上無法體現(xiàn)優(yōu)勢。 (4) 做獨立和雙立結(jié)合容易創(chuàng)造出全新另類房產(chǎn),不與目前市場類同。(雙立也是準獨立別墅,品質(zhì)感不會降低) 為此我們建議: ——濃重的英倫風格的別墅,注重臥室以外的功能開發(fā),亦即“少房多廳多衛(wèi)多功能性空間”,強調(diào)由內(nèi)而外,即由臥室生活轉(zhuǎn)向?qū)ψ匀簧畹膭?chuàng)新和發(fā)現(xiàn),因為“自然是美的,風景是美的”,審美也由個人體驗轉(zhuǎn)向“人與自然,人與人”,從而獲得身心的愉悅和入世的尊崇感。 ——戶型面積以300㎡為主體,太大了容易產(chǎn)生人際冷漠和不安全感,太小了又顯示不出別墅居家應有的品格。同時可兼顧局部的250㎡戶型和300以上的大戶型。根據(jù)“資源好戶型大,資源差戶型小”的原則分布。 ——戶型上必須創(chuàng)新,大膽引入國外居室模式,每一種面積的戶型均不能與現(xiàn)有戶型完全一樣,必須加入新套路。 如果能實現(xiàn)上述構(gòu)想,就有可能改變目前還不太熱的青山湖居家理念。 五、什么樣的價位 根據(jù)調(diào)查:目前臨安別墅市場價格在3300元/㎡左右徘徊,青山湖別墅定價可參照整個臨安市場,同時也應注意杭州別墅市場價格的走勢。杭州別墅市場的供應來源主要有之江度假區(qū)、富陽銀湖開發(fā)區(qū)、未來世界周圍和留下一帶,目前杭州市場別墅均價指數(shù)已達5000元/㎡,未來還有可能走高。從發(fā)展趨勢上看,我們認為臨安別墅尤其是青山湖別墅價格仍有上揚空間,但近二三年內(nèi)增幅不是很大,將呈現(xiàn)“穩(wěn)定、小幅持續(xù)”的特征。 因此,我們認為:3500元/㎡的均價的單價較為容易被接受,總價在160萬左右比較合理。 六、什么樣的配套 調(diào)查中顯示:大環(huán)境——選擇次序為交通、醫(yī)療、日常生活服務; 內(nèi)環(huán)境——選擇次序為安全、衛(wèi)星電視、會館; 毫無疑問,交通是一個很重要的瓶頸。國外購買郊區(qū)別墅者選址在行車車程二個小時以上者很多,主要原因是交通網(wǎng)絡發(fā)達,平面的、垂直的都非常完善。盡管現(xiàn)在購買別墅者必備私家車,但是路況和交通狀況不容忽視,這一點單一開發(fā)商是無能為力的。在高架成為現(xiàn)實的基礎上,還要考慮家人的出行方便,屆時小區(qū)可承諾專線貴賓巴士,醫(yī)療和日常生活服務除園區(qū)內(nèi)解決以外,更重要的是要聯(lián)合開發(fā)商向開發(fā)區(qū)提出呼吁。 直接影響規(guī)劃設計的是別墅區(qū)園內(nèi)配套。我們建議: ——別墅區(qū)內(nèi)進行內(nèi)商業(yè)景觀設計,售樓時可按最需要的商業(yè)門類定向招商,就能解決日常生活購物需要; ——配高檔“智能安保系統(tǒng)”,人防技防相結(jié)合,全面保證家居安全。 ——配衛(wèi)星電視、高檔會館、游泳池、網(wǎng)球場、管道凈水、醫(yī)療診所、綜合布線等。 ——做貫穿全園的水系景觀。此項目就是出塵之隱,山語之間的"青城 山語間"。
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