長(zhǎng)春市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-07-20 07:31本頁(yè)面
【正文】 價(jià)位：均價(jià)在8000元/平米左右3．4 消費(fèi)者情況 通過調(diào)研、實(shí)地樓盤走訪和相關(guān)部門資料，將消費(fèi)者住房現(xiàn)狀及購(gòu)買樓房時(shí)關(guān)心的問題歸納如下。 消費(fèi)者現(xiàn)住的房屋所有權(quán)情況消費(fèi)者現(xiàn)住房所有權(quán)屬于自己所有的占最多，%，%，%。項(xiàng) 目自己所有使用權(quán)租用比率（%） 消費(fèi)者現(xiàn)住房面積情況消費(fèi)者現(xiàn)在所住房子的面積在50—70平方米的最多，%，與去年基本持平；%，；70—130平方米之間的各組比率均比去年有不同程度的提高。項(xiàng)目50以下50—7070—9090—110110—130130以上2003年 2004年 消費(fèi)者準(zhǔn)備購(gòu)房的時(shí)間消費(fèi)者準(zhǔn)備在1—3年內(nèi)購(gòu)房的最多，%，；%。消費(fèi)者的購(gòu)房心理更加成熟和理智。項(xiàng) 目2003年2004年1年內(nèi) 1—3年 3—5年 5年以上 消費(fèi)者買房選擇的區(qū)域消費(fèi)者買房選擇朝陽(yáng)區(qū)的依然最多，%，；相比之下，準(zhǔn)備在高新區(qū)和凈月區(qū)購(gòu)房的人有較大的增幅。項(xiàng) 目2003年2004年朝陽(yáng)區(qū)南關(guān)區(qū)二道區(qū)綠園區(qū)寬城區(qū)經(jīng)開區(qū)高新區(qū)凈月區(qū) 消費(fèi)者買房的動(dòng)機(jī)有一半多一點(diǎn)的消費(fèi)者買房是為了改善住房條件，；而滿足居住要求的消費(fèi)者所占比重卻大大降低。項(xiàng)目滿足居住要求改善住房條件 為父母買房為子女買房投資其他2003年 2004年 消費(fèi)者準(zhǔn)備買哪類房子消費(fèi)者準(zhǔn)備買多層樓房的最多，%，，這說明了人們?cè)诟淖儌鹘y(tǒng)觀念，愿意住的高，看的遠(yuǎn)。項(xiàng)目2003年2004年多層樓房 小高層 高層 其他 消費(fèi)者買房能夠接受的最高單價(jià)%的消費(fèi)者能買單價(jià)在每平方米1500—2000元的房子，所占比重最大，；相反，準(zhǔn)備買單價(jià)在2000—。項(xiàng)目1000—15001500—20002000—25002500—30003000—35003500—40004000以上2003年 2004年 消費(fèi)者對(duì)房子面積的需求有68%的消費(fèi)者準(zhǔn)備買70—120米的房子，具體情況如下。項(xiàng)目2003年2004年40以下 40—50 50—60 60—70 70—80 80—90 90—100 100—120 120—150 150以上 消費(fèi)者對(duì)戶型的要求與去年相比，二室二廳的需求依然最高，%，%。特別是，自行設(shè)計(jì)的提高了近2個(gè)百分點(diǎn)，體現(xiàn)出人們生活豐富多彩的一面，這是消費(fèi)者張揚(yáng)個(gè)性的需求。項(xiàng) 目2003年2004年一室一廳 二室一廳 二室二廳 三室一廳 三室二廳 四室二廳 自行設(shè)計(jì) 消費(fèi)者愿意并能夠支付的最高房總價(jià)有大部分消費(fèi)者愿意出10—20萬元買房子。項(xiàng)目2003年2004年10萬元以下 10—20萬元 20—30萬元 30—40萬元 40—50萬元 50—60萬元 60萬元以上 消費(fèi)者希望采用的付款方式按工程進(jìn)度付款有較大的提高。項(xiàng)目一次性付款按工程進(jìn)度付款按揭付款2003年 2004年 消費(fèi)者買房時(shí)主要考慮的因素%的消費(fèi)者最先考慮工程質(zhì)量問題，該選項(xiàng)目所占比重最大，其他依次是物業(yè)管理是否完善、交通便利程度、價(jià)格、小區(qū)綠化和空氣質(zhì)量、項(xiàng)目手續(xù)是否齊全等。項(xiàng)目2003年2004年工程質(zhì)量 物業(yè)管理是否完善 交通便利程度 價(jià)格 小區(qū)綠化和空氣質(zhì)量 項(xiàng)目手續(xù)是否齊全 室內(nèi)戶型設(shè)計(jì) 社區(qū)及周圍的消費(fèi)、娛樂、購(gòu)物環(huán)境 社區(qū)規(guī)劃效果 小孩教育問題 離工作單位遠(yuǎn)近 品牌與開發(fā)商實(shí)力 消費(fèi)者購(gòu)房的主要信息來源項(xiàng)目報(bào)紙房交會(huì)已購(gòu)房的親友電視房地產(chǎn)超市宣傳單互聯(lián)網(wǎng)電臺(tái)中介機(jī)構(gòu)其它2003年2004年4. 擬選項(xiàng)目地概況①地塊位置：該地塊位于吉林大路南側(cè)，臨河大街西側(cè)，伊通河?xùn)|岸。是二道區(qū)與南關(guān)區(qū)的交匯處，也是二道區(qū)最中心的位置之一。②地塊面積：該地塊規(guī)劃面積為219800平方米，凈用地：141370平方米。地塊南側(cè)和西側(cè)為伊通河，目前沿河已規(guī)劃有50米寬的防護(hù)綠地，防護(hù)綠地面積：50400平方米。 整個(gè)地塊平面示意圖如下：公交站：115 301 361 283 80 269 265 101 102 103 1 281 254長(zhǎng)春橋 吉林大路東升路吉林街雙陽(yáng)路丹陽(yáng)路東升路臨河大街公交站：265 225 281 287伊 通 河月亮島注：①圖中紅色虛線內(nèi)為項(xiàng)目地所在地。②公交路線：115 長(zhǎng)春站 ——農(nóng)大 301 長(zhǎng)春站——坦校 361 長(zhǎng)醫(yī)高專 ——長(zhǎng)春站 283 綠園小區(qū)——濱河小區(qū) 80 體育場(chǎng)——東嶺街 269 人民廣場(chǎng)——熱電廠 265 公交醫(yī)院——?jiǎng)趧?dòng)公園 101 三馬路——?jiǎng)褶r(nóng)鄉(xiāng) 102 三馬路——凈月譚 103 永春批發(fā)——新立城水庫(kù) 1 長(zhǎng)春站——101車站 281 長(zhǎng)春站——中日聯(lián)誼醫(yī)院 254 人民廣場(chǎng)——中東大市場(chǎng) 225長(zhǎng)春站——師大東校 287 北岸路——燒傷醫(yī)院③地塊現(xiàn)狀：地上建筑物為居民棚戶區(qū)及工業(yè)廠房。其中：居民2648戶，企業(yè)35個(gè)。動(dòng)遷面積124933平方米，動(dòng)遷面積較大。④交通狀況：項(xiàng)目地交通十分便捷，緊鄰吉林大路。吉林大路為新機(jī)場(chǎng)通道，是二道區(qū)與市中心連接的最主要干道，因此政府正重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目地周邊共有公交線路單向15路，雙向30路。交通優(yōu)勢(shì)明顯。5．項(xiàng)目SWOT分析：優(yōu)勢(shì)：A. 瀕臨伊通河岸。具有良好的居住環(huán)境，配套設(shè)施齊全。B．家樂福及百安居重要的品牌優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目的成功起到關(guān)鍵的作用。C．北泰集團(tuán)與戰(zhàn)略伙伴的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合與外資的引進(jìn)，使項(xiàng)目的成功更為可能。D．政府的大力扶持是項(xiàng)目成功的保證。劣勢(shì)：A．動(dòng)遷難度較大，動(dòng)遷成本高。B．地塊相對(duì)不太規(guī)整，規(guī)劃難度較大。C．目前周邊商業(yè)還不太發(fā)達(dá)，還有待扶持和培育市場(chǎng)。機(jī)會(huì)：A. 新機(jī)場(chǎng)的即將開通，吉林大路的改造迫在眉睫。B. 伊通河即將改造，世界銀行貸款已到位。項(xiàng)目地南部區(qū)域?qū)⒋蛟斐娠L(fēng)景秀美的景觀帶，對(duì)提升項(xiàng)目的品質(zhì)，增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力起到巨大的作用。威脅：A．家世界、樂購(gòu)和麥德龍，對(duì)項(xiàng)目尤其是商業(yè)部分有一定的沖擊。B．萬科、亞泰、星宇等樓盤在帶動(dòng)區(qū)域樓市的同時(shí)，也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目帶來一定的威脅。如下表和圖：項(xiàng) 目吉林亞泰大連萬達(dá)長(zhǎng)春星宇比率（%）6．初步經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)規(guī)劃局規(guī)劃控制條件：規(guī)劃總用地面積：219800平方米 可建設(shè)用地面積：169400平方米 凈用地：141370平方米 防護(hù)綠地：50400平方米 建筑控制高度≤40米 綠地率≥30%建筑密度≤30% 容積率：2。0從動(dòng)遷成本上看，地價(jià)較高，利潤(rùn)空間不大。但一方面通過項(xiàng)目的積極運(yùn)作和商業(yè)氛圍的扶持，深挖項(xiàng)目潛力，提高項(xiàng)目品質(zhì)，可望增加部分收益。同時(shí)尋求政府支持與幫助，享受相關(guān)優(yōu)惠政策，減免部分費(fèi)用，整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作的好可望有一定的收益。結(jié)論與建議：從政府支持、優(yōu)惠政策、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)等各方面來看，該項(xiàng)目是非常好的地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)還可以加強(qiáng)與家樂福的進(jìn)一步合作，樹立集團(tuán)的地產(chǎn)品牌優(yōu)勢(shì)。以求獲得長(zhǎng)期的利益回報(bào)。若該項(xiàng)目順利進(jìn)行，則有助于在長(zhǎng)春與政府建立更為廣泛的聯(lián)系，有助于北泰集團(tuán)整體事業(yè)在長(zhǎng)春的發(fā)展，包括機(jī)械、電子、科技等相關(guān)行業(yè)的進(jìn)入，形成北泰集團(tuán)在東北地區(qū)新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展基地，為振興長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)作出更大的貢獻(xiàn)。附件：1． 地塊組合圖2． 航拍圖3． 位置圖4． 交通圖5． 周邊樓盤分布圖6． 家樂福效果圖
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