【正文】 南遷的難度很大。b) 商務(wù)辦公中心定位分析將柳吾新區(qū)核心區(qū)建設(shè)成拉薩的商務(wù)辦公中心，能夠?yàn)殚_(kāi)發(fā)商帶來(lái)最大的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)創(chuàng)造相當(dāng)?shù)纳鐣?huì)效益，并且方案具有較大的可行性。城市的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的繁榮，通常都會(huì)導(dǎo)致城市形成中央商務(wù)區(qū)（CBD） 。在中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，將集中城市的主要商業(yè)機(jī)構(gòu)的總部，同時(shí)聚集了完善的金融、貿(mào)易、法律咨詢等為工商業(yè)服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，如此通過(guò)地區(qū)內(nèi)現(xiàn)代化商務(wù)設(shè)施的共享，優(yōu)秀商務(wù)人才的聚集，和商務(wù)信息的高效流動(dòng)來(lái)創(chuàng)造一個(gè)完善的商務(wù)環(huán)境，帶動(dòng)整個(gè)城市工商業(yè)的發(fā)展。由于中央商務(wù)區(qū)寸土寸金的特點(diǎn)，柳吾新區(qū)北組團(tuán)核心區(qū)發(fā)展成中央商務(wù)區(qū)，將實(shí)現(xiàn)該地區(qū)土地的最大化增值，為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)最高36 / 43的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，與行政中心定位所帶來(lái)的諸多影響一樣，隨著商務(wù)辦公功能和相應(yīng)人口從拉薩老城的遷出，拉薩歷史和文化名城的保護(hù)工作將更有條件開(kāi)展，城市環(huán)境也將得到極大的改善。柳吾新區(qū)北組團(tuán)優(yōu)越的區(qū)位、交通和開(kāi)發(fā)條件使得該地區(qū)非常適合發(fā)展拉薩的中央商務(wù)區(qū)，首先，該地區(qū)與傳統(tǒng)的市中心距離很近，交通方便，便于與老城區(qū)在各方面的聯(lián)系；此外，該地區(qū)最有條件通過(guò)高起點(diǎn)的城市規(guī)劃來(lái)創(chuàng)造一個(gè)現(xiàn)代化的商務(wù)環(huán)境；最后，由于該地區(qū)與拉薩老城區(qū)隔河相望，空間的相隔將不會(huì)使現(xiàn)代化的商務(wù)建筑與老城的建筑風(fēng)格形成沖突。在市政府的堅(jiān)決支持和優(yōu)惠政策引導(dǎo)下，柳吾新區(qū)北組團(tuán)發(fā)展中央商務(wù)區(qū)具有極高的可行性。c) 工業(yè)生產(chǎn)中心定位分析柳吾新區(qū)北組團(tuán)具有一定的發(fā)展工業(yè)的條件，但受到許多因素的限制，工業(yè)區(qū)并不是該地區(qū)發(fā)展的優(yōu)先選擇。首先，拉薩城市發(fā)展工業(yè)的空間有限，西藏自治區(qū)總?cè)丝趦H3200 萬(wàn)人左右，市場(chǎng)有限，因此發(fā)展大工業(yè)必須以區(qū)外作為市場(chǎng)，但是拉薩地處高原地區(qū)，受到交通條件、環(huán)境保護(hù)要求和人力資源的嚴(yán)格限制，除了一些特色工業(yè)和為生活服務(wù)的輕工業(yè)外，發(fā)展工業(yè)的條件與內(nèi)地及自治區(qū)內(nèi)的其他地區(qū)相比，基本處于劣勢(shì)。其次，如果柳吾新區(qū)將工業(yè)作為發(fā)展重點(diǎn)，必將與拉薩西部經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)形成競(jìng)爭(zhēng)。無(wú)論從政策條件（開(kāi)發(fā)區(qū)是國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)） 、知37 / 43名度（開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)較早） 、資源條件（開(kāi)發(fā)區(qū)地價(jià)較低）和交通條件（開(kāi)發(fā)區(qū)臨近高速公路和規(guī)劃中鐵路貨運(yùn)樞紐）幾方面看，柳吾新區(qū)都處于競(jìng)爭(zhēng)的劣勢(shì)。最后，國(guó)內(nèi)外城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，工業(yè)區(qū)無(wú)法帶來(lái)附近土地較高程度的升值，這不符合作為土地開(kāi)發(fā)商的天路公司的最大化利益，因此不是該地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有利選擇。d) 科研教育中心定位分析科研教育產(chǎn)業(yè)的南遷，能夠?yàn)榱嵝聟^(qū)北組團(tuán)地區(qū)帶來(lái)相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)創(chuàng)造相當(dāng)好的社會(huì)效益，但是實(shí)施的難度很大。從 1949 年至今，拉薩發(fā)展了眾多的高等教育和科研機(jī)構(gòu)。這些教育和科研機(jī)構(gòu)基本都分布在拉薩市內(nèi)。如果這些教育科研機(jī)構(gòu)南遷，并在柳吾新區(qū)北組團(tuán)地區(qū)形成科研教育中心 ，必將提高柳吾新區(qū)的人氣、消費(fèi)能力和促進(jìn)科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)配合新區(qū)內(nèi)其他高起點(diǎn)的市政規(guī)劃與建設(shè)，能夠極大的提升新區(qū)的文化品味，這些都將最終導(dǎo)致柳吾新區(qū)土地價(jià)值的巨大升值，為新區(qū)開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益。高等教育和科研機(jī)構(gòu)遷入柳吾新區(qū)，為拉薩市科技教育產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。長(zhǎng)期以來(lái)，拉薩市的科技教育產(chǎn)業(yè)分散在市內(nèi)，沒(méi)有形成知識(shí)聚集效益，這既不利于科教產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展，也無(wú)法為高科技制造與服務(wù)業(yè)（國(guó)內(nèi)外的城市發(fā)展實(shí)踐表明，這些產(chǎn)業(yè)通常圍繞在高等學(xué)府和重要科研機(jī)構(gòu)附近）創(chuàng)造良好的條件，而如果將拉薩的科教產(chǎn)業(yè)遷移到柳吾新區(qū)北組團(tuán)，則能夠在緩解老38 / 43城保護(hù)與人口增長(zhǎng)壓力的同時(shí)，解決上述兩個(gè)問(wèn)題。但是，隨著政府將拉薩大學(xué)東遷計(jì)劃的開(kāi)始實(shí)施，說(shuō)服拉薩市政府采納該方案存在很大困難。e) 旅游文化中心定位分析基本上，柳吾新區(qū)北組團(tuán)區(qū)域不具備很好的條件開(kāi)發(fā)旅游景觀，因此建設(shè)旅游文化中心并不是該區(qū)域發(fā)展的優(yōu)先選擇。但是該地區(qū)仍然具有一定的發(fā)展旅游服務(wù)和市民休閑產(chǎn)業(yè)的條件。拉薩市因豐富而獨(dú)特的歷史文化景觀而聞名于世，這些歷史文化景觀構(gòu)成了拉薩市發(fā)展旅游業(yè)的天然優(yōu)勢(shì)。在現(xiàn)有的世界級(jí)景觀面前，任何人造景觀都很難對(duì)游客產(chǎn)生吸引力，最終難以保證良好的經(jīng)濟(jì)效益。因此與內(nèi)地許多城市不同，發(fā)展人造景觀不但無(wú)法促進(jìn)拉薩旅游業(yè)的發(fā)展，而且投資風(fēng)險(xiǎn)很大。但是拉薩老城人口密集，建筑體量與風(fēng)格受到許多的限制，而與之相比柳吾新區(qū)北組團(tuán)不但擁有鐵路客運(yùn)樞紐，交通方便，而且環(huán)境與風(fēng)光都很好，所以該地區(qū)未來(lái)仍然具有發(fā)展高檔餐飲、住宿、娛樂(lè)等旅游服務(wù)設(shè)施的條件。同時(shí)，未來(lái)柳吾新區(qū)北組團(tuán)高起點(diǎn)、現(xiàn)代化的城市規(guī)劃（比如濱河大道） 、優(yōu)美的城區(qū)綠化和自然風(fēng)光，將使得該地區(qū)對(duì)本市市民休閑產(chǎn)生相當(dāng)大吸引力，如果能妥善規(guī)劃和發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)，該地區(qū)極有可能發(fā)展成為未來(lái)拉薩市民（特別是年輕人）的休閑娛樂(lè)中心。f) 商業(yè)中心定位分析39 / 43柳吾新區(qū)北組團(tuán)很難發(fā)展大規(guī)模的批發(fā)商業(yè)，但具有發(fā)展零售商業(yè)的潛力，零售商業(yè)的規(guī)模與形態(tài)取決于新區(qū)內(nèi)的人口（工作人口與常住人口）數(shù)量與收入水平。由于未來(lái)拉薩的公路客運(yùn)中心和規(guī)劃中的鐵路貨運(yùn)樞紐都位于拉薩河以北，同時(shí)拉薩城市的絕大多數(shù)人口和零售商業(yè)都分布在拉薩河以北的市區(qū)內(nèi)，因此柳吾新區(qū)北組團(tuán)區(qū)域基本不具備發(fā)展大規(guī)模批發(fā)中心的條件。同樣，人口的分布也使得拉薩目前的市中心仍然是城市零售商業(yè)的中心。但是柳吾新區(qū)北組團(tuán)作為新發(fā)展的城市副中心，與拉薩市中心的地理相對(duì)隔離性，使得它必然發(fā)展某種水平的零售商業(yè)，以滿足本區(qū)內(nèi)相當(dāng)規(guī)模的居住人口的消費(fèi)需要。未來(lái)新區(qū)零售商業(yè)發(fā)展的規(guī)模，取決于柳吾新區(qū)工作人口和常住人口數(shù)量的發(fā)展；未來(lái)零售商業(yè)發(fā)展的形態(tài)和檔次，取決于新區(qū)內(nèi)工作人口與常住人口的收入水平和消費(fèi)能力的發(fā)展。所以，柳吾新區(qū)北組團(tuán)地區(qū)，具備非常好的發(fā)展與城市副中心地位相適應(yīng)的零售商業(yè)的潛力，這種潛力的最終實(shí)現(xiàn)程度，將最終取決于柳吾新區(qū)的功能定位和其發(fā)展情況。g) 物流中心定位分析柳吾新區(qū)北組團(tuán)成功發(fā)展大規(guī)模物流中心可能性很小，同時(shí)發(fā)展該產(chǎn)業(yè)也不利于該地區(qū)的土地增值。一般說(shuō)來(lái)，城市的物流中心都發(fā)展在城市的邊緣地帶，這顯然是與柳吾新區(qū)北組團(tuán)區(qū)域作為城市副中心的定位不協(xié)調(diào)。柳吾新區(qū)40 / 43北組團(tuán)區(qū)域的優(yōu)勢(shì)是臨近市中心和擁有鐵路客流樞紐，但該地區(qū)地理的相對(duì)隔絕，遠(yuǎn)離鐵路貨運(yùn)樞紐和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，都使得該地區(qū)不適合發(fā)展大規(guī)模的倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)。此外，倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)不能為所在地區(qū)帶來(lái)高素質(zhì)、高收入的工作人口，因此也就無(wú)法提升地區(qū)生活品質(zhì)和土地價(jià)值，無(wú)法為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)很好的經(jīng)濟(jì)效益。h) 居住中心定位分析柳吾新區(qū)北組團(tuán)完全適合發(fā)展居住中心，特別是該地區(qū)具有很好的發(fā)展高尚住宅區(qū)的潛力，建設(shè)居住中心還將帶動(dòng)一系列相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。該方案具有很好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，同時(shí)沒(méi)有明顯的實(shí)施障礙，是新區(qū)發(fā)展的一個(gè)必然選擇。首先，拉薩市區(qū)的人口密集，可開(kāi)發(fā)土地越來(lái)越少，隨著拉薩市人口的不斷增長(zhǎng)（拉薩近十年內(nèi)保持了 %的高人口增長(zhǎng)率） 、西藏異地城市化的趨勢(shì)和居民改善居住條件需求的提高，市人口向南遷移已經(jīng)成為了一種必然的趨勢(shì)。其次在柳吾大橋建成后，柳吾新區(qū)北組團(tuán)的交通狀況將得到根本改善，新區(qū)與室內(nèi)的通勤將非常方便，這將會(huì)吸引眾多的拉薩居民到新區(qū)居住。最后，新區(qū)內(nèi)良好的自然環(huán)境、高水平的市政規(guī)劃、與市中心的近距離和相對(duì)隔離的地理特點(diǎn)還使得新區(qū)北組團(tuán)地區(qū)成為拉薩市最有條件發(fā)展高尚住宅區(qū)的地區(qū)之一。在柳吾新區(qū)建設(shè)居住中心，非但不會(huì)產(chǎn)生明顯的實(shí)施障礙，反41 / 43而將獲得政府的大力支持，方案的可行性非常高。將柳吾新區(qū)北組團(tuán)地區(qū)建設(shè)成居住中心，將帶動(dòng)地區(qū)內(nèi)零售商業(yè)、生活服務(wù)業(yè)、初中級(jí)教育產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療服務(wù)業(yè)等各項(xiàng)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展，這將有力推動(dòng)地區(qū)繁榮并發(fā)展成為拉薩副城市中心。人口的遷移和地區(qū)的繁榮最終將創(chuàng)造相當(dāng)大的土地升值空間，為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造巨大的土地開(kāi)發(fā)收益和多種經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)。在創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，在柳吾新區(qū)建設(shè)居住中心也將帶來(lái)良好的社會(huì)效益，使得拉薩市能夠在緩解人口增長(zhǎng)對(duì)老城歷史文化保護(hù)壓力的同時(shí)，保持持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展，并改善居民的生活條件。 柳吾新區(qū)北組團(tuán)的區(qū)域功能定位柳吾新區(qū)北組團(tuán)區(qū)域各種功能定位的可行性與效益可以總結(jié)如下：區(qū)域功能定位選擇方案合理性與實(shí)施困難程度方案創(chuàng)造的土地增值程度方案創(chuàng)造的社會(huì)效益程度 方案評(píng)價(jià)政府行政辦公中心方案合理，實(shí)施難度很大很高 非常高 可選商務(wù)辦公中心方案合理，實(shí)施難度一般非常高 非常高 優(yōu)選工業(yè)生產(chǎn)中心方案不合理 一般 較低 較差科研教育中心方案合理，實(shí)施難度非常大很高 非常高 可選旅游文化中心方案不合理 較低 一般 較差商業(yè)中心 方案合理，實(shí)施難度很小較高或一般（取決于地區(qū)購(gòu)買力）一般 優(yōu)選物流中心 方案不合理 較低 較低 較差42 / 43居住中心 方案合理，實(shí)施難度很小較高或一般（取決于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展）很高 優(yōu)選綜上所述，柳吾新區(qū)北組團(tuán)地區(qū)功能定位優(yōu)選的方案為：商務(wù)辦公中心（CBD）＋商業(yè)中心＋居住中心。柳吾新區(qū)北組團(tuán)地區(qū)的最優(yōu)功能定位如下：以中央商務(wù)區(qū)和高尚住宅區(qū)為核心，零售商業(yè)、餐飲娛樂(lè)、旅游服務(wù)、初中級(jí)教育等服務(wù)產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展綜合社區(qū)。由于這一功能定位是以中央商務(wù)區(qū)為核心，所以需要政府給予一定的政策支持。柳吾新區(qū)定位的另兩項(xiàng)可選方案是：政府行政辦公中心＋商業(yè)中心＋居住中心、科技教育中心＋商業(yè)中心＋居住中心，這兩個(gè)方案都能夠創(chuàng)造很好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，但需要政府的大力扶持，由于與政府現(xiàn)有的規(guī)劃意向有一定抵觸，實(shí)施難度很大。柳吾新區(qū)定位還可以選擇：商業(yè)中心＋居住中心、純居住中心的方案。這兩個(gè)方案實(shí)施的成功概率很高，難度也很小，但是在缺少其他牽引工作機(jī)會(huì)和人氣的區(qū)域功能的拉動(dòng)下，單純的居住中心所創(chuàng)造土地增值效益很小，并且無(wú)法實(shí)現(xiàn)最高的社會(huì)效益。同時(shí)單純的居住中心定位由于缺乏本地區(qū)內(nèi)的工作機(jī)會(huì)提供，也將極大地增加新區(qū)與河北岸的市建成區(qū)之間的交通壓力。如果柳吾新區(qū)北組團(tuán)區(qū)域選擇了中央商務(wù)區(qū)＋區(qū)域性商業(yè)中心＋高尚住宅區(qū)的功能定位，那么柳吾新區(qū)北組團(tuán)區(qū)域可以規(guī)劃為兩個(gè)主要區(qū)域：核心區(qū)和外圍區(qū)。核心區(qū)包括從火車站到柳吾大橋沿線的 1 平方公里區(qū)域，外圍區(qū)包括核心區(qū)向南的 4 平方公里可開(kāi)發(fā)43 / 43區(qū)域。核心區(qū)可以定位為中央商務(wù)區(qū)＋區(qū)域性商業(yè)中心＋旅游服務(wù)中心，其中的沿江景觀帶還可發(fā)展針對(duì)市民的觀光休閑區(qū)。外圍區(qū)從北向南依次可以定位為中檔住宅區(qū)、生活服務(wù)區(qū)（包括學(xué)校、醫(yī)院等各種生活服務(wù)業(yè)） 、高尚住宅區(qū)。在柳吾新區(qū)北組團(tuán)區(qū)域建設(shè)中央商務(wù)區(qū)和高檔住宅區(qū)為主的城市副中心，將是新世紀(jì)新拉薩城市建設(shè)的關(guān)鍵。由于柳吾新區(qū)與拉薩現(xiàn)有城區(qū)相對(duì)隔離的地理位置，柳吾新區(qū)北組團(tuán)區(qū)域功能定位所要求的現(xiàn)代化建筑風(fēng)格、高起點(diǎn)的市政規(guī)劃、高品質(zhì)的新型住宅與生活設(shè)施、和優(yōu)美、自然的生活環(huán)境，非但不會(huì)與拉薩河北岸以歷史文化古跡為代表的民族建筑風(fēng)格相沖突，反而能夠?qū)崿F(xiàn)傳統(tǒng)與現(xiàn)代的最佳協(xié)調(diào)?，F(xiàn)代化柳吾新區(qū)北組團(tuán)的建設(shè)，將實(shí)現(xiàn)歷史文化名城拉薩在保護(hù)古城基礎(chǔ)上的跨越式的發(fā)展，成為西藏迅速走向開(kāi)放的顯著標(biāo)志、西藏面向新世紀(jì)社會(huì)發(fā)展的形象代表和區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，成為西藏地區(qū)成功實(shí)現(xiàn)“歷史文化保護(hù)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展 ”的面向世界的展示窗口。附件 2 柳吾新區(qū)核心區(qū)開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)