【正文】 現(xiàn)代化柳吾新區(qū)北組團(tuán)的建設(shè)，將實(shí)現(xiàn)歷史文化名城拉薩在保護(hù)古城基礎(chǔ)上的跨越式的發(fā)展，成為西藏迅速走向開放的顯著標(biāo)志、西藏面向新世紀(jì)社會(huì)發(fā)展的形象代表和區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長極，成為西藏地區(qū)成功實(shí)現(xiàn)“歷史文化保護(hù)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展 ”的面向世界的展示窗口。在柳吾新區(qū)北組團(tuán)區(qū)域建設(shè)中央商務(wù)區(qū)和高檔住宅區(qū)為主的城市副中心，將是新世紀(jì)新拉薩城市建設(shè)的關(guān)鍵。核心區(qū)可以定位為中央商務(wù)區(qū)＋區(qū)域性商業(yè)中心＋旅游服務(wù)中心，其中的沿江景觀帶還可發(fā)展針對(duì)市民的觀光休閑區(qū)。如果柳吾新區(qū)北組團(tuán)區(qū)域選擇了中央商務(wù)區(qū)＋區(qū)域性商業(yè)中心＋高尚住宅區(qū)的功能定位，那么柳吾新區(qū)北組團(tuán)區(qū)域可以規(guī)劃為兩個(gè)主要區(qū)域：核心區(qū)和外圍區(qū)。這兩個(gè)方案實(shí)施的成功概率很高，難度也很小，但是在缺少其他牽引工作機(jī)會(huì)和人氣的區(qū)域功能的拉動(dòng)下，單純的居住中心所創(chuàng)造土地增值效益很小，并且無法實(shí)現(xiàn)最高的社會(huì)效益。柳吾新區(qū)定位的另兩項(xiàng)可選方案是：政府行政辦公中心＋商業(yè)中心＋居住中心、科技教育中心＋商業(yè)中心＋居住中心，這兩個(gè)方案都能夠創(chuàng)造很好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，但需要政府的大力扶持，由于與政府現(xiàn)有的規(guī)劃意向有一定抵觸，實(shí)施難度很大。柳吾新區(qū)北組團(tuán)地區(qū)的最優(yōu)功能定位如下：以中央商務(wù)區(qū)和高尚住宅區(qū)為核心，零售商業(yè)、餐飲娛樂、旅游服務(wù)、初中級(jí)教育等服務(wù)產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展綜合社區(qū)。在創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，在柳吾新區(qū)建設(shè)居住中心也將帶來良好的社會(huì)效益，使得拉薩市能夠在緩解人口增長對(duì)老城歷史文化保護(hù)壓力的同時(shí)，保持持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長和社會(huì)發(fā)展，并改善居民的生活條件。將柳吾新區(qū)北組團(tuán)地區(qū)建設(shè)成居住中心，將帶動(dòng)地區(qū)內(nèi)零售商業(yè)、生活服務(wù)業(yè)、初中級(jí)教育產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療服務(wù)業(yè)等各項(xiàng)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展，這將有力推動(dòng)地區(qū)繁榮并發(fā)展成為拉薩副城市中心。最后，新區(qū)內(nèi)良好的自然環(huán)境、高水平的市政規(guī)劃、與市中心的近距離和相對(duì)隔離的地理特點(diǎn)還使得新區(qū)北組團(tuán)地區(qū)成為拉薩市最有條件發(fā)展高尚住宅區(qū)的地區(qū)之一。首先，拉薩市區(qū)的人口密集，可開發(fā)土地越來越少，隨著拉薩市人口的不斷增長（拉薩近十年內(nèi)保持了 %的高人口增長率） 、西藏異地城市化的趨勢(shì)和居民改善居住條件需求的提高，市人口向南遷移已經(jīng)成為了一種必然的趨勢(shì)。h) 居住中心定位分析柳吾新區(qū)北組團(tuán)完全適合發(fā)展居住中心，特別是該地區(qū)具有很好的發(fā)展高尚住宅區(qū)的潛力，建設(shè)居住中心還將帶動(dòng)一系列相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。柳吾新區(qū)40 / 43北組團(tuán)區(qū)域的優(yōu)勢(shì)是臨近市中心和擁有鐵路客流樞紐，但該地區(qū)地理的相對(duì)隔絕，遠(yuǎn)離鐵路貨運(yùn)樞紐和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，都使得該地區(qū)不適合發(fā)展大規(guī)模的倉儲(chǔ)物流業(yè)。g) 物流中心定位分析柳吾新區(qū)北組團(tuán)成功發(fā)展大規(guī)模物流中心可能性很小，同時(shí)發(fā)展該產(chǎn)業(yè)也不利于該地區(qū)的土地增值。未來新區(qū)零售商業(yè)發(fā)展的規(guī)模，取決于柳吾新區(qū)工作人口和常住人口數(shù)量的發(fā)展；未來零售商業(yè)發(fā)展的形態(tài)和檔次，取決于新區(qū)內(nèi)工作人口與常住人口的收入水平和消費(fèi)能力的發(fā)展。同樣，人口的分布也使得拉薩目前的市中心仍然是城市零售商業(yè)的中心。f) 商業(yè)中心定位分析39 / 43柳吾新區(qū)北組團(tuán)很難發(fā)展大規(guī)模的批發(fā)商業(yè)，但具有發(fā)展零售商業(yè)的潛力，零售商業(yè)的規(guī)模與形態(tài)取決于新區(qū)內(nèi)的人口（工作人口與常住人口）數(shù)量與收入水平。但是拉薩老城人口密集，建筑體量與風(fēng)格受到許多的限制，而與之相比柳吾新區(qū)北組團(tuán)不但擁有鐵路客運(yùn)樞紐，交通方便，而且環(huán)境與風(fēng)光都很好，所以該地區(qū)未來仍然具有發(fā)展高檔餐飲、住宿、娛樂等旅游服務(wù)設(shè)施的條件。在現(xiàn)有的世界級(jí)景觀面前，任何人造景觀都很難對(duì)游客產(chǎn)生吸引力，最終難以保證良好的經(jīng)濟(jì)效益。但是該地區(qū)仍然具有一定的發(fā)展旅游服務(wù)和市民休閑產(chǎn)業(yè)的條件。但是，隨著政府將拉薩大學(xué)東遷計(jì)劃的開始實(shí)施，說服拉薩市政府采納該方案存在很大困難。高等教育和科研機(jī)構(gòu)遷入柳吾新區(qū)，為拉薩市科技教育產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。這些教育和科研機(jī)構(gòu)基本都分布在拉薩市內(nèi)。d) 科研教育中心定位分析科研教育產(chǎn)業(yè)的南遷，能夠?yàn)榱嵝聟^(qū)北組團(tuán)地區(qū)帶來相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)創(chuàng)造相當(dāng)好的社會(huì)效益，但是實(shí)施的難度很大。無論從政策條件（開發(fā)區(qū)是國家級(jí)開發(fā)區(qū)） 、知37 / 43名度（開發(fā)區(qū)開發(fā)較早） 、資源條件（開發(fā)區(qū)地價(jià)較低）和交通條件（開發(fā)區(qū)臨近高速公路和規(guī)劃中鐵路貨運(yùn)樞紐）幾方面看，柳吾新區(qū)都處于競(jìng)爭(zhēng)的劣勢(shì)。首先，拉薩城市發(fā)展工業(yè)的空間有限，西藏自治區(qū)總?cè)丝趦H3200 萬人左右，市場(chǎng)有限，因此發(fā)展大工業(yè)必須以區(qū)外作為市場(chǎng)，但是拉薩地處高原地區(qū)，受到交通條件、環(huán)境保護(hù)要求和人力資源的嚴(yán)格限制，除了一些特色工業(yè)和為生活服務(wù)的輕工業(yè)外，發(fā)展工業(yè)的條件與內(nèi)地及自治區(qū)內(nèi)的其他地區(qū)相比，基本處于劣勢(shì)。在市政府的堅(jiān)決支持和優(yōu)惠政策引導(dǎo)下，柳吾新區(qū)北組團(tuán)發(fā)展中央商務(wù)區(qū)具有極高的可行性。同時(shí)，與行政中心定位所帶來的諸多影響一樣，隨著商務(wù)辦公功能和相應(yīng)人口從拉薩老城的遷出，拉薩歷史和文化名城的保護(hù)工作將更有條件開展，城市環(huán)境也將得到極大的改善。在中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，將集中城市的主要商業(yè)機(jī)構(gòu)的總部，同時(shí)聚集了完善的金融、貿(mào)易、法律咨詢等為工商業(yè)服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，如此通過地區(qū)內(nèi)現(xiàn)代化商務(wù)設(shè)施的共享，優(yōu)秀商務(wù)人才的聚集，和商務(wù)信息的高效流動(dòng)來創(chuàng)造一個(gè)完善的商務(wù)環(huán)境，帶動(dòng)整個(gè)城市工商業(yè)的發(fā)展。b) 商務(wù)辦公中心定位分析將柳吾新區(qū)核心區(qū)建設(shè)成拉薩的商務(wù)辦公中心，能夠?yàn)殚_發(fā)商帶來最大的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)創(chuàng)造相當(dāng)?shù)纳鐣?huì)效益，并且方案具有較大的可行性。同時(shí)，市政管理機(jī)構(gòu)的南遷也將大大改善政府的辦公條件，并且通過原有土地的轉(zhuǎn)讓為政府帶來一定的財(cái)政收入。同時(shí)，老城可以利用行政機(jī)構(gòu)外遷所創(chuàng)造的空間進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃，發(fā)展高水準(zhǔn)的旅游服務(wù)和商業(yè)設(shè)施。35 / 43從社會(huì)效益來看，行政管理機(jī)構(gòu)的南遷將對(duì)老城保護(hù)起到巨大的促進(jìn)作用。當(dāng)前國家一直強(qiáng)調(diào)政府機(jī)關(guān)的集中辦公，據(jù)了解國內(nèi)許多城市（包括西藏林芝地區(qū)）也已經(jīng)開始了相關(guān)的工作，將政府機(jī)關(guān)集中到某一區(qū)域，建設(shè)地區(qū)的行政中心。拉薩作為西藏地區(qū)的政治中心，集中了自治區(qū)與拉薩市的各級(jí)行政機(jī)關(guān)。這些功能與柳吾新區(qū)北組團(tuán)區(qū)位特點(diǎn)的匹配度不同，給柳吾新區(qū)北組團(tuán)帶來的土地價(jià)值增長潛力也不相同，下面我們將從經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和實(shí)施難度三個(gè)方面對(duì)上述功能定位進(jìn)行分析。如何順應(yīng)拉薩城市功能和人口外遷的趨勢(shì)，根據(jù)柳吾新區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)對(duì)新區(qū)進(jìn)行功能定位，并大力引導(dǎo)市政府進(jìn)行拉薩重要城市功能的南遷，將是柳吾新區(qū)未來發(fā)展和土地增值的關(guān)鍵所在。根據(jù)拉薩目前的土地資源狀況，拉薩可以選擇的發(fā)展方向主要有西部、東部和南部。城市功能和人口外遷趨勢(shì)將要求迅速發(fā)展的城市功能在“大拉薩”各區(qū)域的重新定位。通過在老城外圍發(fā)展城市副中心可以有效的解決上述三個(gè)矛盾，通過在老城外圍發(fā)展功能集中的工業(yè)區(qū)、文化區(qū)、行政辦公區(qū)、中央商務(wù)區(qū)和現(xiàn)代化住宅區(qū)，可以將老城從混雜的城市功能中解放出來，成為以歷史文化建筑為中心、具有統(tǒng)一藏式建筑風(fēng)格的旅游文化區(qū)，實(shí)現(xiàn)拉薩老城“旅游城市化”的發(fā)展目標(biāo)。從另一個(gè)角度來說，這三個(gè)矛盾的解決也為柳吾新區(qū)的發(fā)展提供了歷史性的契機(jī)。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)總量和城市人口的迅速增長（包括城市人口的自然增長和外來人口的增長） 、城市對(duì)內(nèi)對(duì)外的開放程度的加深和人民生活水平的提高要求不斷擴(kuò)大城市規(guī)模，提供更廣闊的城市發(fā)展空間和更現(xiàn)代、更舒適的工作、生活環(huán)境。然而，過去人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展引起相當(dāng)規(guī)模的城市功能和人口的集中在老城，特別是擠在布達(dá)拉宮附近，給歷史名稱的保護(hù)帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。其次，拉薩擁有世界意義的、豐富而獨(dú)特的歷史文化遺產(chǎn)，并具有“圣城”的宗教地位，城市的許多古建筑是拉薩的起源與縮影，是藏民族歷史文化的精華。過去拉薩各項(xiàng)城市功能都集中在老城，并且沒有明確的區(qū)域劃分，這種混雜、粗放的城市功能規(guī)劃狀況已經(jīng)不適應(yīng)拉薩各項(xiàng)中心城市功能進(jìn)一步發(fā)展的需要。拉薩各項(xiàng)中心城市功能的發(fā)展最終將體現(xiàn)在拉薩城市規(guī)劃的發(fā)展上。拉薩的行政管理、貿(mào)易金融、文化教育、綜合服務(wù)等各項(xiàng)功能必須發(fā)展完善，在整個(gè)自治區(qū)具有支配地位，同時(shí)起到整個(gè)地區(qū)對(duì)外交流的樞紐作用。31 / 433. 拉薩經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大。拉薩城市的特點(diǎn)可以歸納為以下三個(gè)主要方面：1. 拉薩是西藏自治區(qū)的中心城市。在上述廣泛的產(chǎn)業(yè)選擇中，究竟選擇那些產(chǎn)業(yè)，及由此所形成的區(qū)域功能定位，能夠造成柳吾新區(qū)北組團(tuán)土地價(jià)值升值的最大化，并帶來作為開發(fā)商的天路公司收益的最大化，將在本文后面進(jìn)行詳細(xì)分析。此外，該地區(qū)也具備發(fā)展工業(yè)、倉儲(chǔ)業(yè)、文化教育產(chǎn)業(yè)等諸多二、三產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)條件。30 / 43柳吾新區(qū)北組團(tuán)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，為該地區(qū)發(fā)展行政辦公、商貿(mào)、住宅產(chǎn)業(yè)和綜合服務(wù)設(shè)施提供了可能。新區(qū)與拉薩老城相對(duì)隔離的地理位置，使得新區(qū)開發(fā)可以相對(duì)回避拉薩老城建設(shè)中因保護(hù)需要而對(duì)建筑風(fēng)格、體量和高度的限制，這使得新區(qū)完全可以在一個(gè)高起點(diǎn)、現(xiàn)代化和相對(duì)自由的條件下進(jìn)行城市規(guī)劃。由于過去受到交通條件的限制，柳吾新區(qū)的發(fā)展比較落后，新區(qū)基本沒有進(jìn)行過城市開發(fā)建設(shè)，同時(shí)新區(qū)內(nèi)人口較少，僅有 223戶，約 1200 人左右。因此，柳吾新區(qū)的生態(tài)環(huán)境敏感度和環(huán)境保護(hù)壓力都比較大。該地區(qū)位于拉薩河與周邊山體圍成的山坳里，區(qū)內(nèi)的地貌有山地、29 / 43山谷地帶、河谷地帶、河流及河漫灘，由于該地區(qū)背山面河，地形多樣，自然風(fēng)光十分優(yōu)美。這必將使得柳吾新區(qū)，特別是北組團(tuán)區(qū)域，成為未來拉薩城市發(fā)展的關(guān)鍵區(qū)域之一。 鐵路客運(yùn)站的建設(shè)也將帶動(dòng)該地區(qū)的起飛。長期以來，該地區(qū)交通條件十分惡劣，僅有一條砂土路經(jīng)拉薩一橋與市建成區(qū)相連，并且路面狹窄，這極大的限制了該地區(qū)的發(fā)展。鑒于柳吾新區(qū)開發(fā)對(duì)拉薩建設(shè)的重要意義，新區(qū)開發(fā)可以努力爭(zhēng)取開發(fā)銀行和世界銀行的優(yōu)惠利息貸款，同時(shí)借用政府資源，通過西藏建設(shè)成就展等多種渠道進(jìn)行宣傳。由于新區(qū)開發(fā)影響巨大并且存在潛在的高收益，必將為各方所關(guān)注，因此開發(fā)公司的組建必須非常慎重，其組建要得到政府的充分理解與支持?？紤]到本項(xiàng)目將持續(xù)相當(dāng)長的一個(gè)時(shí)期，政府政策是否能夠保持延續(xù)性是天路公司需要面對(duì)的一個(gè)重要問27 / 43題，需要天路公司自始至終保持與政府的協(xié)調(diào)。4． 本項(xiàng)目最大的風(fēng)險(xiǎn)在于政府政策延續(xù)性上，天路公司必須始終保持與政府的協(xié)調(diào)，回避政策風(fēng)險(xiǎn)。不論柳吾新區(qū)北組團(tuán)核心區(qū)最終的功能定位是行政辦公中心，中央商務(wù)區(qū)，還是科教文化中心（具體內(nèi)容請(qǐng)參見本文附件） ，都需要拉薩相關(guān)重要單位遷入新區(qū)才能實(shí)現(xiàn)，這不僅需要新區(qū)開發(fā)商努力創(chuàng)造良好的條件，更需要市政府采取實(shí)際行動(dòng)對(duì)相關(guān)單位進(jìn)行動(dòng)員，政府可以采取行政指令、限制在城區(qū)的相關(guān)建設(shè)批地、確保城區(qū)與新區(qū)的地價(jià)差、對(duì)新區(qū)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)給予稅收優(yōu)惠等措施來支持相關(guān)單位的遷入。柳吾新區(qū)的地理位置使得柳吾大橋的建成通車是整個(gè)新區(qū)開發(fā)的前提，同時(shí)沿江景觀帶、主要道路、供水、供電、供暖等重要基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)對(duì)新區(qū)的開發(fā)成功至關(guān)重要，這些都需要天路與政府保持密切的溝通，來確保工程的質(zhì)量和速度。天路公司必須與政府進(jìn)行充分的溝通，使政府認(rèn)識(shí)到柳吾新區(qū)開發(fā)不同于一般的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，而是建設(shè)二十一世紀(jì)新拉薩的歷史性契機(jī)，是西藏走向開放和實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的26 / 43形象代表，因而給予足夠的重視和支持。綜上所述，本產(chǎn)業(yè)園區(qū)從經(jīng)濟(jì)上看財(cái)務(wù)效益可行，經(jīng)濟(jì)效益高，社會(huì)效益顯著，是不可多得的高收益項(xiàng)目。 評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，稅前 %，稅后%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于設(shè)定的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率 10%；