【正文】 全部投資財務凈現(xiàn)值稅前 萬元，稅后 萬元，均大于零；投資利潤率 %，投資利稅率 %。25 / 43因無法確定項目的固定成本和可變成本，本報告僅對財務不確定性進行財務敏感性分析，選擇投資費用、經(jīng)營費用和收入三個較為直接、現(xiàn)實的因素進行敏感性分析，以考慮其對財務內(nèi)部收益率(FIRR)、累計凈現(xiàn)值、投資回收期的影響程度。據(jù)表計算，園區(qū)項目在整個計算期內(nèi)，利潤總額為 73623 萬元，繳納所得稅 萬元。用于償還借款的資金來源主要為土地運營轉(zhuǎn)讓后獲得的收益。經(jīng)計算，繳納所得稅前：全部投資財務內(nèi)部收益率：FIRR=%全部投資財務凈現(xiàn)值：FNPV= 萬元繳納所得稅后：全部投資財務內(nèi)部收益率：FIRR=%全部投資財務凈現(xiàn)值：FNPV= 萬元②利潤率投資利潤率=利潤總額/總投資*100%=%投資利稅率=利稅總額/總投資*100%=%園區(qū)稅后利潤總額 萬元，利稅總額 73623 萬元，園區(qū)總投資為 49586 萬元，本項目長期借款共 3000 萬元，貸款期 5 年，貸款利率 4%。根據(jù)國家計委和建設部聯(lián)合發(fā)布的《建設項目經(jīng)濟評價參數(shù)與方法》(1993)中有關參數(shù)的制定原則和方法，本園區(qū)項目設定財務基準收益率為 ic=10%。其中所得稅按產(chǎn)出收入扣除資金投入、借款利息和運營稅金后的余額的 15%繳納。根據(jù)總成本費用值與運營收入及稅金估算表，編制園區(qū)損益表。本園區(qū)總成本費用是指園區(qū)內(nèi)各項土地運營過程中產(chǎn)生的全部成本和費用，包括生產(chǎn)成本、管理費用和銷售費用、財務費用等項。運營所需繳納的稅金總額為 萬元，其中轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅 6000 萬元，所得稅 萬元。而根據(jù)所得稅暫行條例規(guī)定，本園區(qū)進行的土地使用權轉(zhuǎn)讓應按西藏稅務規(guī)定 15%繳納所得稅。其他諸如印花稅、契稅和一些附加稅等小稅種數(shù)額不大，對經(jīng)濟評價指標影響甚微，為簡化計算，略去不計?；鶞释顿Y回報率按各年總投資及運營稅金的 10%來計算。獲得的收入還可在支付銀行借款利息及本金后投入到下一年的開發(fā)建設中去，實現(xiàn)土地的滾動開發(fā)。A. 土地使用權轉(zhuǎn)讓收入園區(qū)經(jīng)第一年投入資金進行開發(fā)整理后，第二年就可以開始部分投入運營轉(zhuǎn)讓，產(chǎn)生現(xiàn)金收入。因此，園區(qū)的收入是伴隨開發(fā)運營的進行而逐步產(chǎn)生的。具體計算見附表22 / 435。園區(qū)開發(fā)資金來源為：自有資金 34586 萬元，銀行借款 15000萬元，其中五年期長期借款 3000 萬元，一年期短期借款 12022 萬元。由于本項目自身所具的特殊性，不能將其視為普通的項目、產(chǎn)品一類的固定資產(chǎn)投資，而只能看作是一種流動資金的經(jīng)營，同時在這種情況下，很難確切地將資金投入與經(jīng)營成本相互嚴格地分離，因此在計算中采取了將資金投入與經(jīng)營成本相結(jié)合的方式來進行規(guī)劃。按年計息，利息總額為 786 萬元，當年利息即可用轉(zhuǎn)讓土地的收入予以償還。B. 開發(fā)期銀行借款利息園區(qū)開發(fā)使用銀行貸款 15000 萬元，用于支付土地出讓金和三通一平費用。投資費用計算見附表 1。A. 開發(fā)投資費用主要包括支付土地出讓金和土地三通一平整理兩項費用。第 5 章 財務評估 評價與分析的基礎數(shù)據(jù) 新區(qū)第一組團土地開發(fā)時期規(guī)劃第一組團開發(fā)計劃期數(shù) 一 二年份 1 2 3 4 5 6開發(fā)土地 (畝 )1500 1500 1500 1500轉(zhuǎn)讓土地 (畝 )1200 1200 1200 1200 1200 投資估算與資金籌措本園區(qū)開發(fā)以自有資金和銀行貸款相結(jié)合，采取滾動開發(fā)的方式，將前期轉(zhuǎn)讓回收資金投入到下期的土地開發(fā)中去。融資存在一定的風險。柳吾新區(qū)特殊的地理位置決定它在環(huán)保方面的開發(fā)壓力比較大，如果在環(huán)保方面有不妥的地方，將會遭到政府和有關組織甚至是宗教或國際組織的反對，從而使新區(qū)的20 / 43開發(fā)受到阻礙。政府也有可能改變土地的購買方式，比如按照內(nèi)地比較流行的拍賣方式，使得土地的購買價大幅度增加。6． 土地的使用和獲得方面的政策的延續(xù)性可能出現(xiàn)出現(xiàn)變化。5． 國家房地產(chǎn)政策可能會隨著國家宏觀經(jīng)濟的變化而出現(xiàn)調(diào)整。這些將影響柳吾新區(qū)的定位。4． 用地規(guī)劃未按計劃完成。包括由政府投資的道路、橋、水、電、綠化、景觀帶等。包括土地購買價的確定、行政機構(gòu)的遷入、基礎市政設施的完善、企事業(yè)單位的進駐等，都需要政府的支持。西藏在國內(nèi)有著特19 / 43殊的地位，其政治敏感性極強，當政策和經(jīng)濟受不可預見性因素影響時，會直接影響房地產(chǎn)業(yè)的狀況。第二期開發(fā)時間從 2022 年 5 月開始，至 2022 年 5 月結(jié)束，歷時三年，主要實施對剩余土地的綜合開發(fā)土地使用權的轉(zhuǎn)讓。整個柳吾新區(qū)第一組團全部開發(fā)建設時間共計 4 年，分兩期進行。開發(fā)公司成立時從政府得到 500 畝的股權投資（作價 2250 萬元）和 3km2 的預留用地（可能需交納定金） 。其中核心區(qū)（第一開發(fā)區(qū)）1km 2，外圍區(qū)（第二、三開發(fā)區(qū)）3km 2。如政府南遷成功，對于政府遷出后布達拉宮周圍的空地也可以參股的方式進行聯(lián)合開發(fā)，獲得利潤。使得援藏行為不是一次性的，而是可持續(xù)發(fā)展的、長久的援助。支持政府發(fā)展新時期的援藏模式，即可持續(xù)發(fā)展的援藏模式。再根據(jù)規(guī)劃及定位進行土地出讓。一級土地出讓是房地產(chǎn)價值鏈的源頭，也是利潤最豐厚、風險最小的一個環(huán)節(jié)。新組建的柳吾新區(qū)開發(fā)總公司將按現(xiàn)代化的企業(yè)模式運作，設立股東會、董事會、監(jiān)視會、高層經(jīng)理人員組成的法人治理結(jié)構(gòu)。引入?yún)^(qū)外投資者的主要目的在于利用他們豐富的新區(qū)開發(fā)和資本運作經(jīng)驗，吸引所謂“聰明錢”（smart money） 。第 3 章 西藏天路參與柳吾新區(qū)開發(fā)的商業(yè)模式 組織模式柳吾新區(qū)開發(fā)商的組建應遵循“三個有利于”的原則進行，即：有利于新區(qū)開發(fā)積極穩(wěn)妥地推進；有利于市場化運作，減少行政干預；有利于開發(fā)商本身的發(fā)展和規(guī)范，或者說上市的目的。4． 房地產(chǎn)受宏觀經(jīng)濟和政策性影響較大，西藏尤其是政治敏感的地區(qū)，當政策和經(jīng)濟受不可預見性因素影響時，會直接影響房16 / 43地產(chǎn)業(yè)的狀況。包括土地價格、基礎市政設施、中央商務圈（CBD）的形成等。 威脅1． 西藏整體的經(jīng)濟發(fā)展仍然落后，居民可支配收入較低，人口較少，房地產(chǎn)市場的容量有限（格桑林卡已先期開發(fā)高檔住宅區(qū)）。6． 西藏房地產(chǎn)業(yè)處于成長期，行業(yè)利潤較高，進入障礙小，是進入這一領域的較好時機。4． 拉薩城區(qū)人口增長迅速，老城區(qū)容量飽和，政府有人口南遷的規(guī)劃。15 / 432． 居民可支配收入呈不斷增長的趨勢，人們的居住觀念也發(fā)生變化，使西藏房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有了堅實的基礎。 劣勢1． 缺乏房地產(chǎn)開發(fā)的行業(yè)管理經(jīng)驗和專業(yè)管理及技術人員。能有效降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本。3． 財務狀況良好，擁有寬松的融資環(huán)境。 西藏天路參與柳吾新區(qū)開發(fā)的 SWOT 總結(jié) 優(yōu)勢1． 擁有良好的社會關系和政府關系，在取得土地資源和優(yōu)惠政策方面有先天的優(yōu)勢。2． 天路公司是專業(yè)的公路建筑企業(yè)，本身具有專業(yè)的建筑施工和14 / 43設計的能力，能夠有效降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本。由于天路公司本身在西藏擁有良好的社會及政府關系，使得公司在取得土地資源和相關優(yōu)惠政策等方面有充分的優(yōu)勢。2． 人員的專業(yè)背景：主要專業(yè)為工程技術，缺乏房地產(chǎn)行業(yè)相關的專業(yè)人才及管理人才。其中，大學本科以上 24 人，大中專 179 人。資金來源可以包括股市募集資金、政策性貼息貸款、商業(yè)銀行貸款等。以下從這幾個方面對天路公司的資源狀況進行分析： 財務資源狀況分析1． 西藏天路公司 2022 年主營業(yè)務收入為 億元，實現(xiàn)凈利潤3009 萬元，目前資產(chǎn)負債率為 30%，資產(chǎn)狀況良好。 西藏天路資源狀況分析新華信的研究表明：新區(qū)開發(fā)和房地產(chǎn)行業(yè)的關鍵資源能力包括：社會及政府關系、財務資源、人力資源。2． 從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度：客戶包括商用客戶及住宅客戶。 柳吾新區(qū)房地產(chǎn)需求分析1． 從土地供應商的角度：12 / 43客戶包括房地產(chǎn)開發(fā)商和西藏有實力的機關、企事業(yè)單位；內(nèi)地及國外機構(gòu)駐西藏辦事機構(gòu)；公用設施提供者。 行業(yè)生命周期根據(jù)“產(chǎn)業(yè)生命周期理論” ，西藏的房地產(chǎn)業(yè)正在進入成長期。雖然我國國民經(jīng)濟的發(fā)展勢頭良好，預計今后幾年仍會保持 7%以上的增長速度，但國際形勢的不穩(wěn)定也有可能給我國經(jīng)濟帶來較為嚴重的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的地域性特征使得房地產(chǎn)公司在進行地域擴張時，必須針對各地具體情況進行逐一分析，謹慎投資。因此，房地產(chǎn)公司需要密切關注相關行業(yè)的發(fā)展狀況給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響。而新的國際貿(mào)易保護主義的抬頭，如美國對我國鋼鐵業(yè)實施反傾銷制裁，使房地產(chǎn)相關行業(yè)的發(fā)展不穩(wěn)定性增加。2．關聯(lián)性：房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的許多行業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都有著密切的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性。 房地產(chǎn)行業(yè)分析 行業(yè)特性1．周期性：我國的房地產(chǎn)周期有三方面的特殊性：第一是房地產(chǎn)周期的頻率，大約是 7 到 8 年為一個周期；第二個就是我國房地產(chǎn)的周期中，衰退期和低谷期比較短，而增長期和繁榮期時間比較長，這顯示出10 / 43市場需求持續(xù)旺盛這樣的特點，它明顯不同于房地產(chǎn)總量過剩的國家和地區(qū)；第三，從銷售增長和投資增長的關系來分析，銷售增長直接影響到投資的增長。4． 西藏目前還缺乏有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商，整體房地產(chǎn)開發(fā)水平還比較落后，為新進入者提供了一定的空間。3． 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，生活水平的提高，西藏人傳統(tǒng)的居住觀念發(fā)生變化。內(nèi)地企業(yè)及外資機構(gòu)進駐拉薩乃至西藏的數(shù)量也將進一步增加。其中拉薩市的人口由 1995 年的 萬人到2022 年的 萬人。居民的消費能力較強。雖然西藏 GDP 在國內(nèi)仍然屬于落后地區(qū)，但增長速度連續(xù)幾年超過 %，2022 年增長速度達到%，在全國各省（區(qū)、市）中居于首位。對房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)和自有資金的要求提高。西藏住房貸款利率５年以內(nèi)包括５年的，利率為２．７９％，遠低于內(nèi)地的４．７７％；５年以上的利率為３．０６％，比內(nèi)地５．０４％低近兩個百分點。這些住房補貼最高的達１２萬元，最低的有３萬元。使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程進一步得到提高。拉薩發(fā)展面臨著前所未有的發(fā)展良機，有利于地區(qū)發(fā)展的方案將更容易獲得政府的支持。國家對西藏基礎建設投資力度的加大將增加經(jīng)濟熱點和消費熱點的增長。柳吾新區(qū)的開發(fā)正是天路進入發(fā)展戰(zhàn)略中第二層面業(yè)務——房地產(chǎn)業(yè)務的契機。西藏房地產(chǎn)業(yè)目前正處于成長階段，一級土地開發(fā)是房地產(chǎn)價值鏈的源頭，大多受政府和政策性控制，是房地產(chǎn)價值鏈中獲得利潤最高的一個環(huán)節(jié)，一般房地產(chǎn)商鮮有機會進入。目前急需挖掘合適的第二層面的新興業(yè)務。第三層面侯選業(yè)務：積極開展旅游業(yè)務，通過引進外資旅游公司，培育新的主業(yè)。 柳吾新區(qū)是天路發(fā)展第二主業(yè)的契機根據(jù)天路的發(fā)展戰(zhàn)略：為了打造國內(nèi)一流的建筑集團品牌，保持長久的發(fā)展，西藏天路必須建立起三個層面的業(yè)務組合：第一層面核心業(yè)務：在迅速推進公路建設的能力的同時，調(diào)整公司總部的組織架構(gòu)，建立合理的工作流程，同時尋求開展建筑設計，及新的建筑業(yè)務。目前拉薩全市人口 21 萬（城鎮(zhèn)人口），城市建成區(qū) 51 平方公里，而老城區(qū)面積 平方公里，集中了 7萬人，造成老城區(qū)人口擁擠；另外經(jīng)濟發(fā)展引發(fā)的城市新功能沒有相應的空間落實，一些建筑項目仍擠在布達拉宮附近，無論是建筑風格、體量還是高度都給歷史名城的