【正文】 海、北京等城市的人均收入已接近于菲律賓馬尼拉、泰國曼谷等東南亞城市。而菲律賓、泰國、馬來西亞的摩爾發(fā)展得既多又好，且新的摩爾仍在不斷地建設(shè)中。既然曼谷有20多家摩爾，其中50萬平方米的西康廣場/施康廣場（Seacon Square）是亞洲最大的摩爾，也是世界排行第五大購物中心。 馬來西亞吉隆坡有20多家摩爾（有亞洲最大的Midvally Megamall和KLCC陽光廣場）。甚至經(jīng)濟(jì)不是很發(fā)達(dá)的菲律賓馬尼拉也有30多家大摩爾，平均35萬人口擁有1家摩爾。其中馬尼拉33萬平方米的SM MEGAMALL是亞洲第3大摩爾。菲律賓還擁有亞洲第一大連鎖摩爾集團(tuán)：SM PRIME，SM PRIME旗下的SM SUPERMALL有20家摩爾，且家家摩爾都生意興隆。菲律賓幾乎所有的大型百貨公司、大賣場都位于摩爾內(nèi)， 單體建筑的百貨公司、大賣場已極少。印尼雅加達(dá)的摩爾也已達(dá)20多家，并且生意火爆。（且東南亞各國大型購物中心發(fā)展的直接原因除了零售業(yè)自身需求迫切以外，更具有市鎮(zhèn)發(fā)展及休閑觀光等其它產(chǎn)業(yè)相關(guān)意義，非常值得國內(nèi)企業(yè)加以借鑒和學(xué)習(xí)。）　　那么上海、北京為什么不能擁有一批真正的大摩爾呢？畢竟我國居民的消費(fèi)需求隨著收入水平的提高已出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整：消費(fèi)者在購物時不僅追求方便性、多樣性、注重個人品味的需求，同時更注重整體購買經(jīng)歷的愉悅，這種趨勢促成了大型購物中心的產(chǎn)生。（居民除了維持基本生活之外，更加注重其它開支；從馬斯洛層次需要理論分析，已經(jīng)開始追求較高層次的需要；從注重產(chǎn)品轉(zhuǎn)向注重品牌；時間觀念增強(qiáng)；工作壓力增大，需要增加適當(dāng)?shù)男蓍e與消遣。所有這些變化都在導(dǎo)致需求多樣化程度的提高，簡言之，也就是力求將時間作最大化運(yùn)用，滿足多重需要，一次購足和一站式娛樂休閑的消費(fèi)習(xí)慣因此應(yīng)運(yùn)而生。） 　　上海、北京、廣州等地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平已開始接近甚至超過了部分東南亞國家，而菲律賓、泰國、馬來西亞、印度尼西亞的摩爾購物中心也已紅火了十多年了且新的摩爾仍在不斷興建中。東南亞各國的摩爾數(shù)量已經(jīng)很多，并且預(yù)期其數(shù)量及營業(yè)額對經(jīng)濟(jì)面的影響會更加擴(kuò)大和深遠(yuǎn)。東南亞各國大型購物中心發(fā)展的直接原因除了零售業(yè)自身需求迫切以外，更具有市鎮(zhèn)發(fā)展及休閑觀光等其它產(chǎn)業(yè)相關(guān)意義?，F(xiàn)在是時候發(fā)展我們自己的摩爾購物中心了，大型的摩爾也是城市的標(biāo)志性建筑。 　　2）內(nèi)地的私車擁有量雖然低，但并不影響我們建設(shè)摩爾。因為政府限制私車的發(fā)展， 故香港、新加坡的私車擁有量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國； 但憑借著發(fā)達(dá)的地鐵和公交系統(tǒng)， 兩地的摩爾也發(fā)展地也都很成功。不同于歐美的摩爾，香港、新加坡的摩爾大部分集中在鄰近地鐵站的市中心黃金商圈， 且一條街上往往匯集著多家摩爾（如新加坡的烏節(jié)路）。只有300萬人口新加坡有20多家摩爾（義安城Ngeean City購物中心、濱海廣場Marina Square和新達(dá)城Suntec City Mall均是亞洲最大的購物中心之一），平均15萬人口擁有1家摩爾。借鑒香港、新加坡的經(jīng)驗，內(nèi)地的部分摩爾也可選址在鄰近地鐵站的市中心商圈建設(shè)?！　∷晕覀冊诎l(fā)展摩爾時， 要學(xué)習(xí)歐美的成功經(jīng)驗，但不必完全照搬美國摩爾的模式。我們更應(yīng)該借鑒菲律賓等東南亞國家的發(fā)展經(jīng)驗， 尤其是菲律賓SM SUPERMALL集團(tuán)連鎖摩爾的成功經(jīng)驗（SM SUPERMALL集團(tuán)多次獲得歐美財經(jīng)雜志頒發(fā)的最佳管理獎）。 這不僅因為菲律賓、馬來西亞、泰國的摩爾規(guī)模大, 經(jīng)營管理成功。還因為菲律賓的SM SUPERMALL集團(tuán)、ROBINSONS集團(tuán)， 泰國的THE MALL集團(tuán)還發(fā)展出了獨(dú)特且很成功的“連鎖摩爾”經(jīng)營模式。菲律賓的SM SUPERMALL集團(tuán)更成為了亞洲最大、全世界排名第3大的摩爾購物中心集團(tuán)。更因為東南亞各國的人均收入、文化習(xí)俗等國情與我國的北京、上海等城市較相似。所以我們在發(fā)展摩爾時， 不僅要學(xué)習(xí)歐美的成功經(jīng)驗， 更應(yīng)該借鑒菲律賓等東南亞國家的發(fā)展經(jīng)驗與教訓(xùn)。 　　此外，沒有零售商業(yè)經(jīng)驗的房地產(chǎn)商在開發(fā)摩爾時，可考慮以下3種經(jīng)營管理模式。1）尋求外援，聘請專業(yè)的商業(yè)零售管理公司來統(tǒng)一管理旗下的摩爾。2）與世界上著名的摩爾專業(yè)開發(fā)管理公司合資、合作， 引入國外摩爾的經(jīng)營管理技術(shù)。3）如若房地產(chǎn)商有意開發(fā)連鎖摩爾或多家系列摩爾，房地產(chǎn)商也可考慮自行設(shè)立專業(yè)的摩爾管理公司統(tǒng)一管理旗下所有的摩爾，但必須招募大量高素質(zhì)的摩爾管理人才。且摩爾管理公司擁有自主經(jīng)營管理權(quán)。 　　 　　當(dāng)然國內(nèi)摩爾購物中心的發(fā)展之路仍然崎嶇，但前途一定是美好的；主要看自己如何經(jīng)營管理和調(diào)節(jié)?！癿all”室內(nèi)設(shè)計的任務(wù)和要點(diǎn)“mall”項目為大型、復(fù)合型商業(yè)設(shè)施。業(yè)態(tài)組成、使用要求復(fù)雜、交叉，對空間的需求也是豐富、多樣。從屬性上區(qū)分，百貨店、超市、專業(yè)商店、餐廳、娛樂設(shè)施等專用空間，依租戶的不同經(jīng)營內(nèi)容而要求不同；入口大廳、步行內(nèi)街等公用空間將各個專用空間結(jié)合起來，并使之相互融合，促進(jìn)商業(yè)運(yùn)營，并為大眾提供舒適、優(yōu)美，愿意長時間停留的購物環(huán)境。1. 兩個入口大堂的不同韻味和氣氛的創(chuàng)造和相互關(guān)系“mall”主要入口，應(yīng)當(dāng)從功能分區(qū)和文化涵義的角度，處理空間和裝飾，達(dá)到即統(tǒng)一又富于變化的效果。168。 功能區(qū)分：整個內(nèi)部空間的意想焦點(diǎn)處在建筑物內(nèi)部動線交匯點(diǎn)——入口大廳，其中心地位造成其功能需求的多樣化。 252。 人流集散252。 展覽252。 休息252。 問訊、指路252。 存物252。 公用電話252。 表演252。 促銷252。 兒童游戲252。 大屏幕演播252。 公眾參與的活動252。 展覽252。 點(diǎn)播252。 冷熱飲 168。 文化涵義：252。 商業(yè)的后現(xiàn)代的、發(fā)達(dá)的商業(yè)文化具有非常的鼓動性和感染力252。 科技的IT和通訊行業(yè)與高科技、工業(yè)化密切相關(guān)，并越來越具娛樂性252。 休閑的崇尚自然、回歸人本是都市生活中最具長久吸引力的時尚2. 內(nèi)街的游歷感受：168。 空間的節(jié)奏處理內(nèi)街的各個節(jié)點(diǎn)和節(jié)點(diǎn)間的關(guān)系，創(chuàng)造有抑有揚(yáng)、有張有弛的空間序列168。 穿插和流動打破直上直下的開洞方式，豐富多層空間的融合，保證視線的舒適角度、良好通達(dá)性和心理感受的連貫、延續(xù)，并考慮游歷過程的時間因素。168。 節(jié)點(diǎn)和線路沒有死角、避免重復(fù)路線是商業(yè)經(jīng)營的需求，室內(nèi)設(shè)計應(yīng)當(dāng)為此做技術(shù)上的處理168。 向上引導(dǎo)如同沒有死角、避免重復(fù)路線一樣，打破購物者不愿上樓的行為習(xí)慣，吸引購物者去往另一樓層也是室內(nèi)設(shè)計的任務(wù)。3. 共享空間的整體控制168。 尺度結(jié)構(gòu)布置和建筑技術(shù)很大程度上限制了兩個入口大廳的空間尺度，但還有一些靈活量允許室內(nèi)設(shè)計控制。168。 形式空間界面的形式應(yīng)當(dāng)與其屬性相附，力求符合大多數(shù)人的審美和心理需求。曲線的輪廓比直線轉(zhuǎn)折可能更適用。168。 視線分析視線分析是確定空間高度和輪廓、上下開洞位置等的輔助手段。4. 環(huán)境控制168。 光線168。 人工采光、照度、顯色指數(shù)168。 直射陽光、西曬、節(jié)能168。 聲音、背景噪音控制168。 聲聚焦控制168。 空氣調(diào)節(jié)、舒適度168。 溫度168。 濕度168。 風(fēng)速168。 氣味5. 交通組織6. 有裝飾作用的室內(nèi)構(gòu)件168。 硬件168。 采光頂、玻璃墻面168。 欄桿、扶手168。 燈具168。 座椅168。 雕塑168。 噴泉、水池168。 樓、電梯168。 花池168。 櫥窗168。 飲水處168。 冷、熱飲168。 軟件168。 織物懸掛件168。 仿真植物168。 植物168。 廣告牌168。 棚架168。 牌匾、燈箱規(guī)格168。 樂器、專用音箱168。 標(biāo)示、指示牌168。 桌椅168。 鐘表7. 主題的創(chuàng)造和渲染168。 街道的風(fēng)格——香榭大道、遠(yuǎn)洋大道、繽紛大道、星光大道、168。 E食代168。 8. 租戶自主裝飾工程控制購物中心專用詞詞典作者：俞稚玉美國國家研究局National Research Bureau 是美國首位商業(yè)零售房地產(chǎn)信息提供者。NRB出版購物中心產(chǎn)業(yè)的信息已超過了45年。它的約4萬個美國購物中心的信息數(shù)據(jù)庫是一個廣泛而詳盡的可利用的關(guān)于購物中心的信息源。下列專用詞選譯自NRB：Glossary.　　 Acres of Land Center Occupies 中心占有土地的英畝數(shù)由中心主要場所加全部關(guān)聯(lián)設(shè)施組成Community Center 社區(qū)中心　　 比鄰里中心有更廣泛便捷的銷售軟線（服飾）和硬線（五金器皿、器具等）商品范圍。它有一個小型主體百貨店、雜貨店、或折扣百貨店作為主要的承租商，另有一個超市。雖然它可能有一個較強(qiáng)的專業(yè)商店，但它沒有全線百貨店。從理論上講，社區(qū)中心典型的大小是15萬平方英尺。實際上可能的范圍從10萬到30萬平方英尺。社區(qū)中心是中型購物中心的一種中間類型，評估其大小和吸引力是最困難的。（GLA）的購物中心均列入這一類型。Convenience Center 便利中心一個小的帶狀中心供應(yīng)方便貨物（食品、藥品等）和/或服務(wù)（洗衣、干洗、復(fù)?。?，為忙碌的一步購物者提供一站式的服務(wù)。Discount 折扣中心這個中心的主要承租商是折扣店，開發(fā)附加的由更小的零售承租商和/或超市組成。折扣中心通常比低特價中心吸引更低收入消費(fèi)群. 它們被認(rèn)為是低特價零售中心的一種?！　actory Outlet 工廠直銷此中心由工廠直接便捷的零售通路，由工廠的零售直銷店組成，將貨物在此直接銷售給公眾。商店的所有者和運(yùn)作者均是工廠的。相反，過去典型的工廠直銷建立在工廠原址，而現(xiàn)今的工廠直銷商店放在購物廣場或購物中心中并通常銷售優(yōu)質(zhì)品、當(dāng)季商品。工廠直銷商場吸引中、低檔消費(fèi)群，通常那里還包括一些特價、低特價商店。Gross Leasable Area (GLA) in Square Feet (Including Anchors) 總可出租面積（GLA）平方英尺（包括旗艦店）。設(shè)計給承租商專用的總房屋面積,包括所有地下室、中間夾層、閣樓， 該面積用平方英尺表示（隔墻從中心線或外墻面開始測量 ）。GAL是承租商付租金的全部面積。（我們的意圖是得到總的中心大小的概念，旗艦店的占地面積也應(yīng)被包括。對于混合使用開發(fā)的GLA僅包括零售空間。）　　Gross Leasable Area (GLA) in square feet of mall stores (excluding anchors) 總可出租面積（GLA）平方英尺（不包括旗艦店）。由商場承租商占用的房屋總面積。不包括面旗艦店面積。（對于混合使用開發(fā)的GLA僅包括零售空間）Home Improvement 家居中心購物中心的旗艦店由家居商品零售商承租或集中了一批家居商品和五金器皿專賣零售商。Lifestyle Center 時尚中心。一個集中高檔的，最新時尚理念專賣零售商的購物中心。是一個開放的中心，通常沒有旗艦店。30萬平方英尺的GLA或更大，位于富裕階層居住區(qū)附近。包括高檔零售、新潮餐廳及娛樂零售業(yè)。商店的環(huán)境經(jīng)過精心的設(shè)計,附近有方便的經(jīng)精細(xì)美化的泊車位。Mixed Use Development 綜合利用開發(fā)。一個大規(guī)模的房地產(chǎn)相關(guān)項目具有：（1）三個或更多個主要的收入來源（如：零售、辦公樓、住宅、酒店/汽車飯店、休閑娛樂設(shè)施），這些項目互相支撐并作為一個單元開發(fā)；（2）項目的主要功能和物質(zhì)實體的整合，包括互相間不間斷的聯(lián)系人行道；（3）按照一個通盤的計劃開發(fā)。Neighborhood Center 鄰里中心。提供便利商品的銷售（食品、藥品和雜貨）和個人服務(wù)（洗衣和干洗、理發(fā)、修鞋等），為滿足附近居民每天的生活需要，有一個超市是鄰里中心的主要承租商。理論上講，鄰里中心的總可出租面積應(yīng)有5萬平方英尺。實際上，它的大小可能在3萬到10萬平方英尺。NRB將所有小于10萬平方英尺（GLA）的中心均作為此一類型。NRB ID Number NRB識別號由NRB指定的對每個購物中心唯一的識別碼，可被用于《購物中心名錄》Shopping Center Directory的交叉索引或直接從NRB獲得進(jìn)一步的信息。Occupancy Percentage 占用率?？偟恼加妹娣e（GLA）（其中無空置）除以中心總的面積（GLA）。占用率相對于空置率?？罩寐士蓮?00%減去占用率計算得出。Off Price 低特價中心中心由一群建立在傳統(tǒng)專賣基礎(chǔ)上的能提供可在傳統(tǒng)專門店中找到的品牌商品的零售商店和百貨店組成。價格低于工廠建議價的20%到70%。在低特價商店里的商品一般比那些折扣店有較高的品質(zhì)。低特價中心首先吸引中檔和中高檔消費(fèi)群。Owner 業(yè)主。持有物業(yè)所有權(quán)利的個人、機(jī)構(gòu)或法人實體。一個中心可能是多業(yè)主的。如果如此，NRB試圖確定每一有關(guān)當(dāng)事人所有權(quán)的百分比。Power Center 能量中心一個開放的帶狀的中心，具有三到五個非傳統(tǒng)的、專賣的旗艦店其承租面積（GLA）超過75%，其余出租面積（GLA）由幾個較小的承租商承租。Regional Center 地區(qū)中心。提供購物——門類品種齊全的日用商品、服飾、家俱和家俱。它有至少10萬平方英尺的出租面積（GLA）的全線百貨店，并以此作為主要的吸引力。甚至吸引更大量的購物，可以包括2個、3個或更多百貨店。從理論上講，一個地區(qū)中心應(yīng)有40萬平方英尺（GLA），可能的范圍從30萬100萬平方英尺。地區(qū)中心如有3個或更多的百貨店并超過75萬平方英尺（GLA）則可考慮稱其為超級地區(qū)中心。（GLA）均列為此類型。Retail Sales per Square Foot 平銷。（每平方英尺零售銷售額）購物中心一年實現(xiàn)的總銷售除以中心的總面積（平方英尺）。這是一個大致的輪廓未經(jīng)過審計的數(shù)字，可能包括或不包括旗艦店銷售額和面積。這取決于資料提供者的做法。Ser