購物中心管理組成因素與實(shí)現(xiàn)瓶頸-賽睿顧問總經(jīng)理陳建明doc-資料下載頁
2025-07-18 15:17本頁面
【正文】 進(jìn)行會較為容易。所以說，如果你想吸引這些機(jī)構(gòu)，如果說資金方面沒有問題，有足夠的資金，可以保證順利的建成開業(yè)，那么就不要選擇分散出售的方式。如果賣成萬達(dá)這樣的方式，與幾十個小業(yè)主同時進(jìn)行收購談判是難以操作的。所以說，出售商鋪的形式，有些企業(yè)是急功近利的方式。 第六個方面，談一下商業(yè)管理不能彌補(bǔ)的開發(fā)問題和行業(yè)問題。 商業(yè)管理無論是委托什么樣的機(jī)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)的服務(wù)，從營銷、招商管理很多方面，包括物業(yè)、資產(chǎn)的關(guān)系，但是以下的這七個問題，實(shí)際上商業(yè)管理是不能解決的。 第一，購物中心開發(fā)規(guī)模的誤判。比如說政府的控規(guī)條件，購物中心市場支撐的力度應(yīng)該講并不是像我們開發(fā)商所想象的那么簡單。就是在這個城市創(chuàng)造一個規(guī)模第一就能夠如何。所以規(guī)模的問題，開發(fā)商要做很多市場的考慮。開發(fā)商要基于市場的角度，來考慮這個地方能做多大規(guī)模，消費(fèi)市場能做多大而做多大，而不是憑感覺，如果這個地方市場本身能夠支撐7萬平米，已經(jīng)做了20萬平米，這個大的決策的失誤，這個是商業(yè)管理無法解決的。 第二購物中心選址的誤判，包括城市中心，郊區(qū)的購物中心，對不同的情況，包括周邊的交通條件等等，有不同的要求。有的地方可能是比較適合于做商務(wù)，做酒店，并不適合做商業(yè)。我想在過去一段時間，在上海也好，或者是一些城市，在很多并不適合做大型SHOPPINGMALL的位置，做成了SHOPPINGMALL，賠的非常厲害，所以這個也無法通過商業(yè)管理解決。 第三，購物中心的交通條件的缺陷。 我覺得包括兩方面，第一是本地塊的交通的組織問題，第二點(diǎn)就是區(qū)域交通的問題。交通條件就打比方講，如果這個地方的購物中心，如果想讓絕大多數(shù)商家都賺錢的話，需要每天15萬的人流，但是周邊的交通條件存在問題，每天客流8萬人就堵車。即使這個地方商業(yè)再好，但是消費(fèi)者不能順利抵達(dá)。這個也不是商業(yè)管理可以解決的。 第四，購物中心開發(fā)類型的誤判。 東方新天地、金源這兩個項(xiàng)目，周邊的消費(fèi)市場存在差別，餐飲在這兩個SHOPPINGMALL里，表現(xiàn)的形式都不太一樣，在王府井周邊的中小餐飲，午餐時會很火爆，因?yàn)樗鼡碛写罅康穆糜蜗M(fèi)者、商務(wù)消費(fèi)者；而金源周邊70萬居住人口，他的餐飲與新天地相比就會存在差別。 第五，購物中心建筑、結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重缺陷。像北京有一個項(xiàng)目，也想引進(jìn)一些新型的娛樂項(xiàng)目，但是它的建筑結(jié)構(gòu)根本沒有辦法支持。 第六，是開發(fā)模式的誤判。中國的購物中心的市場，購物中心本身是需要一個長期的資金回收的過程，這個行業(yè)需要長期資金的支撐。開發(fā)商做購物中心的開發(fā)，要結(jié)合自己的資金情況和市場情況，進(jìn)行開發(fā)模式的判斷。這個模式的選擇決定后期的成敗。 第七，購物中心開發(fā)忽視一些財務(wù)可行問題，有些項(xiàng)目的開發(fā)商可能更多的關(guān)注這個項(xiàng)目做得怎么好，開發(fā)商過多的營造亮點(diǎn)，造成成本的不斷追加。還有開發(fā)商要做動態(tài)的財務(wù)，不是按照售價進(jìn)行財務(wù)分析，而是按照租金進(jìn)行財務(wù)分析。 這些問題商業(yè)管理都解決不的，開發(fā)的問題需要開發(fā)來解決。 商業(yè)管理還有不能解決的行業(yè)問題。 第一，中國本土百貨店發(fā)展模式問題。無論是燕莎還是商業(yè)街，出奇的相同。但是美國的百貨，歐美的一些成熟的百貨店，自有品牌的建立是很成熟的環(huán)節(jié)。我想，中檔百貨競爭比較激烈，單純的靠過去出租店鋪的方式，或者是算流水，應(yīng)該講它的競爭力會越來越弱，彌補(bǔ)的空間就在于百貨店自由品牌的建立。你在美國的其他的百貨店，即使一個里面有三家，但是沒一個百貨公司里面有很多是自有品牌，他們之間就不同了。目前我們中國的百貨店沒有自主品牌的狀況，你無法讓你的主力店個性化，這個問題也是一個初步的觀點(diǎn)，大家也可以探討。 第二，主力店商家對市場周期的誤判。大家應(yīng)該比較了解，北京在十年以前，北京的和平里這一帶，東北二三環(huán)這一帶，是北京最高檔建材銷售的地方，但是到今天，和平里的建材市場衰落的沒有痕跡。如果我們開發(fā)商在引進(jìn)這些主力商家的時候，比如說十年以后的話，可能會撤出來，這個地方到是需要引進(jìn)什么商家。這些問題都會影響項(xiàng)目的成敗。 第三，中國商業(yè)地產(chǎn)資本體系的制約，中國整個資本市場沒有給商業(yè)地產(chǎn)提供很好的資本支持。如果想?yún)⒓拥脑?，很簡單，看他的網(wǎng)站，上面有會議的內(nèi)容。唯一一點(diǎn)就要早一點(diǎn)報名，我可以幫忙，在國內(nèi)需要簽證，我們愿意協(xié)助大家參加，如果沒有拿到簽證的話，他的錢會退給你的。 另外，我們自己這種場合交流可以學(xué)到很多東西，在那個場合也可以有更多的交流，也是一個機(jī)會。另外我相信中國可能有很多人會去，即使去的話，大家可以一起去，這樣可以互相幫忙，去看的時候，大家也算是一個團(tuán)體學(xué)習(xí)的機(jī)會，比個人更好。如果在座的有困難的話，也歡迎跟我聯(lián)絡(luò)。 陳建明：2002年我和劉總都去參加這個年會，當(dāng)時是27000人，像歐美的排在前20位的投資信托，也是02年5月份我第一次跟他們接觸，實(shí)際上，在國際上購物中心方面，從零售商到投資商，到管理商，到設(shè)備供應(yīng)商，應(yīng)該講，還沒有哪一個活動比這個更有規(guī)模，大家如果是做購物中心行業(yè)的話，這樣的了解，應(yīng)該講是沒有什么壞處。 劉耀東：它的場地非常大，展覽就有十萬平米。 問：商業(yè)管理有什么合作的機(jī)會？ 董浩明：我們預(yù)計(jì)在06年在一些相對發(fā)達(dá)的城市搞一些項(xiàng)目，但是還沒有具體定。 陳建明：從昨天到今天的兩天時間，專家講得很努力，大家聽得也很辛苦，我們希望能夠給大家有一些幫助，加拿大三五集團(tuán)的付博士，因?yàn)楣枮I市政府15號到美國考察三五，所以這次不能過來，作為主辦方也很抱歉，易鋪網(wǎng)賽睿顧問也希望把國際化的商家、投資商、管理商能夠帶到國內(nèi)來，希望跟大家的項(xiàng)目做對接。今天很抱歉不能再繼續(xù)回答問題，謝謝大家的支持，希望我們的論壇能夠給大家?guī)硪恍椭?，謝謝大家。
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