【正文】 勘察設(shè)計收費(fèi)管理規(guī)定》（依建設(shè)部《工程勘察設(shè)計收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》【2002】10號）（6）《建設(shè)單位監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》（發(fā)改價格【2007】670號）（7）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響咨詢收費(fèi)規(guī)定》（執(zhí)行中有關(guān)問題的通知財建【2002】125號）（8）《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》（計價格【2002】1980號）（9）國家、部門、地區(qū)的其他有關(guān)規(guī)定（1）本項(xiàng)目投資估算包括建設(shè)投資，流動資金和建設(shè)期利息。設(shè)投資估算包括設(shè)計規(guī)模和設(shè)計方案提出的全部建筑、構(gòu)筑物工程和供電、照明、給排水、消防、環(huán)保、綠化等公用工程和輔助工程以及工程建設(shè)其它費(fèi)用等；（2）主要設(shè)備包括計量設(shè)備、消防設(shè)備、監(jiān)控、貨運(yùn)車輛、設(shè)備及信息系統(tǒng)設(shè)備等；（3）建設(shè)單位管理費(fèi)是指建設(shè)項(xiàng)目從立項(xiàng)、籌建、建設(shè)、聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)、竣工驗(yàn)收交付使用及后評估等全過程管理所需費(fèi)用；（4）勘察設(shè)計費(fèi)是指為本建設(shè)項(xiàng)目提供項(xiàng)目建議書、可行性研究報告及設(shè)計文件等所需費(fèi)用；（5）工程保險費(fèi)按工程費(fèi)用的按標(biāo)準(zhǔn)計算；（6）預(yù)備費(fèi)用按工程費(fèi)和工程建設(shè)其它費(fèi)用之和的7%計算；（7）建設(shè)投資經(jīng)估算總額約為人民幣 萬元，鋪底流動資金為，詳見見項(xiàng)目建設(shè)投資估算表（附表1）。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資萬元，詳見附表1。投資估算表序號費(fèi)用名稱金額（萬元）1第一部分費(fèi)用2其他工程費(fèi)3預(yù)備費(fèi)用4貸款利息5鋪底流動資金4合計本項(xiàng)目總投資XX萬元，項(xiàng)目單位全部自籌。 本項(xiàng)目建設(shè)期為XX個月，根據(jù)建設(shè)內(nèi)容及開發(fā)進(jìn)度，以XX個月為一個投資周期，則各階段建設(shè)投資分期投入的比例分別為50%、50%。項(xiàng)目的財務(wù)計算期為 15年。第十章 經(jīng)濟(jì)影響分析 經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益分析本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評價，是按照合理配置資源和社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的原則，采用影子價格、社會折現(xiàn)率等國民經(jīng)濟(jì)評價參數(shù)，從國民經(jīng)濟(jì)全局的角度出發(fā)，考察建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。該工程建筑面積XX，占地XX畝，總投資XX萬元人民幣。資金由某龍辰博鰲物流有限公司自籌XX萬元。（1）土地成本本項(xiàng)目通過招拍掛取得，不涉及拆遷戶征地拆遷補(bǔ)償，故土地成本金為土地使用費(fèi)。土地使用權(quán)費(fèi)為3780萬元，本項(xiàng)目占地315畝。（2）建筑工程費(fèi)估算建（構(gòu)）筑物工程量由土建專業(yè)提供。建筑物投資參照當(dāng)?shù)仡愃乒こ虇畏皆靸r指標(biāo)估算；構(gòu)筑物和廠區(qū)附屬工程參照《某省建筑工程概算定額》指標(biāo)估算。（3）設(shè)備、辦公及生活家具購置費(fèi)本項(xiàng)目設(shè)備購置費(fèi)部分根據(jù)設(shè)備生產(chǎn)廠家報價，部分參照《機(jī)電產(chǎn)品報價手冊》標(biāo)價估算，運(yùn)雜費(fèi)按規(guī)定計列；辦公及生活家具購置費(fèi)參照《某省建設(shè)項(xiàng)目概算其他費(fèi)用定額》規(guī)定的相應(yīng)工程概算指標(biāo)估算。（4）安裝工程費(fèi)估算設(shè)備安裝工程費(fèi)參照相關(guān)規(guī)定的工程概算指標(biāo)估算。（5）工程建設(shè)其他費(fèi)用估算工程建設(shè)其他費(fèi)用以工程費(fèi)用為基數(shù)，參照《基本建設(shè)財務(wù)管理規(guī)定》和《某省建設(shè)項(xiàng)目概算其他費(fèi)用定額》、財政部關(guān)于解釋《基本建設(shè)財務(wù)管理規(guī)定》執(zhí)行中有關(guān)問題的通知財建【2003】724號等的有關(guān)工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行估算。（6）預(yù)備費(fèi)用估算按第一部分工程費(fèi)用與第二部分其他費(fèi)用之和的7%計算。（1）財務(wù)評價的依據(jù)及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1）根據(jù)國家計劃委員會發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》第三版和國家現(xiàn)行的有關(guān)政策法規(guī)進(jìn)行評價。2）財務(wù)評價方法根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，所有指標(biāo)僅對本建設(shè)投資部分進(jìn)行財務(wù)分析。3）項(xiàng)目計算期：建設(shè)期48個月計算，計算期按15年估算。（2）利潤總額及分配 。以上數(shù)據(jù)結(jié)果詳見附表。 （3）財務(wù)盈利能力分析1項(xiàng)目投資稅后財務(wù)內(nèi)部收益率%2項(xiàng)目投資稅后財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=7%)萬元3項(xiàng)目投資稅前財務(wù)內(nèi)部收益率%4項(xiàng)目投資稅前財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=7%)萬元5權(quán)益投資內(nèi)部收益率%6總投資收益率%（4）財務(wù)生存能力分析項(xiàng)目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量及累計凈現(xiàn)金流量均為正值，各年均有足夠的凈現(xiàn)金流量維持項(xiàng)目的正常運(yùn)營，可保證項(xiàng)目財務(wù)的可持續(xù)性。（5）不確定性分析1）盈虧平衡分析 達(dá)到設(shè)計能力時盈虧平衡點(diǎn)的生產(chǎn)能力利用率（BEP）%。2）敏感性分析分析選擇建設(shè)投資、產(chǎn)品銷售、可變材料價格三個因素的變化對全部投資內(nèi)部收益率的影響，分析結(jié)果見附表11敏感性分析表。選擇建設(shè)投資、產(chǎn)品銷售、可變材料價格因素作單因素敏感性分析，經(jīng)分析得知，產(chǎn)品售價對效益指標(biāo)影響較大，為最敏感因素。同時選擇建設(shè)投資、售價、可變材料價格因素作多因素敏感性分析，當(dāng)以上三種因素同時向有利于企業(yè)方向變化5%時，%，當(dāng)三種因素同時向不利于企業(yè)方向變化5%，%，詳見附表10。（6）經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，按本報告所列方案：達(dá)綱年份銷售收入6821萬元/年，投資回收期為11年，稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=7%），%，%，經(jīng)濟(jì)效益顯著。 行業(yè)經(jīng)濟(jì)影響分析項(xiàng)目內(nèi)的大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場可為當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)副產(chǎn)品提供展示與交易平臺，促進(jìn)當(dāng)?shù)剞r(nóng)副產(chǎn)品的流通，從而與城市規(guī)劃相結(jié)合，達(dá)到加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位、發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)及增加農(nóng)民收入作用。項(xiàng)目創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會，更好地為某市專業(yè)大量農(nóng)村剩余勞動力，有利某市的“三農(nóng)”建設(shè)。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析項(xiàng)目建成后，大批專業(yè)批發(fā)市場將從舊城區(qū)引導(dǎo)至本項(xiàng)目內(nèi)，從而為舊城區(qū)節(jié)約大量土地資源，促進(jìn)舊城區(qū)的改造建設(shè)。同時，專業(yè)市場的外遷，大型物流車輛也將駛離城市中心區(qū)，緩解城市中心區(qū)內(nèi)的交通壓力。該區(qū)在城市規(guī)劃中屬于工業(yè)及商貿(mào)物流區(qū)，項(xiàng)目可幅射該區(qū)域商品加工與物流行業(yè)的發(fā)展，帶動周邊工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速增長，項(xiàng)目內(nèi)的配套設(shè)施還可服務(wù)城區(qū)的居民，滿足城市規(guī)劃發(fā)展需要。第十一章 社會效益本項(xiàng)目率先實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品物流管理的現(xiàn)代化、自動化和信息化， 將成為物流配送乃至整個西北地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品流通產(chǎn)業(yè)的示范基地，從而對我國農(nóng)產(chǎn)品流通產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到 重大的推動作用。項(xiàng)目的建設(shè)和成功的運(yùn)用，可以為全國農(nóng)產(chǎn)品物流配送的業(yè)務(wù)提供一個技術(shù)進(jìn)步，現(xiàn)代化管理的示范推廣基地。項(xiàng)目將依托與海爾、百麗、長虹等龍頭企業(yè)及京東、天貓等網(wǎng)商巨頭建立的長期穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作關(guān)系，打造以某市為中心，輻射京、冀、晉、蒙的電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)支撐平臺。項(xiàng)目建成后,可以給 本地及周邊地區(qū)豐富的農(nóng)副產(chǎn)品提供 更好存儲及銷售渠道,在帶動區(qū)域及周邊農(nóng)民致富的同時實(shí)現(xiàn)公 司的發(fā)展,短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)效益不明顯,但其社會效益明顯,從長遠(yuǎn)看,它蘊(yùn)含的較大商機(jī)將帶動某及周邊地區(qū)農(nóng)業(yè)發(fā)展,推進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐,解決產(chǎn)品信息閉塞和加工困難等問題,提高農(nóng)民收入。 由此可見，項(xiàng)目建設(shè)具有重大的戰(zhàn)略意義和政治意義，社會效益明顯。第十二章 風(fēng)險分析及對策 項(xiàng)目對某地區(qū)物流業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，對某地區(qū)工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品運(yùn)銷體系的提升與發(fā)展也具有重大意義。項(xiàng)目發(fā)展前景廣闊，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｍ瑫r，由于項(xiàng)目建設(shè)過程中存在一些不確定因素，因此，項(xiàng)目的建設(shè)也同樣存 在一定的風(fēng)險，下面把項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險以及相應(yīng)的對策進(jìn)行 分析綜述。經(jīng)分析，本項(xiàng)目的風(fēng)險因素有：市場風(fēng)險主要指項(xiàng)目市場需求預(yù)測的不確定性帶來的風(fēng)險，市場風(fēng)險是本項(xiàng)目面臨的最大風(fēng)險，是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。本項(xiàng)目市場風(fēng)險主要有兩個方面（1）行業(yè)內(nèi)競爭。某市及周邊地區(qū)商貿(mào)批發(fā)市場相對分布密集，其中有部分市場具備很強(qiáng)的競爭力，輻射范圍又基本以中部地區(qū)為主，物流園項(xiàng)目的建設(shè)將使競爭加劇。在如此激烈的環(huán)境中謀求生存與發(fā)展，存在一定的風(fēng)險。（2）行業(yè)間競爭。近年來，超市的發(fā)展非常迅速，超市的銷售總額已占據(jù)整個社會零售總額相當(dāng)高的比例，一些產(chǎn)品繞過中間環(huán)節(jié)，從產(chǎn)地（廠家）直接進(jìn)入直銷店銷售；部分產(chǎn)品加工配送大戶直接從產(chǎn)地來貨，繞過批發(fā)市場直接送到采購商手中。以上模式將對商批市場在商品流通的優(yōu)勢地位產(chǎn)生較大的沖擊。 技術(shù)方面的風(fēng)險主要指項(xiàng)目采用先進(jìn)技術(shù)和新技術(shù)應(yīng)用上的可靠性和適用性等存在不確定性，可能給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險。同時，未來的物業(yè)發(fā)展趨勢要求其在環(huán)保方面做到低能耗、高環(huán)保等特殊要求，因此，在施工方面會提出更多更新的要求。另外，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，生產(chǎn)工藝也在日益完善，特別是技術(shù)更新速度的加快與新技術(shù)新科學(xué)領(lǐng)域的開辟，使得新的產(chǎn)品在不斷涌現(xiàn)。這樣，會改變原項(xiàng)目評估時技術(shù)參數(shù)和投入產(chǎn)出指標(biāo)。 工程風(fēng)險主要包括方案、工程地質(zhì)、施工與工期等存在的各種不確定性給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險。 本項(xiàng)目投資額度大，在建設(shè)周期內(nèi)建材漲價等因素可能會造成項(xiàng)目開發(fā)成本上升。 外部協(xié)作條件風(fēng)險主要是供電、交通、給排水、通訊、消防等市政基礎(chǔ)配套設(shè)施是否具備和完善，如果上述條件不具備，將會大大增加項(xiàng)目的投資，延誤項(xiàng)目工期，對項(xiàng)目的建設(shè)和實(shí)施帶來不利。 環(huán)境影響方面的風(fēng)險主要指項(xiàng)目在工程建設(shè)期對周圍的水資源、自然環(huán)境等產(chǎn)生的負(fù)面影響；運(yùn)營期生產(chǎn)加工過程中，會產(chǎn)生加工、運(yùn)輸機(jī)械噪聲以及一定量固體廢料和液體廢水對周圍的水資源、自然環(huán)境等產(chǎn)生的負(fù)面影響。致使項(xiàng)目不能順利進(jìn)行或要追加大量投資才能順利完成。 風(fēng)險防范措施 針對市場風(fēng)險采取以下兩方面的措施：（1）通過一流的規(guī)劃、一流的設(shè)計、一流的管理建設(shè)一個現(xiàn)代化的、先進(jìn)的、高效的物流園，通過整合某地區(qū)所掌控的批發(fā)市場業(yè)務(wù)和相關(guān)資源，引進(jìn)大批實(shí)力雄厚的經(jīng)營者，共同打造一艘商貿(mào)流通的綠色巨艦，確立競爭優(yōu)勢，筑高區(qū)域性的行業(yè)進(jìn)入成本，立足某，輻射華北、西北，面向全國。 項(xiàng)目通過引進(jìn)權(quán)威物流專家組、設(shè)計院進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，保證項(xiàng)目建設(shè)的高技術(shù)性、可擴(kuò)展性和體現(xiàn)決策的前瞻性。項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計、施工、監(jiān)理等技術(shù)性工作可考慮采取外包方式，在風(fēng)險處置方面通過合同的方式將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給合約方；同時，強(qiáng)化公司內(nèi)部相應(yīng)技術(shù)力量來協(xié)助和監(jiān)督設(shè)計、施工監(jiān)理等，減少技術(shù)風(fēng)險。 在項(xiàng)目實(shí)施階段應(yīng)對項(xiàng)目現(xiàn)狀情況進(jìn)行全面的現(xiàn)場勘察和實(shí)驗(yàn)，以便為項(xiàng)目設(shè)計提供可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，以降低項(xiàng)目建設(shè)的工程風(fēng)險。加強(qiáng)工程項(xiàng)目的過程管理，邀請具有一定資質(zhì)的咨詢公司進(jìn)行過程管理，與施工方、監(jiān)理方協(xié)調(diào)好，加強(qiáng)對工期進(jìn)度的控制。面對資金方面的風(fēng)險，在前期工作階段，充分考慮可能增加的各種費(fèi)用，在遵循節(jié)約原則的基礎(chǔ)上盡量打足投資。在項(xiàng)目開工前就需要有完整的資金保障計劃，同時，開設(shè)?？顚Ｓ脦?，確保項(xiàng)目的建設(shè)資金能及時到位，不被挪作他用。目前各項(xiàng)目配套設(shè)施和條件比較完善。 在項(xiàng)目建設(shè)期間，應(yīng)嚴(yán)禁高噪聲設(shè)備在休息時間作業(yè)，必要時對噪聲采取消聲和隔聲的措施；運(yùn)營期間，對產(chǎn)生的污水垃圾等污染物采取相應(yīng)的環(huán)保措施處理。綜上所述，龍辰博鰲物流商貿(mào)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目在建設(shè)及運(yùn)營過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險主要有市場風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、工程風(fēng)險、資金風(fēng)險、外部協(xié)作風(fēng)險和環(huán)境風(fēng)險。由于各項(xiàng)風(fēng)險的風(fēng)險程度均不大，不會對項(xiàng)目造成實(shí)質(zhì)性影響。加上采取及時和有效的措施，是可以將上述風(fēng)險降至最低。第十三章 結(jié)論及建議 結(jié)論，以大宗商品物流及農(nóng)產(chǎn)品加工配送和交易、商品展銷貿(mào)易等為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，以某地區(qū)的商品集散、儲存、加工配、送、中轉(zhuǎn)為重點(diǎn)，以商品進(jìn)出口、商品價格信息形成與發(fā)布、商品展覽展銷、商品網(wǎng)上交易、商品拍賣交易等為配套，規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化的商品物流中心，并在服務(wù)創(chuàng)新、質(zhì)量安全、品牌效應(yīng)、交易模式、業(yè)務(wù)增長和價值創(chuàng)造等各方面建設(shè)。、面向華北、輻射全國，建設(shè)成為某地區(qū)規(guī)模最大、功能完善、配套齊全的綠色、安全、生態(tài)的商品現(xiàn)代物流樞紐中心，有效保障大別山地區(qū)人民的商品穩(wěn)定供應(yīng)。因此，項(xiàng)目建設(shè)具有重大的戰(zhàn)略意義和政治意義。，以市場為紐帶，把產(chǎn)地與市場連接起來，再通過市場的輻射帶動作用，促進(jìn)當(dāng)?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品的商品化，把資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)換為產(chǎn)品優(yōu)勢、市場優(yōu)勢和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的有效供給。同時，商品通過集中交易，提高了商品物流配送的效率，大大節(jié)約了物流成本，降低了流通費(fèi)用，提高了鮮活程度。不僅較好地解決了“賣難”問題，而且有效地增加了農(nóng)民的收入，對平抑區(qū)域物價也具有關(guān)鍵作用。，投資財務(wù)凈現(xiàn)值XX萬元，%，投資回收期11年。 整個項(xiàng)目建設(shè)投資、建設(shè)周期和投資回報比較協(xié)調(diào)、合理。通過二年建設(shè)，可實(shí)現(xiàn)投產(chǎn)，建設(shè)項(xiàng)目全部投產(chǎn)后，達(dá)產(chǎn)能力快捷，通過11年的營運(yùn)可收回投資，體現(xiàn)了工程風(fēng)險小，利潤長期穩(wěn)定的特點(diǎn)。項(xiàng)目用地符合選址原則，地理位置優(yōu)越，地質(zhì)條件良好，交通方便，水、電供應(yīng)有保障，適合項(xiàng)目建設(shè)。項(xiàng)目建設(shè)有利于保障某地區(qū)商品穩(wěn)定、安全的供應(yīng)，平抑區(qū)域物價，能夠節(jié)約資源、減少損耗、降低物流成本、促進(jìn)就業(yè)，屬于風(fēng)險小、利潤長期型、穩(wěn)定型增長項(xiàng)目，具有巨大的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。因此，XX項(xiàng)目技術(shù)上是可行的，經(jīng)濟(jì)上是合理的，建設(shè)條件是充分的。 建議，本項(xiàng)目具有較高的容積率要求，如何更好的協(xié)調(diào)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計和實(shí)際使用要求之間的關(guān)系將是本項(xiàng)目的難點(diǎn)。因此，后續(xù)工作中，應(yīng)該加強(qiáng)對本項(xiàng)目總平面布置及工程方案的研究，尤其對項(xiàng)目各功能分區(qū)規(guī)劃、園區(qū)交通組織進(jìn)行更加深入的分析。，工程量大，在下一步工作中應(yīng)針對實(shí)際情況進(jìn)行深入分析與研究，做出較為客觀詳細(xì)的測算，在確保工程進(jìn)度的基礎(chǔ)上，提高資金使用效率。