中心公園可行性報告策劃doc-資料下載頁
2025-07-17 15:29本頁面
【正文】 產權商鋪40,300平方米，銷售加權平均價格21590元/平方米，實現(xiàn)收入870,103,000元。按照7%支付回報，返租期限15年。詳見附表3 ：中心花園歷史風貌建筑保護暨旅游主題板塊項目泰達酒店經營預測詳見附表4 ：中心花園歷史風貌建筑保護暨旅游主題板塊項目現(xiàn)金流量表第九章 本項目經濟效益分析經濟效益分析參照國家計委、建設部頒布的《建設項目經濟評價方法與參數》。（第二版）的有關內容及深度要求，結合本項目的實際情況，在國家現(xiàn)行財稅制度和市場價格體系下，分析預測項目的財務效益與費用，計算財務評價指標，考察項目的盈利能力、償債能力，據此判斷項目的財務可行性。一、經濟效益分析基礎參數選取正確選擇基礎數據和參數是項目經濟效益分析的前提，直接影響分析的結論。經濟效益分析的基礎參數包括土地的出讓金和拆遷置換費用、稅費、貸款利率、項目計算期、財務基準收益率等。土地出讓金和拆遷置換費用估算根據現(xiàn)行土地政策房屋買賣過程中房屋座落土地使用權未辦理出讓手續(xù)的需要補交土地出讓金，費率為房產評估價的20%，考慮到政府對風貌建筑保護性開發(fā)的支持，本報告未將上述土地出讓金納入計算。稅（費）率1）營業(yè)稅及附加：稅率取5%2）所得稅：稅率取33%。3）其他本項目物業(yè)出租應交納房產稅，但是通過改變納稅方案可以節(jié)約一部分稅務支出4）稅收優(yōu)惠參與本項目投資可享受有關稅收優(yōu)惠，優(yōu)惠幅度巨大，應盡量爭取享受津財稅政[2003]3號的稅收優(yōu)惠。本項目測算時，是按照享受營業(yè)稅和所得稅優(yōu)惠計算的貸款利率根據中國人民銀行公布的最新商業(yè)銀行貸款利率，%，本項目未考慮項目建設期利息支出。項目計算期本項目計算期為13年，其中開發(fā)建設用3年完成。項目采用滾動開發(fā)方式進行，從建設期2005年開始至2017年。財務基準收益率財務基準收益率是項目財務內部收益率指標的基準和依據，也是項目在財務上是否可行的最低要求，也用作計算財務凈現(xiàn)值的折現(xiàn)率，是根據正常資金收益預期（同期銀行貸款利率），再加上與CPI相關的風險系數，修訂后確定。本項目的財務基準收益率取8%。二、財務分析盈利能力分析從動態(tài)指標看，反映項目盈利能力的指標包括財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值、投資回收期，通過對項目的全部投資現(xiàn)金流量分析，測算項目盈利能力分析指標如表111所示。表111 項目盈利能力指標計算結果表序號指標名稱指標值1財務內部收益率FIRR（%）%2財務凈現(xiàn)值NPV（Ic=8%）（元）￥19,691,2223動態(tài)投資回收期（年）靜態(tài)投資回收期（年）分析表明，本項目有一定的盈利能力，財務內部收益率大于基準收益率，財務凈現(xiàn)值（Ic=8%）為正值，說明本項目投資是可行的。償債能力分析反映項目償債能力指標有貸款償還期和償債備付率等。本項目以滾動開發(fā)方式進行建設，還款資金來源為項目盈余資金、表外融資資金，未來收益。經測算，項目借款償還期為3年，項目自身收益可以在借款償還期內償還銀行貸款本息，且項目的償債備付率大于1，這表明項目的償債能力較強。第十章 項目風險分析一、風險定性分析本項目的風險大體可分為系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險。系統(tǒng)風險是指與市場環(huán)境有關、超出了項目自身范圍的風險，也就項目公司難以控制的風險。非系統(tǒng)風險是指可由項目實體自行控制和管理的風險，非系統(tǒng)風險又稱可控風險。本項目的系統(tǒng)風險主要包括：政治風險：主要指由于戰(zhàn)爭、國際形勢變幻、政權更迭、政府宏觀經濟政策的變化等因素而導致的風險。自然風險：自然風險主要是指因地震、洪水、臺風、雷擊以及其它意外事件引起的風險，例如天津地區(qū)屬于地震活動頻繁地帶，因而必然要面對發(fā)生地震的風險。自然風險無法預防，只能通過相應手段進行分散或轉移。由于系統(tǒng)風險是項目本身不可控制的，因此下面主要對項目的非系統(tǒng)風險進行論述。結合目前本項目的實際情況，簡要分析非系統(tǒng)風險如下：天津市近年來開發(fā)了多個類似的項目，如意式風情區(qū)，奧式風情區(qū)等，功能定位有的與本項目有些相似，因此會對本項目產生影響。勸業(yè)場商業(yè)區(qū)域的商業(yè)沒有品牌特色，比較雜亂，是影響高端客群進入的主要因素，要改變人們的心理因素，時間會長，勢必會影響到本項目客群的關注。二、風險定量分析敏感性分析針對項目建設總投資和產權商鋪價格（銷售收入）兩個不確定性因素，就財務內部收益率指標對項目進行單因素敏感性分析，分析兩個因素對項目財務盈利性影響，以及考察項目的收益對這些不確定因素的敏感性。分析結果見表121。表121 敏感性分析結果表不確定因素變化率內部收益率（%）商鋪價格%0%開發(fā)成本%0%從上表分析結果可以看出，本項目的財務贏利性指標對產權商鋪價格和開發(fā)成本的變化均較為敏感,開發(fā)成本和售價是敏感因素，應當加強控制。但是當產權商鋪價格降低2%,開發(fā)成本增加2%時，財務內部收益率仍能大于設定的帖現(xiàn)率具有一定的抗風險能力。第十一章 結論通過上述分析，本項目采用滾動開發(fā)方式，建設期為三年,項目建設總投資為795,347,851元，不考慮融資成本在測算期內可獲得利潤總額181,827,973元。經測算，整體項目的全投資財務凈現(xiàn)值為19,691,222元，%。因此，項目投資是可行的。29
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