【正文】 產(chǎn)權(quán)商鋪40,300平方米，銷售加權(quán)平均價(jià)格21590元/平方米，實(shí)現(xiàn)收入870,103,000元。按照7%支付回報(bào)，返租期限15年。詳見附表3 ：中心花園歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)暨旅游主題板塊項(xiàng)目泰達(dá)酒店經(jīng)營預(yù)測詳見附表4 ：中心花園歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)暨旅游主題板塊項(xiàng)目現(xiàn)金流量表第九章 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析參照國家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》。（第二版）的有關(guān)內(nèi)容及深度要求，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，在國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，分析預(yù)測項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用，計(jì)算財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力、償債能力，據(jù)此判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。一、經(jīng)濟(jì)效益分析基礎(chǔ)參數(shù)選取正確選擇基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析的前提，直接影響分析的結(jié)論。經(jīng)濟(jì)效益分析的基礎(chǔ)參數(shù)包括土地的出讓金和拆遷置換費(fèi)用、稅費(fèi)、貸款利率、項(xiàng)目計(jì)算期、財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率等。土地出讓金和拆遷置換費(fèi)用估算根據(jù)現(xiàn)行土地政策房屋買賣過程中房屋座落土地使用權(quán)未辦理出讓手續(xù)的需要補(bǔ)交土地出讓金，費(fèi)率為房產(chǎn)評估價(jià)的20%，考慮到政府對風(fēng)貌建筑保護(hù)性開發(fā)的支持，本報(bào)告未將上述土地出讓金納入計(jì)算。稅（費(fèi)）率1）營業(yè)稅及附加：稅率取5%2）所得稅：稅率取33%。3）其他本項(xiàng)目物業(yè)出租應(yīng)交納房產(chǎn)稅，但是通過改變納稅方案可以節(jié)約一部分稅務(wù)支出4）稅收優(yōu)惠參與本項(xiàng)目投資可享受有關(guān)稅收優(yōu)惠，優(yōu)惠幅度巨大，應(yīng)盡量爭取享受津財(cái)稅政[2003]3號的稅收優(yōu)惠。本項(xiàng)目測算時，是按照享受營業(yè)稅和所得稅優(yōu)惠計(jì)算的貸款利率根據(jù)中國人民銀行公布的最新商業(yè)銀行貸款利率，%，本項(xiàng)目未考慮項(xiàng)目建設(shè)期利息支出。項(xiàng)目計(jì)算期本項(xiàng)目計(jì)算期為13年，其中開發(fā)建設(shè)用3年完成。項(xiàng)目采用滾動開發(fā)方式進(jìn)行，從建設(shè)期2005年開始至2017年。財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率是項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)的基準(zhǔn)和依據(jù)，也是項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行的最低要求，也用作計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的折現(xiàn)率，是根據(jù)正常資金收益預(yù)期（同期銀行貸款利率），再加上與CPI相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，修訂后確定。本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率取8%。二、財(cái)務(wù)分析盈利能力分析從動態(tài)指標(biāo)看，反映項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)包括財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期，通過對項(xiàng)目的全部投資現(xiàn)金流量分析，測算項(xiàng)目盈利能力分析指標(biāo)如表111所示。表111 項(xiàng)目盈利能力指標(biāo)計(jì)算結(jié)果表序號指標(biāo)名稱指標(biāo)值1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR（%）%2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV（Ic=8%）（元）￥19,691,2223動態(tài)投資回收期（年）靜態(tài)投資回收期（年）分析表明，本項(xiàng)目有一定的盈利能力，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=8%）為正值，說明本項(xiàng)目投資是可行的。償債能力分析反映項(xiàng)目償債能力指標(biāo)有貸款償還期和償債備付率等。本項(xiàng)目以滾動開發(fā)方式進(jìn)行建設(shè)，還款資金來源為項(xiàng)目盈余資金、表外融資資金，未來收益。經(jīng)測算，項(xiàng)目借款償還期為3年，項(xiàng)目自身收益可以在借款償還期內(nèi)償還銀行貸款本息，且項(xiàng)目的償債備付率大于1，這表明項(xiàng)目的償債能力較強(qiáng)。第十章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析一、風(fēng)險(xiǎn)定性分析本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大體可分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指與市場環(huán)境有關(guān)、超出了項(xiàng)目自身范圍的風(fēng)險(xiǎn)，也就項(xiàng)目公司難以控制的風(fēng)險(xiǎn)。非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指可由項(xiàng)目實(shí)體自行控制和管理的風(fēng)險(xiǎn)，非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱可控風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括：政治風(fēng)險(xiǎn)：主要指由于戰(zhàn)爭、國際形勢變幻、政權(quán)更迭、政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化等因素而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)：自然風(fēng)險(xiǎn)主要是指因地震、洪水、臺風(fēng)、雷擊以及其它意外事件引起的風(fēng)險(xiǎn)，例如天津地區(qū)屬于地震活動頻繁地帶，因而必然要面對發(fā)生地震的風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)無法預(yù)防，只能通過相應(yīng)手段進(jìn)行分散或轉(zhuǎn)移。由于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目本身不可控制的，因此下面主要對項(xiàng)目的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行論述。結(jié)合目前本項(xiàng)目的實(shí)際情況，簡要分析非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)如下：天津市近年來開發(fā)了多個類似的項(xiàng)目，如意式風(fēng)情區(qū)，奧式風(fēng)情區(qū)等，功能定位有的與本項(xiàng)目有些相似，因此會對本項(xiàng)目產(chǎn)生影響。勸業(yè)場商業(yè)區(qū)域的商業(yè)沒有品牌特色，比較雜亂，是影響高端客群進(jìn)入的主要因素，要改變?nèi)藗兊男睦硪蛩?，時間會長，勢必會影響到本項(xiàng)目客群的關(guān)注。二、風(fēng)險(xiǎn)定量分析敏感性分析針對項(xiàng)目建設(shè)總投資和產(chǎn)權(quán)商鋪價(jià)格（銷售收入）兩個不確定性因素，就財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)對項(xiàng)目進(jìn)行單因素敏感性分析，分析兩個因素對項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利性影響，以及考察項(xiàng)目的收益對這些不確定因素的敏感性。分析結(jié)果見表121。表121 敏感性分析結(jié)果表不確定因素變化率內(nèi)部收益率（%）商鋪價(jià)格%0%開發(fā)成本%0%從上表分析結(jié)果可以看出，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)贏利性指標(biāo)對產(chǎn)權(quán)商鋪價(jià)格和開發(fā)成本的變化均較為敏感,開發(fā)成本和售價(jià)是敏感因素，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)控制。但是當(dāng)產(chǎn)權(quán)商鋪價(jià)格降低2%,開發(fā)成本增加2%時，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率仍能大于設(shè)定的帖現(xiàn)率具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。第十一章 結(jié)論通過上述分析，本項(xiàng)目采用滾動開發(fā)方式，建設(shè)期為三年,項(xiàng)目建設(shè)總投資為795,347,851元，不考慮融資成本在測算期內(nèi)可獲得利潤總額181,827,973元。經(jīng)測算，整體項(xiàng)目的全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為19,691,222元，%。因此，項(xiàng)目投資是可行的。29