某市體育公園項目可行性研究報告-資料下載頁
2025-04-25 23:10本頁面
【正文】 5調(diào)整所得稅 6所得稅后凈現(xiàn)金流量 7累計所得稅后凈現(xiàn)金流量 表32 商鋪（出售）投資現(xiàn)金流量表序號項目計算期 1234合計1現(xiàn)金流入 商鋪出售收入 2現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 土地費用 商鋪出售成本 營業(yè)稅金及附加 3所得稅前凈現(xiàn)金流量 4累計所得稅前凈現(xiàn)金流量 5調(diào)整所得稅 6所得稅后凈現(xiàn)金流量 7累計所得稅后凈現(xiàn)金流量 表33 住宅一投資現(xiàn)金流量表序號項目計算期 12341現(xiàn)金流入 出售收入 2現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 出售成本 營業(yè)稅金及附加 3所得稅前凈現(xiàn)金流量 4累計所得稅前凈現(xiàn)金流量 5調(diào)整所得稅 6所得稅后凈現(xiàn)金流量 7累計所得稅后凈現(xiàn)金流量 表44 住宅二投資現(xiàn)金流量表序號項目計算期 1234合計1現(xiàn)金流入 公寓出售收入 2現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 土地費用 公寓出售成本 營業(yè)稅金及附加 3所得稅前凈現(xiàn)金流量 4累計所得稅前凈現(xiàn)金流量 5調(diào)整所得稅 6所得稅后凈現(xiàn)金流量 7累計所得稅后凈現(xiàn)金流量 表35 全部投資現(xiàn)金流量表序號項目計算期 12345678910合計1現(xiàn)金流入 住宅一 運動休閑區(qū) 住宅二 商鋪 2現(xiàn)金流出 住宅一 運動休閑區(qū) 住宅二 商鋪 3所得稅前凈現(xiàn)金流量 4累計所得稅前凈現(xiàn)金流量 5調(diào)整所得稅 6所得稅后凈現(xiàn)金流量 7累計所得稅后凈現(xiàn)金流量 4 結(jié)論與建議通過對該項目經(jīng)營收入支出測算可以看出：（1）項目總投資約5億元，按照本方案一般估計，業(yè)主實質(zhì)需要的投資約1億元（不含土地出讓金）。，，（未考慮土地出讓金和融資成本）。（2）本方案的優(yōu)勢在于住宅、商業(yè)部分盈利優(yōu)勢明顯。但面臨著如此大體量的住宅和商鋪的銷售問題，是否能按期銷售出去是影響方案盈利性的重要因素。（3）本方案最大的不足在于公益設(shè)施建設(shè)后年虧損約為287萬元，在今后長期的維護運營中無盈利項目支撐，業(yè)主從逐利角度出發(fā)，公益設(shè)施功能極可能異化。因此為了保證公益設(shè)施的長期穩(wěn)定運行，運動休閑中心的部分商業(yè)設(shè)施應(yīng)不能出售，以彌補公益設(shè)施運行的虧損，建議該運動休閑區(qū)可出售的商屋以不超過17000M2為宜，以保證公益設(shè)施的可持續(xù)運行。若按此思路，則全部設(shè)施建完后，有17290 M2的商鋪可用于出租，假定租金為30元/，年正常商鋪租金收益大致為620萬元，扣除公益設(shè)施虧損后，年盈利約為330萬，在此情況下，按一般投資者能夠接受的回收期（7年左右）計算，土地出讓金大約為136萬元/畝。（1）本方案的實施可能會導(dǎo)致公益設(shè)施功能異化，保留約17000M2的商鋪雖然從經(jīng)濟分析上能夠帶來相當?shù)挠?，但仍然面臨著商鋪銷售不出去或出租困難導(dǎo)致租金下降的風險，如果出現(xiàn)較嚴重的市場需求不足的問題，投資者極有可能變賣商鋪，公益設(shè)施的運行虧損難以得到有效保證。（2）從提供給市民休閑娛樂的場所來看，方案一（M11C/2009為接待中心）在M11C/2009地塊設(shè)置了游泳池，對外開放場所較大，而本方案調(diào)整為住宅后，整個M11C/2009地塊封閉，市民休閑娛樂場所大大減少。從這個角度看，也不推薦使用本方案。（3）如果實施本方案，則需要重新對用地性質(zhì)進行調(diào)整，在項目實施的時間上可能會有較長的延遲。綜上所述，本方案在經(jīng)濟上具有一定的可行性，能給本項目帶來較大的收益。當存在相當多的風險，主要來自于公益設(shè)施功能異化的風險和市場需求不足的風險。相比之下，方案一更適合追求長期收益的資金投資方向，更能滿足攀枝花市體育公園的公益性質(zhì)，因此建議采納方案一（M11C/2009為接待中心），不推薦使用本方案。但若能妥善解決可能存在的公益設(shè)施功能異化和市場需求不足的問題，本方案將具有較大的可行性。
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