建立普通標(biāo)準(zhǔn)住宅產(chǎn)品最佳定價(jià)模型-資料下載頁
2025-07-14 21:42本頁面
【正文】 扣除項(xiàng)目C(1+30%)+P*%2, 2, 2, 2, 單位開發(fā)成本C2, 2, 2, 2, 加計(jì)扣除20％C*20% 三項(xiàng)費(fèi)用10％C*10% ％P*% 3 增值額%**C1, 1, 1, 2, 4 增值率(%**C)/(*C+%*P)%%%%5 稅率%%%%%6 應(yīng)交增值稅金(%**C)*40％－速算扣除數(shù) 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅——單位產(chǎn)品銷售凈利潤率（稅率40％）模型測試單位：元序號項(xiàng)目計(jì)算公式方案1方案2方案3方案41 單位售價(jià)P4, 4, 4, 5, 2 單位開發(fā)成本C2, 2, 2, 2, 3 ％P*% 4 應(yīng)交土地增值稅％%C 5 ％P*% 6 管理費(fèi)用3％P*% 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用3％P*% 8 利潤總額%*%*C1, 1, 1, 1, 9 所得稅25％(%*%*C)*25% 10 銷售凈利潤(%*%*C)*75% 1, 1, 11 銷售凈利潤率%%*C/P%%%%從測試情況看：P5000價(jià)格區(qū)間內(nèi)，銷售凈利潤率值均高于交稅模型稅率為30％且最大值P=％。測試結(jié)果表明，P，50%增值率100%，稅率40％時(shí)，沒有無效價(jià)格區(qū)間。類似地可以推導(dǎo)出非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅稅率為30％、40％、50％和60％時(shí)沒有無效價(jià)格區(qū)間。六、無效價(jià)格區(qū)間模型、模型適用條件及其意義㈠無效價(jià)格區(qū)間模型：％*CP％*C 其中：P為價(jià)格或者銷售收入，C為開發(fā)成本或者單位開發(fā)成本，下同。㈡模型適用條件：符合法定的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的建造標(biāo)準(zhǔn)；增值率區(qū)間：20％增值率50％；增值稅率：30％。㈢模型意義：通過該模型，可以確定當(dāng)C為任意值的情況下的無效價(jià)格區(qū)間，即：確定最小無效價(jià)格值和最大無效價(jià)格值?？梢杂行П苊馓岣呤蹆r(jià)但不提高、甚至降低銷售凈利潤率情況出現(xiàn)。從數(shù)理邏輯上討論：由于P＝％C與 P＝％C兩條直線的系數(shù)分別為K＝％和k＝％，且0Kk，所以，兩條直線過直角坐標(biāo)原點(diǎn)且并不平行，隨著C值的增加，無效價(jià)格區(qū)間將擴(kuò)大。這進(jìn)一步證明了討論無效價(jià)格區(qū)間模型，對于科學(xué)定價(jià)、提高產(chǎn)品價(jià)格競爭能力和提高產(chǎn)品銷售凈利潤率具有重要的實(shí)用價(jià)值。七、最佳定價(jià)模型、模型適用條件及其意義㈠最佳定價(jià)模型：免稅模型定價(jià)模型：P%*C銷售凈利潤率模型：I＝%75%*C/P模型適用條件：⑴符合法定的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的建造標(biāo)準(zhǔn)；⑵增值率區(qū)間：增值率20％；⑶增值稅率： 0％模型意義：⑴通過該模型，可以確定當(dāng)C為任意值的情況下的免稅價(jià)格區(qū)間和最大的有效免稅價(jià)格值。⑵在市場能夠接受的條件下，當(dāng)價(jià)格為最大的有效免稅價(jià)格值時(shí)，免稅模型的銷售凈利潤率值最大。㈡最佳定價(jià)模型：交稅模型定價(jià)模型：％*C P%*C銷售凈利潤率模型：I=%%*C/P模型適用條件：⑴符合法定的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的建造標(biāo)準(zhǔn)；⑵增值率區(qū)間：20%增值率50％；⑶增值稅率： 30％⑷確定的無效價(jià)格區(qū)間：％*CP％*C模型意義：⑴通過該模型，可以確定當(dāng)C為任意值的情況下的有效價(jià)格區(qū)間和最小、最大的有效價(jià)格值。⑵在有效價(jià)格區(qū)間內(nèi)，提高售價(jià)就能提高銷售凈利潤率，而且售價(jià)越高，銷售凈利潤率也越高。⑶在市場能夠接受的條件下，當(dāng)價(jià)格為最大的有效價(jià)格值時(shí)，交稅模型的銷售凈利潤率值最大。㈢免稅模型與交稅模型混合適用的意義⑴可以有效檢驗(yàn)實(shí)際定價(jià)是否合理。①定價(jià)合理的兩個(gè)基本標(biāo)準(zhǔn)：一是該價(jià)格是否被市場接受；二是該定價(jià)是否確定銷售凈利潤率為最大值。如果回答是肯定的，那么，該定價(jià)是合理的；否則，該定價(jià)就不合理。②模型對價(jià)格的檢驗(yàn)：因?yàn)椋舛惸Ｐ蜁r(shí)：P%*C，I＝%75%*C/P，所以，當(dāng)P＝%*C，I有最大值即：I＝%75%*C/P＝%75%*C/％*C＝％－％＝％可見，免稅模型時(shí)，I的最大值與P和C無關(guān)；由于模型常數(shù)a和b與增值率、稅率和費(fèi)用率相關(guān)，且增值率20％，稅率為0％已經(jīng)確定，所以I的最大值受費(fèi)用率的約束。如果市場接受且費(fèi)用率能夠確定，即：％，％就成為檢驗(yàn)定價(jià)是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)I%時(shí)，應(yīng)當(dāng)檢驗(yàn)P是否在免稅模型所規(guī)定的區(qū)域：如果P是在免稅模型所規(guī)定的區(qū)域，即P對應(yīng)的增值率20％，稅率為0％，則定價(jià)是合理的。如果P是不在免稅模型所規(guī)定的區(qū)域，即P對應(yīng)的增值率區(qū)間：20％增值率50％，稅率為30％，則定價(jià)必定落在無效價(jià)格區(qū)間，因此，定價(jià)是不合理的。此時(shí)，應(yīng)當(dāng)對價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。⑵可以有效實(shí)現(xiàn)企業(yè)與客戶雙贏的目標(biāo)。由于交稅模型存在無效價(jià)格區(qū)間，在無效價(jià)格區(qū)間內(nèi)，提高售價(jià)會(huì)降低銷售凈利潤率。因此，當(dāng)市場不接受有效價(jià)格區(qū)間的最低價(jià)格時(shí)，利用免稅模型的重要意義還在于：①企業(yè)實(shí)現(xiàn)低價(jià)格，高銷售凈利潤率的目的；②企業(yè)獲得價(jià)格競爭優(yōu)勢，有利于提高市場占有率，擴(kuò)大銷售；③使客戶享受價(jià)格實(shí)惠。從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)和客戶雙贏的目標(biāo)。八、定價(jià)模型和銷售利潤率模型適用需要注意的問題對目標(biāo)開發(fā)成本C的準(zhǔn)確性提出更高要求。如果目標(biāo)成本準(zhǔn)確度不高，則目標(biāo)價(jià)格P的值和銷售凈利潤率I的值不準(zhǔn)確，從而導(dǎo)致模型失去實(shí)際應(yīng)用意義。對目標(biāo)銷售費(fèi)用率的準(zhǔn)確性提出更高要求。銷售凈利潤率模型的系數(shù)隨目標(biāo)銷售費(fèi)用率變化而變化，費(fèi)用率變化則模型系數(shù)變化，從而導(dǎo)致基本模型發(fā)生變化。如果目標(biāo)銷售費(fèi)用率的準(zhǔn)確度不高，則模型系數(shù)將不準(zhǔn)確，目標(biāo)價(jià)格P的值和銷售凈利潤率I的值不準(zhǔn)確，從而導(dǎo)致模型失去實(shí)際應(yīng)用意義。對產(chǎn)品市場定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)提出高要求。由于產(chǎn)品無效價(jià)格區(qū)間模型和產(chǎn)品最佳定價(jià)模型受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅條件約束，因此，如果我們的產(chǎn)品不符合普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的條件，則產(chǎn)品無效價(jià)格區(qū)間模型和產(chǎn)品最佳定價(jià)模型的價(jià)值失效。實(shí)際上，無論是哪一個(gè)地區(qū)、哪一家開發(fā)商，尤其是我們集團(tuán)，其開發(fā)的產(chǎn)品絕大多數(shù)都符合普通標(biāo)準(zhǔn)住宅條件，屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。因此，產(chǎn)品最佳定價(jià)模型作為一種產(chǎn)品定價(jià)規(guī)律或者定價(jià)方法具有普遍的應(yīng)用價(jià)值。它可以確保定價(jià)的科學(xué)性、合理性和目的性，避免定價(jià)的隨意性和盲目性，降低定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，從而，為提高企業(yè)產(chǎn)品市場占有率和產(chǎn)品銷售凈利潤率發(fā)揮重要作用。但是，作為一種定價(jià)工具，它僅僅為產(chǎn)品定價(jià)提供理論依據(jù)。在產(chǎn)品定價(jià)時(shí)，只有結(jié)合當(dāng)時(shí)、當(dāng)?shù)氐膶?shí)際市場情況，才能確定出對企業(yè)最有利的產(chǎn)品銷售價(jià)格。二0一一年元月十六日24 / 24
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