鹽城商業(yè)項目市場策劃-資料下載頁
2024-07-23 16:43本頁面
【正文】 萬㎡以上面向整個城市、服務人口20萬人以上市級商業(yè)中心3—5萬㎡覆蓋城市局部、服務人口5—20萬人地區(qū)商業(yè)中心1—3萬㎡覆蓋一個居住社區(qū)、服務人口1—5萬人居住區(qū)商業(yè)中心1萬㎡以下服務人口1萬人以下鄰里型商業(yè)中心單從本項目的建設規(guī)模來看，應該屬于覆蓋城市局部（火車站地區(qū)）的地區(qū)商業(yè)中心，和以娛樂休閑為主的“繽紛亞洲”項目、百貨購物為住的“海華廣場”項目等，可以在消費人群，經(jīng)營主題上制造一定的差異性，來形成自己的競爭優(yōu)勢。如何塑造項目的經(jīng)營差異性，一般從項目功能定位、經(jīng)營特色定位、經(jīng)營方式定位、經(jīng)營業(yè)態(tài)定位四個方面來構(gòu)建：差異性經(jīng)營功能定位經(jīng)營業(yè)態(tài)定位經(jīng)營特色定位經(jīng)營方式定位功能定位：項目功能組合主要功能購物功能體現(xiàn)在商品的品種和檔次上服務功能物業(yè)管理和客戶經(jīng)營主題服務兩方面餐飲功能快餐、咖啡店、酒吧、中餐、西餐、點心、特色店等輔助功能商務功能商務服務中心休閑功能商業(yè)的休閑配套設施娛樂功能各類游戲活動的設置附加功能批發(fā)功能批零兼營修理功能各種維修服務說明：本項目的經(jīng)濟環(huán)境和消費力現(xiàn)狀決定了，本項目只能做以滿足區(qū)域居民日常需要和旅客需要為主的商業(yè)功能，因此設定購物、服務、餐飲為本項目的主要功能基本滿足了上述需要。輔助功能包括：商務、休閑和娛樂主要針對有一定消費能力的周邊客戶，以他們?yōu)橄M主體進行安排，比如：開發(fā)區(qū)的韓國人等。特色定位：商業(yè)項目的經(jīng)營主題特色定位主要把握兩點：主題突出、結(jié)構(gòu)合理本項目的主題特色在：鹽城火車站地區(qū)，時尚購物步行街說明：u 由于火車站地區(qū)還沒有實際意義上的商業(yè)中心，所以以日用品、餐飲和生活配套（郵局、銀行等）為主的商業(yè)業(yè)態(tài)可以很好的滿足當?shù)厝藢ι畋仨毱返男枨?，不用舍近求遠的去市中心消費。u 設立時尚為主題之一，一方面鹽城沒有以時尚生活為主題的商業(yè)，另一方面可以吸引一定的年輕人來關注本項目。經(jīng)營業(yè)態(tài)定位：物業(yè)類型位 置面積需求業(yè) 態(tài)商場1層40—500㎡點心、快餐、銀行、珠寶、專賣店等2—3層2000㎡以上大賣場、主力店、百貨等商鋪1層40—200㎡服飾、鞋類、專賣店、皮具、箱包、首飾等2層150—300㎡咖啡店、茶藝館、書店、網(wǎng)吧等3層300㎡以上正餐餐廳、娛樂設施等說明：u 在業(yè)態(tài)定位上，我們主要考慮“購買功能”與“餐飲功能”，比如在商場內(nèi)設置大型賣場，百貨商店等。u 在業(yè)態(tài)分布上，我們主要將商場作為主力店的位置，其他商鋪作為零售業(yè)的區(qū)域，這樣做可以方便以后的經(jīng)營管理。u 面積上，我們將按照當?shù)氐牧晳T和商家的習慣進行最后的設置。經(jīng)營方式定位：A、全部出售、統(tǒng)一出租將所有商鋪全部用于出售，并出租所有商鋪給實際用家，租金收益歸鋪位所有人，商鋪的實際使用者負責經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益，承擔經(jīng)營風險。一般這種情況，會伴有售后包租的協(xié)議。B、部分出租、部分出售該種經(jīng)營方式是指將商業(yè)項目內(nèi)一定面積的商鋪用于出售、一部分面積的商鋪用于出租，也有可能余留部分面積的商鋪進行自身經(jīng)營。這種經(jīng)營方式有利于商業(yè)項目的整體運作。C、委托管理公司進行經(jīng)營管理商鋪所有人不負責經(jīng)營，交由專業(yè)管理公司進行經(jīng)營管理。 二、產(chǎn)品建議整體規(guī)劃建議規(guī)劃設計要點：要點一：遵循商業(yè)功能獨立性七大原則n 大型商業(yè)地產(chǎn)項目總體規(guī)劃設計要遵循：布局簡單化原則、主力店功能多元化原則、設計布局“可視性”原則、公共空間價值原則、娛樂文化價值原則、設計技術指標相對保守原則、保守選擇新技術原則。要點二：堅持創(chuàng)造高質(zhì)量的商業(yè)空間n 商業(yè)項目要注重整體規(guī)劃、細部處理和創(chuàng)新設計意識，以營造富含商業(yè)氣息的高質(zhì)量空間。要點三：注重商業(yè)項目的核心屬性n 大型商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃設計要注重與城區(qū)、周邊區(qū)域的協(xié)調(diào)性，建成既特點鮮明又與周邊融為一體的商業(yè)中心；注重可持續(xù)性，無論在建筑立面和商業(yè)布局都要有超前性；要有字有特色，不僅在商業(yè)形態(tài)上，更在設施配置和經(jīng)營管理上進行表現(xiàn)；要考慮集約性和生態(tài)環(huán)保概念；要有鮮明的主題，分區(qū)合理，形成協(xié)調(diào)互補的經(jīng)營格局，指導客流消費，提升消費率。要點四：符合當?shù)氐臅r代精神和人文需要n 大型商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃設計要考慮時代特點和文化精神，太前衛(wèi)的設計只適合接受新事物較快的地區(qū)，太懷舊的設計又不一定能吸引沒有思想沉淀的年輕人，在開發(fā)商業(yè)項目中要努力避免這些問題的發(fā)生。 規(guī)劃建議：經(jīng)濟指標占地面積16400地塊長寬80米、205米容積率≤ 3用地屬性商業(yè)、辦公土地使用年限40年建筑密度≤ 40%綠化率≤ 20%其他18層產(chǎn)權(quán)式酒店項目規(guī)劃建議產(chǎn)品類型占地面積（m2）容積率建筑面積（m2）所占比例(%)數(shù)量產(chǎn)權(quán)式酒店//12000%210間商場7500%/商鋪24000%450間地下車庫2000%150個公建及配套500%/共計1640046000100/項目產(chǎn)品建議產(chǎn)品類型面積區(qū)間套數(shù)比例產(chǎn)權(quán)式酒店35—45㎡150%45㎡以上60%商鋪40㎡以下50%40—140㎡250%140—280㎡100%280㎡以上50%示意圖：平面：說明：l 本項目的主要產(chǎn)品分為：產(chǎn)權(quán)式酒店、綜合商場和步行街商鋪三種。l 酒店為18層，房間面積規(guī)劃在35—80㎡之間。l 商場為地上三層加地下一層，單層面積在2000㎡，一樓將規(guī)劃單間商鋪進行出售，二、三樓整體出售或出租。l 步行街為2—3層建筑，面積從40—500㎡，以出售為主。公建酒店商場步行街動線建議說明：l 本項目的主要出入口設計有三個：步行街有兩處，商場有一處。l 主進口為A、C區(qū)域。CBA 中庭景觀建議建筑細節(jié)建議立面建議：酒店和商場：商鋪：
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