鹽城商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)策劃-資料下載頁
2025-07-14 16:43本頁面
【正文】 萬㎡以上面向整個(gè)城市、服務(wù)人口20萬人以上市級(jí)商業(yè)中心3—5萬㎡覆蓋城市局部、服務(wù)人口5—20萬人地區(qū)商業(yè)中心1—3萬㎡覆蓋一個(gè)居住社區(qū)、服務(wù)人口1—5萬人居住區(qū)商業(yè)中心1萬㎡以下服務(wù)人口1萬人以下鄰里型商業(yè)中心單從本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模來看，應(yīng)該屬于覆蓋城市局部（火車站地區(qū)）的地區(qū)商業(yè)中心，和以娛樂休閑為主的“繽紛亞洲”項(xiàng)目、百貨購物為住的“海華廣場(chǎng)”項(xiàng)目等，可以在消費(fèi)人群，經(jīng)營主題上制造一定的差異性，來形成自己的競爭優(yōu)勢(shì)。如何塑造項(xiàng)目的經(jīng)營差異性，一般從項(xiàng)目功能定位、經(jīng)營特色定位、經(jīng)營方式定位、經(jīng)營業(yè)態(tài)定位四個(gè)方面來構(gòu)建：差異性經(jīng)營功能定位經(jīng)營業(yè)態(tài)定位經(jīng)營特色定位經(jīng)營方式定位功能定位：項(xiàng)目功能組合主要功能購物功能體現(xiàn)在商品的品種和檔次上服務(wù)功能物業(yè)管理和客戶經(jīng)營主題服務(wù)兩方面餐飲功能快餐、咖啡店、酒吧、中餐、西餐、點(diǎn)心、特色店等輔助功能商務(wù)功能商務(wù)服務(wù)中心休閑功能商業(yè)的休閑配套設(shè)施娛樂功能各類游戲活動(dòng)的設(shè)置附加功能批發(fā)功能批零兼營修理功能各種維修服務(wù)說明：本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和消費(fèi)力現(xiàn)狀決定了，本項(xiàng)目只能做以滿足區(qū)域居民日常需要和旅客需要為主的商業(yè)功能，因此設(shè)定購物、服務(wù)、餐飲為本項(xiàng)目的主要功能基本滿足了上述需要。輔助功能包括：商務(wù)、休閑和娛樂主要針對(duì)有一定消費(fèi)能力的周邊客戶，以他們?yōu)橄M(fèi)主體進(jìn)行安排，比如：開發(fā)區(qū)的韓國人等。特色定位：商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營主題特色定位主要把握兩點(diǎn)：主題突出、結(jié)構(gòu)合理本項(xiàng)目的主題特色在：鹽城火車站地區(qū)，時(shí)尚購物步行街說明：u 由于火車站地區(qū)還沒有實(shí)際意義上的商業(yè)中心，所以以日用品、餐飲和生活配套（郵局、銀行等）為主的商業(yè)業(yè)態(tài)可以很好的滿足當(dāng)?shù)厝藢?duì)生活必須品的需求，不用舍近求遠(yuǎn)的去市中心消費(fèi)。u 設(shè)立時(shí)尚為主題之一，一方面鹽城沒有以時(shí)尚生活為主題的商業(yè)，另一方面可以吸引一定的年輕人來關(guān)注本項(xiàng)目。經(jīng)營業(yè)態(tài)定位：物業(yè)類型位 置面積需求業(yè) 態(tài)商場(chǎng)1層40—500㎡點(diǎn)心、快餐、銀行、珠寶、專賣店等2—3層2000㎡以上大賣場(chǎng)、主力店、百貨等商鋪1層40—200㎡服飾、鞋類、專賣店、皮具、箱包、首飾等2層150—300㎡咖啡店、茶藝館、書店、網(wǎng)吧等3層300㎡以上正餐餐廳、娛樂設(shè)施等說明：u 在業(yè)態(tài)定位上，我們主要考慮“購買功能”與“餐飲功能”，比如在商場(chǎng)內(nèi)設(shè)置大型賣場(chǎng)，百貨商店等。u 在業(yè)態(tài)分布上，我們主要將商場(chǎng)作為主力店的位置，其他商鋪?zhàn)鳛榱闶蹣I(yè)的區(qū)域，這樣做可以方便以后的經(jīng)營管理。u 面積上，我們將按照當(dāng)?shù)氐牧?xí)慣和商家的習(xí)慣進(jìn)行最后的設(shè)置。經(jīng)營方式定位：A、全部出售、統(tǒng)一出租將所有商鋪全部用于出售，并出租所有商鋪給實(shí)際用家，租金收益歸鋪位所有人，商鋪的實(shí)際使用者負(fù)責(zé)經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益，承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。一般這種情況，會(huì)伴有售后包租的協(xié)議。B、部分出租、部分出售該種經(jīng)營方式是指將商業(yè)項(xiàng)目內(nèi)一定面積的商鋪用于出售、一部分面積的商鋪用于出租，也有可能余留部分面積的商鋪進(jìn)行自身經(jīng)營。這種經(jīng)營方式有利于商業(yè)項(xiàng)目的整體運(yùn)作。C、委托管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理商鋪所有人不負(fù)責(zé)經(jīng)營，交由專業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理。 二、產(chǎn)品建議整體規(guī)劃建議規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)：要點(diǎn)一：遵循商業(yè)功能獨(dú)立性七大原則n 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)要遵循：布局簡單化原則、主力店功能多元化原則、設(shè)計(jì)布局“可視性”原則、公共空間價(jià)值原則、娛樂文化價(jià)值原則、設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)相對(duì)保守原則、保守選擇新技術(shù)原則。要點(diǎn)二：堅(jiān)持創(chuàng)造高質(zhì)量的商業(yè)空間n 商業(yè)項(xiàng)目要注重整體規(guī)劃、細(xì)部處理和創(chuàng)新設(shè)計(jì)意識(shí)，以營造富含商業(yè)氣息的高質(zhì)量空間。要點(diǎn)三：注重商業(yè)項(xiàng)目的核心屬性n 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要注重與城區(qū)、周邊區(qū)域的協(xié)調(diào)性，建成既特點(diǎn)鮮明又與周邊融為一體的商業(yè)中心；注重可持續(xù)性，無論在建筑立面和商業(yè)布局都要有超前性；要有字有特色，不僅在商業(yè)形態(tài)上，更在設(shè)施配置和經(jīng)營管理上進(jìn)行表現(xiàn)；要考慮集約性和生態(tài)環(huán)保概念；要有鮮明的主題，分區(qū)合理，形成協(xié)調(diào)互補(bǔ)的經(jīng)營格局，指導(dǎo)客流消費(fèi)，提升消費(fèi)率。要點(diǎn)四：符合當(dāng)?shù)氐臅r(shí)代精神和人文需要n 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要考慮時(shí)代特點(diǎn)和文化精神，太前衛(wèi)的設(shè)計(jì)只適合接受新事物較快的地區(qū)，太懷舊的設(shè)計(jì)又不一定能吸引沒有思想沉淀的年輕人，在開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目中要努力避免這些問題的發(fā)生。 規(guī)劃建議：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積16400地塊長寬80米、205米容積率≤ 3用地屬性商業(yè)、辦公土地使用年限40年建筑密度≤ 40%綠化率≤ 20%其他18層產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目規(guī)劃建議產(chǎn)品類型占地面積（m2）容積率建筑面積（m2）所占比例(%)數(shù)量產(chǎn)權(quán)式酒店//12000%210間商場(chǎng)7500%/商鋪24000%450間地下車庫2000%150個(gè)公建及配套500%/共計(jì)1640046000100/項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品類型面積區(qū)間套數(shù)比例產(chǎn)權(quán)式酒店35—45㎡150%45㎡以上60%商鋪40㎡以下50%40—140㎡250%140—280㎡100%280㎡以上50%示意圖：平面：說明：l 本項(xiàng)目的主要產(chǎn)品分為：產(chǎn)權(quán)式酒店、綜合商場(chǎng)和步行街商鋪三種。l 酒店為18層，房間面積規(guī)劃在35—80㎡之間。l 商場(chǎng)為地上三層加地下一層，單層面積在2000㎡，一樓將規(guī)劃單間商鋪進(jìn)行出售，二、三樓整體出售或出租。l 步行街為2—3層建筑，面積從40—500㎡，以出售為主。公建酒店商場(chǎng)步行街動(dòng)線建議說明：l 本項(xiàng)目的主要出入口設(shè)計(jì)有三個(gè)：步行街有兩處，商場(chǎng)有一處。l 主進(jìn)口為A、C區(qū)域。CBA 中庭景觀建議建筑細(xì)節(jié)建議立面建議：酒店和商場(chǎng)：商鋪：
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