鹽城商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)策劃-閱讀頁
2025-07-29 16:43本頁面
【正文】 材料汽件汽配百貨其他中茵時(shí)代旺角★★★商務(wù)休閑中天時(shí)尚米蘭廣場(chǎng)★★★產(chǎn)權(quán)商鋪國飛n 鹽城市區(qū)經(jīng)營的品種上還有一些缺失，高檔的一線品牌較少，主題會(huì)所匱乏，體育類的休閑場(chǎng)所幾乎沒有，影劇院很少，主題風(fēng)情街和專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)也很少。價(jià)格：n —㎡，租金以150㎡計(jì)算一年為30萬元。 n ㎡。n 隨著市政府的南遷，城南地區(qū)也成為了鹽城市場(chǎng)最活躍的區(qū)域。基地篇一、項(xiàng)目立地條件分析基地路建軍市中心火車站汽車站市政府文港路大慶路開大道世紀(jì)大道青年路解放路項(xiàng)目基地位置公范路放項(xiàng)目基地四至 劃行公火車站汽車站基地大慶路文港路規(guī)步街青年路范路 項(xiàng)目概況：n 位于鹽城新火車站和汽車站正對(duì)面，范公路以西。n 用地性質(zhì)為商業(yè)、辦公。目前基地內(nèi)為農(nóng)田，尚留有一棟民居。后面為動(dòng)遷安置房。二、項(xiàng)目SWOT分析—— 優(yōu)勢(shì)分析 (Strength) ——城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境活躍鹽城最近幾年的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，年GDP增長均在10%以上。地段升值潛力巨大基地東臨新火車站，南有新汽車站。交通便捷 四通八達(dá)基地四周具有范公路、青年路、文港路、大慶路。緊臨火車站步行街基地的南部緊鄰規(guī)劃中的火車站步行街，此項(xiàng)規(guī)劃對(duì)于項(xiàng)目自身規(guī)劃的商業(yè)項(xiàng)目具有極大的帶動(dòng)作用，有利吸引客流。對(duì)于人氣的聚集是一大劣勢(shì)。機(jī)會(huì)分析 (Opportunity)未來客流量的增加目前火車站的班次為11，未來將增加到50多次；汽車站的建成投入使用都將對(duì)于客流會(huì)產(chǎn)生巨大的推動(dòng)作用，對(duì)于地區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)是巨大的利好。威脅分析 (Threat)南部規(guī)劃的視線影響在基地的正南方向?qū)⒁?guī)劃一座建筑，該建筑將遮蔽本基地一半的位置，這樣一來對(duì)于人氣的聚集，造成一定的抑制，對(duì)于商業(yè)效益會(huì)產(chǎn)生打擊。國飛政府項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)程規(guī)劃拆除的建筑并建造步行街的實(shí)施情況，將很大程度影響到項(xiàng)目的發(fā)展。v 目前此地的本地居民與外來租戶的比例約2：3，雖然本地居民的購買力在當(dāng)?shù)叵M(fèi)力中屬于中下階層，但租戶大多為韓國人，消費(fèi)能力較強(qiáng)。v 隨著鹽城市城市化進(jìn)程的加快，火車站各地班次的出現(xiàn)和增加，長途汽車站的運(yùn)營，此地人氣將快速上升，對(duì)商業(yè)設(shè)施需求將日益迫切。 項(xiàng)目定位基礎(chǔ)通常，房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位一般來源于兩個(gè)基礎(chǔ)條件，一是項(xiàng)目自身的各類資源條件，二是項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)態(tài)勢(shì)。項(xiàng)目定位總精神項(xiàng)目自身資源整合區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析賣點(diǎn)資源整合尋求市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位依據(jù) 項(xiàng)目定位依據(jù)在鹽城項(xiàng)目的產(chǎn)品定位執(zhí)行過程中，我們一直在思考這樣一個(gè)問題，就是這個(gè)項(xiàng)目是為什么樣的人打造的？他們需要什么樣的產(chǎn)品？我們的產(chǎn)品定位必須符合他們的需要，才能夠吸引他們。 目標(biāo)市場(chǎng)定位：鑒于項(xiàng)目區(qū)域良好的規(guī)劃發(fā)展前景及該地區(qū)在大多數(shù)鹽城人心中的商業(yè)印象較為模糊的特點(diǎn)，本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)定位采用“遠(yuǎn)交近攻”的策略，即圍繞項(xiàng)目從近到遠(yuǎn)劃出不同的市場(chǎng)區(qū)域，目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域細(xì)分如下：近交區(qū)域第一區(qū)域城中區(qū)、五星村、亭湖開發(fā)區(qū)、各級(jí)政府部門第二區(qū)域城南區(qū)、鹽城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、國有企業(yè)、私營企業(yè)第三區(qū)域鹽城市區(qū)其他區(qū)域主要目標(biāo)客源商人、白領(lǐng)、公務(wù)員、當(dāng)?shù)馗辉４迕襁h(yuǎn)攻區(qū)域第一區(qū)域東臺(tái)、大豐、建湖、阜寧、射陽、海濱、響水第二區(qū)域海安、姜堰和其他地區(qū)主要目標(biāo)客源商人投資者（70% ～ 80%）第一類趁改革開放大潮，先富起來的人第二類有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的富裕村民第三類經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)，收入豐厚的專業(yè)人士第四類經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般，但有穩(wěn)定收入和一定積蓄的人士自營者（20% ～ 30%）項(xiàng)目經(jīng)營定位商業(yè)中心雖具有購物、休閑、娛樂等共同特征，但仍然要做出項(xiàng)目的個(gè)性，即差異性定位。按照商業(yè)中心的建設(shè)規(guī)模差異與定位有如下關(guān)系：建筑規(guī)模覆蓋商圈定位5萬㎡以上面向整個(gè)城市、服務(wù)人口20萬人以上市級(jí)商業(yè)中心3—5萬㎡覆蓋城市局部、服務(wù)人口5—20萬人地區(qū)商業(yè)中心1—3萬㎡覆蓋一個(gè)居住社區(qū)、服務(wù)人口1—5萬人居住區(qū)商業(yè)中心1萬㎡以下服務(wù)人口1萬人以下鄰里型商業(yè)中心單從本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模來看，應(yīng)該屬于覆蓋城市局部（火車站地區(qū)）的地區(qū)商業(yè)中心，和以娛樂休閑為主的“繽紛亞洲”項(xiàng)目、百貨購物為住的“海華廣場(chǎng)”項(xiàng)目等，可以在消費(fèi)人群，經(jīng)營主題上制造一定的差異性，來形成自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。輔助功能包括：商務(wù)、休閑和娛樂主要針對(duì)有一定消費(fèi)能力的周邊客戶，以他們?yōu)橄M(fèi)主體進(jìn)行安排，比如：開發(fā)區(qū)的韓國人等。u 設(shè)立時(shí)尚為主題之一，一方面鹽城沒有以時(shí)尚生活為主題的商業(yè)，另一方面可以吸引一定的年輕人來關(guān)注本項(xiàng)目。u 在業(yè)態(tài)分布上，我們主要將商場(chǎng)作為主力店的位置，其他商鋪?zhàn)鳛榱闶蹣I(yè)的區(qū)域，這樣做可以方便以后的經(jīng)營管理。經(jīng)營方式定位：A、全部出售、統(tǒng)一出租將所有商鋪全部用于出售，并出租所有商鋪給實(shí)際用家，租金收益歸鋪位所有人，商鋪的實(shí)際使用者負(fù)責(zé)經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益，承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。B、部分出租、部分出售該種經(jīng)營方式是指將商業(yè)項(xiàng)目內(nèi)一定面積的商鋪用于出售、一部分面積的商鋪用于出租，也有可能余留部分面積的商鋪進(jìn)行自身經(jīng)營。C、委托管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理商鋪所有人不負(fù)責(zé)經(jīng)營，交由專業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理。要點(diǎn)二：堅(jiān)持創(chuàng)造高質(zhì)量的商業(yè)空間n 商業(yè)項(xiàng)目要注重整體規(guī)劃、細(xì)部處理和創(chuàng)新設(shè)計(jì)意識(shí)，以營造富含商業(yè)氣息的高質(zhì)量空間。要點(diǎn)四：符合當(dāng)?shù)氐臅r(shí)代精神和人文需要n 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要考慮時(shí)代特點(diǎn)和文化精神，太前衛(wèi)的設(shè)計(jì)只適合接受新事物較快的地區(qū)，太懷舊的設(shè)計(jì)又不一定能吸引沒有思想沉淀的年輕人，在開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目中要努力避免這些問題的發(fā)生。l 酒店為18層，房間面積規(guī)劃在35—80㎡之間。l 步行街為2—3層建筑，面積從40—500㎡，以出售為主。l 主進(jìn)口為A、C區(qū)域
醫(yī)療健康相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1