【正文】 原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)?！逗颖笔∞r(nóng)村信用社個(gè)人消費(fèi)貸款管理辦法（試行）》第九條采用擔(dān)保方式發(fā)放的個(gè)人消費(fèi)貸款，擔(dān)保人應(yīng)具備以下條件：4．?dāng)M抵押房地產(chǎn)已對(duì)外出租的，承租人必須出具因借款人違約導(dǎo)致處置抵押物時(shí)，同意解除租賃合同的書面承諾?！逗颖笔∞r(nóng)村信用社貸款操作規(guī)程（試行）》第十條貸前調(diào)查(3)房地產(chǎn)抵押的：對(duì)投入使用的房地產(chǎn)要調(diào)查是否出租，查看租賃合同是否真實(shí)，查看租賃合同的期限、租金額及付款方式，對(duì)租賃期較長(zhǎng)（超過3年的）或已經(jīng)付清租金的，不予辦理抵押貸款。3．抵押率計(jì)算及抵押率的確定。抵質(zhì)押率=本息合計(jì)／評(píng)估價(jià)值。參照《河北省農(nóng)村信用社擔(dān)保業(yè)務(wù)管理辦法（試行）》第十八條抵押率的確定：土地房產(chǎn)抵押率一般不超過70%，在建工程不超過5 0%；機(jī)器設(shè)備抵押率原則上不超過其評(píng)估價(jià)值的3 0%；第三十二條 質(zhì)押率的確定：動(dòng)產(chǎn)和倉(cāng)單、提單質(zhì)押率不得超過70%。《河北省農(nóng)村信用社個(gè)人定期存單質(zhì)押貸款管理辦法（試行）》第八條貸款額度：個(gè)人定期存單質(zhì)押貸款金額原則上不超過存單本金的90%。各縣農(nóng)信聯(lián)社要合理確定質(zhì)押率，必須確保存單本息能夠覆蓋貸款到期本息?！妒仪f市農(nóng)村信用社關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范銀行承兌匯票業(yè)務(wù)的通知》銀行承兌匯票質(zhì)押貸款的要求：銀行承兌匯票質(zhì)押貸款金額不得超過票據(jù)金額，各縣級(jí)（行）社要合理確定質(zhì)押率，必須確保票面金額能夠覆蓋貸款到期本息。4．貸款展期未重新辦理抵押登記。參照《河北省農(nóng)村信用社貸款展期管理辦法（試行）》（冀信聯(lián)發(fā)[2008]1 3 3號(hào)）第十條辦理展期手續(xù)：辦理抵（質(zhì)）押貸款晨期時(shí)，如抵（質(zhì)）押物登記和保險(xiǎn)手續(xù)到期，要重新辦理抵質(zhì)押物登記和保險(xiǎn)手續(xù)。5．抵押物為個(gè)人住房的，均未提供抵押人第二套住宅證明。參照《河北省農(nóng)村信用社個(gè)體工商戶房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法（試行）》(冀信聯(lián)字(2011)4號(hào)）第六條抵押物應(yīng)具備的條件：抵押房地產(chǎn)范圍：土地使用權(quán)（出讓性質(zhì)）；出讓性質(zhì)土地上的商業(yè)地產(chǎn)（包括臨街門店、商用樓、商鋪等）、個(gè)人住房（須提供第二套住房證明、提倡兩套住房同時(shí)辦理抵押登記）；廠房等。防控措施：1．嚴(yán)格執(zhí)行土地、房產(chǎn)一并抵押。2．按照《河北省農(nóng)村信用社貸款操作規(guī)程（試行）》規(guī)定，房地產(chǎn)抵押的：對(duì)投入使用的房地產(chǎn)要調(diào)查是否出租，查看租賃合同是否真實(shí)，查看租賃合同的期限、租金額及付款方式，對(duì)租賃期較長(zhǎng)（超過3年的）或已經(jīng)付清租金的，不予辦理抵押貸款。3．按規(guī)定計(jì)算、確定抵、質(zhì)押率。4．貸款展期必須重新辦理抵押登記。5．抵押物為個(gè)人住房的，提供抵押人第二套住宅證明。違規(guī)責(zé)任：《河北省農(nóng)村信用社員工違規(guī)違紀(jì)行為處理暫行辦法》第四十九條 審批發(fā)放（咨詢通過）明顯不符合信貸政策和貸款條件的信貸業(yè)務(wù)的；……給予有關(guān)責(zé)任人員記大過至開除處分。第五十四條 信貸經(jīng)營(yíng)管理過程中有下列行為之一的，給予有關(guān)責(zé)任人員記過至撤職處分：（二）未按審批內(nèi)容辦理信貸業(yè)務(wù)，對(duì)審批時(shí)所附的相關(guān)限制性條件不落實(shí)的。案例分析：聯(lián)社向客戶發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款100萬(wàn)元，貸款期限2年，計(jì)算抵押率時(shí)利息額按照1年計(jì)算，造成本息抵押率超7 0%的限制。十六、抵押登記問題風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：逆程序操作、未辦理抵押登記等，導(dǎo)致合同無(wú)效。風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)及識(shí)別：1．先放款，后抵押。參照《河北省農(nóng)村信用社擔(dān)保業(yè)務(wù)管理辦法（試行）》第二十三條抵押物登記：（二）信貸經(jīng)辦人員應(yīng)于抵押合同簽訂后1 5日內(nèi)到登記部門辦理抵押物的登記手續(xù)；（三）抵押物登記后，抵押合同生效。2．先抵押，后簽合同。參照《河北省農(nóng)村信用社擔(dān)保業(yè)務(wù)管理辦法（試行）》第二十三條抵押物登記：（二）信貸經(jīng)辦人員應(yīng)于抵押合同簽訂后1 5日內(nèi)到登記部門辦理抵抑物的登記手續(xù)；（三）抵押物登記后，抵押合同生效。參照《河北省農(nóng)村信用社貸款操作規(guī)程（試行）》第三章第八條至十七條，第八條貸款發(fā)放流程。3．林權(quán)抵押手續(xù)不合規(guī)、以購(gòu)房合同代替抵押登記違規(guī)發(fā)放貸款，未辦理抵押登記。存在問題如下：抵押物未按相關(guān)規(guī)定辦理登記。由于該宗土地使用權(quán)及在建工程全部抵押于華夏支行和工商支行，并進(jìn)行了登記，故聯(lián)社無(wú)法再辦理房產(chǎn)抵押登記。在兩支行同意預(yù)售的情況下，聯(lián)社與開發(fā)商石家莊開發(fā)有限公司簽訂了商品房買賣合同，以此代替抵押登記辦理抵押貸款。《河北省農(nóng)村信用社員工違規(guī)違紀(jì)行為處理暫行辦法》第四十一條規(guī)定：信貸業(yè)務(wù)調(diào)查過程中，未按規(guī)定對(duì)信貸業(yè)務(wù)的合法性、安全性、盈利性等情況進(jìn)行調(diào)查或調(diào)查失實(shí)的；未按規(guī)定核實(shí)抵質(zhì)押物、質(zhì)押權(quán)利及保證人情況39。造成擔(dān)保合同無(wú)效或保證人、抵質(zhì)押物、質(zhì)押權(quán)利不具備擔(dān)保條件的給予有關(guān)責(zé)任人員調(diào)離崗位、經(jīng)濟(jì)處罰或警告至記過處分；情節(jié)嚴(yán)重的，給予記大過至撤職處分。第五十三條 信貸經(jīng)營(yíng)管理過程中有下列行為之一的，給予有關(guān)責(zé)任人員經(jīng)濟(jì)處罰；情節(jié)嚴(yán)重的，給予警告至記大過處分：（七）抵、質(zhì)押物未按規(guī)定辦理保險(xiǎn)、公證并登記的。防控措施：1．信貸經(jīng)辦人員應(yīng)于抵押合同簽訂后1 5日內(nèi)到登記部門辦理抵押物的登記手續(xù)；抵押物登記后，抵押合同生效，信用社發(fā)放貸款要嚴(yán)格按規(guī)定程序辦理。2．嚴(yán)禁抵押不作登記。案例分析：賈，借款1 9 9萬(wàn)元，期限20 1 4年6月2 8日2 0 1 5年6月2 7日，房產(chǎn)抵押登記日期為20 1 4年6月2 7日，簽訂抵押合同日期為2 0 1 4年6月2 8日，抵押登記日期早于抵押合同簽訂日期。此種行為導(dǎo)致在房嚴(yán)部門的抵押合同無(wú)效，為以后的抵押物清償貸款帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)隱患。十七、評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：評(píng)估價(jià)格僅作為參考依據(jù)，客戶經(jīng)理、審查、審批人員需要對(duì)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行認(rèn)定39。應(yīng)參照當(dāng)?shù)亟桓顑r(jià)確認(rèn)是否價(jià)格合理。風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)及識(shí)別：抵押評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)人圍省聯(lián)社評(píng)估機(jī)構(gòu)備選庫(kù)。參照《河北省農(nóng)村信用社貸款操作規(guī)程（試行）》第十三條，抵質(zhì)押物的評(píng)估：（一）貸款額度在20萬(wàn)元以內(nèi)的（含20萬(wàn)元），在設(shè)定抵押、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押時(shí)，對(duì)價(jià)值較低并且有價(jià)格證明憑證（購(gòu)置發(fā)票、買賣合同）的，可按其憑證協(xié)商定價(jià)（協(xié)議價(jià)須扣除憑證價(jià)1 0%以上），但在合同中應(yīng)約定：借款人到期未償還借款本息時(shí)，由貸款人委托合法拍賣機(jī)構(gòu)對(duì)抵質(zhì)押物進(jìn)行公開拍賣，以拍賣所得價(jià)款清償借款本息。（二）對(duì)貸款額度超過20萬(wàn)元、抵質(zhì)押物價(jià)值較大的，可由合法的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，也可由信用社自行評(píng)估。（三）信用社對(duì)貸款抵質(zhì)押物的價(jià)格委托評(píng)估的，可固定選擇兩家以上（含兩家）的評(píng)估機(jī)構(gòu)作為制定評(píng)估部門，由借款人任選一家進(jìn)行評(píng)估，信用社不得制定唯一評(píng)估機(jī)構(gòu)。《河北省農(nóng)村信用社中介服務(wù)機(jī)構(gòu)備選庫(kù)管理辦法》第五條規(guī)定：（一）在下列情況下，縣級(jí)聯(lián)社可選用備選庫(kù)內(nèi)機(jī)構(gòu)，也可選用備選庫(kù)外機(jī)構(gòu)：辦理抵押貸款額度不足20萬(wàn)元、接收或處置抵債資產(chǎn)額度不足1 00萬(wàn)元時(shí)選用評(píng)估機(jī)構(gòu)。（二）除上述情形外，農(nóng)村信用社選聘各類中介機(jī)構(gòu)，須從備選庫(kù)中選擇，因特殊情況須從備選庫(kù)外選聘的，應(yīng)報(bào)省聯(lián)社風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)。防控措施：評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)選取省聯(lián)社入圍的評(píng)估公司，但評(píng)估價(jià)格僅作為參考依據(jù)，客戶經(jīng)理、審查、審批人員需要對(duì)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行認(rèn)定，應(yīng)參照當(dāng)?shù)亟桓顑r(jià)確認(rèn)是否價(jià)格合理，明顯不合理的，要求亙新計(jì)算抵押率，超過的要求壓降。違規(guī)責(zé)任：《河北省農(nóng)村信用社員工違規(guī)違紀(jì)行為處理暫行辦法》第四十三條……；審查通過明顯不符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策、信貸投向的信貸調(diào)查報(bào)告和評(píng)估報(bào)告的；……給予有關(guān)責(zé)任人員警告至記大過處分。案例分析：201 3年4月2 7日某聯(lián)社為客戶王辦理房產(chǎn)抵押貸款1 000萬(wàn)元，評(píng)估報(bào)告為預(yù)評(píng)估報(bào)告，無(wú)評(píng)估公司蓋章、無(wú)評(píng)估師簽字。十八、利率執(zhí)行問題風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：利率定價(jià)不標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)行混亂。風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)及識(shí)別：利率執(zhí)行混亂。參照《河北省農(nóng)村信用社信貸管理基本制度（試行）》第四十七條定價(jià)管理。農(nóng)村信用社應(yīng)按照人民銀行規(guī)定的利率政策和結(jié)息方式，合理確定貸款利率和浮動(dòng)幅度，在借款合同和借款憑證上載明。防控措施：參照《河北省農(nóng)村信用社信貸管理基本制度（試行）》第四十七條定價(jià)管理。農(nóng)村信用卒士應(yīng)按照人民銀行規(guī)定的利率政策和結(jié)息方式，合理確定貨款利率和浮動(dòng)幅度，在借款合同和借款憑證上載明。(1)縣級(jí)行社應(yīng)針對(duì)利率定價(jià)出具詳細(xì)的檔次劃分標(biāo)準(zhǔn)。(2)特殊優(yōu)惠利率應(yīng)說明情況并經(jīng)縣級(jí)行社的貸審會(huì)或風(fēng)控會(huì)審批認(rèn)可。違規(guī)責(zé)任：《河北省農(nóng)村信用社員工違規(guī)違紀(jì)行為處理暫行辦法》第五十五條信貸經(jīng)營(yíng)管理過程中有下列行為之一的，給予有關(guān)責(zé)任人員記過至開除處分：（四）違反利率政策，擅自提高或者降低利率發(fā)放貸款，多收或少收利息的；案例分析：聯(lián)社。一般保證貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮90%，‰，實(shí)際執(zhí)行利率從4‰‰共劃分出20個(gè)檔次。擔(dān)保公司擔(dān)保貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮75%，即8. 75‰，‰‰共劃分出1 2個(gè)檔次。十九、單戶超比例及社團(tuán)貸款主辦社占比不符合要求風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)和防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)木強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)理念錯(cuò)位，受效益的驅(qū)使?fàn)幋髴簦瑸榱送瓿芍笜?biāo)和盈利目標(biāo)，導(dǎo)致貸款投向過度集中、單戶超比例。風(fēng)驗(yàn)表現(xiàn)及識(shí)別。l．單戶貸款超比例。參照《河北省農(nóng)村信用社信貸業(yè)務(wù)授信管理暫行辦法（試行）》要求，單一公司客戶授信需求超過一家縣級(jí)聯(lián)社的承受能力或監(jiān)管規(guī)定時(shí)，應(yīng)采取組織社團(tuán)貸款方式進(jìn)行授信。《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》第三十九條規(guī)定：對(duì)同一借款人的貸款余額與商業(yè)銀行資本余瓤的比倒不得超過百分之十。《商業(yè)銀行集團(tuán)客戶授信業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)警理指引》第十二條規(guī)定：一家商業(yè)銀行對(duì)單一集團(tuán)客戶授信余額（包括第四條第二款所列各類信用風(fēng)險(xiǎn)暴露）不得超過該商業(yè)銀行資本凈額的15%。否則將視為超過其風(fēng)險(xiǎn)承受能力。當(dāng)一個(gè)集團(tuán)客戶授信需求超過一家銀行風(fēng)險(xiǎn)的承受能力時(shí)，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)采取組織銀團(tuán)貸款、聯(lián)合貸款和貸款轉(zhuǎn)讓等措施分散風(fēng)險(xiǎn)。2．社團(tuán)貸款主辦社占比不符合要求。參照《銀團(tuán)貸款業(yè)務(wù)指引》第九條要求：?jiǎn)渭毅y行擔(dān)任牽頭行時(shí)，其承貸份額原則上不少于銀團(tuán)融資總金額的20%，分銷給其他銀團(tuán)成員的份額原則上不得低于50%。防控措施：1．單一公司客戶授信需求超過一家縣級(jí)聯(lián)社的承受能力或監(jiān)管規(guī)定時(shí)，應(yīng)采取組織社團(tuán)貸款方式進(jìn)行授信。對(duì)同一借款人的貸款余額與商業(yè)銀行資本余額的比例不得超過百分之十；一家商業(yè)銀行對(duì)單一集團(tuán)客戶授信余額不得超過該商業(yè)銀行資本凈額的15%。否則將視為超過其風(fēng)險(xiǎn)承受能力。2．單家銀行擔(dān)任牽頭行時(shí)，其承貸份額原則上不少于銀團(tuán)融資總金額的20%，分銷給其他銀團(tuán)成員的份額原則上不得低于50%。違規(guī)責(zé)任：《河北省農(nóng)村信用社員工違規(guī)違紀(jì)行為處理暫行辦法》第四十九條 審批發(fā)放（咨詢通過）明顯不符合信貸政策和貸款條件的信貸業(yè)務(wù)的；違規(guī)審批（咨詢通過）不符合資產(chǎn)負(fù)債比例管理規(guī)定的信貸業(yè)務(wù)的，給予有關(guān)責(zé)任人員記大過至開除處分。案例分析：某聯(lián)社所有者權(quán)益25494萬(wàn)元，股本金23362萬(wàn)元，加工廠在該聯(lián)社貸款7筆6050萬(wàn)元，單戶貸款超過該聯(lián)社風(fēng)險(xiǎn)承受能力。二十、對(duì)有不良信用記錄客戶貸款的管理風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。給存在不良記錄的借款人發(fā)放貸款、信貸資金存在風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)及識(shí)別：1．借款企業(yè)或保證企業(yè)法定代表人有不良記錄。2．為有不良記錄或核銷記錄的借款人新增貸款。3．為有不良記錄客戶辦理貼現(xiàn)業(yè)務(wù)。《河北省農(nóng)村信用社信貸管理基本制度（試行）》第十八條規(guī)定：企事業(yè)法人和其他經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)信貸業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)具備下列基本條件：無(wú)不良信用記錄，或顯有過不良信用記錄，但不良信用記錄的產(chǎn)生并非由于主觀惡意且本次信用前已全部消除了不良信用。第十九條 規(guī)定：自然人（含農(nóng)戶、個(gè)體工商戶、城鎮(zhèn)居民等）客戶申請(qǐng)信貸業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)具備下列條件： （三）無(wú)不良信用記錄，或雖然有過不良信用記錄，但不良信用記錄的產(chǎn)生并非由于主觀惡意且申請(qǐng)本次信用前已全部消除了不良信用。第二十條 嚴(yán)禁對(duì)下列企（事）業(yè)法人和其他經(jīng)濟(jì)組織客戶提供信用：（七）有逃廢金融機(jī)構(gòu)債務(wù)行為或客戶主要股東、法定代表人有逃廢金融機(jī)構(gòu)債務(wù)的行為，列入各家金融機(jī)構(gòu)不良信用記錄“黑名單”的。第二十一條 嚴(yán)禁對(duì)下列自然人提供信用：（一）有逃廢金融機(jī)構(gòu)債務(wù)行為的?！逗颖笔∞r(nóng)村信用社個(gè)人貸款實(shí)施辦法（試行）》第五條規(guī)定：個(gè)人貸款的借款人必須符合以下條件，信譽(yù)良好，無(wú)重大不良信用記錄；《河北省農(nóng)村信用社聯(lián)合社關(guān)于加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)管理工作堅(jiān)決查糾各類違規(guī)行為的通知》（冀信聯(lián)字(2011]5 7號(hào))第五條加強(qiáng)對(duì)有不良記錄客戶貸款的管理：（四）加強(qiáng)貸款管理，嚴(yán)格執(zhí)行貸前審查制度，要求：“各辦事處和縣級(jí)農(nóng)信聯(lián)社要建立黑名單制度，對(duì)有借款需求的公司類、個(gè)人貸戶嚴(yán)格征信查詞，公司類的征信查詢范圍要擴(kuò)大到股東（合伙人），有他行及本機(jī)構(gòu)不良信用記錄的（含置換、核銷貸款），3年內(nèi)不得給公司類貸戶新增授信及貸款，7年內(nèi)不得給個(gè)人新增授信及貸款”。防控措施：加強(qiáng)貸款管理，嚴(yán)格執(zhí)行貸前審查制度，建立黑名單制度，對(duì)有借款需求的公司類、個(gè)人貸戶嚴(yán)格征信查詢，公司類的征信查詢范圍擴(kuò)大到股東（合伙人），有他行及本機(jī)構(gòu)不良信用記錄的（含置換、核銷貸款），3年內(nèi)不得給公司類貸戶新增授信及貸款，7年內(nèi)不得給個(gè)人新增授信及貸款。違規(guī)責(zé)任：《河北省農(nóng)村信用社員工違規(guī)違紀(jì)行為處理暫行辦法》第四十三條 信貸業(yè)務(wù)審查過程中，……審查通過明顯不符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策、信貸投向的信貸調(diào)查報(bào)告和評(píng)估報(bào)告的；……給予有關(guān)責(zé)任人員警告至記大過處分。第四十九條 審批發(fā)放（咨詢通過）明顯不符合信貸政策和貸款條件的信貸業(yè)務(wù)的……給以有關(guān)責(zé)任人員記大過至開除處分。案例分析：聯(lián)社信用社20 1 4年7月至8月為石家莊市化工有限公司辦理銀行承兌匯票貼現(xiàn)6筆，金額1 0 7 0萬(wàn)元，該公司在B信用社有不良貸款4筆，金額3 6 7萬(wàn)元（分別是：200 9年5月3 1日至2 0 1 0年5月1 1日金額40萬(wàn)元、20 1 1年7月1 4日至2 0 1 2年5月2 9日金額6 7萬(wàn)元、2 0 1 3年7月2 4日至2 0 1 4年7月23日金額1 1 0萬(wàn)元、2 0 1 3年9月2 7日至20 1 4年9月2 6日金額1 5 0萬(wàn)元），4筆貸款自貸款日未結(jié)過利息，累計(jì)欠息1 00萬(wàn)元。二十一、