房地產(chǎn)估價機構(gòu)業(yè)務(wù)風險控制與規(guī)避-資料下載頁
2025-07-07 13:57本頁面
【正文】 無形資產(chǎn)，等等。（2） 對于有多種用途房地產(chǎn)組合而成的估價對象，應(yīng)說明其構(gòu)成部分是按整體配套使用，還是按照其各自功能拆零單獨使用，并以此為假設(shè)前提。（3） 對于既可整體使用又可分割使用的估價對象，應(yīng)說明其使用方式，并以此為假設(shè)前提。（4） 若估價對象中包含土地，必要時應(yīng)設(shè)定土地開發(fā)程度，以此為假設(shè)前提，并說明原因或依據(jù)；（5） 若估價對象面積出現(xiàn)差異或無權(quán)威數(shù)據(jù)，應(yīng)說明本次估價面積確認的方法，并假設(shè)依此方法確認的面積是準確的，并以此作為假設(shè)前提；（6） 若估價對象為在建工程，應(yīng)假設(shè)估價對象能夠按照已獲批準的用途和規(guī)劃設(shè)計方案進行建造、能夠按照約定工期建造完成、且符合國家、地方的質(zhì)量標準、能夠通過竣工驗收并取得相關(guān)證書，并以此為假設(shè)前提；（7） 若估價對象為在建工程，應(yīng)設(shè)定估價時點時房地產(chǎn)所處的狀態(tài)，如其建造完成的程度及施工進度，并以此為假設(shè)前提；（8） 若估價對象在估價時點時實際已滅失、損毀或發(fā)生改變，估價對象區(qū)位狀況已發(fā)生改變，應(yīng)說明如何確定或推定估價對象及其區(qū)位狀況在估價時點時的狀態(tài)，并以此為假設(shè)前提；（9） 若估價對象土地為劃撥地，應(yīng)說明本次估價是以出讓用地或者以劃撥用地為假設(shè)前提，應(yīng)說明估價結(jié)果是否考慮補交土地出讓金的影響；（10） 若估價對象實際用途與法定用途不符，或擬改變用途，應(yīng)說明本次估價以何種用途為假設(shè)前提，并說明原因或理由；（11） 若估價對象已設(shè)定他項權(quán)利，應(yīng)說明本次估價是否假設(shè)房地產(chǎn)處于完整權(quán)利狀態(tài)，并說明原因或理由；（12） 若估價對象有租約限制或被占用，應(yīng)說明是否考慮租約限制或被占用的影響，并以此為假設(shè)前提；（13） 若估價對象權(quán)屬證書對估價對象的用途、面積等記載不一致，應(yīng)說明本次估價如何確定其用途、面積等，并以此為假設(shè)前提。房地產(chǎn)估價的限制條件是對估價結(jié)論成立的限制和估價結(jié)果應(yīng)用的限制，應(yīng)對其進行很清晰的說明。房地產(chǎn)估價是建立在一系列估價的前提和假設(shè)基礎(chǔ)上的，估價結(jié)論受限于這些前提與假設(shè)條件。如果這些前提發(fā)生改變或假設(shè)不能成立，則估價結(jié)論會相應(yīng)發(fā)生改變，甚至不能成立，因此必須對其進行限制。這些限制對應(yīng)于估價的假設(shè)條件，可以區(qū)分為一般限制和特殊限制。估價師在報告中必須對這些限制條件進行陳述，以便報告的使用人可以清晰地了解這些條件會對價值意見或結(jié)論產(chǎn)生什么影響。 一般限制包括（1） 本報告的估價結(jié)果是在本次估價特定的估價目的下形成的，不對其他用途和目的負責。若改變用途或估價目的，需另行評估。（2） 本報告的估價結(jié)果是在正常市場狀況下形成的，未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化、政策優(yōu)惠及遇有不可抗力對房地產(chǎn)價格可能產(chǎn)生的影響。 特殊限制對應(yīng)于估價的每一個特殊假設(shè)，均應(yīng)說明若該項特殊假設(shè)發(fā)生變化或不能成立，對估價結(jié)論造成的影響及其影響程度。這種影響可能需要對估價結(jié)果進行相應(yīng)調(diào)整，也可能造成估價結(jié)論不能成立，需要另行估價。房地產(chǎn)估價的假設(shè)和限制條件中每一個假設(shè)和限制條件都必須合理并可得到報告內(nèi)容的支持。估價師在估價報告中應(yīng)充分描述估價對象的實物、區(qū)位和權(quán)益情況，介紹估價中已知的事實、條件、或狀況以及待定的事實、條件、或狀況，在此基礎(chǔ)上確定估價的假設(shè)和限制條件。估價的假設(shè)與限制條件應(yīng)與估價師的其他結(jié)論不存在沖突，估價的假設(shè)與限制條件之間也不應(yīng)存在沖突。假設(shè)和限制條件的表述應(yīng)簡明、清晰、準確。15 / 15
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