【正文】 降，償還債務(wù)的能力壓力較大。四、 改進(jìn)與展望（一） 保利地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)概況及存在的問(wèn)題 以上通過(guò)對(duì)保利地產(chǎn)公司2012——2014年度內(nèi)的資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表以及償債能力、營(yíng)運(yùn)能力和獲利能力的財(cái)務(wù)狀況指標(biāo)進(jìn)行分析，我們發(fā)現(xiàn)保利地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)狀況總體良好穩(wěn)定，發(fā)展勢(shì)頭好，總資產(chǎn)規(guī)模和主營(yíng)業(yè)務(wù)收入都保持著高速增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況良好，公司的現(xiàn)金流量和利潤(rùn)的增長(zhǎng)主要來(lái)源于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，現(xiàn)金流量和利潤(rùn)結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定。同時(shí)，保利地產(chǎn)通過(guò)低成本多渠道補(bǔ)充資金，保持現(xiàn)金流平衡，其負(fù)債水平也較為合理。保利地產(chǎn)的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率上升趨勢(shì)較大，處于有利地位，可見(jiàn)，公司在行業(yè)利潤(rùn)率水平趨勢(shì)性下滑的大背景下，嚴(yán)控成本、提升管理效益，能很好地控制自己的流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)能力，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，具有良好的管理措施與營(yíng)運(yùn)能力，努力保持了利潤(rùn)率的穩(wěn)定。流動(dòng)比率近三年來(lái)的逐年上升、營(yíng)運(yùn)資本的逐步增加，說(shuō)明保利地產(chǎn)短期償付能力變強(qiáng)，所面臨的短期流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)變小，債權(quán)人安全程度變高。12年到14年之間，保利的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)一直是持續(xù)增長(zhǎng)的，銷(xiāo)售毛利率在升高、資產(chǎn)回報(bào)率變化不大，說(shuō)明公司資金使用效率趨于穩(wěn)定，盈利期望較平穩(wěn)，公司有較好的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況，盈利能力較為穩(wěn)健。但是“瑕不掩瑜”，在分析過(guò)程中我們也發(fā)現(xiàn)了保利地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)狀況存在如下問(wèn)題： 1. 短期償債風(fēng)險(xiǎn)在20122014年期間，從公司流動(dòng)比率看，一直低于一般認(rèn)為的合理值2，但呈現(xiàn)逐年上升趨勢(shì)，反映了保利地產(chǎn)的短期償債能力正在逐漸提高；速動(dòng)比率一直低于正常標(biāo)準(zhǔn)值1；從現(xiàn)金比率看，三年的現(xiàn)金比率分別為23%、20%、21%，而通常現(xiàn)金比率保持在30%左右為宜，表明公司在不依靠存貨銷(xiāo)售和應(yīng)收賬款的情況下，支付當(dāng)前債務(wù)的能力較弱?？梢?jiàn)其流動(dòng)資產(chǎn)缺乏有效管理，而且由于房地產(chǎn)行業(yè)存貨占用資金量大、周轉(zhuǎn)慢，而保利地產(chǎn)公司存貨占流動(dòng)資產(chǎn)比例偏高，加之宏觀政策的影響及應(yīng)收賬款增加，這些都會(huì)影響保利地產(chǎn)公司償債能力，增加其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2. 長(zhǎng)期償債風(fēng)險(xiǎn)從長(zhǎng)期償債能力來(lái)看，保利地產(chǎn)1214年利息保障倍數(shù)逐漸降低，，這表明企業(yè)長(zhǎng)期償還債務(wù)的能力逐漸下降，償還長(zhǎng)期債務(wù)的能力壓力較大。資產(chǎn)負(fù)債率高且變化不大，始終在78%左右，而一般認(rèn)為，該指標(biāo)在40％～60％時(shí)，有利于風(fēng)險(xiǎn)與收益的平衡?？梢?jiàn)，公司的債務(wù)融資的比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于權(quán)益融資，自有資本占總資產(chǎn)的比重小，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在不斷增加。企業(yè)都必須根據(jù)自身的實(shí)際情況確定一個(gè)適度的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)保利地產(chǎn)債務(wù)負(fù)擔(dān)持續(xù)增長(zhǎng)并超過(guò)60%這一適度標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，企業(yè)應(yīng)注意加以調(diào)整，不能只顧獲取杠桿利益而不考慮可能面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。3. 資金回收風(fēng)險(xiǎn)存貨比重比較大，而在房地產(chǎn)這種投資回收期比較長(zhǎng)的高負(fù)債行業(yè)，過(guò)多的存貨不利于資金回收，會(huì)增加債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。存貨周轉(zhuǎn)率低，周轉(zhuǎn)速度慢，且維持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的水平，存貨周轉(zhuǎn)速度慢增加了保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)收賬款回收變慢降低了保利地產(chǎn)回收資金、償還債務(wù)的能力。從2012年到2014年的數(shù)據(jù)看，應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)速度較明顯地變慢，這樣就減緩了資金的回收，不利于充分利用經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的資金，從而增加了公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，即資金回收風(fēng)險(xiǎn)增大。（二） 降低保利地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)每一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)都是客觀存在的，并且對(duì)企業(yè)的盈虧有著舉足輕重的作用，要完全消除企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其影響是不現(xiàn)實(shí)的。因此，分析評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范就顯得尤為必要。針對(duì)保利地產(chǎn)公司存在的上述財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，我們小組認(rèn)為其應(yīng)當(dāng)采取以下防范措施。1. 降低短期償債風(fēng)險(xiǎn)的措施：具體措施如下：第一，加強(qiáng)流動(dòng)資產(chǎn)的管理，提高對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)的使用效率，比如適度增加對(duì)外投資等，增加非流動(dòng)資產(chǎn)的的數(shù)量，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低流動(dòng)資產(chǎn)的比重。第二，及時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售政策，采取薄利多銷(xiāo)的策略，拓寬銷(xiāo)售渠道，保持存貨銷(xiāo)售通暢，以便及時(shí)回籠資金，從而提高存貨的周轉(zhuǎn)率。提高對(duì)資金的使用效率，加強(qiáng)對(duì)存貨的管理，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，從而提高流動(dòng)比率和速動(dòng)比率，增強(qiáng)公司的短期償債能力。第三，加強(qiáng)營(yíng)運(yùn)資金的管理，即加強(qiáng)流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的管理。一方面加快現(xiàn)金、存貨和應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)速度，降低資金的占用以提高償債能力；另一方面合理籌集資金，有效使用籌措來(lái)的資金。2. 降低長(zhǎng)期償債風(fēng)險(xiǎn)的措施：近三年來(lái)，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，負(fù)債總額是股東權(quán)益總額的三倍之多，風(fēng)險(xiǎn)壓力較大。建議保利地產(chǎn)提高自有資金所占比重，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，采取發(fā)行股票等方式吸引權(quán)益資金，增加權(quán)益資金比重，降低債務(wù)資金比重，使資本結(jié)構(gòu)趨于合理。努力降低資產(chǎn)負(fù)債率，增加權(quán)益融資，提高自有資金所占比重，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力，確保財(cái)務(wù)安全穩(wěn)定，增強(qiáng)公司的長(zhǎng)期償債能力。3. 降低資金回收風(fēng)險(xiǎn)的措施：首先，建立存貨等流動(dòng)資產(chǎn)的管理制度。由于房地產(chǎn)行業(yè)存貨占用資金量大、周轉(zhuǎn)慢，影響企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，增加企業(yè)因存貨的積壓占用資金而增加公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，公司應(yīng)建立健全存貨管理制度，加快公司存貨的銷(xiāo)售與貨款回收，如：降價(jià)銷(xiāo)售存貨房；深入一線，以產(chǎn)定銷(xiāo)；租售并舉。其次，加強(qiáng)應(yīng)收賬款的回收管理。應(yīng)收賬款是資金回收的重要方面，應(yīng)收賬款加速現(xiàn)金流出。它雖然會(huì)產(chǎn)生利潤(rùn)，但并未使企業(yè)的現(xiàn)金增加，反而還會(huì)使企業(yè)運(yùn)用有限的流動(dòng)資金墊付未實(shí)現(xiàn)的利稅開(kāi)支，加速現(xiàn)金流出。因此，對(duì)于應(yīng)收賬款管理應(yīng)在以下幾方面強(qiáng)化：第一，建立穩(wěn)定的信用政策；第二，確定客戶的資信等級(jí)，評(píng)估企業(yè)的償債能力；第三，確定合理的應(yīng)收賬款比例；第四，建立銷(xiāo)售責(zé)任制。（三） 保利地產(chǎn)前景與展望2014 年，在房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分化加劇、投資風(fēng)險(xiǎn)加大的態(tài)勢(shì)下，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)與市場(chǎng)占有率“雙增長(zhǎng)”，投資機(jī)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)“雙優(yōu)化”。通過(guò)創(chuàng)新推廣方式和銷(xiāo)售模式，保利地產(chǎn)克服市場(chǎng)調(diào)整困難， 萬(wàn)平方米，%， 個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，保利地產(chǎn)的盈利規(guī)模穩(wěn)步提升。在行業(yè)利潤(rùn)率水平趨勢(shì)性下滑的大背景下，企業(yè)嚴(yán)控成本，提升管理效益，%的毛利率，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。同時(shí)，低成本多渠道補(bǔ)充資金，保持現(xiàn)金流平衡。2014 年，企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回籠資金1176 億元，完成房地產(chǎn)項(xiàng)目直接投資992 億元，年末賬面資金401 億元，現(xiàn)金流情況良好。在市場(chǎng)拓展方面，保利地產(chǎn)采取差異化拓展策略，進(jìn)一步優(yōu)化投資和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。面對(duì)新市場(chǎng)的新特點(diǎn)，保利地產(chǎn)以“ 去杠桿，去庫(kù)存”為重要目標(biāo)，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，成功應(yīng)對(duì)了市場(chǎng)變化。2014年，保利地產(chǎn)繼續(xù)堅(jiān)持“3+2+X”的城市群戰(zhàn)略，一、二線城市簽約銷(xiāo)售面積占比達(dá)90%。根據(jù)市場(chǎng)行情，及時(shí)調(diào)整城市布點(diǎn)結(jié)構(gòu)，投資更加側(cè)重一、二線城市，對(duì)具有市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)的區(qū)域進(jìn)行資源傾斜，不斷加強(qiáng)區(qū)域深耕。在突出一、二線城市的同時(shí)，保利地產(chǎn)有選擇地減少了非重點(diǎn)城市的開(kāi)發(fā)力度，特別是庫(kù)存量較高的地區(qū)，以此減輕投資風(fēng)險(xiǎn)。其次，保利地產(chǎn)充分發(fā)揮舊城改造的綜合開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，在合理控制土地成本基礎(chǔ)上，積極擴(kuò)大土地儲(chǔ)備。保利地產(chǎn)保持著對(duì)政策的敏感性與預(yù)見(jiàn)性，不斷提升投資收益。近兩年，多個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目與各地自貿(mào)區(qū)方案高度契合。2013 年底公司獲得的珠海橫琴與廣東南沙地塊，2014 年年中，保利地產(chǎn)斥資57 億元獲得福州、廈門(mén)兩個(gè)地塊，進(jìn)一步布局海西經(jīng)濟(jì)圈。隨著年底中國(guó)保利集團(tuán)與福州市政府簽訂380 億元合作框架協(xié)議，保利地產(chǎn)未來(lái)將在海西的小城鎮(zhèn)建設(shè)、舊城改造方面繼續(xù)加大投入。在立足主業(yè)、做強(qiáng)主業(yè)的同時(shí)，保利地產(chǎn)不斷優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，尋求新的發(fā)展機(jī)遇。2014 年，保利地產(chǎn)“ 三位一體”的養(yǎng)老戰(zhàn)略逐步落地。在居家、機(jī)構(gòu)和社區(qū)養(yǎng)老方面均取得良好業(yè)績(jī)。保利地產(chǎn)還響應(yīng)國(guó)家“ 走出去”號(hào)召，成立海外事業(yè)部，并迅速推進(jìn)海外項(xiàng)目拓展工作，先后實(shí)地考察了美國(guó)、澳大利亞、馬來(lái)西亞等多個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)項(xiàng)目，為保利地產(chǎn)國(guó)際化戰(zhàn)略打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在行業(yè)步入發(fā)展新常態(tài)之后，保利地產(chǎn)公司將面臨市場(chǎng)規(guī)模整體增速放緩、波動(dòng)加劇，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)盈利水平趨勢(shì)性下降，區(qū)域市場(chǎng)分化加劇、投資風(fēng)險(xiǎn)加大，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變和創(chuàng)新等方面的行業(yè)共性挑戰(zhàn)。同時(shí)，隨著行業(yè)集中度的不斷提升，%，市場(chǎng)也出現(xiàn)了扎堆一、二線城市的現(xiàn)象，銷(xiāo)售超千億的房企也即將全部登陸資本市場(chǎng)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)將更趨激烈，如何保持和提升行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)地位是保利地產(chǎn)面臨的一大挑戰(zhàn)。2015年，保利地產(chǎn)將繼續(xù)堅(jiān)持以發(fā)展為主題，努力優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，提高運(yùn)營(yíng)效率，加強(qiáng)精細(xì)化管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。其經(jīng)營(yíng)計(jì)劃大致如下：2015年，公司計(jì)劃完成房地產(chǎn)直接投資1200億元，計(jì)劃新開(kāi)工面積1500萬(wàn)平方米，計(jì)劃竣工1450萬(wàn)平方米；調(diào)結(jié)構(gòu)、促發(fā)展。以結(jié)構(gòu)調(diào)整為著眼點(diǎn)，保持企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，一是調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，更好地貼近市場(chǎng)需求，促進(jìn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)提升；二是調(diào)整資產(chǎn)和負(fù)債結(jié)構(gòu)，大力去庫(kù)存改善存量資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)控投資優(yōu)化增量資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，同時(shí)積極把握降息周期優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低綜合融資成本；是調(diào)整和優(yōu)化組織架構(gòu)，以便更好地貼近各區(qū)域市場(chǎng)，提升管理效率?，F(xiàn)金為王。以現(xiàn)金流管理為核心，切實(shí)提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理的精細(xì)度，發(fā)揮好績(jī)效考核指揮棒，重視各區(qū)域經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的平衡，保證經(jīng)營(yíng)指標(biāo)有質(zhì)量地完成。立足主業(yè)、改革創(chuàng)新。在不斷做強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)，把握資本市場(chǎng)機(jī)遇，創(chuàng)新融資方式、盤(pán)活存量資產(chǎn)；繼續(xù)加強(qiáng)戰(zhàn)略研究，擴(kuò)大海外拓展成果，推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略持續(xù)落地，豐富社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線建設(shè)；同時(shí)積極探索項(xiàng)目投資、管理模式和激勵(lì)機(jī)制創(chuàng)新試點(diǎn)。深化標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)提效益。梳理現(xiàn)有產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化成果，整合品牌定位、設(shè)計(jì)模塊、集采部品、經(jīng)驗(yàn)成本、工藝標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，切實(shí)向標(biāo)準(zhǔn)化要效果、要效率、要效益。2015 年，房地產(chǎn)行業(yè)仍將面臨發(fā)展模式轉(zhuǎn)變、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步增強(qiáng)的態(tài)勢(shì)。保利地產(chǎn)將依托已有的集中于一、二線城市的項(xiàng)目資源、低成本及多元化的融資能力、優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)和管理經(jīng)驗(yàn)等優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化存量結(jié)構(gòu)，持續(xù)推進(jìn)項(xiàng)目投資和開(kāi)發(fā)管理的精細(xì)化，實(shí)現(xiàn)降本增效。保利地產(chǎn)仍將持續(xù)優(yōu)化區(qū)域結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，繼續(xù)調(diào)整資產(chǎn)與負(fù)債結(jié)構(gòu)，推進(jìn)組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化，配合企業(yè)規(guī)模發(fā)展和區(qū)域市場(chǎng)的不斷分化，穩(wěn)步推進(jìn)大區(qū)管理模式，激發(fā)企業(yè)和管理團(tuán)隊(duì)活力，努力實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展。保利地產(chǎn)還將借助國(guó)企改革的契機(jī)，積極推進(jìn)企業(yè)在管理機(jī)制和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等增量業(yè)務(wù)上的改革創(chuàng)新，在不斷做強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)，把握資本市場(chǎng)機(jī)遇，創(chuàng)新融資方式、盤(pán)活存量資產(chǎn)；繼續(xù)加強(qiáng)戰(zhàn)略研究，擴(kuò)大海外拓展成果，推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略持續(xù)落地，豐富社區(qū)商業(yè)相關(guān)產(chǎn)品線建設(shè)；同時(shí)積極探索項(xiàng)目投資、管理模式和激勵(lì)機(jī)制創(chuàng)新試點(diǎn)。參考文獻(xiàn)：[1] 唐惠欽. 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