【正文】 以年表示。五、收益法中的主要技術方法（重點）P49－51在以下的公式里具體對所用的字符含義做統(tǒng)一的定義：P－－評估值；i－－年序號；Pn－未來第n年的評估值；Ri－－未來第i年的預期收益；r－－折現(xiàn)率或資本化率；n－－收益最大年限t—小于最大年限的收益年限A－－年金。關于本部分內(nèi)容的說明：事實上，本部分的內(nèi)容就是貨幣時間價值的運用，將其中的預期收益額（Rt）和收益期限（n）予以特殊化計算現(xiàn)值額。（一）純收益不變（即Ri不變，令Ri＝A），各因素不變的條件下⑴計算式：P＝A/r （2－14）⑵成立條件是：①純收益每年不變；②資本化率固定且大于零；③收益年期無限。，資本化率大于零的條件下（1）計算式：（2）成立條件是：①純收益每年不變；②資本化率固定且大于零；③收益年期有限為n。，資本化率等于零的條件下（1）計算式：P＝An　　 　?。?－16）（2）成立條件是：①純收益每年不變；②資本化率為零；③收益年期有限為n。（二）純收益在若干年后保持不變（即令Ri在不變階段Ri ＝A）⑴公式為（2－17）：⑵成立條件是：①純收益在n年（含n 年）以前有變化；②純收益在n年（不含n 年）以后保持不變；③收益年期無限；④r大于零。⑴計算公式為（2－18）：⑵成立條件是：①純收益在t年（含第t年）以前有變化；②純收益在t年（不含第t年）以后保持不變；③收益年期有限為n；④r大于零。特別注意：純收益A的收益年限期是（n－t）而不是n。（三）純收入按等差級數(shù)變化，收益年期無限的條件下⑴計算式（2－19）：⑵成立條件是：①純收益按等差級數(shù)遞增；②純收益逐年遞增額為B；③收益年期無限；④r大于零。，收益年期有限的條件下⑴計算式（2－20）：⑵成立條件是：①純收益按等差級數(shù)遞增；②純收益逐年遞增額為B；③純收益年期限為n；④r大于零。，收益年期無限的條件下⑴計算式（2－21）：⑵成立條件是：①純收益按等差級數(shù)遞減；②純收益逐年遞減額B；③收益年期無限；④r大于零，⑤收益遞減到零為止。⑶舉例：，收益年期有限的條件⑴計算式（2－22）：⑵成立條件是：①純收益按等差級數(shù)遞增；②純收益逐年遞減額為B；③純收益年期限為n；④r大于零。這四個公式的記憶方法：計算式（2－20）成立條件是：①純收益按等差級數(shù)遞增；②純收益逐年遞增額為B；③純收益年期限為n；④r大于零。其他三個公式和本公式的適用條件不同，將此公式予以調(diào)整。1.（2005年考題）某收益性資產(chǎn)，效益一直良好，經(jīng)專業(yè)評估人員預測，評估基準日后第一年預期收益為100萬元，以后每年遞增l0萬元，假設折現(xiàn)率為10%，收益期為20年，該資產(chǎn)的評估價值最接近于（ ）萬元。『正確答案』A『答案解析』本題應該使用收益法下，純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下的計算公式：　　，本題中A＝100萬元，B＝10萬元，r＝10%，n＝20。，經(jīng)專業(yè)評估人員預測，評估基準日后第一年預期收益為100萬元，以后每年遞減l0萬元，假設折現(xiàn)率為5%，該資產(chǎn)的評估價值最接近于（ ）萬元?！赫_答案』D『答案解析』本題應該使用收益法下，純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期應該是10年（特別注意這種題目，收益年限需要自己計算，即使題目告訴了你收益年限，也要自己計算，檢查題目給出的收益年限是否超過了真正的收益年限，比如本題中收益年限最大只能夠是10年，如果題目告訴收益年限是8年，則計算應該使用8年，如果題目告訴收益年限超過10年，則計算應該使用10年，），使用的計算公式：本題中A應該是評估基準日后的第一期收益100萬元，B應該是等差級數(shù)遞減額10萬元，r＝5%，n＝10所以P＝（100/－10/ 2）[1－（1＋5%）－10]＋ 10/[10/（1＋5%）10]＝（2000－4000）*＋＝3.【2009年考題】采用收益法評估資產(chǎn)時，收益法中的各個經(jīng)濟參數(shù)之間存在的關系是（ ）。，收益現(xiàn)值越低，收益現(xiàn)值越高『正確答案』A『答案解析』考核關于收益法計算公式各個參數(shù)與評估價值之間的關系分析。（四）純收益按等比級數(shù)變化，收益年期無限的條件下⑴計算式（2－23）：⑵成立條件是：①純收益按等比級數(shù)遞增；②純收益逐年遞增比率為s；③收益年期無限；④r大于零；⑤ rs0，收益年期有限的條件下⑴計算式（2－24）：⑵成立條件是：①純收益按等比級數(shù)遞增；②純收益逐年遞增比率為s；③收益年期有限；④r大于零；⑤r s0，收益年期無限的條件下⑴ 計算式（2－25）：⑵成立條件是：①純收益按等比級數(shù)遞減；②純收益逐年遞減比率為s；③收益年期無限；④r大于零；⑤r s0，收益年期有限的條件下⑴ 計算式（2－26）：⑵成立條件是：①純收益按等比級數(shù)遞減；②純收益逐年遞減比率為s；③收益年期有限為n；④r大于零；⑤0 s≦1。這四個公式的記憶方法：計算式（2－24）：成立條件是：①純收益按等比級數(shù)遞增；②純收益逐年遞增比率為s；③收益年期有限；④r大于零；⑤r s0其他三個公式和本公式的適用條件不同，將此公式予以調(diào)整（1）計算式（2－27）：（2）成立條件是：①純收益在第n年前保持不變；②預知第n年的價格為Pn； ③r大于零。（五）應用舉例[例2－11] 某收益性資產(chǎn)預計未來5年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第6年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和資本化率均為10%。確定該收益性資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營下和50年收益的評估值。（注意這個題目告訴的折現(xiàn)率和本金化率相等，如果不相等在應該分別選用）『正確答案』（1）永續(xù)經(jīng)營條件下的評估過程；首先，確定未來5年收益額的現(xiàn)值?，F(xiàn)值總額＝12＋15＋13＋11＋14＝（萬元）計算中的現(xiàn)值系數(shù)，可從復利現(xiàn)值表中查得。其次，將第6年以后的收益進行資本化處理，即：14/（10%）＝140（萬元）最后，確定該企業(yè)評估值：企業(yè)評估價值＝＋140＝（萬元）（2）50年的收益價值評估過程：評估價值＝＋140（1－）＝＋＝（萬元）第三節(jié)　成本法一、成本法的含義成本法是指在評估資產(chǎn)時首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的評估方法的總稱。重新建造或購置被評估資產(chǎn)的成本，作為被評估資產(chǎn)的價值，如果該資產(chǎn)是舊的，按照該重置成本扣除使用損耗等貶值因素作為該資產(chǎn)的評估價值。資產(chǎn)評估價值＝資產(chǎn)的重置成本－資產(chǎn)實體性貶值－資產(chǎn)功能性貶值－資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值（2－28）二、成本法的基本前提采用成本法評估資產(chǎn)具備的前提條件是：。只有被評估資產(chǎn)繼續(xù)使用，在取得被評估資產(chǎn)的全部費用才能夠構(gòu)成其價值的內(nèi)容。三、成本法的基本要素（P5455）從以上成本法的基本公式可以看出，成本法的運用涉及到4項指標。（一）資產(chǎn)的重置成本重置成本定義：指按現(xiàn)行市場條件下重新構(gòu)建一項全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。重置成本分類：一般可分為復原重置成本和更新重置成本兩種。（1）復原重置成本：指運用被評估資產(chǎn) 原來相同的材料、建筑或制造標準、設計、規(guī)格及技術等，以現(xiàn)時價格水平復原購建與被評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。復原重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成是相同的，而二者反映的物價水平是不相同的，前者反映的是資產(chǎn)評估日期的市場物價水平，后者反映的是當初購建資產(chǎn)時的物價水平。（2）更新重置成本：指采用與被評估對象 并不完全相同的新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標準、新型設計、規(guī)格和技術等，以現(xiàn)行價格水平構(gòu)建與被評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。兩種重置成本運用中注意事項：（1）在實踐工作中，選擇重置成本時，在同時可獲得復原重置成本和更新重置成本的情況下，應選擇更新重置成本。在無法獲得更新重置成本時也可采用復原重置成本。之所以要選擇更新重置成本，一方面隨著科學技術的進步，勞動生產(chǎn)率的提高，新工藝、新設計被社會所普遍接受。另一方面，新型設計、工藝制造的資產(chǎn)無論從其使用性能，還是成本耗用方面都會優(yōu)于舊的資產(chǎn)。（2）無論哪種重置成本，資產(chǎn)本身的功能始終是相同的，采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格，不同的在于技術、設計、標準方面的差異。（3）一般而言，復原重置成本大于更新重置成本。（4）如果選用了復原重置成本，則復原重置成本和更新重置成本的差額視作是功能性貶值的一部分。（二）實體性貶值：含義：資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價值損失。資產(chǎn)的實體性貶值通常用相對數(shù)計量，即實體性貶值率，用公式表示為：（三）功能性貶值：定義：指由于技術進步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損失。功能性貶值一般包括（1）由于新工藝、新材料和新技術的采用，而使得原有資產(chǎn)的建造成本超過現(xiàn)行建造成本的超支額（復原重置成本和更新重置成本的差額）。（2）原有資產(chǎn)超過體現(xiàn)技術進步的同類資產(chǎn)的運營成本的超支額。（四）經(jīng)濟性貶值含義：指由于外部條件的變化引起的資產(chǎn)閑置、收益下降等造成的資產(chǎn)價值損失。經(jīng)濟性貶值從概念上講，是由于企業(yè)外部的影響，導致企業(yè)資產(chǎn)本身價值的損失，與企業(yè)資產(chǎn)本身無關。經(jīng)濟性貶值主要體現(xiàn)為運營中的資產(chǎn)使用率下降，甚至閑置，并引起資產(chǎn)的運營收益下降。經(jīng)濟性貶值的因素包括：政治因素、宏觀政策因素等。例如：在評估一家化肥廠或化學制品廠時，就要考慮到政府是否新近實施了一些禁止污染的環(huán)保法令法規(guī)，使得這一廠家的生產(chǎn)經(jīng)營受到限制，因而其資產(chǎn)的價值會下降。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的經(jīng)濟性損耗，也稱為經(jīng)濟性貶值。（我們可以這樣理解，除了以上功能性和實體性2種貶值外的貶值屬于經(jīng)濟性貶值）四、成本法運中各個參數(shù)的計算方法（P5566）（一）重置成本估算單項資產(chǎn)重置成本的估算一般可以采用下列方法：。（1）概念：利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費用項目，逐項計算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。（2）分類根據(jù)資產(chǎn)取得的方式可以分為：購買型和自建型購買型以購買該項資產(chǎn)的模式來估計所需要的重置成本。自建型以自己建造該項資產(chǎn)的模式來估計所需要的重置成本。（3）資產(chǎn)的重置成本應包括開發(fā)者的合理收益如果是建造，建造成本中當然應該包含建造商或者生產(chǎn)商的合理利潤，不過該收益應該以開發(fā)者或者制造者現(xiàn)行行業(yè)或社會的平均資產(chǎn)收益水平為依據(jù)。（4）重置核算法考慮了價格因素，費用項目的構(gòu)成上可以考慮生產(chǎn)技術進步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復原重置成本和更新重置成本。[例212] 重置購建設備一臺，現(xiàn)行市場價格每臺5萬元，運雜費1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計分析。該機器設備重置成本為：『正確答案』直接成本＝50000＋1000＋800＝51800（元）其中：買價，50000元運雜費，1000元安裝費用，800元其中，原材料，300元人工，500元間接成本（安裝成本）=400（=500*）元重置成本合計52200元。（5）形成資產(chǎn)價值的耗費是合理的。耗費是形成資產(chǎn)價值的基礎，但耗費包括有效耗費和無效耗費。采用成本法評估資產(chǎn)，首先要確定這些耗費是必須的，而且應體現(xiàn)社會或行業(yè)平均水平。注釋：也就是說，按照社會或行業(yè)平均水平來確定有效耗費和無效耗費，評估時，應該去掉無效耗費。（這里的原理和市場法中的直接比較法中的“價格指數(shù)法36頁”一樣，大家可以兩邊比較著看）。（1）特點：利用與資產(chǎn)有關的價格變動指數(shù)，將資產(chǎn)歷史成本（賬面成本）調(diào)整為重置成本。（2）計算公式為：資產(chǎn)重置成本 ＝ 資產(chǎn)賬面成本或： 資產(chǎn)重置成本 ＝資產(chǎn)歷史成本 （1+物價變動指數(shù)）式中，價格指數(shù)可以根據(jù)定基物價指數(shù)計算獲得物價指數(shù)=或者：價格指數(shù)可以根據(jù)環(huán)比價格指數(shù)或者環(huán)比物價變動知識計算獲得資產(chǎn)重置成本 ＝資產(chǎn)歷史成本 x其中x =（1+a 1）（1＋a2）（1＋a3）……（1＋an）100%=式中， n=1，2，3 …… nx為價格指數(shù)；a n為第n年環(huán)比價格變動指數(shù)（1＋a n）=為第n年的環(huán)比價格指數(shù)[例213] 某被估資產(chǎn)購建于1994年，賬面原值為50000元，當時該類資產(chǎn)的（定基）價格指數(shù)為95%，評估基準日該類資產(chǎn)的定基價格指數(shù)為160%，則：『正確答案』被估資產(chǎn)重置成本＝50000（160%/95%）100% ＝84210（元）又如，被估資產(chǎn)賬面價值為200000元，1992年建成，1997年進行評估，經(jīng)調(diào)查已知同類資產(chǎn)環(huán)比價格（變動）%，1994年為17%，%，%，%，則有：被估資產(chǎn)重置成本＝200000（1＋%）（1＋17%）（1＋%）（1＋%）（1＋%）100%＝200000191% ＝382000（元）（3）注意：①資產(chǎn)歷史成本要求真實、準確并符合社會平均的、合理成本的要求；②資產(chǎn)評估時物價指數(shù)指的是評估基準日（或能夠代表評估基準日）的物價指數(shù)，而且應是資產(chǎn)的類別或個別物價指數(shù)。（越是分類具體的物價指數(shù)越準確）③一項科學技術進步較快的資產(chǎn)，采用價格指數(shù)法的重置成本往往會偏高。④物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本。（4）物價指數(shù)法與重置核算法的區(qū)別：①物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，