【導(dǎo)讀】產(chǎn)權(quán)證書(shū)是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)包括：產(chǎn)權(quán)類(lèi)別、產(chǎn)權(quán)比例。量部門(mén)的分戶房屋平面圖。公房也稱(chēng)公有住房，國(guó)有住宅。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷(xiāo)售的住宅，在住宅未。出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有住房，按。房改政策分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是可售公有住房，一類(lèi)是不可售公有住房。上述兩類(lèi)房均為使用權(quán)房。廉租房是在新出臺(tái)的國(guó)家房改政策中首次提出的一種概念。公有住房通過(guò)住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱(chēng)為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。銷(xiāo)售價(jià)為起步價(jià)。一次性買(mǎi)斷價(jià)是指買(mǎi)方與賣(mài)方商定的一次性定價(jià)。一次性買(mǎi)斷價(jià)屬房產(chǎn)銷(xiāo)售合同中的專(zhuān)用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定。之后，買(mǎi)方或賣(mài)方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。

　　

【正文】 6. 房地產(chǎn)投資的物業(yè)類(lèi)型有：生地投資、住宅投資、寫(xiě)字樓投資、商業(yè)樓宇投資、工業(yè)用房投資和酒店、度假 村、影劇院投資等形式。 28 ，包括：投資類(lèi)別選擇、風(fēng)險(xiǎn)選擇、階段選擇、獨(dú)資與合資選擇、長(zhǎng)期中期或短期投資的選擇等。 8. 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究一般分為機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個(gè)階段，其目的在于把投資決策建立在科學(xué)分析基礎(chǔ)上。 ：確定型、風(fēng)險(xiǎn)型和不確型三類(lèi)決策方法。 。 復(fù)習(xí)思考題 1 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益分析有哪些方法？ 2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容是什么？ 3 試述房地產(chǎn)投資的基本程序。 章后案例 花園別墅可行性研究報(bào)告 一、項(xiàng)目概況 花園別墅位于廣州市市郊，距市區(qū) 9 公里處，占地 100 畝，該區(qū)背靠崇山峻嶺，面對(duì)天然湖泊，山清水秀，環(huán)境清新而優(yōu)雅，確系理想的居住休養(yǎng)地。 二、規(guī)劃設(shè)想 花園別墅地處山坡階地，為了盡量保持天然風(fēng)貌，由 100 幢兩班牙式高級(jí)別墅組成的別墅群依傍山地自然坡度，錯(cuò)落有致地分布在坡地上，四幢四層的高級(jí)公寓及酒樓、健身中心等公共服務(wù)設(shè)施建在坡腳臺(tái)地上。按初步規(guī)劃，該別墅區(qū)主要建設(shè)項(xiàng)目有： A 型別墅 20 棟， B 型別墅 80 棟 ,高級(jí)公寓 6 棟，健身中心1 棟、酒樓 1 棟。其它設(shè)施包 括路網(wǎng)、花園、景點(diǎn)及綠化等。 三、市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 1. 該市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃要求在本世紀(jì)末達(dá)到人均住房 10 平方米的小康水平，幣區(qū)總?cè)丝谟?395 萬(wàn)增長(zhǎng)到 460萬(wàn)。因此住宅需求是很大。 2. 該市每年有大批華僑回國(guó)定居及為國(guó)內(nèi)親屬購(gòu)置屋。因而該市商品房，尤其是高級(jí)別墅在港澳巾場(chǎng)有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。 3. 隨著改革開(kāi)放的深入，各國(guó)駐該市辦事機(jī)構(gòu)增加，需要大量高級(jí)住宅以安置其高級(jí)職員。 4. 該市居民收入增加，一部分人的生活水平已顯著提高，已成為潛在的用戶。 29 四、項(xiàng)目投資估算 依據(jù)有關(guān)定額和幣場(chǎng)調(diào)查資料，項(xiàng)目總投資費(fèi)用為 萬(wàn)元，其中基建部分為 1374 5 萬(wàn)元。項(xiàng)目投資估算匯總表為表 5－ 7。 表 5－ 7 項(xiàng)目投資費(fèi)用估算匯總表 五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度及投資安排計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃自 1994 年刀月開(kāi)，至 1999 年 5 月竣工，總工期 5 年．為節(jié)約投資，決定分區(qū)分段開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)一片，交付使用一片。據(jù)市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)每期推出的商品房有 6％可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場(chǎng)吸納能力和公司開(kāi)發(fā)能力及資金籌措的可能性，進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。 平均銷(xiāo)售單價(jià) =銷(xiāo)售收入 /開(kāi)發(fā)工程量 =（元 /m2） 平均變動(dòng)成本 =變動(dòng)成本 /開(kāi)發(fā)工程量 =（元 /m2） 故可求出盈虧平衡點(diǎn) Q0: Q0＝固定成本 /平均銷(xiāo)售單價(jià) 單位變動(dòng)成本 =*10000/（ ） =27610（ m2） 即本項(xiàng)目不至虧損的最少商品房開(kāi)發(fā)面積為 27610m2。 十二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益敏感性分析（略） 十三、項(xiàng)目社會(huì)效益與環(huán)境分析（略） 十四、結(jié)論 綜合上述分析，該項(xiàng)目由于在銷(xiāo)售策略上采取了提前預(yù)售、分期付款的措施，節(jié)藥了資金投入，降低了開(kāi)發(fā)成本，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，該項(xiàng) 目規(guī)劃合理，注重基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施配套建設(shè)，具有良好的社會(huì)效益。故該項(xiàng)目是可行的。 章后案例分析思考題 詳細(xì)閱可行性報(bào)告，你認(rèn)為報(bào)告結(jié)論是否正確？為什么？ 說(shuō)明房地產(chǎn)投資可行性報(bào)告各項(xiàng)內(nèi)容的作用和相互聯(lián)系。 房地產(chǎn)籌資 本章要點(diǎn) 30 介紹房地產(chǎn)資金的概念和分類(lèi)。 詳細(xì)分析目地產(chǎn)資金運(yùn)用方面的特點(diǎn)，以此為基礎(chǔ)闡述多渠道籌土房地產(chǎn)資金的必要性和可能性。 探討籌集房地產(chǎn)資金的主要原則、渠道和方法。房地產(chǎn)資金籌集的主要渠道和方法是本章的核心內(nèi)容，本章著重研究了房地產(chǎn)金融融資、以銷(xiāo)售為基礎(chǔ)的籌資以及利用外資 等二 種主要籌集渠道和方法。 案例 1991 年 11 月 10 日，深圳物業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司的股票正式上市，將發(fā)行 7150 萬(wàn)股。 1982 年，深圳物業(yè)開(kāi)創(chuàng)時(shí)，只有十幾個(gè)人，是單一性的小公司。它不要一分錢(qián)國(guó)家直接投資，充分利用特區(qū)的優(yōu)惠政策和條件，發(fā)揚(yáng) “團(tuán)結(jié)奮斗、開(kāi)拓創(chuàng)新 ”的精神．在承包建設(shè)深圳國(guó)際貿(mào)易中心大廈時(shí)，以三天一層樓的速度，以最優(yōu)的質(zhì)量、最低的成本，僅用了三年多的時(shí)間便完成具有世界先進(jìn)水平的超高層建筑，創(chuàng)造了 “深圳速度 ”。并在二年多的時(shí)間里收回成本，獲得了良好的經(jīng)濟(jì)放益和社會(huì)效益。 1989 年 6 月， 深圳物業(yè)成立了皇崗口岸建設(shè)總承包公司，于 1993 羊 8 月正式通車(chē)。此外，物業(yè)集團(tuán)還成功地建成了國(guó)貿(mào)大廈、紅嶺大廈高層建筑群。國(guó)貿(mào)商往大廈等工程。在工程投資方面，公司利用自有資金，投資興辦了包括深圳最大的制造業(yè) ——深圳國(guó)材織造中心在內(nèi)的數(shù)家企業(yè)，年產(chǎn)值近 3000 萬(wàn)元，產(chǎn)品 90％以上外銷(xiāo)。公司還經(jīng)營(yíng)深圳最高食府 ——國(guó)貿(mào)旋轉(zhuǎn)餐廳等酒店服務(wù)及大型綜合性超級(jí)市場(chǎng) ——國(guó)貿(mào)商場(chǎng)并投資上千萬(wàn)元擴(kuò)展汽車(chē)營(yíng)運(yùn)業(yè)，在物業(yè)管理方面也有優(yōu)良的效益。 物業(yè)公司從國(guó)家直接拿到的土地不多．只有 7 萬(wàn)平方米，其余土地都靠競(jìng)投、拍賣(mài)中得到。公司 在股票上市前靠的是信譽(yù)贏得金融界的信任，股票上市后利用發(fā)行股票吸收社會(huì)資金。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)需要大量資金，房地產(chǎn)籌資就成為十分緊迫的問(wèn)題。 章前案例分析思考題 1. 試論企業(yè)信譽(yù)對(duì)房地產(chǎn)籌資的重要性。 ？如何靈活籌資？ 本章小結(jié) 房地產(chǎn)資金是房地產(chǎn)企業(yè)而于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的財(cái)產(chǎn)、物資的貨幣表現(xiàn)。它可以資全的來(lái)源渠道、資金的權(quán)屬、資金在房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的作用以及資金的地域情況等進(jìn)行分類(lèi)。 2．房地產(chǎn)資金運(yùn)用具有運(yùn)用量大，運(yùn)動(dòng)量大、非自有資金比重大、運(yùn)用效果呈增長(zhǎng)趨勢(shì)等特點(diǎn)。 渠道籌資房地產(chǎn)資金的基本目的在于解決大量資金需求問(wèn)題，分散風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成與發(fā)育等。籌集房地產(chǎn)資金必須考慮籌資規(guī)模、時(shí)機(jī)、企業(yè)的利益和投資者的權(quán)益、資金來(lái)源結(jié)構(gòu)等方面的因素。 ，以銷(xiāo)售區(qū)地產(chǎn)進(jìn)行資金籌集，開(kāi)辟利用外資渠道等幾類(lèi)方式。 31 ，專(zhuān)門(mén)為房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)部門(mén)籌集、融通資金，提供相應(yīng)服務(wù)的所有金融行為。是以銀行為中心的所有各種形式的信用活動(dòng)以及在信用基礎(chǔ)上組織起 的貨幣流通在房地產(chǎn)領(lǐng)域的運(yùn)用。房地產(chǎn)金融主 要有五個(gè)方面的內(nèi)容： （ l）信貸。包括房地產(chǎn)信貸資金的來(lái)源與運(yùn)用兩個(gè)方面．這是籌集短期資金的主要渠道。 （ 2）房地產(chǎn)信托。這是信托機(jī)構(gòu)接受委托，經(jīng)營(yíng)、管理或處理房地產(chǎn)及相關(guān)財(cái)物的信托關(guān)系。這種關(guān)系為資金的投資者和使用者架起了一個(gè)橋梁，也是開(kāi)辟房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的一種新形式。 （ 3）房地產(chǎn)證券。它是格以房地產(chǎn)為對(duì)象而發(fā)行的證券。包括股票、債券兩種形態(tài)是籌集長(zhǎng)期資金的主要方式之一。 （ 4）房地產(chǎn)保險(xiǎn)。這是以房地產(chǎn)為標(biāo)的，以經(jīng)濟(jì)合同方式建立的經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系對(duì)待定災(zāi)害事故造成的財(cái)產(chǎn)和責(zé)任損失，提供資金保障的一種經(jīng)濟(jì)形式。房地 產(chǎn)保險(xiǎn)可以提供一種房地產(chǎn)資金來(lái)源渠道，同時(shí)也是用地產(chǎn)信用的一種擔(dān)保形式。 （ 5）房地產(chǎn)金融結(jié)算。 房地產(chǎn)抵押貸款是債務(wù)人以房地產(chǎn)權(quán)作為償還債務(wù)的擔(dān)保外債權(quán)入手中獲得資金融通的行為。這種貸款是因地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的法要形式。 ，由承購(gòu)入支付定金或房?jī)r(jià)款的行為、這是一種特殊胡期貨買(mǎi)賣(mài)形式。預(yù)售商品房可以實(shí)現(xiàn)四個(gè)功能：（ 1）籌集；（ 2）獨(dú)買(mǎi)賣(mài)雙方帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬（ 3）為投機(jī)者提供一種活動(dòng)空間；（ 4）為商品房交易的實(shí)現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。 8. 樓宇按揭是由銀行、房地 廠開(kāi)發(fā)公司 ,購(gòu)接者三方共同參加的買(mǎi)賣(mài)樓宇融資業(yè)務(wù)活動(dòng) ,是為幫助售樓者和購(gòu)樓者完成樓宇買(mǎi)賣(mài)而由銀行提供房屋報(bào)押貸款的融資業(yè)務(wù)活動(dòng)。這是一種對(duì)三方都有利的活動(dòng)。它既是一種售樓活動(dòng) ,也是一種籌集方法。 。利用外資的主要方式有：外國(guó)政府貸款，國(guó)際金融組織貸款，外國(guó)商業(yè)銀行貸款、與外資合營(yíng)、發(fā)行國(guó)際債券，租賃開(kāi)發(fā)。 復(fù)習(xí)思考題 。 ？ 。 章后案例 李嘉誠(chéng) 原籍廣東潮安，家境貧寒。自小就沒(méi)有讀過(guò)多少書(shū)。為生計(jì)所迫， 13 歲便輟學(xué)從商。開(kāi)始，他在香港作玩具推銷(xiāo)生意。后開(kāi)了一家小型塑料廠。 1950 年，他創(chuàng)立了長(zhǎng)江實(shí)業(yè)有限公司，專(zhuān)門(mén)生產(chǎn)玩具和家庭用品。 50 年代的塑料花熱，帶給李嘉誠(chéng)一個(gè)好機(jī)會(huì)， 32 這類(lèi)飾品是當(dāng)時(shí)香港大宗出口的主要貨品，李嘉誠(chéng)因此發(fā)了大財(cái)，為其發(fā)展實(shí)業(yè)奠定了經(jīng)濟(jì)基則。 50 年代后，香港經(jīng)濟(jì)迅速繁榮，房地產(chǎn)需求大增。李嘉誠(chéng)看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，毅然扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的業(yè)務(wù)方向，開(kāi)始轉(zhuǎn)向地產(chǎn)生意。他趁土地尚未漲價(jià)之際，大量購(gòu)入地皮，火速貸款興建各式樓宇，然后再售出。不過(guò)幾年，他迅速成為億萬(wàn)富翁?，F(xiàn)在，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)有限公司僅次于香港政府的最大港埠土地?fù)碛姓摺? 李嘉誠(chéng)并不滿足于現(xiàn)狀。他通過(guò)發(fā)行上市股票，籌集了大筆資金，去繼續(xù)擴(kuò)充業(yè)務(wù)，并經(jīng)營(yíng)酒店、金融等業(yè)務(wù)。在 1982 年，他還與外國(guó)財(cái)團(tuán)洽商了一筆 2 億美元的貸款，期限 5 年，利息和手續(xù)費(fèi)都相當(dāng)?shù)土?。通過(guò)外資貸款，他上了很多有利可圖的項(xiàng)目。 1979 年 9 月 25 日，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)控制英資和記黃浦公司 ％的股份。 1981 年初，李嘉誠(chéng)成為 “和記黃埔 ”董事長(zhǎng)，主持此英資公司。李嘉誠(chéng)因此成為 “1980年香港風(fēng)云人物 ”。 章后案例分析思考題 在房地產(chǎn)籌資中的作用。 。 房地產(chǎn) 市場(chǎng)調(diào)研 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分與定位 (一 ) 操作程序 第 1 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位實(shí)戰(zhàn)價(jià)值分析 第 2 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位誤區(qū)及對(duì)策 第 3 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位概念精要 第 4 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分定位的具體策略 第 5 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位要點(diǎn)分析 第 6 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位實(shí)戰(zhàn)流程設(shè)計(jì) 使用指南 進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，從而銷(xiāo)定目標(biāo)客戶，是樓盤(pán)暢銷(xiāo)的先決條件。賣(mài)點(diǎn)和定位是兩回事，定位不清的賣(mài)點(diǎn)不能稱(chēng)之為真正的賣(mài)點(diǎn)。 本手冊(cè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分提出了具體策略，并設(shè)計(jì)了市場(chǎng)定位的操作流程，是發(fā)展商重要的實(shí)戰(zhàn)指引工具。 第 1 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位實(shí)戰(zhàn)價(jià)值分析 分析 A：樓盤(pán)暢銷(xiāo)的先決條件 33 進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位從而鎖定目標(biāo)客戶是樓盤(pán)暢銷(xiāo)的先決條件。從近兩年熱銷(xiāo)的國(guó)際文化大廈、星河明居、東方玫瑰園、萬(wàn)科四季花城等來(lái)看，無(wú)一不是以準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位最終取股市場(chǎng)獲得買(mǎi)家的認(rèn)同。國(guó)際文化教育大廈的目標(biāo)客戶是 “創(chuàng)業(yè)新生化 ?，星河明居、東方玫瑰園的目標(biāo)客戶是二次置業(yè)者，海悅?cè)A城、中海恰翠山莊的目標(biāo)客戶是香港人。位于皇崗中岸的海悅?cè)A城堪稱(chēng)為目 標(biāo)客戶度身訂造的典范，二棟 35 層高的樓共 520 個(gè)單位，不到二個(gè)月銷(xiāo)售率為卯九樓賣(mài)得快價(jià)格也高，海悅?cè)A城的價(jià)格，比周邊樓盤(pán)價(jià)格每平方米高出一二千五。分析 B：明確定位的市場(chǎng)沖擊力海悅?cè)A城的目標(biāo)客戶十分明確，用發(fā)展商的話來(lái)說(shuō)就是，以該項(xiàng)目所處的位置，深圳入不可能去買(mǎi)，它的對(duì)象只能是香港人，發(fā)展商別無(wú)選擇。因此，海悅?cè)A城可以說(shuō)是為香港入度身計(jì)造。它的鉆石形結(jié)構(gòu)、它的戶型、它的陽(yáng)臺(tái)以及陽(yáng)臺(tái)上的欄桿、它的交樓標(biāo)準(zhǔn)等等，全部按港人的喜好以及港人能夠接受的方式設(shè)計(jì)，比如海悅?cè)A城沒(méi)有生活陽(yáng)臺(tái)，在客廳只有一個(gè)一米寬的陽(yáng)臺(tái)，有一 個(gè)透明的有機(jī)玻璃群欄桿，這一點(diǎn)足以讓港人從心里得到滿足。因?yàn)樵谙愀?，這種只有一米寬帶透明欄桿的陽(yáng)臺(tái)只有富人才有可能享用。再如海悅?cè)A城只有四種產(chǎn)型，交房標(biāo)準(zhǔn)就是樣板房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括樣板房所展示的潔具廚具及所有電器。在樣板房還別出心裁地掛有承建商以及所用主要裝修材料廠商的資質(zhì)證書(shū)，發(fā)展商的誠(chéng)實(shí)和細(xì)致給購(gòu)房者留下好印象。也就是說(shuō)，一個(gè)樓盤(pán)很難做到既能外銷(xiāo)又能內(nèi)銷(xiāo)，讓深圳人和香港人都滿意。這一點(diǎn)也應(yīng)該適合其它內(nèi)銷(xiāo)樓盤(pán)，即你的客戶不可能既是富豪，又是普通白領(lǐng)。 第 2 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位誤區(qū)及對(duì)策 誤區(qū) A 市場(chǎng)定 位 =目標(biāo)市場(chǎng) 這兩者是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的基礎(chǔ)和根本，沒(méi)有明確的目標(biāo)市場(chǎng)和清晰的市場(chǎng)定位，一切的策劃和營(yíng)銷(xiāo)就會(huì)變得無(wú)的放矢和搖擺不定，就不能在營(yíng)銷(xiāo)大戰(zhàn)中把握自我。但目前許多人包括一些營(yíng)銷(xiāo)策劃人員混淆和重復(fù)了這兩個(gè)概念，認(rèn)為目標(biāo)市場(chǎng)即市場(chǎng)定位，市場(chǎng)定位即目標(biāo)市場(chǎng)，兩者混為一談一。其實(shí)兩者在概念上和功能上都明顯不同，目標(biāo)市場(chǎng)是指企業(yè)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)細(xì)分后，確定自己的產(chǎn)品所要進(jìn)入的細(xì)分的領(lǐng)域；而市場(chǎng)定位則是指企業(yè)要把產(chǎn)品留在顧客心目中的位置和印象。比如，廣東有兩個(gè)著名的樓盤(pán)，碧枝園的目標(biāo)市場(chǎng)是香港中下層居民和廣州的部分富裕 家庭；它的市場(chǎng)定位是度假、休閑（給你一個(gè)五星級(jí)的家）；麗江花園的目標(biāo)市場(chǎng)是廣州市的白領(lǐng)人士，它的市場(chǎng)定位是文化豐富的和諧居家場(chǎng)所。市場(chǎng)定位不止局限在功能特征上，它還體現(xiàn)在檔次上、情感上、個(gè)性上、文化上、與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較上、或以上其中幾種的混合上等等，它是項(xiàng)目充分張揚(yáng)的起點(diǎn)和基礎(chǔ)，讓樓盤(pán) “未成曲調(diào)先有情 ”。目標(biāo)市場(chǎng)是市場(chǎng)定位的前提，市場(chǎng)定位是為目標(biāo)市場(chǎng)服務(wù)，起一個(gè)點(diǎn)睛的作用，若沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確而生動(dòng)的市場(chǎng)定位，整個(gè)房地產(chǎn)的策劃和營(yíng)銷(xiāo)就顯得呆板、蒼白、缺乏方向性，樓盤(pán)就缺乏活力和生機(jī)。 誤區(qū) B：缺乏文進(jìn)的權(quán)稱(chēng)定位 一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃人員，經(jīng)過(guò)一番討論、研究篩選后，以為為樓盤(pán)找到了個(gè)漂亮的口號(hào)就大功告成，而沒(méi)去細(xì)心衡量這是否一個(gè)貼切有力的定位，即使設(shè)計(jì)了一個(gè)準(zhǔn)確的定位，但沒(méi)能夠在整個(gè)策劃和營(yíng)銷(xiāo)中堅(jiān)定不移地去執(zhí)行和以此為策劃的依據(jù)，只是把所設(shè)計(jì)的定位停留在吆喝的層面，噪子喊破了之余，僅給人留下了只聞樓梯響不見(jiàn)人下來(lái)，或者是雷聲大雨點(diǎn)小的印象。定位是發(fā)展商用來(lái)為樓盤(pán)設(shè)計(jì)個(gè)性和風(fēng)格的前提條件，起著為策劃和營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)航的作用，不是僅僅作為廣告或廣告之一部分出現(xiàn)。當(dāng)發(fā)展商在經(jīng)過(guò)廣泛深入的