【正文】 率（ % ）。 公共服務(wù)設(shè)施用地 公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人 口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類(lèi)設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車(chē)場(chǎng)等。房地產(chǎn)主營(yíng)企業(yè)必須向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的行政主管部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)。 確認(rèn)價(jià) 是目前政府有關(guān)管理部門(mén)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估地產(chǎn)所認(rèn)定的價(jià)格。一層的廚房高 2 米，上層貯藏間高 米；一層起居室高 2 米，上層直接作為臥室的訂面，人可坐起但無(wú)法直立。它反映一宗地的基本情況。收益權(quán)指產(chǎn)權(quán)人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權(quán)利。但這類(lèi)住宅也有不足之處，戶內(nèi)樓梯要占去一定的使用面積，同時(shí)由于二層只有一個(gè)出口，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進(jìn)入。如： B10724這個(gè) 地號(hào)表示福田區(qū)第 1帶 07 片第 24宗地。居住面積與建筑面積不同，其換算公式為： 居住面積＝房屋的建筑面積／建筑面積的換算系數(shù) 獨(dú)立式住宅的換算系數(shù)為 ，由此可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商在廣告中打出居住面積，而實(shí)際銷(xiāo)售中則按建筑面積，就超額出售了，這種在面積上 “ 混淆視聽(tīng) ” 的手法，足見(jiàn)開(kāi)發(fā)商在促銷(xiāo)上的精明之處。銷(xiāo)售對(duì)象面向本市戶口居民。 Townhouse作為別墅與公寓兩者的妥協(xié)物，應(yīng)運(yùn)而生。 塔樓 — — 主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。 22 板、塔優(yōu)劣勢(shì)集錦 比較角度 板樓 塔樓 備注 建筑密度 低 高 建筑平均高度 低 * 高 * 不直接構(gòu)成優(yōu)劣勢(shì)；但高層建筑有利于觀景、不容易受遮擋，間接有利。經(jīng)充分研究，區(qū)政府決定通過(guò) “以地養(yǎng)地 ”和引進(jìn)外資相結(jié)合的途徑來(lái)解決?？梢蕴峁┐罅康呢?cái)政積累。 12. 必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的管理，包括加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)內(nèi)部管理和國(guó)家宏觀管理，以取得經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的有機(jī)統(tǒng)一，微觀和宏觀的有機(jī)統(tǒng)一。 27 4. 談?wù)勀愣逊诺禺a(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理原則的認(rèn)識(shí)。 章前案例分析思考題 1 試說(shuō)明房地產(chǎn)投資效益分析的重要性。 二、規(guī)劃設(shè)想 花園別墅地處山坡階地，為了盡量保持天然風(fēng)貌，由 100 幢兩班牙式高級(jí)別墅組成的別墅群依傍山地自然坡度，錯(cuò)落有致地分布在坡地上，四幢四層的高級(jí)公寓及酒樓、健身中心等公共服務(wù)設(shè)施建在坡腳臺(tái)地上。故該項(xiàng)目是可行的。公司 在股票上市前靠的是信譽(yù)贏得金融界的信任，股票上市后利用發(fā)行股票吸收社會(huì)資金。 （ 3）房地產(chǎn)證券。 復(fù)習(xí)思考題 。在 1982 年，他還與外國(guó)財(cái)團(tuán)洽商了一筆 2 億美元的貸款，期限 5 年，利息和手續(xù)費(fèi)都相當(dāng)?shù)土?。它的鉆石形結(jié)構(gòu)、它的戶型、它的陽(yáng)臺(tái)以及陽(yáng)臺(tái)上的欄桿、它的交樓標(biāo)準(zhǔn)等等，全部按港人的喜好以及港人能夠接受的方式設(shè)計(jì)，比如海悅?cè)A城沒(méi)有生活陽(yáng)臺(tái)，在客廳只有一個(gè)一米寬的陽(yáng)臺(tái)，有一 個(gè)透明的有機(jī)玻璃群欄桿，這一點(diǎn)足以讓港人從心里得到滿足。 誤區(qū) B：缺乏文進(jìn)的權(quán)稱定位 一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃人員，經(jīng)過(guò)一番討論、研究篩選后，以為為樓盤(pán)找到了個(gè)漂亮的口號(hào)就大功告成，而沒(méi)去細(xì)心衡量這是否一個(gè)貼切有力的定位，即使設(shè)計(jì)了一個(gè)準(zhǔn)確的定位，但沒(méi)能夠在整個(gè)策劃和營(yíng)銷(xiāo)中堅(jiān)定不移地去執(zhí)行和以此為策劃的依據(jù)，只是把所設(shè)計(jì)的定位停留在吆喝的層面，噪子喊破了之余，僅給人留下了只聞樓梯響不見(jiàn)人下來(lái)，或者是雷聲大雨點(diǎn)小的印象。國(guó)際文化教育大廈的目標(biāo)客戶是 “創(chuàng)業(yè)新生化 ?，星河明居、東方玫瑰園的目標(biāo)客戶是二次置業(yè)者，海悅?cè)A城、中海恰翠山莊的目標(biāo)客戶是香港人。不過(guò)幾年，他迅速成為億萬(wàn)富翁。這是一種對(duì)三方都有利的活動(dòng)。包括房地產(chǎn)信貸資金的來(lái)源與運(yùn)用兩個(gè)方面．這是籌集短期資金的主要渠道。國(guó)貿(mào)商往大廈等工程。據(jù)市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)每期推出的商品房有 6％可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場(chǎng)吸納能力和公司開(kāi)發(fā)能力及資金籌措的可能性，進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。 ：確定型、風(fēng)險(xiǎn)型和不確型三類(lèi)決策方法。 61％動(dòng)態(tài)投資回收期為三年零七個(gè)月，凈現(xiàn)值約占 萬(wàn)元，內(nèi)部收處率為 38． 23％。 公司加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理，注重三個(gè)效益的統(tǒng)一，使公司不斷壯大和發(fā)展。 10. 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)必須掌握分析預(yù)測(cè)，適應(yīng)需求，齊全功能，配套服務(wù)等原則。 3. 房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，將成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 交通便利成為消費(fèi)者對(duì)住宅區(qū)域的首要考慮因素： 在本次調(diào)查中， ％的被訪者希望項(xiàng)目周邊有良好的公共交通，交通問(wèn)題已是被廣大購(gòu)房者普遍關(guān)注的問(wèn)題，而具有該項(xiàng)優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目成為他們的首選。 Townhouse獨(dú)棟 傳統(tǒng)別墅 塔樓 板樓 21 ? 供應(yīng)量以小高層最重： 從 2020 年以來(lái)，小高層所占比例逐漸遞增，小高層板樓的供應(yīng)量在三種 板樓中為最主要； ? 滿意度以多層居首： 在消費(fèi)者滿意度的調(diào)查重，６０％以上的消費(fèi)者最中意的是多層板樓； ? 平均售價(jià)以高層板樓最低： 由于容積率高，同等條件同等檔次的高層板樓平均售價(jià)最低； 塔樓基本形式 傳統(tǒng)的塔樓形式：十字型、方形塔樓 改革的塔樓形式：蝶型塔樓 ? 與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的建筑特征： ? 外形輕盈 蝶式建筑一般是 “ 半蝶半塔 ” ，戶戶緊密相連，像沒(méi)有張開(kāi)翅膀的蝴蝶，改變了傳統(tǒng)塔樓外觀體態(tài)的臃腫，體態(tài)輕盈秀麗，外觀比較新穎。 Townhouse的四種形式 通常，我們稱 Townhouse 為聯(lián)排別墅，因?yàn)?Townhouse 的出現(xiàn)就是以聯(lián)排別墅為標(biāo)志的。目前，郊區(qū)別墅仍然是別墅市場(chǎng)的主導(dǎo)項(xiàng)目。目前，房?jī)r(jià)大致可分為四大部分組成： 一是地價(jià)成本，包括土地出讓金以及相關(guān)費(fèi)用，如郊區(qū)的耕地補(bǔ)償、勞動(dòng)力安置、城區(qū)的拆遷周轉(zhuǎn)費(fèi)用等；二是建筑安裝費(fèi)用，如設(shè)計(jì)、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工等；廣義地可 包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（七通一平費(fèi)），甚至市政費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)等也可折算在建安費(fèi)里；三是開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，包括辦公管理費(fèi)、銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)費(fèi)等；四是開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。同時(shí)也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。此類(lèi)房屋價(jià)格誘人，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大、城市道路的延伸、商業(yè)口岸的形成，此類(lèi)房屋有升值潛力。根據(jù) 1987 年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》，磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開(kāi)間常采用下列參數(shù)： 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米。一般來(lái)說(shuō)由以下三種形式：房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)、房地產(chǎn)人身保險(xiǎn)。 一次性付款 這是在賣(mài)方市場(chǎng)時(shí)最為常 見(jiàn)的銷(xiāo)售方式，在買(mǎi)方市場(chǎng)時(shí)一般多見(jiàn)于那些低價(jià)位小單位的樓盤(pán)銷(xiāo)售，通常一次性付款都有優(yōu)惠，對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)一次性付款是解決資金危機(jī)的靈丹妙藥。 12 住宅的進(jìn)深 住宅的長(zhǎng)度或進(jìn)深，在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前一墻皮到后墻之間的實(shí)際長(zhǎng)度。 清產(chǎn)核資價(jià) 11 為會(huì)計(jì)核算的需要，地產(chǎn)未發(fā)生交易時(shí)，也要對(duì)該地產(chǎn)賦予一定的價(jià)格。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來(lái)看，主要分為兩大類(lèi)，即土地和建成后的物業(yè)。 走廊 走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。 銷(xiāo)售面積 銷(xiāo)售面積是指商品房按 套 或 單元 出售，其銷(xiāo)售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（ 以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開(kāi)間。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。元／平方米起售 ，以較低的起價(jià)來(lái)引起消費(fèi)者的注意。 爛尾房 爛尾房是指那些由于開(kāi)發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開(kāi)發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無(wú)法回收前期投資，更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤(pán)停滯的積壓樓宇。一些無(wú)房的 人，可以買(mǎi)一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣(mài)掉舊房買(mǎi)新房；而那些住房富余戶，也能賣(mài)掉自己的多余住房換取收益。 使用權(quán)房 使用權(quán)房是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房等。 準(zhǔn)現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。均價(jià)一般不是銷(xiāo)售價(jià)，但也有例外， 前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的 不計(jì)樓層、朝向，以 2800 元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷(xiāo)售 ，即以均價(jià)作銷(xiāo)售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷(xiāo)策略。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。 動(dòng)既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場(chǎng)。 凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 公 用建筑面積 公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車(chē)棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。 出租價(jià) 指 地產(chǎn)所有者或使用者出租其地產(chǎn)每年收取的貨幣金額。 住房公積金 我國(guó)從 1991 年開(kāi)始在全國(guó)城鎮(zhèn)實(shí)行住房公積金制度：在職職工在其工作年限內(nèi)，由職工本人及其所在單位，分別按職工工資收入的一定比例逐月交存，全部歸職工個(gè)人所有，記入職工個(gè)人的住房公積金帳戶，由政府設(shè)立的公積金法定管理機(jī)構(gòu)集中管理。 小康型住宅 是指為實(shí)施國(guó)家重大科技產(chǎn)業(yè)工程 2020 年小康型城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)工程 項(xiàng)目，由建設(shè)部在各大城市指導(dǎo)建設(shè)的面向二十一世紀(jì)初的大眾住宅，這將是我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展的方向。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求擔(dān)保人承擔(dān)連帶償還本息的責(zé)任。 住宅小區(qū)的物業(yè)管理，是指對(duì)小區(qū)范圍內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物及其設(shè)備、市政、公用園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安等公用設(shè)施以及環(huán)境容貌管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整潔。套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：套內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積 、陽(yáng)臺(tái)建筑面積。 質(zhì)押貸款方式 質(zhì)押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國(guó)庫(kù)券、國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、 AAA 級(jí)企業(yè)債券、銀行存單等有價(jià)證券交由貸款行占有，貸款行以上述權(quán)利憑證作為貸款的擔(dān)保而向借款人發(fā)放貸款的方式。按國(guó)家規(guī)定，對(duì)于住宅小區(qū)綠化用地不可低于占地面積的 30％，小區(qū)環(huán)保中不應(yīng)包括對(duì)環(huán)境污染的控制與防范，如垃圾處理、水源水質(zhì)、消除擾人噪音等等。 城市別墅的興起； Townhouse的出現(xiàn)、熱炒與風(fēng)靡，確立一種新建筑形式的主流地位。 規(guī)模：社區(qū)容積率一般不超過(guò) 0． 6，其規(guī)模最好在 15 萬(wàn)平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。 ?疊拼別墅 從建筑立面上看，與雙拼非常相似，也是由兩個(gè)單位組成；實(shí)際上，其中一戶的 “一層 ”從二層開(kāi)始，將不擁有庭院。 小戶型社區(qū)長(zhǎng)短處： 從建筑形式而言，小戶型社區(qū)，通常表現(xiàn) 為同層樓 8 戶甚至 10 戶以上的單位，使塔樓的劣勢(shì)更加突出。 以后他們又通過(guò) “借雞生蛋 ”、 “滾雪球 ”，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理等辦法，使業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)大。房產(chǎn)是商品。公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識(shí)到公司是社會(huì)主義企業(yè)，不能單純追求企業(yè)盈利，而必須協(xié)調(diào)好經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的關(guān)系。 項(xiàng)目定名 “新景花園 ”，位于廣東南沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。進(jìn)行分析，必須有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和分析報(bào)表。 2. 該市每年有大批華僑回國(guó)定居及為國(guó)內(nèi)親屬購(gòu)置屋。房地產(chǎn)資金籌集的主要渠道和方法是本章的核心內(nèi)容，本章著重研究了房地產(chǎn)金融融資、以銷(xiāo)售為基礎(chǔ)的籌資以及利用外資 等二 種主要籌集渠道和方法。 2．房地產(chǎn)資金運(yùn)用具有運(yùn)用量大，運(yùn)動(dòng)量大、非自有資金比重大、運(yùn)用效果呈增長(zhǎng)趨勢(shì)等特點(diǎn)。房地 產(chǎn)保險(xiǎn)可以提供一種房地產(chǎn)資金來(lái)源渠道，同時(shí)也是用地產(chǎn)信用的一種擔(dān)保形式。開(kāi)始，他在香港作玩具推銷(xiāo)生意。 章后案例分析思考題 在房地產(chǎn)籌資中的作用。這一點(diǎn)也應(yīng)該適合其它內(nèi)銷(xiāo)樓盤(pán)，即你的客戶不可能既是富豪，又是普通白領(lǐng)。但目前許多人包括一些營(yíng)銷(xiāo)策劃人員混淆和重復(fù)了這兩個(gè)概念，認(rèn)為目標(biāo)市場(chǎng)即市場(chǎng)定位，市場(chǎng)定位即目標(biāo)市場(chǎng)，兩者混為一談一。 房地產(chǎn) 市場(chǎng)調(diào)研 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分與定位 (一 ) 操作程序 第 1 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位實(shí)戰(zhàn)價(jià)值分析 第 2 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位誤區(qū)及對(duì)策 第 3 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位概念精要 第 4 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分定位的具體策略 第 5 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位要點(diǎn)分析 第 6 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位實(shí)戰(zhàn)流程設(shè)計(jì) 使用指南 進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，從而銷(xiāo)定目標(biāo)客戶，是樓盤(pán)暢銷(xiāo)的先決條件。 1950 年，他創(chuàng)立了長(zhǎng)江實(shí)業(yè)有限公司，專(zhuān)門(mén)生產(chǎn)玩具和家庭用品。 房地產(chǎn)抵押貸款是債務(wù)人以房地產(chǎn)權(quán)作為償還債務(wù)的擔(dān)保外債權(quán)入手中獲得資金融通的行為?；I集房地產(chǎn)資金必須考慮籌資規(guī)模、時(shí)機(jī)、企業(yè)的利益和投資者的權(quán)益、資金來(lái)源結(jié)構(gòu)等方面的因素。 1982 年，深圳物業(yè)開(kāi)創(chuàng)時(shí)，只有十幾個(gè)人，是單一性的小公司。 3. 隨著改革開(kāi)放的深入，各國(guó)駐該市辦事機(jī)構(gòu)增加，需要大量高級(jí)住宅以安置其高級(jí)職員。 、比較、選擇，最終作出判斷的過(guò)程。 25，居住人口按占地面積 20 平方米 /人計(jì)，共 6 000 人。小區(qū)的空、路邊也堆放了許多雜物。房產(chǎn)商品具有自己的特點(diǎn)，特別是地理位置對(duì)房產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的形成起著關(guān)鍵的作用。繼東湖新村之后，他們又開(kāi)發(fā)了湖濱苑、花園新村、文德大樓和五羊新村等綜合性大廈和住宅小區(qū)。 小戶型社區(qū)的成功來(lái)源于細(xì)分市場(chǎng)定位，準(zhǔn)確地抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心理，可以稱得上是以小博大的市場(chǎng)推廣典范。 ?