【正文】 和債權(quán)兩個(gè)民法上的基本概念，根據(jù)債權(quán)作為請(qǐng)求權(quán)、相對(duì)權(quán)的性質(zhì)，債權(quán)行為不需要公示，因此買(mǎi)賣(mài)合同并不需要登記。且依物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則的要求，債權(quán)負(fù)擔(dān)行為并不需要登記等公示方式，只要當(dāng)事人就合同的內(nèi)容達(dá)成一致，債權(quán)合同便發(fā)生法律約束力，當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)遵守。現(xiàn)在法院要求債權(quán)行為也要公示，要求債權(quán)合同的生效必須以登記等公示方式的具備為要件，將物權(quán)變動(dòng)的根據(jù)與債權(quán)變動(dòng)的根據(jù)混在一起，導(dǎo)致交易規(guī)則的混亂和不公正，這便違背了物權(quán)變動(dòng)中區(qū)分原則的基本法理，損害了債權(quán)關(guān)系中遵守合同的當(dāng)事人的正當(dāng)利益，并不適當(dāng)?shù)乇Ｗo(hù)了任意撕毀合同一方的不當(dāng)利益。（二）不將登記作為債權(quán)合同生效要件的案例分析2002年12月8日，原、被告雙方協(xié)商后，由被告出具一份買(mǎi)房合約給原告，其主要內(nèi)容是：被告自有房屋一幢，以人民幣283000元的價(jià)格出賣(mài)給原告，定金人民幣10000元，在12月15日前房款兩清，違約方按房?jī)r(jià)的20%支付違約金給對(duì)方。原告當(dāng)即交付給被告定金人民幣10000元。在原告要交納房?jī)r(jià)給被告時(shí)被告反悔，不同意將該房屋出賣(mài)給原告。原告主張?jiān)撡I(mǎi)賣(mài)合同是合法有效的，被告應(yīng)按合同約定履行義務(wù)，要求被告雙倍返還定金，并支付違約金的責(zé)任。被告辯解該房屋的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)人民幣283000元，被告雖然在買(mǎi)房合約上簽名的，但原告未簽名，該合約只是收取定金的憑據(jù)，而不是房屋買(mǎi)賣(mài)的書(shū)面合同，且雙方?jīng)]有到房產(chǎn)部門(mén)辦理過(guò)戶登記手續(xù)，是無(wú)效的合同，我只同意返還定金人民幣10000元。一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告將自有的一幢房屋出賣(mài)給原告，且收取后原告的交納的證約定金10000元，雖然被告出具給原告的買(mǎi)房合約上沒(méi)有原告的簽名，但原告始終承認(rèn)該合約，該合約是原、被告雙方真實(shí)的意思表示，是合法有效的。雖然原告、被告之間的房屋買(mǎi)賣(mài)未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，但并不影響合同該房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立。后被告提出反悔，拒絕出賣(mài)該房屋，構(gòu)成違約，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約的民事責(zé)任。據(jù)此判決：被告應(yīng)返還給原告定金10000元和償付給原告違約金56600元。與本部分第一個(gè)案例相反，本案中的法院并沒(méi)有受到我國(guó)既有的不當(dāng)法律文本和司法實(shí)踐的影響，而是依據(jù)債權(quán)合同的特性和其一般的生效要件來(lái)判斷房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題，從理論上說(shuō)是與物權(quán)變動(dòng)中的區(qū)分原則相暗合，從實(shí)踐角度來(lái)看，則十分有效地保護(hù)了此類(lèi)買(mǎi)賣(mài)合同中買(mǎi)受人的利益，為在中國(guó)實(shí)現(xiàn)合理而公正的法律規(guī)則與制度做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)?！緟⒖嘉墨I(xiàn)】王軼：《物權(quán)變動(dòng)論》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2001年版，第74頁(yè)。黃碩新：《也談房屋買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件》，載《人民檢察》１９９９第８期。夏望峰：《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同不應(yīng)以轉(zhuǎn)讓登記為生效要件》，載《律師世界》1993年第4期。伍治良：《論房屋買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件》，載《人民檢察》１９９９年第１期。黃碩新：《也談房屋買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件》，載《人民檢察》１９９９第８期。于青鋼：《購(gòu)房未過(guò)戶登記不影響合同效力》，載《法制日?qǐng)?bào)》2001年7月12日。參見(jiàn)李永軍：《合同法》，法律出版社2004年版，第146頁(yè)。如我國(guó)《民法通則》第55條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律或者社會(huì)公共利益。”這里規(guī)定的是民事法律行為的一般生效要件。楊樹(shù)明、張平：《合同成立與合同生效的效力同一性研究》，載《人大復(fù)印資料（民商法學(xué)）》2000年第9期。孫憲忠：《論物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果的區(qū)分原則》，載《法學(xué)研究》1999年第5期。中國(guó)物權(quán)法研究課題組：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿：條文、說(shuō)明、理由與參考立法例》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000年版，第113頁(yè)。孫憲忠：《從幾個(gè)典型案例看民法基本理論的更新》，引自法律思想網(wǎng)之《孫憲忠文集》。王澤鑒：《民法總則》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年版，第92頁(yè)。趙冀韜：《論房屋買(mǎi)賣(mài)中第三人保護(hù)規(guī)則及我國(guó)現(xiàn)行法之反思——以兩起房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛為對(duì)象》，載《法學(xué)》2001年第12期。孫憲忠：《從幾個(gè)典型案例看民法基本理論的更新》，引自法律思想網(wǎng)之《孫憲忠文集》?！驳隆车咸貭朼mp。8226。梅迪庫(kù)斯著，邵建東譯：《德國(guó)民法總論》，法律出版社2000年版，第168頁(yè)。Baur\St252。rner, Lehrbuch des Sachenrechts,16Auflage,Verlag CHBeck,1992,Seite 43孫憲忠：《德國(guó)當(dāng)代物權(quán)法》，法律出版社1997年版，第61頁(yè)。孫憲忠：《再談物權(quán)行為理論》，載《中國(guó)社會(huì)科學(xué)》2001年第5期。當(dāng)然，對(duì)于登記，我們或許可以做更多深入而有益的討論。但筆者想在此強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，近代以來(lái)，不管是在采物權(quán)變動(dòng)區(qū)分模式的德國(guó)（認(rèn)為登記是一種物權(quán)行為），還是在采物權(quán)變動(dòng)合一模式的法國(guó)（認(rèn)登記為對(duì)抗第三人的公示方式），登記都只是民事私法領(lǐng)域中的概念，就像交付一樣。我們不應(yīng)該將登記過(guò)分神圣化或神秘化并賦予其行政權(quán)力之色彩，這一點(diǎn)對(duì)于有著長(zhǎng)期家長(zhǎng)主義傳統(tǒng)的中國(guó)尤為重要?！昂弦辉瓌t”是與“區(qū)分原則”相對(duì)稱的概念，主要為法國(guó)法和日本法所采，是指不區(qū)分合同債權(quán)行為和物權(quán)變動(dòng)行為，合同成立后自然就發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，所以也被稱為“債權(quán)意思主義”立法模式。參見(jiàn)常鵬翱：《物權(quán)法典型判例研究》，人民法院出版社2002年版，第20頁(yè)。PS阿蒂亞著，趙旭東等譯：《合同法導(dǎo)論》，法律出版社2002版，第6,35頁(yè)。參見(jiàn)中國(guó)物權(quán)法研究課題組：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿：條文、說(shuō)明、理由與參考立法例》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000年版，第114頁(yè)。在此，我們似乎還應(yīng)充分考慮銀行的利益問(wèn)題。因?yàn)殂y行在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中起到了舉足輕重的地位，尤其在當(dāng)代中國(guó)，銀行資金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的推動(dòng)作用更為突出。因此，如何充分的保護(hù)銀行的利益以保護(hù)和促進(jìn)其資金投入的信心和積極性，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展的重要前提。所以，在規(guī)范開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人（土地使用權(quán)受讓人）的關(guān)系問(wèn)題時(shí)，也不應(yīng)忽略對(duì)銀行利益的關(guān)注，畢竟，在現(xiàn)代的中國(guó)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是這三方主體共同打造的結(jié)果。但筆者在此僅將問(wèn)題點(diǎn)到，并期待將來(lái)有人從事該項(xiàng)有益的研究。常鵬翱：《物權(quán)法典型判例研究》，人民法院出版社2002年版，第19頁(yè)。孫憲忠：《抵押合同未登記時(shí)當(dāng)事人的法律責(zé)任問(wèn)題》，引自中國(guó)民商法律網(wǎng)。對(duì)此問(wèn)題的爭(zhēng)論說(shuō)到底其實(shí)就是一個(gè)“事實(shí)與規(guī)則”的問(wèn)題，它展現(xiàn)了人們要尊重事實(shí)還是要強(qiáng)調(diào)規(guī)則的思維困惑。孫憲忠：《從幾個(gè)典型案例看民法基本理論的更新》，引自法律思想網(wǎng)之《孫憲忠文集》。fangchan148/hm50/shownewsasp?newsid=322，陳儒：《試論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的立法完善》。王軼：《物權(quán)變動(dòng)論》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2001年版，第19頁(yè)。孫憲忠：《抵押合同未登記時(shí)當(dāng)事人的法律責(zé)任問(wèn)題》，引自中國(guó)民商法律網(wǎng)。孫憲忠：《從幾個(gè)典型案例看民法基本理論的更新》，引自法律思想網(wǎng)之《孫憲忠文集》。這是日本法學(xué)界對(duì)法國(guó)法和德國(guó)法的雙重繼受而造成的制度選擇困惑之結(jié)果。中國(guó)的法律建制也存在同樣的問(wèn)題，值得反思。孫憲忠：《從幾個(gè)典型案例看民法基本理論的更新》，引自法律思想網(wǎng)之《孫憲忠文集》。因?yàn)槲覈?guó)法學(xué)界通常所認(rèn)為的債權(quán)形式主義模式，純粹為合一原則和區(qū)分原則之間的一種物權(quán)變動(dòng)的折衷立法模式，并將其界定為：又稱為意思主義與登記或交付相結(jié)合的物權(quán)變動(dòng)模式，指物權(quán)因法律行為發(fā)生變動(dòng)時(shí)，當(dāng)事人間除有債權(quán)合意外，尚需要踐行登記或交付的法定方式。參見(jiàn)王軼：《物權(quán)變動(dòng)論》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2001年版，第30頁(yè)。實(shí)際上，它只是使物權(quán)的變動(dòng)統(tǒng)一地依據(jù)債權(quán)的意思、同時(shí)又使這種意思依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)交付的形式而生效的立法理論，從而使得債權(quán)合同的生效理論變得混亂。14 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