【正文】 和債權(quán)兩個民法上的基本概念，根據(jù)債權(quán)作為請求權(quán)、相對權(quán)的性質(zhì)，債權(quán)行為不需要公示，因此買賣合同并不需要登記。且依物權(quán)變動的區(qū)分原則的要求，債權(quán)負擔(dān)行為并不需要登記等公示方式，只要當事人就合同的內(nèi)容達成一致，債權(quán)合同便發(fā)生法律約束力，當事人就應(yīng)當遵守?，F(xiàn)在法院要求債權(quán)行為也要公示，要求債權(quán)合同的生效必須以登記等公示方式的具備為要件，將物權(quán)變動的根據(jù)與債權(quán)變動的根據(jù)混在一起，導(dǎo)致交易規(guī)則的混亂和不公正，這便違背了物權(quán)變動中區(qū)分原則的基本法理，損害了債權(quán)關(guān)系中遵守合同的當事人的正當利益，并不適當?shù)乇Ｗo了任意撕毀合同一方的不當利益。（二）不將登記作為債權(quán)合同生效要件的案例分析2002年12月8日，原、被告雙方協(xié)商后，由被告出具一份買房合約給原告，其主要內(nèi)容是：被告自有房屋一幢，以人民幣283000元的價格出賣給原告，定金人民幣10000元，在12月15日前房款兩清，違約方按房價的20%支付違約金給對方。原告當即交付給被告定金人民幣10000元。在原告要交納房價給被告時被告反悔，不同意將該房屋出賣給原告。原告主張該買賣合同是合法有效的，被告應(yīng)按合同約定履行義務(wù)，要求被告雙倍返還定金，并支付違約金的責(zé)任。被告辯解該房屋的價格遠遠超過人民幣283000元，被告雖然在買房合約上簽名的，但原告未簽名，該合約只是收取定金的憑據(jù)，而不是房屋買賣的書面合同，且雙方?jīng)]有到房產(chǎn)部門辦理過戶登記手續(xù)，是無效的合同，我只同意返還定金人民幣10000元。一審法院經(jīng)審理認為，被告將自有的一幢房屋出賣給原告，且收取后原告的交納的證約定金10000元，雖然被告出具給原告的買房合約上沒有原告的簽名，但原告始終承認該合約，該合約是原、被告雙方真實的意思表示，是合法有效的。雖然原告、被告之間的房屋買賣未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但并不影響合同該房屋買賣合同的成立。后被告提出反悔，拒絕出賣該房屋，構(gòu)成違約，被告應(yīng)當承擔(dān)違約的民事責(zé)任。據(jù)此判決：被告應(yīng)返還給原告定金10000元和償付給原告違約金56600元。與本部分第一個案例相反，本案中的法院并沒有受到我國既有的不當法律文本和司法實踐的影響，而是依據(jù)債權(quán)合同的特性和其一般的生效要件來判斷房地產(chǎn)買賣合同的效力問題，從理論上說是與物權(quán)變動中的區(qū)分原則相暗合，從實踐角度來看，則十分有效地保護了此類買賣合同中買受人的利益，為在中國實現(xiàn)合理而公正的法律規(guī)則與制度做出應(yīng)有的貢獻。【參考文獻】王軼：《物權(quán)變動論》，中國人民大學(xué)出版社2001年版，第74頁。黃碩新：《也談房屋買賣合同的生效要件》，載《人民檢察》１９９９第８期。夏望峰：《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同不應(yīng)以轉(zhuǎn)讓登記為生效要件》，載《律師世界》1993年第4期。伍治良：《論房屋買賣合同的生效要件》，載《人民檢察》１９９９年第１期。黃碩新：《也談房屋買賣合同的生效要件》，載《人民檢察》１９９９第８期。于青鋼：《購房未過戶登記不影響合同效力》，載《法制日報》2001年7月12日。參見李永軍：《合同法》，法律出版社2004年版，第146頁。如我國《民法通則》第55條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或者社會公共利益?！边@里規(guī)定的是民事法律行為的一般生效要件。楊樹明、張平：《合同成立與合同生效的效力同一性研究》，載《人大復(fù)印資料（民商法學(xué)）》2000年第9期。孫憲忠：《論物權(quán)變動的原因與結(jié)果的區(qū)分原則》，載《法學(xué)研究》1999年第5期。中國物權(quán)法研究課題組：《中國物權(quán)法草案建議稿：條文、說明、理由與參考立法例》，社會科學(xué)文獻出版社2000年版，第113頁。孫憲忠：《從幾個典型案例看民法基本理論的更新》，引自法律思想網(wǎng)之《孫憲忠文集》。王澤鑒：《民法總則》，中國政法大學(xué)出版社2001年版，第92頁。趙冀韜：《論房屋買賣中第三人保護規(guī)則及我國現(xiàn)行法之反思——以兩起房屋買賣糾紛為對象》，載《法學(xué)》2001年第12期。孫憲忠：《從幾個典型案例看民法基本理論的更新》，引自法律思想網(wǎng)之《孫憲忠文集》?！驳隆车咸貭朼mp。8226。梅迪庫斯著，邵建東譯：《德國民法總論》，法律出版社2000年版，第168頁。Baur\St252。rner, Lehrbuch des Sachenrechts,16Auflage,Verlag CHBeck,1992,Seite 43孫憲忠：《德國當代物權(quán)法》，法律出版社1997年版，第61頁。孫憲忠：《再談物權(quán)行為理論》，載《中國社會科學(xué)》2001年第5期。當然，對于登記，我們或許可以做更多深入而有益的討論。但筆者想在此強調(diào)的一點是，近代以來，不管是在采物權(quán)變動區(qū)分模式的德國（認為登記是一種物權(quán)行為），還是在采物權(quán)變動合一模式的法國（認登記為對抗第三人的公示方式），登記都只是民事私法領(lǐng)域中的概念，就像交付一樣。我們不應(yīng)該將登記過分神圣化或神秘化并賦予其行政權(quán)力之色彩，這一點對于有著長期家長主義傳統(tǒng)的中國尤為重要?！昂弦辉瓌t”是與“區(qū)分原則”相對稱的概念，主要為法國法和日本法所采，是指不區(qū)分合同債權(quán)行為和物權(quán)變動行為，合同成立后自然就發(fā)生物權(quán)變動，所以也被稱為“債權(quán)意思主義”立法模式。參見常鵬翱：《物權(quán)法典型判例研究》，人民法院出版社2002年版，第20頁。PS阿蒂亞著，趙旭東等譯：《合同法導(dǎo)論》，法律出版社2002版，第6,35頁。參見中國物權(quán)法研究課題組：《中國物權(quán)法草案建議稿：條文、說明、理由與參考立法例》，社會科學(xué)文獻出版社2000年版，第114頁。在此，我們似乎還應(yīng)充分考慮銀行的利益問題。因為銀行在整個房地產(chǎn)市場中起到了舉足輕重的地位，尤其在當代中國，銀行資金對房地產(chǎn)市場發(fā)展的推動作用更為突出。因此，如何充分的保護銀行的利益以保護和促進其資金投入的信心和積極性，是中國房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的重要前提。所以，在規(guī)范開發(fā)商和購房人（土地使用權(quán)受讓人）的關(guān)系問題時，也不應(yīng)忽略對銀行利益的關(guān)注，畢竟，在現(xiàn)代的中國，房地產(chǎn)市場是這三方主體共同打造的結(jié)果。但筆者在此僅將問題點到，并期待將來有人從事該項有益的研究。常鵬翱：《物權(quán)法典型判例研究》，人民法院出版社2002年版，第19頁。孫憲忠：《抵押合同未登記時當事人的法律責(zé)任問題》，引自中國民商法律網(wǎng)。對此問題的爭論說到底其實就是一個“事實與規(guī)則”的問題，它展現(xiàn)了人們要尊重事實還是要強調(diào)規(guī)則的思維困惑。孫憲忠：《從幾個典型案例看民法基本理論的更新》，引自法律思想網(wǎng)之《孫憲忠文集》。fangchan148/hm50/shownewsasp?newsid=322，陳儒：《試論我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的立法完善》。王軼：《物權(quán)變動論》，中國人民大學(xué)出版社2001年版，第19頁。孫憲忠：《抵押合同未登記時當事人的法律責(zé)任問題》，引自中國民商法律網(wǎng)。孫憲忠：《從幾個典型案例看民法基本理論的更新》，引自法律思想網(wǎng)之《孫憲忠文集》。這是日本法學(xué)界對法國法和德國法的雙重繼受而造成的制度選擇困惑之結(jié)果。中國的法律建制也存在同樣的問題，值得反思。孫憲忠：《從幾個典型案例看民法基本理論的更新》，引自法律思想網(wǎng)之《孫憲忠文集》。因為我國法學(xué)界通常所認為的債權(quán)形式主義模式，純粹為合一原則和區(qū)分原則之間的一種物權(quán)變動的折衷立法模式，并將其界定為：又稱為意思主義與登記或交付相結(jié)合的物權(quán)變動模式，指物權(quán)因法律行為發(fā)生變動時，當事人間除有債權(quán)合意外，尚需要踐行登記或交付的法定方式。參見王軼：《物權(quán)變動論》，中國人民大學(xué)出版社2001年版，第30頁。實際上，它只是使物權(quán)的變動統(tǒng)一地依據(jù)債權(quán)的意思、同時又使這種意思依據(jù)不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)交付的形式而生效的立法理論，從而使得債權(quán)合同的生效理論變得混亂。14 / 14