論房地產(chǎn)樓花按揭-資料下載頁
2025-08-21 16:03本頁面
【正文】 由開發(fā)商在作而不是全部由銀行操作。而且，銀行在辦理樓花按揭時往往要求開發(fā)商充當按揭人的還款保證人，保證在購房人不還款時，開發(fā)商先替其付清，以后再找購房人償還。這實際上是銀行在轉(zhuǎn)移風(fēng)險，在借款人違約時其只要去催開發(fā)商就行，不必向每個小業(yè)主追債。這些問題的存在，使樓宇按揭市場乃至整個住宅房地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)出一種無序狀態(tài)，不僅損害了消費者和銀行的合法利益，也嚴重影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?！ ?二)完善我國樓花按揭制度的若干立法構(gòu)想 房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和按揭方式的日益流行都呼喚法律的完善。結(jié)合各國、各地區(qū)尤其是香港地區(qū)的先進經(jīng)驗，完善我國樓花按揭制度可著重完成如下幾方面的工作： 完善商品房預(yù)售管理辦法?！ ∽プ腔ò唇冶举|(zhì)，制定樓花按揭管理辦法。其中應(yīng)該強調(diào)如下內(nèi)容：按揭房產(chǎn)的業(yè)權(quán)應(yīng)該歸按揭銀行。明確規(guī)定按揭雙方的權(quán)利義務(wù)。明確規(guī)定以預(yù)購商品房設(shè)定抵押時的登記辦法和程序?！ ?三)樓花按揭相關(guān)配套制度的建立和完善 律師積極參與。樓花按揭中律師的參與不僅替當事人減少了許多繁雜的手續(xù)，更重要的是使按揭各方當事人的權(quán)益得到了保護，還使政府的稅收有了保障。 保險業(yè)全面介入。我國樓花按揭中，按揭人大多數(shù)是貸款購買住房的居民，而住房貸款本身高風(fēng)險的特性使保險公司參與的積極性不高，愿意接受投保的住房貸款很有限。然而，從國際上的通行做法以及我國金融業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀分析，保險業(yè)介入樓花按揭不僅是我國銀行住宅融資業(yè)務(wù)、住宅業(yè)發(fā)展的需要，也是保險業(yè)本身發(fā)展的必然選擇?！ ≈鸩綄嵭械盅嘿J款證券化。隨著我國抵押貸款的全面開展，金融機構(gòu)不斷積累的抵押債權(quán)在尋求流動性渠道。而金融證券化的國際性潮流也促進了我國抵押債權(quán)的證券化趨勢。住房制度改革的深入有力促進了房地產(chǎn)(包括預(yù)售商品房)抵押貸款的發(fā)展，為抵押貸款證券化創(chuàng)造了條件。同時，社會上龐大的閑散資金的投資需求也在尋找新的投資渠道?？梢哉J為，目前我國已初步具備推行抵押貸款證券化的條件。與股票相比，有房地產(chǎn)作為擔(dān)保的房地產(chǎn)抵押債券風(fēng)險相對較小，如果能采取有效措施提高其信用等級，房地產(chǎn)抵押債券將成為我國居民樂于投資的新型投資工具?！ ≌姆龀?。除了成立官方住房保險機構(gòu)外，結(jié)合我國具體情況，我國政府還可以采取如下措施促進樓花按揭的發(fā)展：充當貸款擔(dān)保人。成立物業(yè)收購經(jīng)營公司。另外，政府還可以采取各種措施，如減免住房貸款利息稅、給予貸款銀行住房貸款利息損失補貼等推動樓花按揭的發(fā)展?！ ∷摹⒔Y(jié)論 樓花按揭是淵源于英美擔(dān)保制度，經(jīng)由香港發(fā)展成熟的一種不動產(chǎn)單吧方式，也是一種以預(yù)購房產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保取得貸款的購樓方式。在理論層面上，它與我國現(xiàn)行擔(dān)保法上的抵押權(quán)制度既有相同點又有相異之處，因此在其進入大陸后引起人們認識上的混亂。但在實踐層面上，我國房改的深入引起的商品房買賣的興旺又使樓花按揭日漸普遍，從而使對于該制度的研究具有重大的現(xiàn)實意義。如何建立和完善我國樓花按揭制度，充分發(fā)揮住房消費市場的巨大潛力呢?借鑒各發(fā)達國家和地區(qū)的先進經(jīng)驗，結(jié)合我國具體國情，我認為：完善的法律制度是關(guān)鍵。配套制度的健全也不容忽視。政府的宏觀調(diào)控和扶持非常重要?？梢灶A(yù)料，隨著我國房改的深入，樓花按揭將在我國發(fā)揮越來越大的作用。
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