【正文】 餐飲、文娛、交通等功能組成，在內(nèi)部構(gòu)成一個(gè)具有多項(xiàng)功能的城市縮微體，因此要求各功能在綜合體中出完成自身功能外，還應(yīng)發(fā)揮外部性作用，使項(xiàng)目的整體價(jià)值得到擴(kuò)大?！　 辦公辦公用途最適合于類似本案的混合開發(fā)項(xiàng)目，適合綜合體建立競爭性，加強(qiáng)吸引力，提高使用效益。辦公對綜合體其他功能，如酒店、會議、商業(yè)等能夠提供有力的支持并形成最佳市場協(xié)同。l 酒店酒店是綜合體中長期贏利的項(xiàng)目，它為綜合體提供流動的“居住”人口和活動的人，并提供娛樂設(shè)施和夜間服務(wù)，24小時(shí)的服務(wù)使項(xiàng)目保持持久繁榮并增加活力。同時(shí)，高檔酒店的引入對項(xiàng)目形象的提升，寫字樓、居住部分價(jià)格的拉動也有著積極而正面的作用。l 商業(yè)商業(yè)零售與人們的日常生活最密切，可以形成城市范圍的市場以吸引和支持項(xiàng)目的其它功能。零售更能夠提供生活性、愉快性和豐富性以滿足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區(qū)拉升項(xiàng)目形象。　　l 居住居住也是綜合體開發(fā)的基本成分，是解決居住問題，避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠的有效辦法，目前小白樓地區(qū)在此點(diǎn)的缺乏正是本案可以加以利用的部分。 、各業(yè)態(tài)間的組合關(guān)系分析 建筑綜合體各類業(yè)態(tài)間存在明顯的相關(guān)、并列、互斥又吸引的功能關(guān)系，因此要求在業(yè)態(tài)劃分時(shí)充分發(fā)揮其相關(guān)性，減弱互斥性。l 相關(guān)的功能關(guān)系其特點(diǎn)是功能相關(guān)且整體放大，在完成一種（或一些）功能的同時(shí)帶來了其他功能的參與和滲透，它反過來又促進(jìn)原有功能的發(fā)展。如與購物相關(guān)的行為有餐飲、娛樂、服務(wù)、休息、社交、停車等。l 并列的功能關(guān)系建筑綜合體的功能組合中有些單元之間并沒有什么必然關(guān)聯(lián)，相互間的影響主要在形象、檔次的互動上，如辦公、居住、旅店、展覽等功能單元，在功能上各自都是相對獨(dú)立的使用空間，但在形象上有著明顯的互相拉動作用。l 既相斥又吸引的功能關(guān)系　　購物活動一般是較為喧鬧的活動，所以在一定程度上會對辦公、居住和旅館等功能單元產(chǎn)生干擾，但它們又存在著相互吸引、相互依托的關(guān)系。因此設(shè)計(jì)、擺布上有必要加以重視。綜上所述，本案作為綜合體項(xiàng)目，業(yè)態(tài)分割上一定要重視多功能的交疊。各要素以一種新的空間秩序出現(xiàn)在這個(gè)交合空間中，并互相促進(jìn)。 項(xiàng)目SWOT分析l 優(yōu)勢地處小白樓CBD區(qū)域，擁有強(qiáng)大的位置優(yōu)勢；靠近五大道區(qū)域，周邊環(huán)境優(yōu)秀，鬧中取靜；l 劣勢不臨主干道，可視性與可達(dá)性均受到影響；四至道路均為次干道，并且僅馬場道為雙向道，影響人流、車流分散；靠近馬場道展示面窄，不利于商鋪的發(fā)售；南北向長、東西向短，不利于采光；l 機(jī)會項(xiàng)目推出時(shí)，正是天津市地鐵交通的成熟期；CBD區(qū)域的進(jìn)一步發(fā)展有助于項(xiàng)目商務(wù)部分價(jià)值提升；區(qū)域商務(wù)氛圍濃厚，但缺乏中高端商業(yè)、娛樂、居住的配套，市場需求龐大；l 威脅根據(jù)天津市規(guī)劃，大型綜合體項(xiàng)目及高端酒店、寫字樓等公建業(yè)態(tài)將集中涌現(xiàn)，競爭激烈。通過SWOT分析，可以判定： 項(xiàng)目最大威脅在于宏觀市場的激烈競爭，該競爭無法避免，只能通過業(yè)態(tài)的有機(jī)組合，提升產(chǎn)品性價(jià)比，獲得競爭優(yōu)勢。 為保證項(xiàng)目整體檔次與品質(zhì)，開發(fā)商必然需要持有部分物業(yè)，以吸引品牌客戶，增加項(xiàng)目整體價(jià)值。 小白樓的位置優(yōu)勢對本案，尤其是本案的寫字樓部分品質(zhì)提升有著巨大幫助，必須在各方面加以重視。 交通的擁堵是項(xiàng)目微觀位置的最大劣勢，地鐵的成熟運(yùn)營對交通的改善作用毋庸置疑，因此無論產(chǎn)品設(shè)計(jì)還是宣傳都必須突出此點(diǎn)。 商鋪可實(shí)現(xiàn)的的單位價(jià)格最高，但囿于項(xiàng)目自身?xiàng)l件，難以展開過多。 商務(wù)投資型公寓是區(qū)域內(nèi)最缺乏的業(yè)態(tài)，預(yù)計(jì)銷售速度將最快。二、 本案業(yè)態(tài)劃分及初步產(chǎn)品定位 業(yè)態(tài)劃分原則作為大型公建綜合體項(xiàng)目，進(jìn)行業(yè)態(tài)劃分及定位時(shí)，必須綜合考慮綜合體自身功能價(jià)值的實(shí)現(xiàn)和與周邊區(qū)域市場、環(huán)境的綜合統(tǒng)一，由此，結(jié)合發(fā)展商要求，本司在進(jìn)行業(yè)態(tài)劃分及定位時(shí)主要依據(jù)以下原則：l 物業(yè)復(fù)合開發(fā)原則　相比單一業(yè)態(tài)的項(xiàng)目，建筑綜合體的最大優(yōu)勢在于：能夠在共生、互利的前提下，實(shí)現(xiàn)多功能的綜合，使建筑具有物質(zhì)構(gòu)成上的優(yōu)勢，可以實(shí)現(xiàn)自我調(diào)整及價(jià)值的最大化：，整幢建筑可以在一定范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)自給自足，形成“城中城”的經(jīng)營方式；，提供對方發(fā)展的潛力，反過來促進(jìn)自身的增長，從而使建筑獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。在業(yè)態(tài)分割中，本司也力圖使綜合體的這一最大優(yōu)勢得到充分發(fā)揮。力圖使，商業(yè)零售的設(shè)置為辦公人員提供了方便，使辦公人員節(jié)省了時(shí)間，提高了辦事效率；而辦公人員的經(jīng)常性消費(fèi)又為零售增加了贏利；辦公為旅店帶來了客源，旅店的設(shè)置為辦公的來訪者提供了下塌地，提高了辦公的效率；旅店為商業(yè)零售增加了贏利，商業(yè)零售的發(fā)達(dá)又為旅店帶來了客源。l 最大經(jīng)濟(jì)效益原則本項(xiàng)目作為一個(gè)綜合類物業(yè)開發(fā)，我司在進(jìn)行各種物業(yè)產(chǎn)品形態(tài)定位時(shí)首先考慮盡量實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化，盡量通過市場的調(diào)查，研究分析最適合本地塊的物業(yè)產(chǎn)品形態(tài)和功能定位，追求最大的市場經(jīng)濟(jì)價(jià)值，例如大量寫字樓面積的規(guī)劃就是考慮到地塊非常適合開發(fā)寫字樓，具有相當(dāng)?shù)膶懽謽情_發(fā)價(jià)值，可以在未來實(shí)現(xiàn)較高經(jīng)濟(jì)收益，皆為保證在最合理風(fēng)險(xiǎn)控制下，實(shí)現(xiàn)地塊的土地價(jià)值最大化。l 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)最小化原則擺在項(xiàng)目面前的一個(gè)事實(shí)是項(xiàng)目前期投入資金較大，為了降低開發(fā)商開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，我司在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)，考慮以盡快回收資金為前提原則，基于該原則，盡量多規(guī)劃一些可售性較好的產(chǎn)品類型，如酒店式公寓、沿街小商鋪、SOHO辦公樓、公寓，以盡快的實(shí)現(xiàn)部分面積的銷售，快速回籠部分資金，進(jìn)行滾動式開發(fā)，盡量減少自有資金投入，以降低項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。l 與周邊環(huán)境和諧原則與周邊環(huán)境的和諧體現(xiàn)在前期業(yè)態(tài)分割和定位時(shí)，主要體現(xiàn)在各類業(yè)態(tài)要與周邊業(yè)態(tài)的補(bǔ)充，形成有機(jī)的共生。 業(yè)態(tài)劃分綜上所述，本案作為綜合體可能涉及的業(yè)態(tài)中，將以寫字樓為中心，各業(yè)態(tài)圍繞寫字樓相互聯(lián)系，酒店和集中商業(yè)作為項(xiàng)目提升檔次，拉升價(jià)格的手段，商鋪、公寓及酒店式公寓作為快速銷售回款的主要途徑。而會展等業(yè)態(tài)因?yàn)閷煌ā⑼＼嚨纫蛩匾筮^高，故暫時(shí)不予考慮。由此，根據(jù)市場條件、本案具體特征及發(fā)展商回款要求，本司共提出了業(yè)態(tài)劃分方案：業(yè)態(tài)最終涵蓋寫字樓（甲級、SOHO）、集中式商業(yè)（部分街鋪）、酒店、酒店式公寓、高端公寓：l 商業(yè)商業(yè)零售與人們的日常生活最密切，形成城市范圍的市場并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和豐富性以滿足人們的多樣化選擇，并對項(xiàng)目檔次的提升發(fā)揮作用。本案商業(yè)將以集中商業(yè)為主，輔以一定數(shù)量的街鋪銷售。作為大型綜合體項(xiàng)目，商業(yè)的作用不僅僅在于完成回款，取得盈利，更在于提升項(xiàng)目整體檔次，因此不能完全分割店鋪出售。為保證商業(yè)的檔次、形象，商業(yè)業(yè)態(tài)的主體有必要采取同一招商的形式經(jīng)營。考慮到發(fā)展商的回款壓力，集中商業(yè)按百貨類要求最小面積要求計(jì)算，為2萬平米。由于各類業(yè)態(tài)中，以商鋪的單價(jià)最高，最容易實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大，在不影響品質(zhì)的前提下，可考慮臨街鋪面分割出售。但是，由于項(xiàng)目展示面過窄，因此即使縱向切割兩層商鋪，最多也僅能規(guī)劃1萬平米商鋪。商鋪類業(yè)態(tài)臨街經(jīng)營。經(jīng)調(diào)研，類似業(yè)態(tài)在小白樓CBD區(qū)域，尤其是該區(qū)域南部最為缺乏，而區(qū)域內(nèi)龐大的商務(wù)客群對此有著迫切的需求，投資前景優(yōu)秀。加之天津市場對投資街鋪的反響良好，街鋪部分將取得優(yōu)異的銷售速度。根據(jù)市場比較法判定，目前本案所處區(qū)域街鋪價(jià)格約在2萬元/平米左右。根據(jù)市場發(fā)展趨勢分析，天津市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度隨著區(qū)域商務(wù)、商業(yè)氛圍的發(fā)展，項(xiàng)目的價(jià)格提升將超過天津市平均水平，以平均每年上漲10%計(jì)，08年底推出時(shí)價(jià)格上漲33%。集中商場按信達(dá)廣場整租標(biāo)準(zhǔn)平均，日租金3—4元/平米，以2008年末初投入運(yùn)營計(jì)，預(yù)計(jì)年租金上漲率10%。由此，本案商業(yè)業(yè)態(tài)為3萬平米，四層裙樓。其中，街鋪1萬平米，保守租金收益2190—2920萬元，并有20%左右的上浮空間l 酒店 酒店是綜合體中最贏利的項(xiàng)目，它為綜合體提供流動的“居住”人口和活動的人，并提供娛樂設(shè)施和夜間服務(wù)，24小時(shí)的服務(wù)使城市保持持久的繁榮并增加了城市的活力。 本案酒店部分同樣需要發(fā)揮抬升項(xiàng)目整體，尤其是寫字樓和酒店式公寓檔次、單價(jià)的作用，因此不建議采用產(chǎn)權(quán)式出售的方式。 目前，在小白樓CBD區(qū)域向南至賓館區(qū)的大片范圍內(nèi)，缺乏足夠的酒店設(shè)施，形成了本案酒店部分的競爭優(yōu)勢。 為縮小非出售部分面積，以較小規(guī)模設(shè)計(jì)酒店部分面積，為3萬平米。按目前天津市平均水平，3萬平米四星級酒店的稅前毛利3500萬元左右。l 酒店式公寓 除街鋪外，酒店式公寓是銷售單價(jià)最高的物業(yè)，并且，市場認(rèn)同度極高，現(xiàn)有優(yōu)秀的酒店式公寓銷售速度優(yōu)秀。因此建議依托酒店優(yōu)勢，加大產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓的比例。 建議規(guī)劃酒店式公寓2萬平米，按現(xiàn)有市場可比價(jià)格計(jì)算?？紤]到市場對酒店式公寓的需求 ，預(yù)計(jì)未來三年酒店式公寓的價(jià)格仍將以年均10%的速度增長，%。l 高端公寓公寓項(xiàng)目是目前小白樓CBD區(qū)域內(nèi)最稀缺的業(yè)態(tài)，潛在規(guī)劃中，該區(qū)域?qū)⑦M(jìn)一步建設(shè)大量商務(wù)設(shè)施，導(dǎo)致區(qū)域業(yè)態(tài)分布的不平衡，公寓日益成為稀缺產(chǎn)品。隨著更多外籍、外地商務(wù)人士的進(jìn)入天津，公寓的投資價(jià)值將越發(fā)顯現(xiàn)。投資客群及周邊區(qū)域人群將成為公寓部分穩(wěn)定的需求保障。雖然本案以公建報(bào)批，公寓類項(xiàng)目面臨土地使用年限低、生活成本高等一系列問題。市中心的地理位置和優(yōu)異的投資價(jià)值都將成為本案共與部分競爭力的保障。同時(shí)，據(jù)天津市情況判斷，項(xiàng)目的煤氣、水、電等生活成本及貸款問題可通過與主管部門協(xié)商解決。由于本案東西向較窄，預(yù)計(jì)南側(cè)采光面好部分可規(guī)劃6萬平米公寓。由于目前天津市高端公寓供應(yīng)量過于龐大，預(yù)計(jì)未來市中心公寓單價(jià)上漲較慢，但考慮到本案地理位置的特殊性，預(yù)計(jì)公寓部分單價(jià)平均每年上漲6%，三年共上漲19%。則以目前8000元/平米的均價(jià)計(jì)算，公寓部分08年末后均價(jià)為9500元。l 寫字樓辦公用途是綜合型項(xiàng)目的業(yè)態(tài)主體，對綜合體建立競爭性，加強(qiáng)吸引力，提高使用效益均有幫助，并對綜合體其他功能，如酒店、會議、商業(yè)等提供有力的支持并能形成最佳市場協(xié)同。本案規(guī)劃寫字樓6萬平米。由于天津市寫字樓銷售速度相對較慢，并有大量寫字樓項(xiàng)目與本案同時(shí)推出市場，競爭激烈。為保證回款速度的要求，本司建議寫字樓采用如下形式分配 ：216。 高端寫字樓4萬平米由于寫字樓完全售出后，品質(zhì)難于保障，購買者對此的疑慮將影響銷售價(jià)格，因此建議發(fā)展商保留1萬平米進(jìn)行統(tǒng)一招租，招入國內(nèi)外知名企業(yè)，以提升銷售單價(jià)，目前天津市高端寫字樓平均租金水平為5—6元/天/平米（不含物業(yè)），并有日趨上漲的趨勢，以保守估計(jì)，年租金上漲率5%，%，則租金水平在6元—7元/天/平米，年租金收入為1825萬元—2190萬元，并有約20%的上浮空間。根據(jù)目前天津市場狀況，—，目前天津市寫字樓出租良好，租金上升較快，但考慮到潛在供應(yīng)過大的負(fù)面作用，本司預(yù)計(jì)寫字樓部分的單價(jià)難以繼續(xù)上升。預(yù)計(jì)每年上浮5%，則至09年底，%，—，—。216。 SOHO類商住2萬平米考慮到寫字樓市場潛在的激烈競爭，建議本案的寫字樓部分采用差異化經(jīng)營的方式，規(guī)劃2萬平米SOHO類商住辦公樓。目前商住樓銷售單價(jià)約為9000元/平米。則預(yù)計(jì)09年底。由此估算，除酒店、商業(yè)、寫字樓自行持有部分的收益外，—，與投資額基本相當(dāng)，此外，酒店及商業(yè)部分預(yù)計(jì)獲得年收入7515—8610萬元，并有相當(dāng)?shù)纳细】臻g。業(yè)態(tài)建筑面積（萬平米）推出時(shí)間（年末）現(xiàn)單價(jià)（元/平米）預(yù)計(jì)單價(jià)（元/平米）回款（億元）租金（千萬元/年）寫字樓（出售）309年—————寫字樓（持有）109年———————寫字樓（SOHO）209年9000——集中商業(yè)208年———————商鋪108年2萬——酒店309年——————酒店式公寓208年——公寓608年80009500——總計(jì)2008年——————注1：以上價(jià)格及推出時(shí)間均為按一般市場標(biāo)準(zhǔn)預(yù)估，略偏于保守。推出時(shí)市場價(jià)格可能上浮，根據(jù)工期進(jìn)度及市場情況，公寓、商鋪等業(yè)態(tài)的推出可能提前。注2：寫字樓及公寓的會所初步考慮與酒店共用，會所面積及設(shè)施有待后期研究。第六部分：本案的產(chǎn)品初步定位根據(jù)產(chǎn)品規(guī)劃，項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃為裙樓四層，設(shè)立集中百貨與街鋪，南部采光條件較好部分為塔板結(jié)合式高層，高端公寓位于其中，北部建議分設(shè)兩棟塔式高層，分別為寫字樓與酒店、酒店式公寓。216。 可視性最好的東北側(cè)設(shè)置酒店，對形象提升幫助最大。216。 西北靠近ICTC，進(jìn)一步強(qiáng)化商務(wù)氛圍。216。 北側(cè)臨近地鐵站，人流密集，商業(yè)價(jià)值最高。216。 南側(cè)在采光、安靜程度上最適合居住，故設(shè)置公寓。44 / 44