【正文】 216。216。注2：寫字樓及公寓的會所初步考慮與酒店共用，會所面積及設(shè)施有待后期研究。則預(yù)計09年底。預(yù)計每年上浮5%，則至09年底，%，—，—。由于天津市寫字樓銷售速度相對較慢，并有大量寫字樓項目與本案同時推出市場，競爭激烈。由于目前天津市高端公寓供應(yīng)量過于龐大，預(yù)計未來市中心公寓單價上漲較慢，但考慮到本案地理位置的特殊性，預(yù)計公寓部分單價平均每年上漲6%，三年共上漲19%。雖然本案以公建報批，公寓類項目面臨土地使用年限低、生活成本高等一系列問題?？紤]到市場對酒店式公寓的需求 ，預(yù)計未來三年酒店式公寓的價格仍將以年均10%的速度增長，%。按目前天津市平均水平，3萬平米四星級酒店的稅前毛利3500萬元左右。其中，街鋪1萬平米，保守租金收益2190—2920萬元，并有20%左右的上浮空間l 酒店 酒店是綜合體中最贏利的項目，它為綜合體提供流動的“居住”人口和活動的人，并提供娛樂設(shè)施和夜間服務(wù)，24小時的服務(wù)使城市保持持久的繁榮并增加了城市的活力。根據(jù)市場比較法判定，目前本案所處區(qū)域街鋪價格約在2萬元/平米左右。但是，由于項目展示面過窄，因此即使縱向切割兩層商鋪，最多也僅能規(guī)劃1萬平米商鋪。作為大型綜合體項目，商業(yè)的作用不僅僅在于完成回款，取得盈利，更在于提升項目整體檔次，因此不能完全分割店鋪出售。而會展等業(yè)態(tài)因為對交通、停車等因素要求過高，故暫時不予考慮。l 最大經(jīng)濟(jì)效益原則本項目作為一個綜合類物業(yè)開發(fā)，我司在進(jìn)行各種物業(yè)產(chǎn)品形態(tài)定位時首先考慮盡量實現(xiàn)土地價值的最大化，盡量通過市場的調(diào)查，研究分析最適合本地塊的物業(yè)產(chǎn)品形態(tài)和功能定位，追求最大的市場經(jīng)濟(jì)價值，例如大量寫字樓面積的規(guī)劃就是考慮到地塊非常適合開發(fā)寫字樓，具有相當(dāng)?shù)膶懽謽情_發(fā)價值，可以在未來實現(xiàn)較高經(jīng)濟(jì)收益，皆為保證在最合理風(fēng)險控制下，實現(xiàn)地塊的土地價值最大化。 商務(wù)投資型公寓是區(qū)域內(nèi)最缺乏的業(yè)態(tài)，預(yù)計銷售速度將最快。 為保證項目整體檔次與品質(zhì)，開發(fā)商必然需要持有部分物業(yè)，以吸引品牌客戶，增加項目整體價值。綜上所述，本案作為綜合體項目，業(yè)態(tài)分割上一定要重視多功能的交疊。如與購物相關(guān)的行為有餐飲、娛樂、服務(wù)、休息、社交、停車等?！　 居住居住也是綜合體開發(fā)的基本成分，是解決居住問題，避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠的有效辦法，目前小白樓地區(qū)在此點的缺乏正是本案可以加以利用的部分。l 酒店酒店是綜合體中長期贏利的項目，它為綜合體提供流動的“居住”人口和活動的人，并提供娛樂設(shè)施和夜間服務(wù)，24小時的服務(wù)使項目保持持久繁榮并增加活力。尤其本案，由于坐落在市中心地區(qū)，因此必須將居住、娛樂活動注入其中，使項目在非工作時間同樣保持繁榮。通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。、建筑特點分析 本案作為建筑綜合體，在空間特征、景觀與環(huán)境特征、設(shè)施特征、服務(wù)特征上都有更高的要求，業(yè)態(tài)分割、定位、規(guī)劃上都應(yīng)以協(xié)調(diào)互補(bǔ)作為提升整體價值的首要方法：l 室內(nèi)外空間尺度大城市建筑綜合體必須與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系。216。216。216。第五部分：本案的業(yè)態(tài)劃分一、 項目特征分析 項目立地特征概述本案毗鄰馬場道和南京路，具體四至范圍為：東至南昌路，西至九江路，南臨合肥道，北鄰馬場道。為該區(qū)域未來發(fā)展的重點，但缺乏足夠的大型商業(yè)、娛樂設(shè)施作為配套。但是，較早的項目如凱旋門廣場等檔次、形象已顯偏低，影響了地區(qū)的整體形象，對本案有著負(fù)面影響。目前，該區(qū)域已是天津市商務(wù)氛圍濃厚的中心區(qū)域，包括金皇大廈、萬順國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心、泰達(dá)大廈、恒華國際大廈、新達(dá)廣場等項目，規(guī)劃建設(shè)完成后，將形成集中較知名寫字樓達(dá)20多座，其中甲級寫字樓12座的格局，完全成為天津市的商務(wù)中心區(qū)。整體規(guī)劃上，主要有以下特點：l 形態(tài)布局現(xiàn)代化布局上，將圍繞“黃金十字”景觀帶展開：一條由徐州道、蚌埠道圍合而成的垂直于海河的景觀帶；另一條是由大沽北路、解放北路圍合而成的平行于海河的景觀帶，兩帶交叉，形成獨具特色的城市空間形象。規(guī)劃上，區(qū)域以商務(wù)辦公、商業(yè)娛樂、會議、高級酒店、高級公寓為主，并保留保留區(qū)內(nèi)的市級文物建筑及區(qū)級文物建筑以及區(qū)內(nèi)各保留用地內(nèi)的建筑。規(guī)劃可用地面積14公頃。但是，隨著天津市建設(shè)北方經(jīng)濟(jì)中心進(jìn)程的加快，商業(yè)、商務(wù)氛圍日益濃厚。國貿(mào)中心小白樓23萬平米爛尾樓，目前處于停工狀態(tài)和記黃埔項目南京路記黃埔地產(chǎn)（天津）有限公司。但是，目前商圈內(nèi)商場檔次過低，與人流特征不匹配，信達(dá)廣場在位置上難以成為商圈核心，世貿(mào)大廈復(fù)工時間上晚于本案。潛在項目上，小白樓地區(qū)北部的信達(dá)廣場6萬平方米商場及世貿(mào)大廈商場部分將投入使用。216。 輻射范圍：該商圈輻射范圍不是很大，僅限于周邊消費人群及在此工作的商務(wù)人士。從總建筑規(guī)模上看，該商圈內(nèi)市場供應(yīng)最小的，發(fā)展空間很大。區(qū)域內(nèi)各個項目的成交量較大，銷售周期較短。天津市區(qū)主要商圈分析商圈類別濱江道、和平路商圈東南角—東北角商圈南市商圈小白樓商圈地理位置和平區(qū)濱江道、和平路老城廂南開區(qū)南市河西區(qū)徐州道形成時間80年代初1999年1998年90年代初代表性商業(yè)設(shè)施勸業(yè)場、濱江商廈、中原百貨、萬達(dá)商業(yè)廣場、百安居、國美新安購物廣場、銅鑼灣廣場、海河樓商貿(mào)區(qū)鼓樓商業(yè)街、女人街、水牛城、食品街凱旋門、濱江購物經(jīng)營定位中檔、中低檔百貨、精品專賣、大型超市、家電中高檔百貨、大型超市中低檔百貨中低檔百貨售價（元/㎡）7800700009000280001500036000——租金（元/天因此，本案若依托酒店管理，以產(chǎn)權(quán)酒店式公寓的形式進(jìn)行銷售，參考目前天津市場對酒店式公寓投資的熱情，酒店式公寓項目有著良好的市場前景，有適當(dāng)放大體量的必要，建議規(guī)劃2萬平米。酒店式公寓選址一般都會依托適宜居住的自然環(huán)境或者成熟的商務(wù)環(huán)境。品質(zhì)將決定項目的售價和日后的經(jīng)營回報。潛在競爭項目由于天津目前酒店式公寓市場的形式向好，新增供應(yīng)量迅猛增長，目前市場已知潛在供應(yīng)有：　項目名稱所在區(qū)域建筑面積(m2)單 體 式金港252。 時代奧城酒店式公寓時代奧城酒店式公寓部分，總建12萬平米，（2棟），共880套。、租客來源項目名稱歐美人士日本人韓國人國內(nèi)人士奧林匹克大廈20%70%10%——國際大廈10%90%————金皇大廈20%60%——20%濱江國際大飯店20%50%20%10%泰達(dá)國際會館10%30%20%40%目前，天津市酒店式公寓的常住客主要來自日本和歐美，韓國人和國內(nèi)人士較少，因為日本人和歐美人士有較高的住房補(bǔ)貼，其普通員工住房補(bǔ)貼基本與目前天津酒店式公寓的市場價格相同，而韓國人住房補(bǔ)貼不高，或者以現(xiàn)金形式發(fā)放，所以韓國人往往不會選擇價格相對較高的酒店式公寓。其中服務(wù)較完善，較正規(guī)的酒店式公寓約15萬平米，難以滿足市場的需要，均可保證較高的租金水平。天　60%國際大廈和平區(qū)南京路75號1736012元/m2天90%以上金皇大廈河西區(qū)南京路20號15780天未入住濱江萬麗酒店和平區(qū)建設(shè)路105號4500天80%左右濠景?國際南開區(qū)紅旗南路300006000元/m2（售）未入住富邦花園河西區(qū)金華道與大沽南路交口110002000元以上/套、現(xiàn)有酒店式公寓的租售狀況　項目名稱所在區(qū)域建筑面積(m2)租（售）金入住率單體式環(huán)渤海發(fā)展中心河西區(qū)賓水道增9號51489非銷售型寫字樓或酒店＋加酒店套房目前市場上的主要項目有國際大廈、濱江大廈、金皇大廈等，其中金皇大廈酒店式公寓為酒店式公寓向好的情況下轉(zhuǎn)型而來。 純粹的酒店式公寓252。按四星級以上酒店要求規(guī)模估算，面積應(yīng)控制在3萬平米左右。供應(yīng)及潛在供應(yīng)嚴(yán)重不足，本案有著明顯的市場切入機(jī)會。、區(qū)域酒店供需情況分析本案地處的小白樓區(qū)域目前僅有濱江萬麗、金皇兩所酒店，潛在供應(yīng)也比較缺乏，周邊地區(qū)潛在酒店項目主要沿南京路分布，酒店的缺乏與小白樓CBD區(qū)域濃厚的商務(wù)氛圍并不匹配，存在很大的酒店業(yè)發(fā)展市場空當(dāng)。252。l 潛在酒店特點小結(jié)統(tǒng)計分析表明，天津市潛在酒店業(yè)態(tài)存在如下特點：252。項目名稱發(fā)展商項目概況時代奧城國際酒店天津融創(chuàng)奧城投資有限公司3000040000平方米房 間 數(shù)：300350套07年入市銅鑼灣廣場酒店項目隆僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5星級，主體已建成海河樓酒店項目天津房產(chǎn)總公司酒店項目為2期，尚未投入建設(shè)金耀大酒店項目——，正處于合作招商階段世貿(mào)中心酒店項目天津房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司浙江華庭股份有限公司6萬平方米的五星級商務(wù)酒店環(huán)渤海大酒店項目天津環(huán)渤?？毓杉瘓F(tuán)有限公司4萬平米，客房343套美國豪生酒店集團(tuán)，2006年開業(yè)天成大廈酒店城建集團(tuán)（含地下）五星級迎賓廣場酒店——，主體完工人才大廈酒店（WESTH）天津旅游集團(tuán)維斯汀酒店，投入建設(shè)津匯廣場酒店新加坡GIC日本全日通集團(tuán)經(jīng)營龍悅海上國際花園天津德茂豐置業(yè)有限公司龍悅自行管理金融街項目酒店北京金融街規(guī)劃約4萬平米酒店此外，正在前期籌劃中的北洋鋼鐵大廈、和記黃埔項目中，也有高星級酒店的規(guī)劃，但具體規(guī)模仍未確定。、潛在酒店情況從天津旅游局了解到，預(yù)計到2007年年底，天津星級飯店數(shù)量將會突破190家，星級飯店客房總數(shù)將達(dá)到25000間左右。存量酒店明顯稀缺從上圖可以看出，目前天津市內(nèi)六區(qū)四、五星級酒店多數(shù)都分布在政治、經(jīng)濟(jì)、文化較為優(yōu)越的和平區(qū)和河西區(qū)，而其它區(qū)域四、五星級酒店數(shù)量則相對較少。酒店，尤其是四星級以上酒店的稀少難以滿足接待市場需要。未來天津?qū)⒍ㄎ挥诃h(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，同時努力把天津建設(shè)成為國際港口大都市、中國北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市。、天津旅游人次變動情況來源：天津市統(tǒng)計年鑒1999年到2004年，天津接待旅游人數(shù)呈逐年遞增趨勢，雖然2003年受“非典”因素的影響旅游人數(shù)較2002年有所減少，也達(dá)到了489017人。近年來，天津旅游業(yè)發(fā)展迅猛，旅游收入以兩位數(shù)增幅連年攀升。由此，出于分散風(fēng)險、保障回款的原則，本司建議，業(yè)態(tài)分配時適當(dāng)縮小寫字樓部分的比例，約6萬平米。并且，寫字樓投資回報率相對較高，隨著市民投資意識的逐步加強(qiáng)，這一狀況有望得到改善。加之地鐵的通車將緩解交通壓力，因此，公建項目中，寫字樓項目對此問題的適應(yīng)能力最優(yōu)。目前僅有馬場道為雙向四車道，其余合肥道與南昌路均為單行道，九江路尚未定線。因此，在假定本案形象檔次、硬件設(shè)施及物業(yè)配套均不遜于競爭項目時，小白樓中心區(qū)作為天津核心商務(wù)區(qū)，匯聚了天津大量人流、物流、信息流、資金流，商務(wù)氛圍濃厚的地段條件將成為本案寫字樓部分的最大競爭優(yōu)勢。綜上所述，小白樓CBD區(qū)域已形成濃厚的商務(wù)氛圍，市場條件成熟，需求旺盛，而一些交通配套的問題也可以在短期內(nèi)得到改善。當(dāng)然，隨著地鐵一號線的通車及市政建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展，這一問題有望得到改善。252。 租金得到維持，檔次明顯，入住率高252。如國際大廈、津匯廣場、ICTC等高檔寫字樓因品質(zhì)和配套的優(yōu)秀而吸引了大批外資客戶。主要表現(xiàn)在與入世概念密切相關(guān)的行業(yè)呈現(xiàn)出需求旺勢，例如保險、金融、IT等行業(yè)對寫字樓的需求在迅速增加。、區(qū)域?qū)懽謽强腿悍治鲈谛“讟堑貐^(qū)，高端寫字樓的租戶主要以境外公司、國內(nèi)大型貿(mào)易公司為主，如國際大廈，外資企業(yè)占90％以上，大廈自1991年開業(yè)至今一直是各國際跨國公司、外資企業(yè)首選辦公及住宿地點，辦公樓主要客戶由各國內(nèi)外知名金融、保險、船務(wù)和商貿(mào)企業(yè)等組成。252。252。通過對小白樓區(qū)域的寫字樓實際進(jìn)駐情況看，本區(qū)域整體入住率較高，除新開盤的信達(dá)廣場外，空置率普遍在20%以下，經(jīng)營比較成熟的項目入住率能超過90%，高于天津市的平均水平，體現(xiàn)了商務(wù)客戶對該區(qū)域的認(rèn)可程度。 3元/平方米/天為以下為第三梯度；主要表現(xiàn)為252。區(qū)域市場分析、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰻顩r物業(yè)名稱等級總體量（萬平米）單層面積（平米）售價（元/平米）租金（元/天/平米）物業(yè)費（元/月/平米）空置率入伙時間國際大廈甲級1158只租不售8已含2%1990萬順I(yè)CTC5A甲級81500106001620%