日為鑒汶川地震對房地產(chǎn)市場的影響-資料下載頁
2025-06-28 15:19本頁面
【正文】 地震險制度性缺位、以及滅失抵押品不終止債務(wù)債權(quán)關(guān)系的法律框架下，這種購買負面心理可能會得到加劇。我們預計，政府如果出臺類似地震險的保障業(yè)主權(quán)益的政策條例，則本輪地震所引發(fā)的各類換房剛性需求將得到快速釋放，整個市場將迅速重拾上升趨勢。反之，剛性需求將會受到壓抑，而輕災(zāi)區(qū)的投資需求將尋求另外更為安全的城市，整個成都房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持漫長的調(diào)整狀態(tài)。但是考慮到四川輕災(zāi)非重建城市將可能面臨原材料供應(yīng)與勞動力供應(yīng)短缺、建安成本與勞動力成本繼續(xù)抬高的風險，我們認為即使調(diào)整階段出現(xiàn)恐慌拋盤，二級市場的價格下調(diào)空間有限。外地客戶：地震將可能引發(fā)外地客戶（僅在成都工作的客戶）在成都投資需求與自住需求的出逃，所以成都二級市場在未來是否能穩(wěn)定企穩(wěn)，關(guān)鍵依賴政府重塑“天府成都、宜居成都”的新形象，并通過地震鑒定結(jié)果穩(wěn)定外地客戶的購買心理。否則，成都房地產(chǎn)市場將面臨一般的購買需求消失的可能性。房地產(chǎn)一級市場：在寬松的貨幣金融支持下，日本土地價格指數(shù)與住宅地價指數(shù)僅是小幅下降，跌幅遠低于93和94年的下降幅度，可見地震對衰退期日本的土地價格影響并非如我們想象中巨大。處于宏觀調(diào)控中的中國房地產(chǎn)市場，今年土地價格與去年相比已近腰斬。根據(jù)前述對房地產(chǎn)二級市場走勢的判斷，我們預計在災(zāi)區(qū)保持寬松的貨幣政策的前提下，若配合地震險等配套政策的 ，二級市場剛性需求得到釋放。但考慮到開發(fā)商緊張的現(xiàn)金流，土地市場的走勢可能不會處于明顯的上升趨勢。若二級市場繼續(xù)保持調(diào)整狀態(tài)，但考慮到二級市場價格下調(diào)空間有限。我們預計土地市場將處于震蕩調(diào)整。房地產(chǎn)三級市場：從“阪神大地震消費者購房意愿調(diào)查”案例分析可以看出：雖然震后購買需求不明顯，但租賃市場將保持興旺，進而帶動住房租金的大幅上揚?？紤]到成都市商品房較高的空置率，我們預計地震后三級租賃市場會保持一定的活躍度，租金會小步提高。關(guān)于三級銷售市場的表現(xiàn)，我們認為與二級市場十類似，取決于地震險的出臺。若政府出臺類似地震險的保障業(yè)主權(quán)益的政策條例，二級市場的換房需求將為三級市場將帶來大量舊房，我們判斷這可能會拉低整個三級市場的供應(yīng)質(zhì)素，影響三級銷售市場的活躍度。反之，三級銷售市場將保持目前的平淡格局，不會發(fā)生明顯改變。城市格局與規(guī)劃執(zhí)行：本次汶川地震將對成都市城市規(guī)劃與規(guī)劃執(zhí)行產(chǎn)生重大深遠的影響，片面追求集約化土地利用的策略可能將在規(guī)劃執(zhí)行、土地出讓階段受到市場的質(zhì)疑。均質(zhì)高密的城市規(guī)劃格局策略將可能實現(xiàn)局部調(diào)整：在成都二環(huán)以內(nèi)土地功能將發(fā)生轉(zhuǎn)變，以高密公建為主，結(jié)合建筑技術(shù)革新，消除消費市民對高密建筑的恐慌。而在二環(huán)以外，將以低密建筑為主。四、汶川地震對區(qū)域房地產(chǎn)市場的微觀分析我們將以日本阪神大地震前后個體消費者的購買傾向改變?yōu)槔?，詳細分析本次汶川大地震對房地產(chǎn)市場微觀消費者的影響。報告分析要點：建筑產(chǎn)品、產(chǎn)品溢價能力、購買區(qū)域、住宅物業(yè)價值要素重要度排序建筑產(chǎn)品地震對購房者選擇住宅物業(yè)類型產(chǎn)生重大影響，預計未來購房者傾向低密度抗震產(chǎn)品，在未來6個月市場恢復階段，低密、多層將引領(lǐng)市場復蘇。開發(fā)商將主動尋求高層建筑抗震減災(zāi)技術(shù)革新。與此同時，地震將為多層住宅帶來最大的溢價空間，別墅其次。而高層建筑將面臨銷售價格回落、價格體系重建的挑戰(zhàn)。案例研究：日本1995年阪神大地震消費者購房產(chǎn)品類型意向調(diào)查根據(jù)日本房屋與城市發(fā)展部于1992~1996對阪神大地震后奈良縣的購房消費者購房意向的的詳細研究表明，地震對住宅產(chǎn)品將產(chǎn)生深遠影響。l 雖然未被此次地震影響生命與財產(chǎn)安全，地震前傾向購買高層與超高層集合住宅的消費者數(shù)量，%，%比例的購房消費者傾向選擇高層與超高層集合住宅，%的比例。高層建筑將面臨銷售價格回落、價格體系重建的挑戰(zhàn)。（圖6）l %的購房人群在地震后傾向選擇聯(lián)排別墅與多層住宅，%，這意味著在未來6個月市場恢復階段，低密、多層將引領(lǐng)市場復蘇。（圖6）l 地震對高層住宅與多層住宅的影響最大：超高層居民在準備換房升級時，%%，%；而多層住宅在地震后受歡迎度大幅增加，增幅為489%。開發(fā)商將主動尋求高層建筑抗震減災(zāi)技術(shù)革新，以突破銷售壁壘，與此同時，多層具備進一步提價的市場潛力（圖7）l 相比較，地震對超高層居民在換房時選擇各類別墅產(chǎn)品與小高層產(chǎn)品的影響不大，%、%。（圖7）l 進一步基于消費者對住房產(chǎn)品類型震前震后的需求變動分析，可以發(fā)現(xiàn)：地震對多層住宅產(chǎn)品與別墅產(chǎn)品的價格支持具備正面影響：其中多層住宅產(chǎn)品價格由地震帶來的溢價空間最大，無論是產(chǎn)品升級客戶還是首次購買者，多層住宅都將成為最受追捧的產(chǎn)品類型；別墅產(chǎn)品由于產(chǎn)品本身的特殊性，地震對其價格敏感度相對較低，具備一定的地震溢價空間。相反，高層與超高層住宅產(chǎn)品由于地震負面影響，將面臨價格貶損的可能性。（圖7）圖6：地震前后居民購房類型的改變圖7：超高層住宅居民房屋升級傾向改變 購買區(qū)位地理位置相對安全的住房也將具備較強的“安全溢價”空間，這意味著①成都對周邊城市具備城市中心化的優(yōu)勢，本次輕災(zāi)區(qū)的成都將具備進一步強化對四川二線重災(zāi)城市的購房者吸附力的潛質(zhì)；②成都將迎來新的一波主動郊區(qū)化，根據(jù)目前城市土地發(fā)展空間，我們預計城東與城南將成為主動郊區(qū)化的重要基地。案例研究：日本1995年阪神大地震消費者購房區(qū)位的意向調(diào)查除住宅產(chǎn)品差異能為物業(yè)價格帶來不同的溢價影響外，是否處于相對安全的位置也將為物業(yè)帶來“安全溢價”。根據(jù)奈良縣消費者調(diào)查顯示，%的消費者在震前選擇居住于郊區(qū)，在地震后，%的消費者傾向選擇城市近郊區(qū)生活，上升幅度為17%，這主要是消費者認為密度高的城市在地震中安全度更低。（圖8）圖8：地震對消費者選擇住宅物業(yè)區(qū)位的影響我們預計輕災(zāi)區(qū)成都未來將成為四川二線重災(zāi)區(qū)的居住首選地，成都對外具備城市中心化的優(yōu)勢。與此同時，成都的城市內(nèi)部將迎來新的一波主動郊區(qū)化，根據(jù)目前城市土地發(fā)展空間，我們預計城東與城南將成為主動郊區(qū)化的重要基地。住宅物業(yè)價值要素重要度排序地震后，住宅物業(yè)各價值要素對購房者的重要度排序?qū)l(fā)生變化。涉及居住安全的價值要素將很為住房銷售中最有吸引力的營銷點（住房地質(zhì)條件、房屋結(jié)構(gòu)）案例研究：日本1995年阪神大地震對購房調(diào)查：住宅物業(yè)價值要素重要度排序地震后消費者對住宅物業(yè)各價值要素發(fā)生比較明顯的變化，值得注意的有：l 對房屋安全的關(guān)注度大幅提高：其中土地條件（是否在活躍的地震帶、是否為廢棄再利用土地）與房屋結(jié)構(gòu)成為購房者最為關(guān)注度影響因素。l 對產(chǎn)品本身的布局關(guān)注度大幅下降：消費者在震后對住宅產(chǎn)品的平面布局與房屋尺寸等方面關(guān)注度相對降低最大，成為購房者最不關(guān)注的價值要素。l 關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)形式：由于日本住房保障體系完善，眾多自住者傾向選擇公屋租賃，因為私人租賃型房屋在震后需要一段時間組織分散的業(yè)務(wù)，故維修相對滯后。l 住宅社區(qū)、房屋維護管理情況與位置緊鄰親戚等價值要素在地震前后未發(fā)生明顯變化。（圖9）圖9：地震前后住房價值要素對消費者的影響度分析五、總結(jié)本文以美、日、臺案例分析入手，分層次揭示汶川大地震對房地產(chǎn)市場的影響。由于目前處于災(zāi)區(qū)重建前期，相關(guān)政策、制度、方案尚未完全形成。本文所有結(jié)論均基于現(xiàn)有政策及市場條件。我們會繼續(xù)跟蹤后續(xù)政策，不斷調(diào)整與細化地震對房地產(chǎn)市場影響的結(jié)論。在下階段，我們將根據(jù)成都購房者調(diào)查，進一步探討地震對中國房地產(chǎn)市場的影響。21 / 21
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