日為鑒汶川地震對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響-資料下載頁
2025-06-28 15:19本頁面
【正文】 地震險(xiǎn)制度性缺位、以及滅失抵押品不終止債務(wù)債權(quán)關(guān)系的法律框架下，這種購買負(fù)面心理可能會(huì)得到加劇。我們預(yù)計(jì)，政府如果出臺(tái)類似地震險(xiǎn)的保障業(yè)主權(quán)益的政策條例，則本輪地震所引發(fā)的各類換房剛性需求將得到快速釋放，整個(gè)市場(chǎng)將迅速重拾上升趨勢(shì)。反之，剛性需求將會(huì)受到壓抑，而輕災(zāi)區(qū)的投資需求將尋求另外更為安全的城市，整個(gè)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持漫長(zhǎng)的調(diào)整狀態(tài)。但是考慮到四川輕災(zāi)非重建城市將可能面臨原材料供應(yīng)與勞動(dòng)力供應(yīng)短缺、建安成本與勞動(dòng)力成本繼續(xù)抬高的風(fēng)險(xiǎn)，我們認(rèn)為即使調(diào)整階段出現(xiàn)恐慌拋盤，二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格下調(diào)空間有限。外地客戶：地震將可能引發(fā)外地客戶（僅在成都工作的客戶）在成都投資需求與自住需求的出逃，所以成都二級(jí)市場(chǎng)在未來是否能穩(wěn)定企穩(wěn)，關(guān)鍵依賴政府重塑“天府成都、宜居成都”的新形象，并通過地震鑒定結(jié)果穩(wěn)定外地客戶的購買心理。否則，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨一般的購買需求消失的可能性。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)：在寬松的貨幣金融支持下，日本土地價(jià)格指數(shù)與住宅地價(jià)指數(shù)僅是小幅下降，跌幅遠(yuǎn)低于93和94年的下降幅度，可見地震對(duì)衰退期日本的土地價(jià)格影響并非如我們想象中巨大。處于宏觀調(diào)控中的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，今年土地價(jià)格與去年相比已近腰斬。根據(jù)前述對(duì)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷，我們預(yù)計(jì)在災(zāi)區(qū)保持寬松的貨幣政策的前提下，若配合地震險(xiǎn)等配套政策的 ，二級(jí)市場(chǎng)剛性需求得到釋放。但考慮到開發(fā)商緊張的現(xiàn)金流，土地市場(chǎng)的走勢(shì)可能不會(huì)處于明顯的上升趨勢(shì)。若二級(jí)市場(chǎng)繼續(xù)保持調(diào)整狀態(tài)，但考慮到二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格下調(diào)空間有限。我們預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)將處于震蕩調(diào)整。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：從“阪神大地震消費(fèi)者購房意愿調(diào)查”案例分析可以看出：雖然震后購買需求不明顯，但租賃市場(chǎng)將保持興旺，進(jìn)而帶動(dòng)住房租金的大幅上揚(yáng)?？紤]到成都市商品房較高的空置率，我們預(yù)計(jì)地震后三級(jí)租賃市場(chǎng)會(huì)保持一定的活躍度，租金會(huì)小步提高。關(guān)于三級(jí)銷售市場(chǎng)的表現(xiàn)，我們認(rèn)為與二級(jí)市場(chǎng)十類似，取決于地震險(xiǎn)的出臺(tái)。若政府出臺(tái)類似地震險(xiǎn)的保障業(yè)主權(quán)益的政策條例，二級(jí)市場(chǎng)的換房需求將為三級(jí)市場(chǎng)將帶來大量舊房，我們判斷這可能會(huì)拉低整個(gè)三級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)質(zhì)素，影響三級(jí)銷售市場(chǎng)的活躍度。反之，三級(jí)銷售市場(chǎng)將保持目前的平淡格局，不會(huì)發(fā)生明顯改變。城市格局與規(guī)劃執(zhí)行：本次汶川地震將對(duì)成都市城市規(guī)劃與規(guī)劃執(zhí)行產(chǎn)生重大深遠(yuǎn)的影響，片面追求集約化土地利用的策略可能將在規(guī)劃執(zhí)行、土地出讓階段受到市場(chǎng)的質(zhì)疑。均質(zhì)高密的城市規(guī)劃格局策略將可能實(shí)現(xiàn)局部調(diào)整：在成都二環(huán)以內(nèi)土地功能將發(fā)生轉(zhuǎn)變，以高密公建為主，結(jié)合建筑技術(shù)革新，消除消費(fèi)市民對(duì)高密建筑的恐慌。而在二環(huán)以外，將以低密建筑為主。四、汶川地震對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的微觀分析我們將以日本阪神大地震前后個(gè)體消費(fèi)者的購買傾向改變?yōu)槔?，詳?xì)分析本次汶川大地震對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀消費(fèi)者的影響。報(bào)告分析要點(diǎn)：建筑產(chǎn)品、產(chǎn)品溢價(jià)能力、購買區(qū)域、住宅物業(yè)價(jià)值要素重要度排序建筑產(chǎn)品地震對(duì)購房者選擇住宅物業(yè)類型產(chǎn)生重大影響，預(yù)計(jì)未來購房者傾向低密度抗震產(chǎn)品，在未來6個(gè)月市場(chǎng)恢復(fù)階段，低密、多層將引領(lǐng)市場(chǎng)復(fù)蘇。開發(fā)商將主動(dòng)尋求高層建筑抗震減災(zāi)技術(shù)革新。與此同時(shí)，地震將為多層住宅帶來最大的溢價(jià)空間，別墅其次。而高層建筑將面臨銷售價(jià)格回落、價(jià)格體系重建的挑戰(zhàn)。案例研究：日本1995年阪神大地震消費(fèi)者購房產(chǎn)品類型意向調(diào)查根據(jù)日本房屋與城市發(fā)展部于1992~1996對(duì)阪神大地震后奈良縣的購房消費(fèi)者購房意向的的詳細(xì)研究表明，地震對(duì)住宅產(chǎn)品將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。l 雖然未被此次地震影響生命與財(cái)產(chǎn)安全，地震前傾向購買高層與超高層集合住宅的消費(fèi)者數(shù)量，%，%比例的購房消費(fèi)者傾向選擇高層與超高層集合住宅，%的比例。高層建筑將面臨銷售價(jià)格回落、價(jià)格體系重建的挑戰(zhàn)。（圖6）l %的購房人群在地震后傾向選擇聯(lián)排別墅與多層住宅，%，這意味著在未來6個(gè)月市場(chǎng)恢復(fù)階段，低密、多層將引領(lǐng)市場(chǎng)復(fù)蘇。（圖6）l 地震對(duì)高層住宅與多層住宅的影響最大：超高層居民在準(zhǔn)備換房升級(jí)時(shí)，%%，%；而多層住宅在地震后受歡迎度大幅增加，增幅為489%。開發(fā)商將主動(dòng)尋求高層建筑抗震減災(zāi)技術(shù)革新，以突破銷售壁壘，與此同時(shí)，多層具備進(jìn)一步提價(jià)的市場(chǎng)潛力（圖7）l 相比較，地震對(duì)超高層居民在換房時(shí)選擇各類別墅產(chǎn)品與小高層產(chǎn)品的影響不大，%、%。（圖7）l 進(jìn)一步基于消費(fèi)者對(duì)住房產(chǎn)品類型震前震后的需求變動(dòng)分析，可以發(fā)現(xiàn)：地震對(duì)多層住宅產(chǎn)品與別墅產(chǎn)品的價(jià)格支持具備正面影響：其中多層住宅產(chǎn)品價(jià)格由地震帶來的溢價(jià)空間最大，無論是產(chǎn)品升級(jí)客戶還是首次購買者，多層住宅都將成為最受追捧的產(chǎn)品類型；別墅產(chǎn)品由于產(chǎn)品本身的特殊性，地震對(duì)其價(jià)格敏感度相對(duì)較低，具備一定的地震溢價(jià)空間。相反，高層與超高層住宅產(chǎn)品由于地震負(fù)面影響，將面臨價(jià)格貶損的可能性。（圖7）圖6：地震前后居民購房類型的改變圖7：超高層住宅居民房屋升級(jí)傾向改變 購買區(qū)位地理位置相對(duì)安全的住房也將具備較強(qiáng)的“安全溢價(jià)”空間，這意味著①成都對(duì)周邊城市具備城市中心化的優(yōu)勢(shì)，本次輕災(zāi)區(qū)的成都將具備進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)四川二線重災(zāi)城市的購房者吸附力的潛質(zhì)；②成都將迎來新的一波主動(dòng)郊區(qū)化，根據(jù)目前城市土地發(fā)展空間，我們預(yù)計(jì)城東與城南將成為主動(dòng)郊區(qū)化的重要基地。案例研究：日本1995年阪神大地震消費(fèi)者購房區(qū)位的意向調(diào)查除住宅產(chǎn)品差異能為物業(yè)價(jià)格帶來不同的溢價(jià)影響外，是否處于相對(duì)安全的位置也將為物業(yè)帶來“安全溢價(jià)”。根據(jù)奈良縣消費(fèi)者調(diào)查顯示，%的消費(fèi)者在震前選擇居住于郊區(qū)，在地震后，%的消費(fèi)者傾向選擇城市近郊區(qū)生活，上升幅度為17%，這主要是消費(fèi)者認(rèn)為密度高的城市在地震中安全度更低。（圖8）圖8：地震對(duì)消費(fèi)者選擇住宅物業(yè)區(qū)位的影響我們預(yù)計(jì)輕災(zāi)區(qū)成都未來將成為四川二線重災(zāi)區(qū)的居住首選地，成都對(duì)外具備城市中心化的優(yōu)勢(shì)。與此同時(shí)，成都的城市內(nèi)部將迎來新的一波主動(dòng)郊區(qū)化，根據(jù)目前城市土地發(fā)展空間，我們預(yù)計(jì)城東與城南將成為主動(dòng)郊區(qū)化的重要基地。住宅物業(yè)價(jià)值要素重要度排序地震后，住宅物業(yè)各價(jià)值要素對(duì)購房者的重要度排序?qū)l(fā)生變化。涉及居住安全的價(jià)值要素將很為住房銷售中最有吸引力的營(yíng)銷點(diǎn)（住房地質(zhì)條件、房屋結(jié)構(gòu)）案例研究：日本1995年阪神大地震對(duì)購房調(diào)查：住宅物業(yè)價(jià)值要素重要度排序地震后消費(fèi)者對(duì)住宅物業(yè)各價(jià)值要素發(fā)生比較明顯的變化，值得注意的有：l 對(duì)房屋安全的關(guān)注度大幅提高：其中土地條件（是否在活躍的地震帶、是否為廢棄再利用土地）與房屋結(jié)構(gòu)成為購房者最為關(guān)注度影響因素。l 對(duì)產(chǎn)品本身的布局關(guān)注度大幅下降：消費(fèi)者在震后對(duì)住宅產(chǎn)品的平面布局與房屋尺寸等方面關(guān)注度相對(duì)降低最大，成為購房者最不關(guān)注的價(jià)值要素。l 關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)形式：由于日本住房保障體系完善，眾多自住者傾向選擇公屋租賃，因?yàn)樗饺俗赓U型房屋在震后需要一段時(shí)間組織分散的業(yè)務(wù)，故維修相對(duì)滯后。l 住宅社區(qū)、房屋維護(hù)管理情況與位置緊鄰親戚等價(jià)值要素在地震前后未發(fā)生明顯變化。（圖9）圖9：地震前后住房?jī)r(jià)值要素對(duì)消費(fèi)者的影響度分析五、總結(jié)本文以美、日、臺(tái)案例分析入手，分層次揭示汶川大地震對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。由于目前處于災(zāi)區(qū)重建前期，相關(guān)政策、制度、方案尚未完全形成。本文所有結(jié)論均基于現(xiàn)有政策及市場(chǎng)條件。我們會(huì)繼續(xù)跟蹤后續(xù)政策，不斷調(diào)整與細(xì)化地震對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的結(jié)論。在下階段，我們將根據(jù)成都購房者調(diào)查，進(jìn)一步探討地震對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。21 / 21
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