【正文】 齊全，重視企業(yè)的品牌開發(fā)，采取自選銷售方式。設(shè)與商店營業(yè)面積相適應(yīng)的聽車位。n 便利店（方便店）。是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)所在地。商店營業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高，消費半徑是57分鐘的步行路程，消費的目的性強(qiáng)。商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料、小百貨為主，有即時消費性、小容量、應(yīng)急性等特點。營業(yè)時間長，一般在10小時以上，甚至24小時，終年無休日。以開架自選貨為主，結(jié)算在收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行。n 購物中心。是企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)物集合體。布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨立經(jīng)營，選址多為為中心商業(yè)區(qū)域城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制。核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。具有與銷售面積配比的停車位。n 倉儲式商場。它是以經(jīng)營生活資料為主的，儲銷一體、低價銷售、提供有限服務(wù)的零售兼批發(fā)業(yè)態(tài)（其中有的采取會員制形式，只為會員服務(wù)）。選址多在在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。商店營業(yè)面積大，一般為10000平方米左右。目標(biāo)顧客以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購買和有交通工具的消費者為主。商品結(jié)構(gòu)主要以食品（有一部分生鮮商品）、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品等為主。店堂設(shè)施簡樸、實用，采取倉儲式陳列，開展自選式的銷售。設(shè)有較大規(guī)模的停車場。n 專業(yè)市場。它是針對單一消費群體或消費目的的一種消費業(yè)態(tài)，從選址看多在城市商業(yè)中心，交通便利，消費目的性較強(qiáng)，消費群體的逗留時間較長，經(jīng)營面積一般在5000平米以上，商品結(jié)構(gòu)同一商城屬同一系列，多為服飾、百貨、食品等。要求有一定的停車位。n 專賣店。它是以銷售同一品牌產(chǎn)品為主的經(jīng)營業(yè)態(tài)。屬發(fā)展較好的業(yè)態(tài)。選址多在城市商業(yè)街區(qū)或步行街區(qū)，營業(yè)店面裝修具備一定檔次，有的具有一定經(jīng)營風(fēng)格，商品結(jié)構(gòu)多為服飾、食品等系列，經(jīng)營面積100——200不等，對車位沒有太大要求。 商業(yè)建筑形式的分類n 住宅底商：利用住宅的底層或低層作為商業(yè)用房。土地使用年限一般為40年。目前受政策影響不能用作餐飲、娛樂、洗浴中心等使用。n 寫字樓底商：利用寫字樓的底層或低層作為商業(yè)用房。土地使用年限一般為40年。無政策限制具體用途。n 獨立商業(yè)樓：除商業(yè)用途外，該建筑無其他建筑類型的建筑物。土地使用年限為40年。無政策限制具體用途。 商鋪類型分類從所處商圈的市場現(xiàn)狀以及商鋪市場前景的角度，可以把商鋪分成三類，即、成熟型商鋪、潛力型商鋪和概念型商鋪。n 成熟型商鋪：此類型商鋪周邊的商業(yè)已形成一定氣候，擁有大量的、穩(wěn)定的消費群體，投資風(fēng)險小,回報率較高，一般的回收期在6—8年左右，大大短于通常10年的回收期。例如本項目就是屬于成熟商圈的成熟型商鋪。n 潛力型商鋪：潛力型商鋪固然前景廣闊，但同時也存在風(fēng)險，無論投資者自營、出租，還是轉(zhuǎn)手出售，所面臨的最大問題將是“時間”問題，也就是商戶通常說的“養(yǎng)店鋪的時間”。在商業(yè)氛圍尚不成熟的階段，商鋪投資者將承受相當(dāng)一段時間的低糜期，投資的前幾年內(nèi)店鋪有可能出現(xiàn)零收益，這對于經(jīng)濟(jì)實力較弱的投資商確實是不小的考驗。因此，投資者要正確評估自身承受能力，在核算回報率時應(yīng)充分考慮時間因素。n 概念型商鋪：由于市場的競爭激烈性，目前的商鋪已一改過去純粹的商業(yè)服務(wù)功能，開發(fā)商通過概念和主題等廣告手法的包裝拉升項目價值，這類商鋪投資風(fēng)險非常大，缺乏商業(yè)氛圍！第二章、 批發(fā)市場的概念 批發(fā)市場的概念批發(fā)業(yè)是大流通中不可或缺的重要行業(yè)，其中批發(fā)市場是重要的市場形式。在整個批發(fā)市場體系中，大中型批發(fā)市場因輻射面廣、交易量大，節(jié)約了流通成本，促進(jìn)了商品生產(chǎn)、交易和消費，帶來了大量的物流、商流、資金流和信息流，已逐步成為鑄造常熟區(qū)域性、現(xiàn)代化商貿(mào)中心的重要基石。批發(fā)市場相對于零售市場而言，指對經(jīng)營的商品以批發(fā)價進(jìn)行批量交易，主要不針對最終消費者的一種商品交易市場。形態(tài)主要有兩種類型：一種是無形市場，主要通過批發(fā)業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行交易；另一種是有形市場，主要通過建立占地面積較大的批發(fā)市場，集聚大量的批發(fā)商進(jìn)行交易。從交易形式看，常熟目前的商品交易市場基本上屬于批發(fā)市場性質(zhì)。本文所指的批發(fā)市場為有形批發(fā)市場。 批發(fā)市場的功能性對于商品的供應(yīng)者與商品的購買者而言，批發(fā)市場擔(dān)負(fù)著重要的功能：對生產(chǎn)者而言，批發(fā)商能代為執(zhí)行部分銷售功能，提供專家意見，儲存貨物，降低運(yùn)費等；而對商品的購買者而言，批發(fā)市場能夠預(yù)測消費者的需求，并為顧客收集、儲藏、運(yùn)送貨物等?？偠灾l(fā)業(yè)在整個商品流通過程中扮演了儲存、運(yùn)送、分配及收集市場資料等多重角色，并可以減少上游制造商與下游經(jīng)銷商或零售商的接觸頻資，以達(dá)到降低交易成本的目的。 批發(fā)市場的分類批發(fā)市場依據(jù)所在地理性質(zhì)的不同，可以分為以下三種類型： n 產(chǎn)地型批發(fā)市場——依托當(dāng)?shù)卮笮蜕a(chǎn)基地形成的產(chǎn)銷一體化的批發(fā)市場。在國內(nèi)，如長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)，有一批以大型生產(chǎn)基地與當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合的專業(yè)批發(fā)中心在近年興起，他們憑借商品成本低，花色品種豐富及更新快的優(yōu)勢，成為一級專業(yè)批發(fā)市場。n 集散型批發(fā)市場——即消費品中轉(zhuǎn)流通的批發(fā)中心，主要是靠發(fā)揮資訊、交通和服務(wù)的優(yōu)勢發(fā)展起來的。其中，大型集散型專業(yè)批發(fā)市場往往是某類商品的傳統(tǒng)集散地，是自發(fā)或經(jīng)政府部門引導(dǎo)發(fā)展起來的。n 銷地型專業(yè)市場——即批發(fā)和零售兼營的專業(yè)批發(fā)市場，這些專業(yè)市場沒有產(chǎn)業(yè)的依托，在資訊和規(guī)模上無法與大型集散批發(fā)市場競爭，只能面向當(dāng)?shù)鼐用耖_展小批量的批發(fā)和零售業(yè)務(wù)。 批發(fā)市場依據(jù)規(guī)模等級（營業(yè)面積或營業(yè)額）的不同，可以分為以下三種類型： n 大型批發(fā)市場：指營業(yè)面積在8萬平方米以上，或年交易額達(dá)到10億元以上的批發(fā)市場。n 中型批發(fā)市場：指營業(yè)面積在3萬平方米至8萬平方米，或年交易額為3億元至10億元的批發(fā)市場。 n 小型批發(fā)市場：指營業(yè)面積在3萬平方米以下，或年交易額在3億元以下的批發(fā)市場。 批發(fā)市場依據(jù)層次等級（軟硬件水平）的不同，可以分為以下三種類型：n 高極批發(fā)市場：指具有高度的組織性，采用現(xiàn)代交易方式，管理制度健全，擁有先進(jìn)的通訊設(shè)備，必要的倉儲系統(tǒng)，嚴(yán)密的安全保衛(wèi)措施和規(guī)范的運(yùn)行規(guī)劃，具有物資集散、形成價格、信息集散、產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、市場促銷、配套綜合服務(wù)、推動生產(chǎn)規(guī)?；榷喾N功能，基礎(chǔ)設(shè)施完善、建設(shè)水平較高、整體形象較好的批發(fā)市場。n 中級批發(fā)市場：是由初級向高級規(guī)范化、組織化市場過渡的市場?；A(chǔ)設(shè)施較為完善，市場配套較為齊全，但管理不夠嚴(yán)密規(guī)范，缺乏完整的管理體系。n 初級批發(fā)市場：是交易方式較為傳統(tǒng)，管理較為落后，基礎(chǔ)設(shè)施不齊全，經(jīng)營環(huán)境較差的批發(fā)市場。初級形態(tài)的批發(fā)市場是最低級的市場組織形式，目前常熟多數(shù)小型日用工業(yè)品批發(fā)市場屬于這一類。批發(fā)市場依據(jù)布局形態(tài)劃分的不同，可以分為以下三種類型：n 單體批發(fā)市場：指在空間布局上一個地段范圍內(nèi)只有一個批發(fā)市場的形態(tài)。n 批發(fā)市場群：指在空間布局上一個地段范圍內(nèi)有若干個批發(fā)市場，彼此連成一片或者間隔較近的形態(tài)。批發(fā)市場園區(qū)：指由政府主導(dǎo)、經(jīng)過科學(xué)規(guī)劃和審批程序、實行規(guī)范的園區(qū)平臺管理和合理的功能分區(qū)，擁有較完善的配套設(shè)施和較大占地規(guī)模（50萬平方米以上）的市場形態(tài)，批發(fā)市場園區(qū)內(nèi)一般擁有若干個市場集聚的批發(fā)市場群。第三章、 各業(yè)態(tài)市場及運(yùn)營模式 各類業(yè)態(tài)市場分類n 服裝、服飾、百貨類市場。服裝、鞋帽、百貨市場改革開放以來最先形成的市場，也是最容易飽和的市場，它是一個市場門檻低很容易進(jìn)入的市場。服裝批發(fā)市場中有男女裝、童裝市場，鞋業(yè)又有中低高批發(fā)大類，百貨，帽又是一個大類，以小商品而言，其內(nèi)涵種類就有幾十種，如飾品、禮品、布衣、窗簾等。服裝市場是個起源較早，其內(nèi)涵和發(fā)展已極其長遠(yuǎn)，從銷售渠道看，有批發(fā)零售類市場，對象上說有國內(nèi)、國際，產(chǎn)品分類中有男裝，女裝，童裝，其中又有細(xì)分，因產(chǎn)品的內(nèi)涵不同，男裝中有西服、褲子、運(yùn)動裝、襯衣；女裝：少女裝、中老年裝、職業(yè)裝、羽絨服、襯衣，裘皮、皮革、毛衣、牛仔裝等各系列，也有在許多大市場群中，進(jìn)行細(xì)分，各形成專業(yè)的一條街，或是一個片區(qū)域，或單體樓。n 食品類市場。食品行業(yè)：包括小食品副食類、糧油類、花卉類、水果類、蔬菜類、水產(chǎn)（海鮮）類、美食一條街等。食品市場中在人均收入低于1000元/月標(biāo)準(zhǔn)城市或區(qū)域就產(chǎn)生，在超過這個GDP指數(shù)的區(qū)域，食品市場將由超市所代替。n 家居類市場。家居市場包括家俱市場、裝飾材料市場、和室內(nèi)裝璜用品等市場，這是個外延很廣泛的區(qū)域。即可以每個單項形成獨立的市場，又可以綜合形成市場如瓷磚市場或木材市場，板材市場。正因為它的散亂性和對地域的要求面積性，使它象服裝鞋帽，小百貨那么系統(tǒng)化形成大的綜合性商貿(mào)市場。n 機(jī)電類市場。機(jī)電類市場在二三級城市，一般都是以臨街門面的形式存在，往往形成機(jī)電一條街，以國境公路沿街，形成機(jī)電，汽配修理等綜合的自發(fā)專業(yè)街，而形成專業(yè)化市場（大樓模式的較少）這和二三級城市的土地供應(yīng)充足有關(guān)，而且機(jī)電市場，門面面積一般較大，在20平方米以上，有的帶維修和倉儲，在50平方米——100平方米。按業(yè)態(tài)分主要有：五金機(jī)電類、電動工具類、摩托車配件類、汽配市場、機(jī)械產(chǎn)品市場（食品機(jī)、包裝機(jī)等小機(jī)械，挖掘機(jī)等大機(jī)械）、工業(yè)電器市場等。n 旅游用品類市場。旅游購物市場在各國中，它一般都形成以首都為中心的綜合市場（由于首都駐外使館、駐外機(jī)構(gòu)、交通等因素），以其它次級城市、旅游景點城市、景點形成的小特色市場，或者是攤點。這和城市規(guī)模、旅游人口規(guī)模等相關(guān)，以及旅游特色產(chǎn)品開發(fā)也相關(guān)。旅游市場實際就是地域的特產(chǎn)品市場，根據(jù)主流旅游者的分類，可分國內(nèi)旅游用品市場和國際旅游用品市場，從經(jīng)營模式上分景區(qū)攤點，市區(qū)集市和市區(qū)各主題商城（如北京友誼商店，元隆絲綢行）。n 古玩市場：n 邊貿(mào)市場：n 電子類市場：n 家電市場：n 通訊市場：n 其它各類市場：茶葉市場、觀賞類市場（花鳥，魚，蟲）、圖書市場、藥材市場、攝影婚莎用品市場、眼鏡市場、布藝窗簾市場、郵幣卡市場、美發(fā)用品市場、化工用品市場等 市場的運(yùn)作手法租賃模式市場類的運(yùn)作手法因商戶對市場的認(rèn)同度不同，從而延伸出很多招商租賃模式，隨著認(rèn)同度的加重，對于前期的進(jìn)入成本就加大，如認(rèn)同度低，則前期的進(jìn)入成本低，進(jìn)入成本中，延伸諸如贊助費、建設(shè)費、入場費、好處費等名目繁多的一次性入市門檻費用，然后再進(jìn)行各種組合。如：n 項目認(rèn)同低的情況下————免租期、付款方式、租金折扣、n 項目認(rèn)同度一般————正常出租：攤位押金、租金季付、半年付或年付n 項目認(rèn)同度略強(qiáng)————設(shè)置門檻：攤位押金提高、租金半年、年、3/5年付n 項目認(rèn)同度強(qiáng)—————門檻提高：押金、管理費、入場費、買斷經(jīng)營權(quán)n 項目認(rèn)同度非常強(qiáng)———門檻提高，設(shè)置復(fù)雜：入場費提高、買斷經(jīng)營權(quán)年限加長銷售模式n 使用權(quán)銷售。使用權(quán)銷售實質(zhì)是一種長期租賃關(guān)系，常見的買斷費是10年、15年、20年或組合買斷，也有先收買斷費、再收租金、實際買斷費就相當(dāng)于入場費。[備注20年以上租賃是無效年限]n 產(chǎn)權(quán)銷售。產(chǎn)權(quán)銷售是最近幾年才開始興起的經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，社會游資開始關(guān)注商鋪的高額回報，或是一些小型開發(fā)商涉入該行業(yè)，其資金回收的要求緊迫，產(chǎn)權(quán)銷售就應(yīng)運(yùn)而生，在以前，由于市場很多的臨建是非正式大廈，因此產(chǎn)權(quán)銷售也就不存在，在正式開發(fā)的大廈中，部分商鋪產(chǎn)權(quán)銷售，例如外門面，有點類似社區(qū)底商，但它又依附大廈。所以它售價一般很高。在產(chǎn)權(quán)銷售過程中通常會有產(chǎn)權(quán)商鋪返租模式，歸納主要有216。 虛擬產(chǎn)權(quán)鋪位，真實回報返租，則其回報是真實的，依靠大商家的有效承租來支撐返點。216。 虛擬產(chǎn)權(quán)鋪位，虛擬回報返租，如唐山遠(yuǎn)洋城等。216。 獨立產(chǎn)權(quán)鋪位，虛擬回報返租，獨立經(jīng)營商鋪，其把銷售定高，通過高價格將其8%的返點支付。216。 真實產(chǎn)權(quán)鋪位，真實回報返租，如：“新疆大巴扎”等等。產(chǎn)權(quán)銷售返租，其關(guān)鍵看是否要有真實的回報作為支撐。組合模式n 銷售與租賃組合銷售面對是投資戶（其中即有商戶投資者也有閑散社會資金投資者），其目的通過投資獲取比股市或銀行高的回報率，一般設(shè)置為8%，租賃則面對的是商戶，（雖然也有一些租賃的投資戶，（如使用權(quán)買斷的商戶和炒鋪者）。但核心仍然是商戶，經(jīng)營戶。在銷售權(quán)與年租方式的結(jié)合中，比較普遍，很多開發(fā)商在此有側(cè)重點。為了解決資金短期緊缺的，銷售產(chǎn)權(quán)為局部面積，如1層部分臨街門面，例如北京沙子口萬朋商城的底層門面為產(chǎn)權(quán)銷售，內(nèi)部則為租賃。也有為了資金回收，即市場全部產(chǎn)權(quán)銷售，租賃則為輔助，租賃是為了滿足產(chǎn)權(quán)銷售給投資客戶，經(jīng)營的需要，因投資戶大多不是經(jīng)營戶，而招租、租賃的要求就不嚴(yán)格。典型的作法是租賃價做高，大于10%的年回報，與售價之間，這樣一個虛高來拉動銷售，%，15%的都有，具體比例視實際情況而定，正常設(shè)置比例以10%。為了解決短期資金和商戶要求，局部銷售給有實力的商戶，而不給投資戶，如木樨園天雅大廈的產(chǎn)權(quán)銷售，這樣在管理上便于統(tǒng)一，但在銷售時限定量有要求，對商戶的篩選也很關(guān)鍵。這種方式一般少見。n 租賃之間的各種組合租賃的組合方式主要針對項目熱銷，認(rèn)同度高的情況下，對商戶中的租賃投資者和經(jīng)營者分別使用的。租賃的組合一般為使用權(quán)買斷年限方式與年租的組合。使用權(quán)買斷（產(chǎn)權(quán)仍屬開發(fā)商，但是許多項目的土地?zé)o法出讓，或是地產(chǎn)項目中產(chǎn)權(quán)辦理困難等因素，不得不走使用權(quán)買斷）使用權(quán)買斷一種是買斷費，其中還交年租金；（其實是一種入場費方式）另一種是買斷經(jīng)營一定年限，其間不用再交費，在組合中，第一種和其它模式鮮有組合，主要是進(jìn)入門檻奇高，和其它難有兼容。在第二種中，常見的有年限組合，5年、10年、15年、20年的組合，常見為10年和15年，20年較少。一般對于經(jīng)營戶而言，15年為上限，5年為下限，特殊的20年也有，即買15年贈5年等不一而論。在使用權(quán)買斷中其實也是一種投資行為，其投資對象只是限定的范圍更小一些，相比產(chǎn)權(quán)而言，在法律手續(xù)上省事不少，但對象一般是經(jīng)營戶